뉴타운-재개발 투자지역의 선택과 수익률

 

 

 

뉴타운·재개발(이하 재개발)지역의 투자는 재건축규제가 강화되기 시작한 2000년도 초부터 성행하기 시작했다. 부동산 투자를 해본 사람 중에 재개발 투자에 관심이 많은 경우가 있다. 그러나 어떤 개발지역에 어떤 물건을 어떻게 사야 할지 고민하는 투자자가 있을 것이다.

이러한 투자자를 위해 개발지역 선정 시 세부검토사항 및 물건 찾는 방법 등에 대해 살펴본다.

① 재개발 지역 투자뿐만 아니라 모든 부동산투자에 있어 먼저 생각해야 할 것은 실투자금에 맞는 지역을 선택해야 한다.
서울시는 2004년 6월25일 재개발 기본계획을 확정, 299개의 재개발예정지역을 고시했고 수도권 및 광역시의 재개발·뉴타운 지역까지 합하면 개발지역이 많다.
이러한 개발지역 중 투자자의 실투자금액에 맞는 지역은 부지기수다. 개발지역 선택 시 앞으로의 발전 전망과 주변시세를 꼭 파악해야 한다.
② 투자 물건 선택에서 또 하나 중요사항은 위치, 교통, 환경 등을 파악하여 선택해야 한다. 서울 강남구 아파트 평균가격이 노원구 아파트 평균가격의 약 4.6배에 달한다는 통계자료가 있듯이 이는 극단적 비교이지만 위치, 교통, 환경에 따라 그리고 동일한 위치에 있더라도 지하철역이나 버스정류장의 위치에 따라 가격차이가 천차만별이다.
심지어 한강이나 산이 보이느냐 아니냐에 따른 조망권에 따라서도 가격차이가 심하다. 다수의 재개발지역도 위치, 교통, 환경에 따라 현재 가격 차이가 나는 곳이 있으나 정보를 수집하고 필자가 기술한 내용대로 검토하면서 다리품을 팔면 좋은 위치에 있는 좋은 물건을 찾을 수 있다
③ 재개발지역의 사업성에 대한 검토도 중요하다. 재개발되는 단지가 몇 세대를 건축하는가, 조합원 분양분에 대한 일반 분양분이 몇 세대인가, 단지가 대단지인가 여부에 대한 점검도 반드시 필요하다.
재개발 지역의 용적율(대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율)도 점검해야 한다. 재정비촉진지구인 지역은 용적율을 일반 개발지역에 비해 약50%를 더하고 층수제한도 완화해 대형평형 세대비율도 높다.
④ 예상 재개발 수익률을 산정하는 것도 검토 사항이다.
재개발 수익률을 대략적으로 예상하기 위해서는 재개발 지분의 매매가와 비례율(비례율 = [(총분양수입 - 총사업비)/재개발 전 재산의 총액] X 100) 과 감정평가액(=권리가액), 추가부담금, 금융비용 및 기타 부대비용을 모두 합한 총 투자비용에서 앞으로 입주할 평형의 예상시세(인근 지역 아파트와의 시세비교를 통해 유추함)를 비교하여 수익률을 예상 할 수 있다.
⑤ 재개발 물건의 선택 방법
-개발지역에서 약 3곳 이상의 부동산 중개업소를 방문하여 일단 시세보다 저렴한 물건을 선택한다.
-재개발 이론과 분석능력이 있는 사람인 경우는 중개인이 운영하는 부동산 사무실을 방문하는 것도 좋다.(중개인 부동산은 오랜 기간 그 지역에서 부동산 중개업을 하여 현지인과 친밀한 관계가 있어 좋은 물건이 나올 확률이 있음)
-재개발 초기단계인 경우는 투자금액이 소액인 물건선택(장기적으로 묶일 가능성이 있음)
-재개발 사업승인 및 관리처분이 임박한 경우는 원하는 평형대의 물건 선택
-개발 지역이 타 지역보다 투자지역으로 적합하다고 인정되면 현 시세에 형성된 물건선택도 좋은 방법임(앞으로 많은 폭의 상승이 예상되고, 시세보다 저렴한 물건이 항상 대기하고 있는 것이 아니고 현 시세도 기간이 지남에 따라 상승하기 때문임)
-조각 지분(쪼갠 물건: 다가구를 다세대로 전환. 2003년 12월30일 이전은 인정됨)은 아주 저렴하지 않으면 선택하지 않는 것이 좋음(최소 평수나 청산대상이나 임대아파트에 배정될 가능성 있음)
-상가주택을 선택하는 것도 좋음(상가와 아파트가 1개씩 분양가능성 있음)
-재개발 지역의 경매 물건 선택(경쟁이 아주 높음)
-무허가 주택(국·공유지) 물건 선택

이상과 같이 재개발지역 선정 시 세부검토사항 및 물건 찾는 방법에 대해 서술을 하였으나 제일 중요한 것은 투자 물건 선택 이후 투자자의 물건 투자결정과 투자시기이다.
필자가 재개발 예정구역에서 부동산 사무소를 운영하면서 경험한 바로는 대략 50%이상의 투자자들이 투자의 방법과 투자 물건의 선택에 대해 미숙하다는 것을 많이 느꼈고 이들 대부분이 주위 사람들의 말만 믿고 투자하려고 하는 경우가 많았고 투자결정을 못 내렸다가 2, 3개월 후에 방문하여 상승된 매매가에 후회하는 것을 많이 보아왔다.
하지만 옛말에 “먹어봐야 맛을 안다”고 직접 투자를 해 보아야 예상수익을 볼 수 있을 것이다.