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부동산경매 필수상식 |부동산노트

2009-11-19 13:45

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대한민국 국민이라면 누구나 재테크에 관심이 있다는 것을 부정할 사람은 하나도 없다. 각종 재테크 정보들이 떠돌고 있는 요즘, 각종 주식, 세(稅)테크, 적립식 펀드, 부동산 경매 등이 새로운 투자의 대안으로 떠오르고 있다. 이중 부동산경매(이하 경매)가 대중화되면서 일반인들도 손쉽게 참여해 투자 및 내 집 마련의 수단으로 각광받고 있다. 윤재호 박사와 함께 경매 상식을 배워보자.

 

가등기

본등기의 순위보전을 위한 예비등기이며 부동산 물권 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구할 수 있는 권리를 보전하려 할 때 또는 장래에 있어서 확정될 것일 때 그 본등기의 순위보전을 위해 하는 것이다. 매도인이 이전등기를 하는 데 있어 협력하지 않는 경우나 매매의 예약에서 아직 소유권을 취득하고 있지는 않으나 예약자로서의 권리를 확보할 필요가 있는 경우 등에 이용된다. 가등기는 그것만으로는 등기로서의 효력이 없으나 후에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하므로 대항력의 순위가 가등기를 한 때로 소급한다.

 

가등기담보

채권자가 대물변제 또는 매매예약을 하고 채무자에게 금전을 대여하면서 채무자의 채무불이행이 있는 경우에 대물변제 또는 매매예약에 근거하여 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 경우를 통틀어서 말한다. 가등기담보권자는 담보권을 실행하거나 가등기담보의 목적물인 부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 가등기담보권을 저당권으로 본다. 따라서 다른 채권자보다 우선변제의 권리를 가진다. 가등기담보가 등기된 부동산에 경매신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 때에는 가등기담보권자는 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없고 매각으로 소멸된다.

 

가압류

금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권이 있는 경우 확정판결을 받더라도 재산도피 등으로 강제집행이 불가능하게 될 경우를 대비해 미리 채무자의 재산을 압류해 현상 보전하고 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차를 말한다.

 

가처분

채권자가 금전 이외의 물건이나 권리에 대한 청구권을 가지고 있을 때 그 강제집행할 때까지 처분을 하지 못하도록 하는 보전처분이나 분쟁이 있는 권리관계에 임시의 지위를 정함을 목적으로 하는 것으로 금전채권을 목적으로 하는 가압류와 구별된다.

 

각하

소송절차상의 신청에 대해 법원에서 소송요건의 흠결이나 부적법 등을 이유로 본안심리를 거절하는 재판을 말한다. 본안심리 후 그 청구에 이유가 없다 하여 청구를 배척하는 기각과 구별된다. 각하에 대해서는 부적법의 원인이 된 흠결을 보정하여 다시 신청할 수 있다.

 

감정인

특별한 지식 경험에 속하는 법칙이나 이를 구체적 사실에 적용하여 얻은 판단을 법원이나 법관에 보고하는 자를 말한다. 감정인은 일정한 경우 감정 전에 반드시 선서하여야 하는데 선서하지 않고 한 감정은 증거능력이 없다. 또한 허위감정은 처벌을 받는다.

 

감정평가액

집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다. 감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 한다. 그리고 이 감정평가서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있다.

◈ 강제경매개시결정
강제경매의 신청이 있으면 집행법원은 요건에 대해 심사를 하고 경매신청의 요건이 구비되었다고 판단이 되면 강제경매개시결정을 한다. 개시결정은 경매신청 접수일로 부터 2일 이내에 해야 한다. 강제경매개시 결정은 압류의 효력이 있으며 채무자에게 송달된 때 또는 등기된 때 효력이 발생한다.

◈ 강제경매
채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화해 그 매각대금을 채권자의 금전채권 만족에 충당하는 것을 목적으로 하는 강제집행 절차다.

◈ 강제관리
강제관리란 채권자로부터 부동산의 소유권을 박탈하지 아니하고 그 부동산의 수익으로 금전채권의 만족을 얻는 부동산에 대한 강제집행 방법이다. 부동산에 대한 강제집행 방법으로는 강제경매와 강제관리의 두 가지가 있는데 채권자는 그중 하나를 선택하거나 병용할 수 있다. 강제관리를 하여 수익을 거두면서 적당한 시기를 기다렸다가 강제경매를 할 수 있다.

◈ 강제집행
채권자의 신청에 의해 국가의 집행기관이 채권자를 위해 채무명의에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가공권력에 기해 강제적으로 실현하는 법적 절차다.
 
◈ 개별매각
하나의 경매절차에서 여러 개의 부동산을 매각하는 경우 최저 매각가격의 결정과 매각의 실시를 각각의 부동산별로 경매하는 분할매각(개별매각)과 여러 개의 부동산 전부를 일괄해 경매하는 일괄매각이 있다. 개별매각은 법정매각조건이 아니므로 법원은 자유재량으로 분할매각을 할 것인지 일괄매각을 할 것인지를 결정할 수 있다. 

 

◈ 개별배당재단의 형성
여러 부동산을 일괄매각하거나 부동산과 다른 종류의 재산을 일괄 매각하는 경우에 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자가 다른 때는 각 부동산의 매각대금마다 구분해 배당표를 작성하는 개별배당재단의 형성이 필요하게 된다. 이 경우 일괄매각대금 중 각 재산의 최저매각가격 비율에 따라 나눈 금액으로 한다.  

 

◈ 개찰기일
기간입찰에서 입찰결과를 발표하는 날로서 기간입찰의 입찰기간은 1주일 이상 1개월 범위 내에서 정하고 매각기일(개찰기일)은 입찰기간이 끝난 후 1주일 안에 날로 정해야 한다.

 

◈ 경락
구 경매법이 적용되던 호가제 시절의 용어로 낙찰과 같은 의미다.

 

◈ 경락기일
집행법원은 경매기일의 종결 후 미리 지정된 기일에 경락기일을 열어 경락의 허부에 관해 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법정의 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음 경락의 허가 또는 불허가를 선고하는 날이다.

 

◈ 경매개시결정
경매신청의 요건이 구비됐다고 판단되면 집행법원은 경매절차를 개시한다는 결정을 한다. 이것이 경매개시결정이다. 이때 집행법원은 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위해 필요한 조치를 할 수 있다. 이와 동시에 집행법원은 그 부동산의 압류를 명하고 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁한다. 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매신청의 기입등기가 된 때에 압류의 효력이 발생하며 이때부터는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없다.

 

◈ 경매개시 결정등기
채권자가 집행법원에 경매신청을 하면 법원은 경매절차의 개시결정을 하고 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 관할 등기소의 등기공무원에게 촉탁하게 된다. 이때 등기부에 등재되는 것이 경매개시결정등기이며 이때부터 경매목적물에 대한 압류의 효력이 발생한다.

◈ 경매신청취하
경매부동산에 대해 경매신청 후 경매기일에서 적법한 매수의 신고가 있기까지의 사이에 있어서는 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있으나 매수의 신고가 있은 후에 경매신청을 취하함에는 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인의 동의를 필요로 한다.

 

◈ 경매절차의 취소
경매절차의 취소사유로서는 부동산의 멸실, 채무자의 경매목적물의 소유권의 상실, 그밖에 법령에 의한 강제집행의 금지 등으로 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 취소사유 발생 원인을 묻지 않고 경매절차를 취소해야 한다.

 

◈ 경매절차의 정지
강제집행을 불허가, 정지, 담보제공, 채권변제, 의무이행연기, 소 취하 등의 집행력 있는 판결이나 공정증서, 화해 조서 등의 정본이 제출된 경우 집행을 정지하거나 제한해야 한다.

 

◈ 경정결정
매각허가 결정이나 매각불허가 결정에 대한 항고가 이유가 있다고 인정하는 때 집행법원은 그 취소를 고지함으로서 변경된 결정의 효력이 발생되는데 이를 경정결정이라 한다.

 

◈ 계산서(채권계산서)
법원사무관은 배당요구종기일까지 채권신고 최고를 하고 배당기일이 정해진 때는 1주 안에 배당기일까지의 이자, 그밖에 부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 법원에 제출하도록 하고 있다.

 

◈ 공과주관 공무소에 대한 최고
법원은 경매개시결정 후 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대해 목적부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 일정한 기간 내에 통지할 것을 최고하는데 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인함과 동시에 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주는 것이다.

 

◈ 공동경매
여러 명의 채권자가 동시에 경매신청을 하거나 먼저 신청한 경매가 아직 개시결정을 하지 아니한 경우 경매신청을 병합해 1개의 경매개시결정을 해야 한다. 신청인들은 공동의 압류채권자가 되고 그 집행절차는 단독으로 경매신청을 한 경우에 준해 실시되는 절차다.

◈ 공동소유
하나의 물건을 2인 이상이 공동으로 소유하는 것을 공동소유라고 한다. 민법은 공동소유의 유형으로 공유, 합유, 총유로 구분하는데 공유는 공유자 각자가 갖는 지배권능을 지분이라 하고 그 지분의 처분은 자유이고 또 언제든지 분할을 청구해 단독소유로 전환할 수 있다. 합유란 일정한 공동사업을 목적으로 2인 이상이 결합했지만 그것이 단체로서의 독립성을 갖추지 못한 조합이 소유하는 재산소유 형태이며 총유란 권리능력 없는 사단이 재산을 소유하는 형태다. 부동산 경매시는 공유자에게 우선매수권이 있다.

◈ 공동입찰
여러 사람이 공유 또는 합유를 목적으로 공동해 입찰신청을 하는 것으로 공동입찰 시에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시해야 한다.

◈ 공매
공적기관에 의해 강제적으로 행해지는 매매로서 공법상의 채권인 조세채권의 실현을 목적으로 국세체납처분에 의한 강제집행절차다. 자산관리공사에서 대행하고 있으며 국세징수법에 의해 압류된 압류재산과 판매를 부탁받은 수탁재산, 자산관리공사 명의로 취득한 유입자산 등이 있다.

◈ 공시송달
송달을 받을 당사자의 주소, 거소, 기타 송달장소를 알 수 없는 경우와 외국에서 송달을 해야 할 경우에 촉탁에 의한 송달이 불가능하거나 촉탁에 의해도 그 목적을 이루기 어렵다고 예상되는 경우에 절차의 계속과 당사자의 권리 보호를 위해 법원사무관 등이 송달할 서류를 보관하고 당사자가 출석하면 언제라도 그 서류를 교부한다는 취지를 법원 게시판에 게시함으로서 송달에 갈음하는 방법이다..

 

◈ 공탁
변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위해 공탁소에 임치해 채권자의 협력이 없는 경우에도 채무를 면하는 제도다. 변제자 즉 채무자를 보호하기 위한 제도로서 그 성질을 제3자를 위한 임치계약으로 봄이 일반적이나 판례는 공법관계(행정처분)로 본다. 공탁의 성립요건으로는 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없어야 하는 바, 변제자의 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우도 이에 해당한다.

공탁의 목적물은 채무의 내용에 적합한 것이어야 하고 일부공탁은 원칙적으로 무효이다. 대체로 ▲채권소멸을 위한 공탁, 즉 채무자가 채권자의 협력없이 채무를 면하는 수단으로 하는 변제공탁 ▲채권담보를 위한 공탁, 즉 상대방에 생길 손해의 배상을 담보하기 위한 수단으로 하는 담보공탁 ▲단순히 보관하는 의미로 하는 보관공탁과 기타 특수한 목적으로 하는 특수공탁 등이 있다.

 

◈ 교부청구
체납자의 재산에 대해 다른 기관에 의해 강제집행절차가 개시된 경우 동일재산에 대한 중복압류를 피하고 당해 재산의 환가대금 중에서 조세채권징수의 목적을 달성하기 위해 관계집행기관에 대해 그 배당을 요구하는 강제징수절차를 말한다.

 

◈ 과잉경매
공동담보의 목적부동산 중 1개 또는 일부를 경매로 매각해도 경매신청채권자에 우선하는 채권을 변제하고 절차비용을 상환함에 충분함에도 불구하고 공동담보권의 권리자가 일괄해 경매를 신청, 진행되는 경매를 말한다. 채무자의 불복이나 법원의 직권에 의해 과잉경매로 판명되면 공동 담보목적부동산 중 일부를 지정해 경매를 진행한다.

이는 원칙적으로 경매법원 직권으로 판단하는 사항이나 채무자도 과잉경매의 사실을 소명해 공동담보목적부동산중 경매로 매각할 부동산을 지정할 수 있다. 토지와 그 지상건물을 일괄경매로 진행하는 경우에는 과잉경매가 되더라도 채무자의 불복이 허용되지 않는다.(대판: 67마781)

 

◈ 과잉매각
채무자의 여러 개의 재산을 일괄매각하는 경우에 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 재산의 매각을 허가하지 않도록 한 민사집행법 101조 3항의 규정을 말하며 이 경우 채무자는 매각허가결정 전에 서면으로 여러 재산 가운데 매각할 재산을 지정할 수 있다.

 

◈ 관리인
강제집행의 일종인 강제관리를 신청 시 부동산 자체의 현금화를 하지 않고 그 수익만을 대상으로 하는 집행이므로 부동산 수익을 관리할 집행법원의 집행 보조기관이 필요하다. 이를 관리인이라고 하며 집행법원이 임명한다.

 

◈ 구분소유권
건물은 1동의 건물을 1개의 물건이 원칙이나 예외적으로 민법은 수인이 1동의 건물을 구분하여 각각 그 일부를 소유할 수 있음을 규정하고 있는데 이것을 구분소유라고 부른다.(민법 215조)

 

◈ 권리관계
권리관계라 함은 사람과 사람 간에 있어서 법률상의 의무를 강제할 수 있는 관계를 말한다.

 

◈ 권리능력
권리나 의무를 가질 수 있는 자격 내지 지위를 말한다. 자연인은 모체로부터 전부 노출했을 때부터 권리능력을 가지는 것이 원칙이나 손해배상, 호주승계, 재산상속, 유증 등의 경우에는 이미 태어난 것으로 해서 권리능력을 가지는 것으로 하고 있다.

 

◈ 근저당권
근저당권은 채권의 최고액만을 정하고 변제기에 채권액이 확정될 때까지 채무의 소멸 또는 이전 등 변동이 있어도 변경등기 하지 않고 결산기에 채권액이 확정되면 일반 저당권으로 된다. 근저당권은 등기된 최고액의 한도 내에서 채권을 담보하며 그 최고액을 초과한 부분은 담보되지 않는다.

 

◈ 근로자의 우선변제권
근로기준법 37조 규정에 의해 임금·재해보상금 기타 근로관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대해 질권 또는 저당권에 의해 담보된 채권을 제외하고는 조세·공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다.

예외조항으로 최종 3월분의 임금, 재해보상금은 우선하여 변제받을 수 있다고 규정하고 종전에 3년분 퇴직금 우선변제 관련 규정은 헌법불합치 판정으로 2005년 1월27일부로 삭제됐다.

 

◈ 금전집행
금전(돈)채권의 만족을 얻기 위해 채무자 소유의 부동산에 대해 하는 강제집행이다.

 

◈ 기각
소송에 있어서 원고의 소에 의한 청구나 신청을 이유가 없다고 하여 배척하는 판결 또는 결정을 말한다. 예를 들어 대여금반환을 청구하는 소송에서 피고가 처음부터 원고로부터 돈을 빌린 일이 없다거나 빌린 후에 모두 변제했다는 등 원고가 판결을 청구하고 있는 대여금 반환청구의 법적 근거가 인정되지 않을 경우에 그 청구를 배척하는 경우 청구기각판결을 하게 된다.

 

◈ 기간입찰
입찰기간은 1주일 이상 1월 이하의 범위 안에서 정하고 매각(개찰)기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정하는 입찰의 방법.
입찰표에 기재사항을 기재한 후 매수신청의 보증으로 관할법원의 예금계좌에 매수신청보증금을 입금한 후 받은 법원보관금영수필통지서를 입금증명서의 양식에 첨부하거나 경매보증보험증권을 입찰봉투에 넣어 봉함한 후 매각(개찰)기일을 기재해 집행관에게 제출 또는 등기우편으로 집행관에게 부치는 입찰 방법이다.

 

◈ 기일입찰
부동산 경매 입찰방법 중 매각기일에 입찰과 개찰을 같은 날 진행하는 입찰방식을 기일입찰이라고 한다. 법원에 따라 같은 매각기일에 2번 입찰과 개찰을 하는 1기일 2입찰제를 실시하는 법원도 있다. 현재 법원에서는 입찰표에 입찰가격을 적어 제출하는 기일 입찰의 방법을 시행하고 있다.

 

◈ 기입등기
새로운 등기원인이 발생한 경우에 그 등기원인에 입각해 새로운 사항을 등기부에 기재하는 등기다.
건물을 신축하고 그것을 등기부에 기재하는 소유권보존등기나 매매나 증여 등에 의해 부동산의 소유주가 변경한 경우에 행하는 소유권이전등기, 토지건물을 담보로 제공한 경우 담보권을 설정하는 저당권설정등기 등 새로운 사실의 발생에 입각해 새로운 사항을 기재하는 등기가 이에 해당된다.

 

◈ 낙찰
1993년 부동산에 대한 법원경매가 호가제에서 입찰제(서면응찰)로 바뀌면서 등장한 용어로 경락이란 용어대신 낙찰이 정식용어이나 2002년 민사집행법이 제정되면서 현재는 매각으로 바뀌었다.

 

◈ 낙찰기일
입찰을 한 법정에서 최고가 입찰자에 대해 낙찰허가 여부를 결정하는 날로 입찰법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고만 할 뿐 낙찰자, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인에게 개별적으로 통보하지 않는다(입찰기일로부터 통상 7일 이내).

 

◈ 납세담보
납세담보로 제공된 재산에 경매가 실행된 경우 이미 저당권 등이 설정되어 있는 경우, 담보재산이 납세의무자 소유인 경우 조세채권의 법정기일과 담보권의 등기일자가 같거나 법정기일이 앞서는 경우와 당해세의 경우에는 조세채권이 우선하고 담보재산이 제3자의 소유인 경우에 조세채권은 담보권보다 항상 후순위다.

 

◈ 농지
전·답·과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배로 이용되는 토지 및 그 토지의 개량시설의 부지와 고정식온실·버섯재배사 등 농업생산에 필요한 일정시설의 부지를 말한다.

 

◈ 농지취득자격증명
농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하는 것이 원칙이며 농지소유상한이 있다. 따라서 농지를 취득하고자 하는 자는 농지법 8조 규정에 의해 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍면장에게 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.

 

◈ 다가구주택
전체층이 3층 이하이며 전체 층의 바닥 면적의 합(연면적)이 200평(660㎡)이하인 주택으로 주택 내 가구 수가 2~19가구로 제한되며 각 가구별로 별도의 방과 부엌, 화장실, 독립된 출입구를 갖춰야 한다. 그러나 건축법상 단독주택이기 때문에 구분등기를 할 수 없다.

 

◈ 다세대주택
전체층이 4층 이하이며 연면적이 200평(660㎡)이하인 주택으로 주택 내 가구 수는 2가구 이상인 것을 말한다. 상업용 등 다른 용도와 복합해 지을 경우 주거부분만 4층 이하이면 되며 가구별로 구분등기와 분양이 가능하다. 

 

◈ 담보가등기
가등기는 순위보전을 위한 가등기와 채권회수를 목적으로 하는 담보가등기로 나누어진다. 등기부상으로는 구분 없이 매매예약가등기 내지는 소유권이전청구권가등기라는 용어를 같이 사용하고 있지만 담보가등기의 경우 경매 시 저당권으로 취급되어 말소대상이 된다.

 

◈ 담보물권
담보물권은 채권담보를 위해 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법상 유치권, 질권, 저당권의 세 가지가 있다. 그밖에 민법은 전세권자에게 전세금의 반환을 확보해 주기 위해서 전세권에 대해 담보물권적인 성질을 부여하고 있다. 그리고 담보물권 중 유치권은 법률에 의해 일정한 요건이 갖추어질 때 당연히 성립하는 법정담보물권이며 질권과 저당권은 원칙적으로 당사자의 설정행위에 의해 성립하는 약정담보물권이다.

 

◈ 당해세
당해세라 함은 매각부동산 자체에 대해 부과된 조세와 가산금이다. 임금채권과 소액보증금중 최우선변제를 제외하고는 어떤 채권에 대해서도 우선한다. 당해세로 국세는 상속세, 증여세, 재평가세, 지방세는 재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세, 취득세, 등록세 등이 있다. 취득세, 등록세는 실무상 당해세로 인정하지 않는다.

 

◈ 대금지급기한
민사집행법이 적용되는 사건에 대해 매각허가 결정이 확정되면 3일내 법원은 1개월 내 기간으로 대금의 지급 기한을 정하고 이를 매수인과 차순위 매수신고인에게 통지해야 한다. 이때 매수인은 이 대금지급기한까지 매각대금을 지급해야 한다. 대금지급 기한까지 미납 시 재입찰 3일 전까지 지연이자(연20%×지연일수/365)와 공고료와 송달료 등을 완납하고 소유권을 취득할 수 있다.

 

◈ 대리입찰
경매에 있어서 입찰행위는 소송상의 행위라고 할 수 없으므로 대리인은 변호사가 아니더라도 상관없다. 또한 대리행위에 대해 법원의 허가를 요하지 않는다. 따라서 대리인은 민법상의 임의대리가 갖추어야할 대리권을 증명할 수 있는 서면(위임장 인감증명서)을 집행관에게 제출하고 대리입찰에 참가하면 된다.

 

◈ 대위변제
제3자 또는 공동채무자의 한 사람이 채무자를 대신해 변제하는 때는 그 변제자는 채무자 또는 다른 공동채무자에 대해 구상권을 취득하는 것이 보통이다. 이때 그 구상권의 범위 내에서 종래 채권자가 가지고 있었던 채권에 관한 권리가 법률상 당연히 변제자에게 이전하는 것을 가리켜 변제자의 대위 또는 대위변제라고 한다. 변제에 이해관계가 있는 자가 다수 있는 경우 그중의 1인이 먼저 변제를 하고 채권자를 대위하게 되면 이에 따라 당연히 혼란상태가 야기되므로(예를 들면 보증인 갑·을과 물상보증인 병이 있을 때 빨리 변제한 자가 채권자의 지위를 획득하고 타인의 재산을 집행할 수 있다), 민법은 각각 관계인에 대해 변제자 대위의 행사 방법을 합리적으로 규정하고 있다.

◈ 도달주의
의사표시가 상대방에게 도달한 때 그 효력이 생기는 것으로 수신주의·수령주의라고도 한다. 의사표시의 효력발생시기에 관해선 표백주의, 발신주의, 도달주의, 요지주의 등이 있다. 그러나 현행 민법은 도달주의를 원칙하고 있다.

 

◈ 대항력
법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력을 말한다. 주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록까지 마친 상황에서도 그 제3자에 대해 임차권을 가지고서 대항할 수 있는데 이를 대항력이라 한다. 정밀히 말하면 세입자의 경우 전입신고(사업자등록)와 부동산을 점유(인도)하는 대항요건을 갖추게 되면 익일부터 제3자에게 대항력을 발휘할 수 있다. 대항력은 계약기간까지 점유할 수 있는 권리와 계약기간 만료 시 보증금 회수와 부동산의 인도가 동시이행의 관계에 있는 효력이다.

 

◈ 동시배당
공동저당권의 목적부동산이 전부 매각되어 그 경매 대가를 동시에 배당하는 것이다. 공동저당권자의 의사에 의해 어느 특정부동산의 경매 대가만 먼저 배당받는 것은 허용되지 않는다. 각 부동산의 경매대가의 비율로 공동저당권의 피담보채권의 부담을 안분 할당해 그 할당된 부담액에 한해서만 공동저당권자가 각 부동산으로부터 우선변제를 받을 수 있다. 그 할당 부담액을 초과하는 부분은 각 부동산의 후순위 저당권자의 변제에 충당한다.

 

◈ 동시이행의 항변권
동시이행의 항변권은 상대방이 채무를 이행할 때까지 자기 채무의 이행을 일시 거절하는 데에 그치는 연기적 항변권이다. 경매에 있어선 임차인이 배당을 받는 것이 보증금회수에 해당한다. 따라서 그에 대한 반대의무를 이행했는지 즉 주택을 비웠는지를 확인을 위해 낙찰자의 인감증명서가 첨부된 가옥명도 확인서가 제출되어야 배당된 보증금을 수령할 수 있다.

 

◈ 동시입찰의 원칙
같은 매각기일에 매각할 부동산이 두 개 이상인 경우 각 부동산에 대한 입찰은 동시에 실시해야 한다(민사집행규칙 61조 2항). 만약 사건별로 별개로 입찰절차를 진행하는 경우 입찰자가 응찰자수를 통한 경쟁률을 예측해 응찰여부나 응찰가격을 정함으로써 입찰가격이 왜곡될 우려가 있기 때문이다. 

 

◈ 등기촉탁
법원으로부터 경매부동산을 매수한 매수인은 소유권이전등기 및 기타 저당권, 압류 등의 말소등기를 등기에 필요한 서류를 준비해 법원에 제출하면 법원사무관 명의로 등기촉탁서를 작성, 관할 등기소의 등기관에게 송부를 하고 등기소에서는 등기 후 등기필증을 해당 경매계에 송부한다.

 

◈ 말소등기
기존등기가 원시적 또는 후발적인 사유로 인해 실체관계와 부합하지 않게 된 경우 기존등기 전부를 소멸시킬 목적으로 하는 등기다. 말소의 대상이 되는 등기는 등기사항 전부가 부적법한 것이어야 한다. 그 부적법의 원인은 원시적(원인무효)이든, 후발적(채무변제로 인한 저당권 소멸)이든, 실체적(원인무효나 취소)이든 또는 절차적(중복등기)이든 이를 가리지 않는다.

 

◈ 매각결정기일의 공고
매각기일 및 매각결정기일을 지정한 때 법원사무관 등은 통상 14일 전에 공고한다.

 

◈ 매각결정기일 변경
법원은 정해진 매각기일을 자유재량에 의해 변경할 수 있다. 이해관계인은 기일지정이나 변경신청권이 없으므로 당사자 사이에 변경에 관한 합의가 있었다 하더라도 법원은 이에 구속되지 않는다. 특히 경매절차 과정에 위법한 점이 있거나 불가피한 사정이 발생해 매각기일에 경매를 실시할 수 없는 경우 매각기일을 변경해 적법한 경매절차가 이루어지도록 하고 있다. 또한 집행정지서류가 제출된 경우 직권으로 매각기일을 취소하는 것이 원칙이나 실무에서는 기일을 변경해 추후 지정하고 있다.

 

◈ 매각결정기일
매각을 한 법정에서 최고가매수신고인에 대해 매각허가 여부를 결정하는 날로 매각법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고만 할 뿐 매수인, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인에게 개별적으로 통보하지 않는다(매각기일로부터 통상 7일 이내).

 

◈ 매각기일
경매법원이 목적부동산에 대해 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시각, 매각할 장소 등과 함께 매각기일 14일 이전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있다.

 

◈ 매각기일 및 매각결정기일의 공고
매각기일 및 매각결정기일을 지정한 때는 법원사무관 등은 이를 공고한다. 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 하는 것 외에 법원이 필요하다고 인정하는 때는 별도로 그 공고사항의 요지를 신문에 게재하거나 정보통신매체를 이용해 공시할 수 있다. 현재 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr) 법원공고란에도 게재하고 있다.

 

◈ 매각기일 및 매각결정기일 통지
법원이 매각기일과 매각결정기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지하는 절차를 말한다. 이 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송해 할 수 있다.

 

◈ 매각기일의 지정
집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저매각가격 결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 매각할 기일을 지정하게 된다.

 

◈ 매각물건명세서
법원이 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 토대로 기재한 것이 매각물건명세서다. 이는 매각기일의 1주일 전까지 법원에 사본을 비치해 누구든지 볼 수 있도록 하며 경매 입찰자에게 있어 가장 중요한 서류다.

 

◈ 매각방법
부동산의 매각(경매)은 매각기일에 하는 호가경매, 매각기일에 입찰과 개찰을 하는 기일입찰, 입찰기간 내에 입찰하고 매각기일에 개찰하는 기간입찰 등 세 가지 방법이 있다.

 

◈ 매각불허가결정
이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때, 민사집행법상 매각불허가할 사유가 있을 때 즉 매수인의 능력이나 자격 또는 농지의 경우 농지취득자격증명, 어업권의 경우 이전인가 또는 법령이 정한 관청의 증명, 인허가 없는 경우, 과잉매각 되는 경우, 집행정지 결정 정본이 제출된 경우, 부동산의 훼손 또는 권리관계의 변동이 있는 경우 매각결정기일에 매각불허가를 선고한다.

 

◈ 매수보증금
경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공해야 한다. 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가 매수신고인이나 차순위 매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환해야 한다.

매각허가결정이 확정되고 최고가 매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위 매수신고인의 보증금을 반환하게 되고 만일 최고가 매수인이 납부하지 않으면 그 보증금을 몰수해 배당할 금액에 포함하며 이후 차순위 매수신고인에 대해 낙찰허가여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위 매수신고인이 매각대금을 납부하지 않으면 역시 몰수해 배당할 금액에 포함해 배당하게 된다. 그러나 법원은 상당하다고 인정하는 때는 최저매각가격의 10분의 1로 하는 보증금액을 달리 정할 수 있다. 예로서 재입찰시 보증금을 법원에 따라 10분의 2내지 10분의 3으로 정하는 경우가 이에 해당된다.

 

◈ 매수신고인
매각기일 입찰결과 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인이 정해진다. 차순위 매수신고는 금액제한이 있어서 매각금액 보증금 금액 이상 입찰자만이 차순위 신고를 할 수 있는 자격이 있다. 차순위 신고 시 단점은 최고가 입찰자가 잔금지급 시까지 보증금을 받지 못한다는 것이고 장점은 잔금 미지급 시 소유권을 이전해 올 수 있다.

◈ 매수신청 보증금
입찰에 참여할 경우 최저매각가격의 10분의 1(재매각의경우는 10분의 2 또는 10분의 3)에 해당하는 현금이나 자기앞 수표 또는 보증보험증권 등의 매수신청 보증금을 집행관에게 제공해야 한다(민사집행법 제113조). 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위 매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환해야 한다.

매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위 매수신고인의 보증금을 반환하게 되고 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 않으면 그 보증금을 몰수해 배당할 금액에 포함한다. 이후 차순위 매수신고인에 대해 낙찰허가 여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 된다. 차순위 매수신고인이 매각대금을 납부하지 않으면 역시 몰수해 배당할 금액에 포함, 배당하게 된다.

 

◈ 매각절차의 취소
민사집행법 266조 규정의 서류가 제출된 경우 ①담보권의 등기가 말소된 등기부의 등본 ②담보권 등기를 말소하도록 명한 확정판결의 정본 ③담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결의 정본 ④채권자가 담보권을 실행하지 아니하기로 하거나 경매신청을 취하하겠다는 취지 또는 피담보채권을 변제받았거나 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지를 적은 서류 ⑤담보권 실행을 일시정지하도록 명한 재판의 정본.

제 1항, 제1호 내지 제3호의 경우와 제 4호의 서류가 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본인 경우에는 경매법원은 이미 실시한 경매절차를 취소해야 한다. 제 5호의 경우에는 그 재판에 따라 경매절차를 취소하지 않았을 때만 이미 실시한 경매절차를 일시적으로 유지하게 해야 한다. 서류의 제출 종기는 매수대금 지급전까지다.

 

◈ 매각조건
법원이 부동산이 매각되어 소유권이 매수인에게 이전시키는 데 지켜야 할 조건을 말한다. 이는 법정매각조건과 특별매각조건이 있다. 모든 매각절차에 공통적으로 적용할 수 있도록 법으로 매각조건을 획일적으로 정한 매각조건을 법정매각조건이라고 한다. 법정매각조건 중에서 공공의 이익이나 경매의 본질에 관계되지 않는 조건들은 이해관계인의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건을 특별매각조건이라고 한다.

 

◈ 매수청구권
타인의 부동산을 이용하는 경우 이용자가 그 부동산에 부속시킨 물건에 대해 이용관계가 종료함에 즈음 타인에 대해 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리, 일종의 형성권이다. 민법상 인정되는 매수청구권으로선 지상권 설정자 및 지상권자의 지상물매수청구권, 전세권 설정자 및 전세권자의 부속물매수청구권, 토지임차인 및 전차인의 건물 기타 공작물의 매수청구권 등이 있다.

한편 민사소송법상으로는 부동산 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고 매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있다.

 

◈ 매각허가결정
매각허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이(매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등) 항고하지 않으면 매각허가결정이 확정된다. 그러면 매수인은 법원이 통지하는 대금지급기한내에 매각대금(매수보증금을 공제한 잔액)을 납부해야 한다. 대금지급 기한은 통상 매각허가 결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정한다.

◈ 물건번호
한 사건에 입찰물건이 여러 개 있고 그 물건들이 개별적으로 입찰에 붙여진 경우에는 사건번호 외에 물건번호를 기재해야 한다. 따라서 물건번호가 다른 두 개 물건에 대해 응찰하려고 하는 경우에는 물건번호마다 하나의 입찰표를 작성해야 하며 물건번호가 여러 개인 경우 물건번호를 기재하지 않으면 입찰이 무효 처리된다.

◈ 미등기 부동산에 대한 경매
미등기 부동산이라도 채무자의 소유이면 강제경매를 할 수 있다. 미등기부동산에 경매개시 결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권 보존등기를 하고 경매개시결정등기를 한다. 미등기 부동산에 경매 신청 시 채무자 명의로 등기할 수 있음을 증명하는 서류와 부동산의 표시를 증명하는 서류를 첨부해야 한다.

◈ 미불용지
미불용지란 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 않은 토지를 말한다. 따라서 같은 토지에 대해 둘 이상의 공익사업이 시행되고 새로운 공익사업이 시행되기까지 종전에 시행된 공익사업의 부지에 보상금이 지급되지 않은 경우다. 미불용지의 평가는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황을 기준으로 평가를 하게 된다.

 

◈ 맹지
지적도상에서 도로에 접하지 않은 토지를 말한다. 건축법에 의해 도로에 2m 이상 접하지 않을 때는 건축이 원칙적으로 불가능하다. 그러나 인근 토지소유자로부터 타 토지사용에 대한 승낙을 받은 뒤 시장 또는 군수로부터 사도개설허가를 받으면 건축가능하다.

 

◈ 발송송달
근저당권자와 같이 등기부에 기입된 부동산의 권리자가 등기부상 주소변경 등기를 게을리해서 종전의 등기부상 주소에 등기우편으로 송달된 매각기일 통지를 받지 못했다고 하더라도 그 발송 시에 송달의 효력이 발생한다. 부동산의 권리자가 사망했으나 상속등기를 게을리한 경우 또한 같다.

 

◈ 배당기일
이해관계인별 배당액을 확정하는 날이다. 통상 배당기일 3일 전에 배당표 초안을 작성해 이해관계인이 열람할 수 있도록 경매계에 비치한다. 배당기일에 참석한 이해관계인의 배당이의가 없으면 비로소 배당표는 확정된다. 배당표가 확정된 후에는 배당에 대한 이의나 배당에 관한 이의의 소를 제기하지 못한다.

 

◈ 배당기일의 지정
매수인이 매각대금을 지급하면 3일 안에 배당기일을 지정한다. 배당기일은 대금지급 후 4주 내에 정해야 한다. 통상 대금지급 후 배당기일을 지정함이 원칙이다. 하지만 매수인이 적법하게 채무인순신청을 했거나 상계신청(차액지급신청)을 한 경우 바로 배당기일을 정하고 대금지급기한을 정할 필요가 없다.

 

◈ 배당요구
강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가해 변제를 받는 방법으로 민법, 상법, 기타 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매개시결정의 기입 등기 후에 가압류를 한 채권자는 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있다.
배당요구는 배당요구의 종기일까지 해야 한다. 따라서 임금채권, 주택임대차보증금반환청구권 등 우선변제권이 있는 채권자라 하더라도 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 매각대금으로부터 배당받을 수 없고 그 후 배당을 받은 후 순위자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없다.

 

◈ 배당요구의 종기 결정
경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안해 배당 요구할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다. 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 등기부에 등재하지 아니한 채권자(임차인 등)는 반드시 배당요구의 종기일까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다. 법원은 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 배당요구의 종기를 연기할 수 있다.

 

◈ 배당요구의 종기 공고
배당요구의 종기가 정해진 때는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 채권자들이 널리 알 수 있도록 하기 위해 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고한다.

 

◈ 배당이의
배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 채권의 순위에 대해 이의를 할 수 있다. 이의를 제기한 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 1주일 내에 집행법원에 대해 소제기증명을 제출하면 그 금원에 대해서는 지급을 보류하고 공탁을 하게 된다. 이의제기 채권자가 그 증명 없이 위 기간을 도과하면 이의에 불구하고 배당금을 지급하게 된다.

 

◈ 배당절차
넓은 의미에선 강제집행이나 파산절차에서 압류당한 재산이나 파산재단을 환가함으로써 얻은 금전을 배당요구 신청을 한 각 채권자에게 안분해 변제하기 위한 절차다.

 

◈ 배당할 금액
매각대금에서 대금납부기한 이후에 납부한 경우 지연이자와 몰수된 항고보증금 및 전 낙찰자의 몰수된 보증금과 보증금 이자를 모두 합한 금액에서 집행비용을 차감한 금액이 실제 배당할 금액이 된다.

 

◈ 법인입찰
법인 입찰시 법인등기부등본이나 초본을 첨부해야 하며 회사직원이 대리인으로 입찰하는 경우는 위임장과 법인인감증명이 필요하다. 입찰표 기재방법은 법인 명칭과 대표자 성명을 기재하고 주민등록번호란에는 법인등기부등본상의 등록번호를 기재한다.

 

◈ 법정매각조건
법원이 부동산이 매각되어 소유권이 매수인에게 이전시키는 데 지켜야 할 조건이다. 이 조건에는 법정매각조건과 특별매각조건이 있다. 모든 매각절차에 공통적으로 적용할 수 있도록 법으로 매각조건을 획일적으로 정한 매각조건을 법정매각조건이라고 한다. 반면 법정매각조건 중에서 공공의 이익이나 경매의 본질에 관계되지 않는 조건들은 이해관계인의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건을 특별매각조건이라고 한다.

 

◈ 법정지상권
지상권은 타인의 부동산 등을 사용할 수 있는 용익물권을 말한다. 당사자의 계약에 의해 성립되는 약정지상권과 법에 정한 요건이 충족되면 당연히 성립하는 법정지상권이 있다. 일례로 토지와 그 토지 위의 건물 또는 입목이 동일한 소유자에게 속하다가 토지와 그 토지 위의 건물 또는 입목의 소유자가 달라지는 경우에 성립한다는 민법 등의 법 규정에 의해 성립하므로 이를 법정지상권이라 한다. 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 등기하지 않아도 당연히 발생한다. 법정지상권의 발생에 관한 규정은 강행규정이므로 당사자의 특약으로도 그 발생을 배제할 수 없다. 존속기간은 특별한 규정이 없으면 일반지상권에 준한다. 지료는 당사자의 협의가 성립되지 않으면 법원이 결정한다.

 

◈ 변경
법원은 정해진 매각기일을 자유재량에 의해 변경할 수 있다. 이해관계인은 기일지정이나 변경신청권이 없으므로 당사자 사이에 변경에 관한 합의가 있었다고 하더라도 법원은 이에 구속되지 않는다. 특히 경매절차 과정에 위법한 점이 있거나 불가피한 사정이 발생해 매각기일에 경매를 실시할 수 없는 경우 매각기일을 변경해 적법한 경매절차가 이루어지도록 하고 있다. 또한 집행정지서류가 제출된 경우 직권으로 매각기일을 취소하는 것이 원칙이나 실무에선 기일을 변경해 추후 지정하고 있다.

 

◈ 별제권
파산재단에 속하는 특정재산에서 다른 채권자보다 우선해 변제를 받을 수 있는 권리다. 파산재단 재산에 존재하는 전세권, 유치권, 질권, 저당권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관해 별제권을 가진다.

 

◈ 보전압류
보전압류는 국세징수법 및 지방세법상의 납기 전 징수사유가 있어서 납세의무확정 후에는 조세채권의 멸실이 우려가 되는 경우 당해 세액의 확정 전이라도 납세자의 재산을 현상 유지시키기 위해 미리 압류하는 것을 말한다.

 

◈ 부동산관리명령
매수인이 매각허가 결정을 받은 후 대금을 지급하고 부동산의 인도를 받을 때까지 부동산의 가치가 감소되어 매수인이나 채권자의 이익을 해할 염려가 있다. 때문에 매각허가 결정이 있은 후 인도할 때까지 매수인이나 채권자의 신청이 있으면 법원이 관리인을 선임, 그 관리인으로 하여금 그 부동산을 관리하게 하는 관리명령을 할 수 있다.

 

◈ 부동산인도명령
채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자에 대해선 낙찰인이 대금을 완납한 후 6개월 내에 집행법원에 신청하면 법원은 이유가 있을 경우 인도명령을 발해 그들의 점유를 집행관이 풀고 낙찰인에게 부동산을 인도하라는 취지의 재판을 한다(이때 인도명령신청을 받은 법원은 채무자와 소유자는 부르지 않고 통상 세입자 등 제3자를 불러 심문하는 경우도 있다).
민사집행법의 적용을 받는 사건에 대해선 인도명령의 상대방을 확장해 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있도록 개선했다.

 

◈ 분묘기지권
분묘기지권은 토지 소유자의 승낙을 얻어 그의 토지에 분묘를 설치하거나 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에도 20년간 평온·공연하게 그 분묘기지를 점유한 때 분묘기지권을 취득한다. 또한 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해 별도 특약 없이 토지만을 타인에게 처분한 때에도 성립한다. 분묘기지권은 당사자 사이에 약정이 있으면 그에 따르고 그 약정이 없는 경우 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 그 분묘가 존속하는 동안은 분묘기지권은 존속하고 분묘기지권을 시효 취득하는 경우에도 지료를 지급할 의무가 없다.

◈ 분할매각
하나의 매각절차에서 여러 개의 부동산을 매각하는 경우 최적 매각가격의 결정과 매각의 실시를 각 부동산별로 하는 방법(분할매각)과 여러 개의 부동산 전부에 관해 일괄해 하는 방법(일괄매각)이 있다.

 

◈ 분할채권
같은 채권에 2인 이상의 채권자 또는 채무자가 있을 때 분할할 수 있는 채권을 말한다. 이런 채권을 가분채권(분할채권)이라고도 한다. 예를 들면 갑, 을, 병 세 사람이 정에 대해 3만원의 채권을 가지고 있을 때 각각 1만원씩의 채권으로 분할할 수 있는 경우에 그 3만원의 채권은 분할채권이 된다(정의 입장을 기본으로 한다면 가분채무 또는 분할채무가 된다). 민법에는 채권자 또는 채무자가 수인인 경우 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무가 있다고 규정해 분할채권 관계를 원칙으로 하고 있다.

 

◈ 비용의 예납
강제집행을 신청하는 채권자는 부동산의 감정료, 매각수수료, 현황조사 비용 등 각종 수수료와 송달료를 미리 내야하는데 이를 비용의 예납이라고 하고 이외에 등록세와 교육세도 납부해야 한다.

 

◈ 상계
채권자가 동시에 매수인인 경우 매각대금의 특별한 지급방법이다. 현금을 납부하지 않고 채권자가 받아야 할 채권액과 납부해야 할 매각대금의 차액만을 납부하는 것이다. 채권자는 매각대금을 상계 방식으로 지급하고 싶으면 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 상계를 하겠다고 신고해야 한다. 이때 배당기일에 매각대금에서 배당받아야 할 금액을 제외한 금액만을 납부하게 된다. 그러나 그 매수인 배당받을 금액에 대해  이의가 제기된 때 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 납부해야 한다.

 

◈ 선순위 순위보전 가등기
1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서있는 가등기는 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의하여 말소되지 않는다.

 

◈ 선순위 담보가등기
1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서있는 가등기는 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의해 말소되지 않는 것이 원칙이지만 선순담보가등기인 경우에는 경매 시 저당권으로 취급, 배당을 받고 소멸하므로 경매 후 촉탁에 의해서 말소된다.

 

◈ 선순위 가처분
1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서있는 가처분 등기는 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의해 말소되지 않는다.

 

◈ 선순위 임차인
1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서 있는 전입신고가 되어 있던 임차인은 압류 또는 저당권에 대항할 수 있다. 대항력이 있는 것이다. 따라서 계약기간 만료 시까지 거주할 수 있고 계약만료 시 보증금 회수와 주택의 인도가 동시이행의 관계에 있다.

 

◈ 선순위 지상권
1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서 있는 선순위지상권은 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의해 말소되지 않는다. 이때 지상권이란 당사자의 계약에 의해서 등기된 약정지상권을 의미한다. 법에 의해 일정한 요건을 갖추면 당연히 성립하는 법정지상권과는 구분된다.

 

◈ 선순위 전세권
1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서있는 등기된 전세권은 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의해 말소되지 않는다. 그러나 민사집행법 91조4항에 의한 배당요구 신청을 하면 선순위전세권은 배당을 받고 소멸한다.

◈ 소제주의
민사집행법 제91조 2항에 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다고 규정하고 있다. 또 3항에 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다고 규정해 소제주의를 원칙으로 한다. 단 91조 4항, 5항에 예외적으로 인수주의를 인정하고 있다.

 

◈ 소유권이전등기 촉탁신청
낙찰인이 대금을 완납하면 낙찰부동산의 소유권을 취득한다. 이때 집행법원은 낙찰인이 등기비용을 부담하고 등기촉탁 신청을 하면 집행법원은 낙찰인을 위해 소유권이전등기, 낙찰인이 인수하지 않는 각종 등기의 말소를 등기공무원에게 촉탁하는 절차다.

 

◈ 송달
송달은 법정형식에 따라 송달받을 자에게 소송상의 서류를 교부하거나 그 내용을 알 수 있는 기회를 주기 위해 시행하는 사법기관의 명령적, 공증적 행위다. 송달은 그 자체가 독립적 의의를 갖는 소송행위는 아니다. 소송 관계인에 대해 소송상의 서류를 교부하거나 교부받을 수 있는 기회를 주어 그 서류에 기재된 소송행위를 완성하거나 이미 완성된 소송행위를 전달하는 중개적 수단적인 소송행위다.

 

◈ 신경매
매각기일에 입찰 부동산에 대한 매수신고인이 결정되지 않았을 경우 매각기일을 새로이 지정해서 경매를 진행하는 것을 말한다.

 

◈ 압류
채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 금지하는 것이다. 확정판결, 기타 집행권원(채무명의)에 의해 강제집행을 하기 위한 보전수단이다. 즉, 압류 후 경매 또는 공매 등의 환가절차로 이행된다.

 

◈ 압류선착주의
조세는 원칙적으로 교부 청구의 선후에 관계없이 동순위로 그 사이에는 우선관계가 없으나 1개 부동산에 대해 체납처분으로 압류가 행해졌을 때 다른 조세의 교부 청구나 압류보다 우선한다. 이를 압류선착주의라고 한다.

 

◈ 연기
채무자·소유자 또는 이해관계인의 신청이나 신청채권자의 연기신청으로 매각기일을 다음 기일로 미루는 것을 말한다. 통상 2회에 한해 연기되는 것이 원칙이나 그 이상도 가능하다.

 

◈ 예고등기
등기원인이 무효 또는 취소 사유에 의해 등기의 말소 또는 말소등기의 회복에 관한 소송이 제기된 경우 이를 제3자에게 알려서 경고하기 위해 법원이 직권으로 행하여지는 등기다. 예고등기는 제3자에게 경고하는 효력밖에 없으므로 예고등기만으로 법률적인 효력은 없다.

 

◈ 우선매수권
경매 시 우선매수권은 공유자 우선매수권과 임대주택임차인 우선매수권이 있다. 공유물지분의 경매에 있어 채무자가 아닌 다른 공유자는 매각기일까지, 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금원을 보증으로 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수 의사를 신고를 할 수 있다. 이런 다른 공유자의 권리를 우선매수권이라고 한다. 이 경우 법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 우선매수를 신고한 공유자에게 매각을 허가해야 한다. 이때 최고가매수신고인은 원할 경우 차순위 매수신고인의 지위를 부여받을 수 있다. 임대주택이 부도 등으로 경매가 진행되는 경우 임차인은 매각기일까지 최저매각가격의 10분의1 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 임대주택을 우선매수 의사를 신고할 수 있고 법원은 최고가매수신고가 있더라도 임차인에게 매각을 허가해야 한다.


◈ 우선변제권
채무자의 재산이 채무금액보다 부족한 경우 채권자 평등의 원칙의 예외로 특정 채권자가 다른 채권자보다 먼저 변제를 받을 수 있는 권리다. 법률에 규정이 있는 경우에만 인정된다. 민법상 유치권, 질권, 저당권자자와 특별법상으로는 근로기준법상 근로자의 임금, 재해보상금 등에 우선변제권이 인정되어 있다. 국세징수법, 지방세법 등에도 국세, 지방세의 우선변제, 주택임대차보호법상의 최우선변제 및 확정일자도 우선변제권을 규정하고 있다.

 

◈ 우선채권
우선채권이란 압류채권자(경매신청자)의 채권에 우선해 매각대금에서 변제받게 될 채권을 말한다. 압류 채권자에 우선하는 등기된 권리 및 임차보증금, 임금채권 등과 경매비용 등으로 남을 가망이 없는 경우 경매의 취소에 해당하는지 판단하는 채권이다.

 

◈ 유찰
유찰에는 입찰기일에 최저경매가 이상의 매수신고가 없는 경우의 유찰과 낙찰불허가 결정에 의한 유찰이 있다. 통상적으로 매각기일에 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 않고 무효가 된 경우를 가리킨다. 이 경우에는 최저매각금액을 20% 저감한 가격으로 다음 매각기일에 다시 매각을 실시한다.

 

◈ 유익비
물건의 가치를 증가시킨 비용을 유익비라고 한다. 원상복구 비용인 필요비와 구별된다. 유익비상환청구는 가격증가가 현존하는 경우에 한해 청구할 수 있다. 유익비 지급할 금액은 지출된 금액이나 가치증가액이 현존하는 가액 중 선택해 지급할 수 있다.

 

◈ 유치권
유치권은 법정담보물권으로 법정요건을 갖추면 당사자의 의사와 관계없이 법률상 당연히 발생한다. 유치권은 목적물을 점유하면 발생되고 등기를 요하지 않는다. 주로 건축업자가 공사대금을 받지 못한 경우 채권을 변제받을 때까지 점유를 하고 인도를 거절하는 경우 발생된다. 또한 임차인이 임차 목적물에 대한 필요비 또는 유익비를 지출한 경우에도 유치권이 발생하는 경우가 있다. 그러나 계약서상에 원상회복 특약이 있으면 판례상 상환청구권 포기로 해석한다.

 

◈ 이시배당
두 개의 부동산에 선순위 공동저당권자가 한 개의 부동산만 저당권 실행으로 경매되어 배당을 받는 경우 후순위저당권자는 두 개의 부동산이 동시에 배당되는 경우와 비교해서 적은 금액을 배당받거나 배당받지 못해 손실이 발생하게 된다. 이때 후순위채권자는 남은 부동산의 경매대가에서 동시에 배당됐더라면 받을 수 있는 금액을 한도로 선순위 공동저당권자를 대위해 저당권을 행사하여 경매대가에서 배당받을 수 있다. 이때 법원이 직권으로 이시배당여부를 조사할 의무는 없으며 후순위 저당권자가 이를 증명해야 한다.

 

◈ 이해관계인
경매절차에 이해관계를 가진 자 중 법이 특히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 이해관계인으로 법에 규정한 자를 말한다. 그들에 대해선 경매절차 전반에 관여할 권리가 정해져 있다.

 

◈ 인도명령
채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자에 대해선 낙찰인이 대금을 완납한 후 6개월 내에 집행법원에 신청하면 법원은 이유가 있을 경우 간단히 인도명령을 발하여 그들의 점유를 집행관이 풀고 낙찰인에게 부동산을 인도하라는 취지의 재판을 한다. 이때 인도명령신청을 받은 법원은 채무자와 소유자는 부르지 않고 통상 세입자 등 제3자를 불러 심문하는 경우도 있다. 민사집행법의 적용을 받는 사건에 대해선 인도명령의 상대방을 확장해 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있도록 개선했다.

 

◈ 인수주의
채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하는 것을 인수주의라고 한다.

 

◈ 일괄지정
수회의 매각기일과 매각결정기일을 일괄 지정하는 방식에 의해 경매절차를 진행하는 경우에는 부득이한 사정이 없는 한 당사자의 기일 변경신청을 허용하지 않고 다만 실무적으로 경매신청자가 연기신청을 한 경우에는 1회의 연기기간을 2개월 이내로 해서 2회까지 허용하고 있다.

 

◈ 일괄매각
법원은 경매의 대상이 된 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다. 또한 다른 종류의 재산(금전채권 제외)이라도 부동산과 함께 일괄매각하는 것이 알맞다고 인정하는 때에도 일괄매각하도록 결정할 수 있다. 이와 반대되는 개념으로는 분할매각이 있다.

◈ 임금우선변제권
근로기준법 37조 규정에 의해 임금·재해보상금 기타 근로관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대해 질권 또는 저당권에 의해 담보된 채권을 제외하고는 조세·공과금 및 다른 채권에 우선해 변제돼야 한다. 단 예외조항으로 최종 3월분의 임금, 재해보상금은 우선해 변제받을 수 있다고 규정하고 종전에 3년분 퇴직금 우선변제 관련 규정은 헌법불합치 판정으로 2005년 1월27일부로 삭제됐다.

 

◈ 임대차관계 조사서
임차인의 인적사항과 계약일자, 계약기간, 점유개시일, 보증금의 액수, 전입일자, 확정일자, 점유의 권원 등을 보다 상세히 집행관이 현장 확인, 색인부 열람 등을 통해 작성한 문서로서 부동산현황조사보고서에 첨부해 일반인들이 열람할 수 있도록 비치하게 된다.

 

◈ 임차권등기 명령
임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 임차권등기 신청을 할 수 있는 제도다. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로의 이사 혹은 주민등록을 전출 시 기존의 대항력과 우선변제권을 상실되는 문제점을 개선해 법원에 임차권등기명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 종료되면 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하고 대항력과 우선변제권이 없었던 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.

 

◈ 임의경매
임의경매는 담보권의 실행 등을 위한 경매로 경매 신청에 채무명의를 요하지 않는다. 일반적으로 경매를 통틀어서 강제경매에 대응해 임의경매라고 부른다. 임의경매에는 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권의 실행을 위한 이른바 실질적 경매와 민법, 상법, 기타 법률의 규정에 의한 환가를 위한 형식적 경매가 있다.

 

◈ 입금증명서
기간입찰의 매수신청 보증방법으로서 해당법원에 개설된 법원보관금 계좌에 매수신청보증금을 납부한 후 발급받은 보관금납부필통지서를 첨부하는 양식으로 사건번호, 매각기일 및 납부자 성명, 날인을 할 수 있도록 되어 있으며 경매계 사무실 및 집행관 사무실에 비치되어 있다.

 

◈ 입찰
집행법원은 경매기일의 공고 전에 직권 또는 이해관계인의 신청에 의해 경매에 갈음하여 입찰을 명할 수 있다. 입찰은 입찰표에 입찰가격을 비공개로 적어 제출하는 방법으로서 전국 법원에서 전면적으로 시행되고 있다.

 

◈ 입찰기간
기일입찰과는 달리 입찰기간을 정해 지역적, 시간적인 구애 없이 보다 많은 사람이 입찰에 참여할 수 있게 하기 위해 기간입찰에서 정한 기간을 말한다.

 

◈ 입찰기일
경매법원이 목적부동산에 대해 경매를 실행하는 날로 입찰 시각, 입찰 장소 등과 함께 입찰기일 14일 이전에 일간신문에 공고한다.

 

◈ 입찰보증금
경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저 매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공해야 한다. 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위 매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환해야 한다. 매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위 매수신고인의 보증금을 반환하게 되고 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 않으면 그 보증금을 몰수해 배당할 금액에 포함하며 이후 차순위 매수신고인에 대해 낙찰허가 여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위 매수신고인이 매각대금을 납부하지 않으면 역시 몰수해 배당할 금액에 포함해 배당하게 된다.

 

◈ 입찰의 무효
입찰이 무효가 되는 경우는 ▲입찰표상의 금액의 기재를 수정한 경우 ▲매수신청보증금이 부족한 경우 ▲동일사건에 입찰자이면서 다른 입찰자의 대리인이 된 경우 ▲동일문건에 관하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 된 경우 ▲자격증명 서면을 제출하지 않은 경우
▲한 장의 입찰표에 여러 개의 사건번호나 물건번호를 기재한 경우 ▲채무자, 매각절차에 관여한 집행관이나 매각부동산을 평가한 감정인 또는 재매각 절차에서 전의 매수인이 응찰한 경우 ▲입찰가격이 최저매각가격 미만인 경우 등이 있다. 

 

◈ 잉여의 가망이 없는 경우의 경매취소
집행법원은 법원이 정한 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 경매비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때는 이런 사실을 압류채권자에게 통지하고 압류채권자가 이런 우선채권을 넘는 가액으로 매수하는 자가 없는 경우 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 경매절차를 법원이 직권으로 취소하게 된다.

 

◈ 잉여금의 처리
매각대금으로 배당받을 수 있는 각 채권자의 채권을 배당하고도 남은 잉여금이 있는 경우  몰수된 항고보증금이 있을 때는 항고보증금을 반환한다. 만약 보증제공한 사람이 여러 명이고 잉여금이 반환할 항고보증금에 미달하는 경우에는 제공한 보증등의 비율로 나누어서 반환한다. 항고보증금을 반환하고도 남은 금액은 다른 채권자에 의해 압류, 가압류된 경우를 제외하고는 소유자에게 지급한다.

 

◈ 잉여주의
경매절차 진행에 있어 민사집행법 91조에서 압류채권자(경매신청자)에 우선하는 채권을 변제하는데 남는 경우가 아니면 부동산을 매각하지 못한다고 규정해 잉여주의를 규정하고 있고 102조의 절차를 밟도록 하고 있다. 예컨대 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소)에선 ▲법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다 ▲압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않으면 법원은 경매절차를 취소해야 한다고 규정하고 있다.

 

◈ 재매각
매수신고인이 생겨서 낙찰허가결정의 확정 후 집행법원이 지정한 대금지급기일에 낙찰인(차순위 매수신고인이 경락허가를 받은 경우를 포함한다)이 낙찰대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하고 차순위 매수신고인이 없는 경우 법원이 직권으로 실시하는 경매다.

 

◈ 재배당
집행법원이 이미 작성된 배당표를  변경하거나 다시 작성해 배당을 실시하는 절차를 추가배당 또는 재배당이라 한다. 종전배당표상 배당 받는 것으로 기재된 채권자에 대한 배당액이 전부 또는 일부가 배당 받지 못하는 것으로 확정된 경우 그 채권자의 배당액에 대해 이의를 했는지에 관계없이 배당에 참가한 모든 채권자를 대상으로 추가로 배당하는 절차를 추가배당이라고 한다. 또 배당이의의 소의 결과에 따라 매당이의의 소의 원고와 피고 사이에서만 다시 배당하는 절차를 재배당이라 한다.

 

◈ 재매각기일
매각허가결정이 확정되고 낙찰자가 정해졌으나 낙찰자가 매각대금을 납부하지 않았을 경우 법원의 직권으로 경매를 다시 실시하는 것이다. 재매각시 조건은 전 낙찰자가 최고가 매수신고인으로 지정된 입찰기일의 최저경매가격 기타 매각조건과 동일하다.

 

◈ 재산명시 신청
민사집행법이 61조에 근거해 채무자가 금전채무를 이행하지 않는 경우 채권자의 신청에 의해 법원이 재산명시기일에 채무자의 재산목록을 제출하게 하고 그 재산목록의 진실함을 선서하게 하는 법적절차다. 채무자가 출석하지 않거나 재산목록 제출을 거부하면 법관은 직권으로 감치 처분을 내릴 수 있다. 재산명세를 허위로 기재한 사실이 드러날 경우 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다. 재산면시신청으로도 재산을 찾을 수 없으면 재산조회신청을 할 수 있다.

 

◈ 저당권
채권자가 물건을 점유하지 않고 채무를 담보하기 위해 등기부에 권리를 기재해 뒀다가 채무를 변제하지 않았을 경우 그 부동산을 경매 처분해 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.

 

◈ 점유이전금지가처분신청
소송 등의 목적이 되는 부동산에 대한 점유관계를 현 상태로 보전해 인도명령이나 명도소송의 강제집행 대상자를 확정시킴으로서 명도소송에서 승소하더라도 점유자가 목적물의 점유를 다른 사람에게 이전해 버려 새로운 점유자에게 판결의 효력이 미치지 않아 강제집행을 할 수 없는 사태를 미연에 방지하기 위한 가처분 신청을 말한다.

 

◈ 제3취득자
저당권 설정 후에 저당권 설정자로부터 저당 부동산의 소유권을 양도받거나 지상권 또는 전세권을 설정받은 양수인, 지상권자, 전세권자 등을 말한다. 제3취득자는 저당권이 실행되지 않고 있는 동안은 저당권에 의하여 아무런 영향을 받음이 없이 자기의 권리를 행사할 수 있다. 그러나 저당권이 실행되면 저당권자에게 그 부동산으로 담보되는 채권을 대위변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다. 경매에 직접참여 낙찰을 받을 수도 있다.

 

◈ 중복경매
제 1채권자의 경매신청으로 경매목적부동산에 대한 사건번호가 부여된 상태에서 제 2채권자의 경매신청이 있어 또 하나의 사건번호가 부여되어 진행되는 경매를 말한다. 이런 경우 먼저 부여된 사건번호에 다라 경매절차는 진행되고 선행의 사건번호에 의한 경매가 취하, 취소, 정지되면 후에 부여된 사건번호에 따라 경매가 계속 진행된다.

 

◈ 즉시항고
일정한 불변기간 내에 제기해야 하는 항고를 말한다. 즉 재판의 성질상 신속히 확정시킬 필요가 있는 결정에 대해 인정되는 상소방법을 말한다. 이는 특히 제기기간을 정하지 않고 원결정의 취소를 구하는 실익이 있는 한 어느 때도 제기할 수 있는 보통항고와는 다르다.

 

◈ 지분경매
공동소유인 경우 즉 공유인 경우 소유권의 일부를 표시한 것이 지분이라 한다. 소유권이 지분으로 되어있는 경우에 채권자가 그 지분에 대해 경매를 신청, 공동지분 중 일부 지분에 한해 경매가 진행되는 것을 지분 경매라고 한다. 이 경우 나머지 공유자에게는 공유자 우선매수권이 주어진다. 공유자가 아닌 다른 낙찰자가 입찰하게 된 경우 낙찰자는 소유권 중 경매를 통해 입찰한 지분에 한해서만 소유권을 가진다.

 

◈ 지상권
다른 사람의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다.

 

◈ 지정권
채무자의 여러 개의 부동산이 매각하는 경우 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하는데 충분한 경우 모든 부동산을 경매하면 과잉매각이 되므로 이런 경우 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다. 이를 지정권이라 한다. 채무자는 매각허가결정이 선고되기 전까지 지정권을 행사해야 하고 매각허가결정 선고 후에는 지정권을 행사하지 못한다.

 

◈ 집행관
집행관은 강제집행을 실시하는 자로서 지방법원에 소속되어 법률이 정하는 바에 따라 재판의 집행과 서류의 송달 기타 법령에 의한 사무에 종사한다.

 

◈ 집행권원
일정한 사법상의 급여청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 법률이 강제집행에 의해 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서다. 집행권원(채무명의)은 강제집행의 불가결한 기초이며 집행권원(채무명의)이 되는 증서는 민사소송법 기타 법률에 규정되어 있다.

 

◈ 집행력
협의로는 판결 또는 집행증서의 채무명의의 내용에 기초해 집행채권자가 강제집행을 집행기관에 신청할 수 있으며 집행기관은 이 신청을 토대로 하여 채무명의 내용인 일정의 급부를 실현시키기 위한 일종의 강제집행을 행할 수 있는 효력이다.
광의로는 넓게 강제집행 이외의 방법에 의해 재판내용에 적합한 상태를 만들어 낼 수 있는 효력을 부여함을 말한다. 가령 혼인 무효의 판결의 경우 그 확정판결에 기해 호적을 정정할 수 있는 효력, 토지소유권 확인판결의 경우 그 확정판결에 기해 변경의 등기를 신청할 수 있는 효력 등이 있다.

 

◈ 집행문
채무명의에 집행력이 있음과 집행당사자, 집행의 범위 등을 공증하기 위해 법원사무관 등이 공증기관으로서 채무명의의 말미에 부기하는 공증문언을 말한다. 집행문이 붙은 채무명의 정본을 ‘집행력있는 정본’ 또는 ‘집행정본’이라 한다.


집행법원
강제집행에 관해 법원이 할 권한을 행사하는 법원을 말한다. 강제집행의 실시는 원칙적으로 집행관이 하나 비교적 곤란한 법률적 판단을 요하는 집행행위라든가 관념적인 명령으로 족한 집행처분에 관해선 민사소송법상 특별히 규정을 두어 법원으로 하여금 이를 담당하도록 하고 있다.
집행관이 실시하는 집행에 관해서도 신중을 기할 필요가 있는 경우 법원의 협력 내지 간섭을 필요로 하도록 하고 있다. 이런 행위를 하는 법원이 곧 집행법원이다. 집행법원은 원칙적으로 지방법원이며 단독판사가 담당한다.

 

◈ 차순위매수신고
최고가 매수신고인 이외의 입찰자 중 최고가 매수신고액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 매수신고를 할 수 있다. 차순위 매수신고를 하게 되면 매수인은 매각대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못한다. 그 대신 최고가 매수신고인에 국한된 사유로 그에 대한 매각이 불허되거나 매각이 허가되더라도 그가 매각대금 지급의무를 이행하지 않을 경우 다시 매각을 실시하지 않고 집행법원으로부터 매각 허부의 결정을 받을 수 있는 지위에 있는 자이다.

 

◈ 집행정지
강제집행을 불허가, 정지, 담보제공, 채권변제, 의무이행연기, 소 취하 등의 집행력이 있는 판결이나 공정증서, 화해조서 등의 정본이 제출된 경우 집행을 정지하거나 제한해야 한다.

 

◈ 차순위매수신고인
입찰기일에 최저경매가 이상의 금액으로 매수를 신청한 응찰자들 중 최고가 매수신고인이 매수 신청한 금액에서 입찰보증금을 제외한 금액 이상으로(통상 최고가의 90% 이상)매수 신청한 응찰자중 차순위 신고인으로 신고한 매수신청자를 말한다. 차순위 신고인은 낙찰자가 잔금을 납부할 때까지 입찰보증금의 반환을 요구하지 못한다. 반면 잔금납부일에 낙찰인이 잔금을 납부하지 않으면 낙찰허가결정을 받아 잔금을 납부하고 소유권을 취득할 수 있다. 차순위 신고인도 낙찰잔금을 납부하지 않으면 기존 낙찰자와 같이 그 입찰보증금이 몰수되어 재경매시의 배당재단에 산입된다. 단 경매절차가 취소되면 입찰보증금의 반환을 청수할 수 있다(민사집행법 제 114조).

 

◈ 차순위자의 대위권
공동저당권의 목적부동산 일부만이 매각되어 그 경매 대가를 먼저 배당하는 때는 공동저당권자는 그 대가로 부터 채권금액을 변제 받을 수 있다. 그러나 이 경우 그 매각한 부동산의 차순위 저당권자는 공동저당 목적 부동산 전부가 매각되어 동시에 배당을 했더라면 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도 내에서 선 순위자를 대위해 저당권을 행사할 수 있는 권리(민법 368조 2항)다.

 

◈ 차액지급(상계)
채권자가 매수인인 경우 매각대금의 특별한 지급방법이다. 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다. 그러나 매수인이 배당 받을 절차적 요건을 갖췄다고 하더라도 그 배당순위에 비추어 실제로 배당 받을 것이 없거나 또는 적법한 배당요구를 하지 못했을 때는 차액지급은 허용될 수 없다.

 

◈ 채권계산서
집행법원은 배당기일이 정해지면 채권자에 대해 채권의 원금, 배당기일까지의 이자, 그밖에 부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 1주 안에 법원에 제출할 것을 최고한다. 그러나 채권자가 이 최고에 반드시 계산서를 제출해야 하는 것은 아니다. 이 경우 법원은 집행권원 정본 및 등기부등본 등 기록에 나타나 있는 자료에 기해 계산하게 된다.

 

◈ 채권신고의최고
법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 이해관계인으로 규정된 일정한 자에게 채권계산서를 낙찰기일 전까지 제출할 것을 최고한다. 그런데 이 역시 우선채권 유무, 금액 등을 신고 받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고 적정한 매각조건을 정해 배당요구의 기회를 주는 것이다. 민사집행법의 적용을 받는 사건은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 내에 배당요구의 종기를 결정하게 되고 일정한 이해관계인에게 채권계산서를 배당요구의 종기까지 제출할 것을 최고하며 이때까지 배당요구를 하지 않으면 불이익을 받게 된다.

 

◈ 채권자
채권을 가진 사람으로 곧 채무자에게 재산상의 급부 등을 청구할 권리가 있는 사람을 말한다. 채무자가 임의로 그 행위를 이행하지 않을 때는 채권자는 법원에 소를 제기해 현실적 이행을 강제할 수 있다.

 

◈ 채무명의
일정한 사법상의 급여청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 법률이 강제집행에 의해 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서다. 채무명의는 강제집행의 불가결한 기초며 채무명의로 되는 증서는 민사소송법 기타 법률에 규정되어 있다.

 

◈ 채무의 인수
경매 부동산의 매수인은 채권자의 승낙을 얻어 매각대금 지급에 대신에 채권자의 채무를 인수함으로써 인수한 채무에 상당한 매각대금의 지급의무를 면할 수 있다. 그러나 인수할 채무에 관해 적법한 배당이의가 있으면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 납부해야 한다.

 

◈ 청구금액의 확장
경매신청자가 등록세를 절감하기 위해 경매신청서에 집행권원상의 채권중 일부에 한정해 기재했다가 그 후 채권계산서를 제출하면서 당초의 청구금액을 확장해 기재하는 경우를 청구금액의 확장이라고 한다. 확장은 늦어도 배당요구 종기까지 해야 하며 이후에는 불허된다.

 

◈ 최고
타인에게 일정한 행위를 할 것을 요구하는 통지를 말한다. 이는 상대방 있는 일방적 의사표시이고 최고가 규정되어 있는 경우 법률규정에 따라 직접적으로 일정한 법률효과가 발생한다. 최고에는 두 종류가 있다.
하나는 의무자에게 의무의 이행을 구하는 경우다. 다른 하나는 권리자에 대한 권리의 행사 또는 신고를 요구하는 경우다.

 

◈ 최고가 매수신고인
매각기일의 절차에서 집행관에 의해 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인으로 이름과 가격이 불린 사람을 말한다. 매수인은 최고가 매수신고인 또는 차순위 매수신고인 중 매각허가결정이 확정된 사람을 의미한다.
 
◈ 최우선변제권
주택임대차보호법상 서민의 주거안정을 위해 임차인중 대항요건인 주민등록 전입신고와 주택의 인도를 받은 임차인중 보증금이 법에서 정한 소액에 해당이 되고 배당요구종기까지 배당요구 신청을 한 임차인은 다른 채권자보다 최우선해 법에서 정한 일정금액을 배당받을 수 있는 제도다.

 

◈ 최저경매가격
집행법원은 등기공무원이 압류등기를 실행하고 기입등기의 통지를 받은 후에는 감정인으로 하여금 경매부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 최저경매가격을 정한다. 이때 최저경매가격은 경매에 있어 경락을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 매수신고에 대해선 경락을 허가하지 않으므로 최초 경매기일에서의 최소 부동산경매 가격이다.

 

◈ 최저매각가격
경매기일의 공고에는 경매부동산의 최저경매 가격을 기재해야 한다. 최초 경매기일의 최저경매가격은 감정인이 평가한 가격이 기준이 되며 경매기일에 있어서 경매신청인이 없어 신경매기일을 지정한 때는 상당히 저감(통상 20%)한 가격이 최저경매가격이 된다. 응찰하고자 할 때는 항상 공고된 최저경매가격보다 같거나 높게 응찰해야 무효처리가 되지 않는다.

 

◈ 추가배당
집행법원이 이미 작성된 배당표를 변경하거나 다시 작성해 배당을 실시하는 절차를 추가배당 또는 재배당이라고 한다.
종전배당표상 배당 받는 것으로 기재된 채권자에 대한 배당액이 전부 또는 일부가 배당 받지 못하는 것으로 확정된 경우 그 채권자의 배당액에 대해 이의를 했는지에 관계없이 배당에 참가한 모든 채권자를 대상으로 추가로 배당하는 절차를 추가배당이라고 하고 배당이의의 소의 결과에 따라 매당이의의 소의 원고와 피고 사이에서만 다시 배당하는 절차를 재배당이라고 한다.

 

◈ 추가입찰
입찰시 최고가 입찰금액이 같은 금액인 입찰자가 둘 이상 있는 경우 집행관은 그 사람들에게 다시 입찰하게 하여 최고가 매수 신고인을 정한다. 추가입찰의 성격상 전 입찰가격에 미달하는 가격으로 입찰할 수 없다. 추가입찰의 결과 다시 동액인 경우는 추첨으로 최고가 매수신고인을 정한다.

 

◈ 취소
잉여의 가망이 없을 경우의 경매취소(민사집행법 제102조), 부동산의 멸실 등으로 경매취소(민사집행법 제96조), 담보권의 소멸 그리고 원인무효 등의 사유가 있을 때 법원이 직권으로 경매절차를 취소하게 된다.

 

◈ 취하
경매신청 후 매각기일에 적법한 매수신고가 있기까지는 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있다. 취하신청을 받은 집행법원은 집행관에게 연락해 매각절차를 중지하도록 한다. 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우 최고가 매수신고인 또는 매수인과 차순위 신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.

 

◈ 토지별도등기
토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는 바 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부에 ‘토지에 별도의 등기가 있다’는 표시를 하기 위한 등기를 말한다.

 

◈ 특별매각조건
법원이 경매부동산을 매각해 그 소유권을 낙찰인에게 이전시키는 조건을 말한다. 예컨대 경매의 성립과 효력에 관한 조건을 말하는 것이다. 매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건으로 구별된다. 법정매각조건은 모든 경매절차에 공통해 법이 미리 정한 매각조건을 말한다. 특별매각조건은 각개의 경매절차에 있어 특별히 정한 매각조건을 일컫는다. 어느 특정경매절차가 법정매각조건에 의해 실시되는 경우 경매기일에 그 매각조건의 내용을 관계인에게 알릴 필요가 없다. 그러나 특별매각조건이 있는 경우 그 내용을 집행관이 경매기일에 고지해야 한다. 특별매각조건으로 경락한 때는 경락허가결정에 그 조건을 기재해야 한다.

 

◈ 특별송달
경매 물건 매수자는 인도명령 등 신청에 의해 인도명령결정문이 우편송달되어 수취인의 부재 등의 사유로 인해 송달 불능된 경우 재송달, 집행관송달, 휴일 및 야간송달 등의 특별송달을 신청할 수 있다.

 

◈ 특수주소변경
특수주소변경이란 공동주택의 동·호수의 변경을 가리키는 것을 특수주소변경 즉 동·호수 변경이 이루어지면 원칙적으로 그 변경일이 주민등록일이 된다.

 

◈ 표준지
전국 2700만 필지의 토지 가운데서 대표성이 있는 50만 필지를 골라 표준지공시지가를 산정하는데 이는 토지보상금과 개별공시지가의 산정자료로 이용된다.

 

◈ 표준지 공시지가
표준지 공시지가는 전국 2700여 만 필지 중 대표성이 있는 48만 필지를 표준지를 골라 매년 1월1일을 기준으로 조사 평가한 제곱미터당 토지가격이다. 이는 개별공시지가의 산정기준으로 이용되며 토지가격 산정 등을 위한 토지 가결 감정평가 기준으로 활용된다. 건설교통부는 감정평가사에게 조사, 평가를 의뢰해 토지소유자와 시·군·구의 의견을 듣고 시·군·구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 매년 2월 말에 건설교통부가 공식 발표한다.

 

◈ 필요비
물건을 보존하고 관리하기 위해 필요한 비용으로 목적물의 원상을 유지하거나 회복시키거나 통상의 용도로 적합한 상태로 보존하기 위해 지출된 비용은 필요비로서 임대인에게 상환을 청구할 수 있다.
 
◈ 필지
하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말한다(법적 개념).

 

◈ 합유
수인이 조합체로서 물건을 소유하는 공동소유의 한 형태다. 지분을 가지는 점에선 공유와 비슷하며 합유자의 지분은 공유에서처럼 자유로이 처분하지 못한다. 분할의 청구도 할 수 없는 점에서 공유지분과는 다르다.

 

◈ 항고보증금
매각허가결정에 대해 항고를 하고자 하는 모든 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁해야 한다. 이것이 항고보증금이다. 이를 제공하지 않으면 원심법원이 항고장을 각하하게 된다. 채무자나 소유자가 한 항고가 기각된 때는 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 전액 몰수해 배당할 금액에 포함해 배당하게 된다. 그 이외의 사람이 제기한 항고가 기각된 때는 보증으로 제공된 금원의 범위 내에서 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 연 20%에 상당하는 금액을 돌려받을 수 없다.

 

◈ 행위능력
단순히 권리·의무의 주체가 될 수 있는 자격인 권리능력과는 달리 권리능력자가 자기의 권리·의무에 변동이 일어나게 스스로 행위를 할 수 있는 지위를 말한다. 일반적으로 민법상 능력이라고 하는 것은 행위능력을 가리킨다. 민법상 행위능력의 개념적 의의는 적법·유효하게 법률행위를 할 수 없는 행위무능력자로부터 선의의 거래 상대방을 보호해 거래의 안전을 확립하려는 무능력자제도에서 크게 나타난다. 민법이 인정하는 무능력자에는 미성년자, 한정치산자, 금치산자가 있다.

 

◈ 현황조사보고서
법원은 경매개시결정을 한 후 지체 없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관해 조사할 것을 명한다. 현황조사 보고는 집행관이 그 조사내용을 집행법원에 보고하기 위해 작성한 문서다.

 

 

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