2009-10-28 01:32

http://blog.drapt.com/koyongso/3984271256661130978

 

부동산 재테크 정복기

 

 

‘돈 걱정 없이 살고 싶다’는 것은 누구나 갖고 있는 생각이다. 이 같은 생각을 하면서 마음속에 부자에 대한 동경과 꿈을 지니고 살아가는 게 우리들이다. 사실 부자가 되고 싶은 것은 누구나 갖고 있다. 그 누구도 가난한 사람이 되고 싶은 사람은 없다.

그러나 현실에선 부자와 가난한 사람의 삶이 극명하게 차이난다. 예컨대 내 집 마련에 성공한 사람이 있는가 하면 아직도 전세를 전전하며 대출금 갚기에 연연하는 사람들도 있다. 월세살이를 하면서 윗돌 빼 아랫돌 막음 놀이에 허리가 휘어지는 사람도 있다. 

시세대비 20~30% 싼 값에 넓은 평수 아파트 낙찰 가능
단기 차익 노린 투자용으로 중대형 경매투자가 각광 추세

그러면 부자가 되기 위한 효과적인 최선의 조건은 무엇일까. 여러 조건이 있겠지만 필자는 투자 대비 수익률을 가장 높게 만드는 것을 꼽고 싶다. 그 중에서도 경매가 빼놓을 수 없는 최적의 방법이라고 말할 수 있다.

 

수익극대화 효과 만끽

 

경매를 할 때는 특히 수익률이 높은 신도시 경매아파트를 잡아채면 수익극대화 효과를 만끽할 수 있다. 일례로 현재 살고 있는 아파트의 면적을 늘려 좀 더 넓은 평수의 중대형 아파트로 갈아타고 싶은 욕심을 가지고 있다고 치자. 그렇다면 집값 비싼 서울을 벗어나 수도권 신도시 일대 값싼 경매 아파트로 눈을 돌려보면 어떨까.

일반적으로 수도권 일대는 서울과 가까워 출퇴근이 용이하다. 뿐만 아니라 자연환경도 뛰어난 게 대부분이다. 경기 침체로 거래도 한산한 만큼 대형 평수로 갈아타기를 할 실수요자라면 법원경매를 이용해 수도권 신도시 일대 주택을 낙찰 받으면 여러모로 유리하다. 우선 시세보다 20~30% 정도 싼 값에 넓은 평수의 경매아파트를 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 큰돈을 들이지 않고서도 넓은 평수로 갈아탈 수 있는 셈이다.

최근에는 단기차익을 노린 투자용으로도 중대형 경매투자가 각광받고 있다. 신도시 경매아파트 투자의 장점으로는 신도시의 경우 정부나 지자체가 체계적으로 조성한 ‘계획도시’인 탓에 자연과 도시가 잘 조화돼 생활에 필요한 편의시설을 잘 갖추고 있다는 점을 꼽을 수 있다. 게다가 신도시는 전원 분위기에다 조용하고 공기가 맑은 쾌적성, 서울의 직장과 1시간 이내 거리, 서울의 시설 들을 쉽게 이용할 수 있는 편리성, 저렴한 아파트 관리비, 적절한 집 값 등의 조건들이 서울보다 부동산을 찾는 수요자들을 만족시키고 있다.

이런 신도시에 위치한 부동산을 취득가가 싼 법원경매를 통해 사면 현재 거래 시세의 70% 수준에서 구입할 수 있다. 잘 만하면 서울 도심의 전셋값 수준에서 아예 집을 장만하거나 소형 주택 소유자도 현재 같은 불경기 때 중대형 주택으로 늘려갈 수 있는 기회다.

 

시세 70% 수준 구입 가능해~

 

신도시 경매 최대의 장점은 공급물량이 풍부하다는 것이다. 예컨대 주택·상가 등의 선택의 폭이 넓다는 얘기다. 감정가 자체도 서울 보다 낮게 잡히는 게 통례다. 서울보다 10~20 % 가까이 싸게 책정되는데다 낮게 잡힌 감정가에 2회 이상 유찰된 경매물건을 낙찰 받으면 시세보다 크게 싼 값에 경매로 아파트를 구입할 수 있다.

하지만 경매 입찰에 들어가기에 앞서 최근 신도시 아파트 경매시장 동향을 살펴보아야 한다. 최근 동향을 보면 신도시 일대 부동산은 가격 하락세를 이어가고 있다. 경기 침체에다 전반적인 경기 하락세로 소강상태에 접어든 형국이다. 실제 아파트·주택 등 수요가 많은 부동산도 지속적인 수요 감소로 매물이 누적돼 급매물이 적체되어 있는 상태다.

‘되면 좋고 안되면 말고’ 꾸준한 입찰 전략 유효
극한기 등 기상 상태 안좋은 다음날 입찰 유리

대형아파트 매매가와 전세가 중심으로 하락세를 이어가고 있다. 그럼에도 중소형 아파트와 목 좋은 소형 상가 등은 경기 여파와 무관하게 꾸준히 수요는 늘고 있는 추세다. 수도권 신도시 일대 경매물건은 한 달이면 500여 건씩 공급되며 상반기를 지나면서 매월 5~10%씩 증가하고 있다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 평균 70% 안팎으로 최소 2회 이상 유찰 후 낙찰되고 있어 투자 메리트가 상당하다.

분당·일산 등 수도권 인기 신도시의 경우 아파트 낙찰가율이 75% 대로 서울 경매아파트 수준을 거의 맞먹고 있다. 그러나 단독·다세대·상가건물 등은60~70% 대로 서울과 비교해 10% 가까이 낮게 낙찰되고 있다. 여기서 중요한 것은 입찰 전략이다. ‘되면 좋고 안되면 말고’식으로 꾸준한 입찰 전략을 세워야 한다는 얘기다.
 
좋은 방법은 유사한 아파트에 꾸준히 써내 5회 이상 입찰하는 것이다. 낮은 가격에 여러 번 입찰하다보면 반드시 싸게 쓴 금액으로 낙찰받을 수 있다. 어떤 날 입찰한 물건은 감정가의 60% 선에 최저가격으로 낙찰되다가, 다른 날은 80%에 낙찰되기도 하는 것이 경매시장이다. 따라서 최소 5회 이상 꾸준하게 싼 값으로 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가 있다.

 

낮은 가격에 자주 입찰 전략 유효

 

물론 몸은 귀찮을 수 있다. 그렇지만 높은 수익률을 얻기 위해선 그만큼 노력을 해야 한다. 그러다 보면 의외의 낙찰기회가 온다. 또 투자목적과 금액에 맞는 유사 경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해 우량물건에 여러 번 입찰해야 값싸게 살 수 있다.

극한기·극서기·명절 전후·연휴가 낀 공휴일 전날·폭우 폭설 등 기상 상태가 안좋은 날 다음날 등을 노려보자. 이때는 입찰장에 사람이 많지 않다. 입찰경쟁이 그만큼 줄어드는 셈이다. 반면에 손쉽고 싸게 낙찰받을 확률은 높아진다.

 

 

 

11