2001년 이후 부동산 시장은 양적, 질적 측면에서 혁명적 변화를 겪고 있다고 해고 과언이 아니다. 외환위기 이후 저금리기조와 과잉유동성을 바탕으로 시중부동자금이 부동산에 집중 유입되면서 지난 80년대와 비슷한 부동산 신화가 재연된 것이다.

다만 지난 70~80년대와 다른 점은 지역별, 평형별, 상품별 차별화 장세가 강하게 펼쳐진 점을 들 수 있다. 이러한 차별화, 양극화의 출현이유는 소득증가 및 소득양극화에 근본적으로 기인하며 미국 등 선진국도 국민소득이 1만불을 넘으면서 공통적으로 경험했던 현상이기도 하다. 차별화 현상이 일시적, 단독적 현상이 아니라 한동안 우리시장을 지배하는 화두가 될 수 있다는 뜻이다.

이에 따라 주택시장은 수도권, 특히 서울 강남권 재건축, 주상복합, 중대형위주로 상승세가 나타났다. 토지는 수도권은 여전히 상승의 중심에 위치하는 가운데 참여정부 이후엔 국토균형개발과 행정중심복합도시 건설영향으로 충청권이 제2수도권으로 부상하면서 토지시장의 쌍끌이 역할을 톡톡히 했다.

2001년 이전 시장을 뒤돌아보면 1987년 이후 서울지역 아파트가격은 약 20년간 연평균 7.1%정도 상승률을 기록했다. 최근 10년간의 DATE를 분석해 봐도 7.3%로서, 물가상승률이 연 3~4%인 점과 금리수준 등을 고려하면 그리 높은 상승률이라고 평가하기는 어렵다.

그렇다면 2001년도 시장과 2006년도 시장은 어떻게 다르고 어떤 모습을 보이고 있을까.
먼저 2001년도 부동산 시장을 정리해 본다. 2001년도에는 외환위기 이후 급락에 따른 반작용 및 공급공백에 다른 전세난, 환율하락, 금리인하 등 여러 가지 상승요인이 복합적으로 작용하면서 전세가, 매매가의 수직상승현상이 나타났던 첫해였다.

97년 말 평당 663만원 이었던 서울지역 아파트 평균매매가가 외환위기 이후 40~50%정도 폭락했다가 2001년도에는 평당 678만원으로 외환위기 이전 시세를 급속히 회복했다. 이에 따라 10%가 넘는 매매가, 전세가 동반상승을 실현하였다.

특히 재건축 투자열풍이 불면서 재건축아파트 상승률이 30.1%로서 일반아파트 상승폭의 3배를 웃돈 셈이다. 예컨대, 도곡, 잠실, 반포 등 5개 저밀도지구 재건축이 시세를 주도하면서 도곡동 저층 주공아파트의 경우 평당 3천만원을 돌파하기도 했다.

전세시장도 분양물량감소로 인한 공급부족과 저금리 기조에 힘입어 월세전환이 늘어나면서 월세비중이 80%를 넘어서고 월세전환이율도 20%를 초과하면서 사회문제화 되기도 했다. 

한편 정부에서 임대사업활성화방안 등을 내놓으면서 저금리하에서 돈 굴릴 곳을 찾던 투자자들이 대거 임대주택, 주상복합, 오피스텔 등 소위 “수익형상품”로 몰렸으며 일부 오피스텔, 주상복합은 수백대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록하기도 했다.

2001년와 비교할 때 2006년도 시장은 어떻게 바뀌고 어떤 모습일까. 8.31대책과 3.30대책 약발이 본격화 되면서 시장은 등락을 거듭하는 양상을 연출하고 있다.

8.31대책의 근간은 양도세중과, 종부세강화 등 세부담증가와 송파신도시, 뉴타운 건설과 같은 공급확대방안이 주종을 이룬다. 3.30대책 역시 강남권 재건축을 겨냥한 것으로 재건축억제 및 개발이익익환수 장치, 기반시설부담금제가 입법을 통해 제도적으로 마련됐다.

이밖에도 금리인상, 담보대출제한과 같은 금융제한조치가 병행됐다. 이러한 여러 가지 규제여파로 2006년도 시장은 3.30대책 후 비교적 안정세를 보이고 있다. 하지만 강남권, 고가주택, 다주택자, 재건축을 겨냥한 각종 세금중과, 거래규제장치에도 불구하고 부동산은 대책발표 후 반짝하락·재상승이라는 악순환의 고리는 끊기지 않고 있다.

특히 3.30대책 후 강남권 재건축, 중대형아파트, 주상복합은 어느 정도 진정세를 보이고 있지만 지방선거 이후 오세훈 서울시장이 뉴타운을 25개에서 50개로 확대하고 정부에서 도시재정비촉진지구를 지정 등 강북지역 광역개발계획을 발표하면서 강북 뉴타운지역, 중소형아파트를 중심으로 시장이 들썩이는 현상이 나타났다.

또한 매매가는 어느 정도 안정세로 돌아섰으나 전, 월세가격이 급등하면서 서민, 저소득층의 주거고통이 커진 점도 2006년도의 부동산 시장특징이라고 할 수 있다. 이러한 전·월세 가격상승은 공급부족, 수급불균형이라는 구조적 측면이 강하지만 1가구 다주택자 규제 및 양도세, 종부세 등 세금중과로 인한 정책의 역작용이 도출된 측면도 부인하기 어렵다.

이상에서 지난 2001년도 시장과 2006년도 시장의 움직임, 특징 등을 살펴보았다. 우선 정부정책이 부양책에서 규제책으로 확 바뀌고 금리가 상승하락기조에서 하락기조로 역전된 점, 주택담보대출 등 금융지원책도 확대에서 억제로 변화한 점 등은 큰 차이점이라고 할 수 있다.

 

하지만 집값과 땅값의 상승세가 실현되고 시중부동자금이 여전히 부동산시장으로 몰리면서 대기수요가 풍부하다는 점, 강남권 재건축과 강북재개발지구를 중심으로 투자심리가 여전히 살아 있다는 점은 유사하다고 하겠다

 

이상에서 살펴본 부동산 시장의 환경변화 및 트렌드, 인구사회학적 통계 등을 종합적으로 감안하여 2006년 추석 이후 시장전망을 해보기로 한다. 분석 편의상 단기(1년 이내), 중기(2~3년), 장기(5년 이상)로 나누어서 예측해 보기로 한다. 먼저 단기적으로는 2006년 추석 이후에는 주택, 토지시장 모두 하향안정세가 예상된다.

분양권전매금지, 주택거래신고제 등 거래규제와 양도세중과, 종부세 강화 영향에다 금리인상, 담보대출제한이라는 3대악재가 겹쳤기 때문이다. 다만 강북권 재개발, 뉴타운지구, 도시재정비촉진지구, 판교신도시인근지역들 개발호재를 보유한 지역 등을 중심으로 국지적 상승세는 충분히 예견된다.

이러한 조정장세는 적어도 내년 초 내지 상반기까지는 유지될 것으로 보인다. 8.31대책의 영향이 올 10월 이후 본격화 되면서 1가구 2주택자 등의 세금회피성매물과 금리인상에 다른 실망매물이 어느 정도 출시될 것으로 보이는데 비해 투자심리는 상대적으로 위축돼 있기 때문이다. 하지만 이러한 안정세는 내년 상반기까지 그치고 내년 말까지 지속될 것이라고 쉽게 장담키는 힘들다.

두 번째, 중기적으로는 2007년도 하반기엔 대선정국이 형성되면서 부동산가격이 다시 불안해질 여지가 많다. 과거통계를 볼 때 대통령선거가 있는 해에 집값과 땅값이 뛴 사례가 많기 때문이다. 금리를 올려 유동성을 축소하거나 긴축정책을 펴기 어렵기 때문이다.

또 대선후보가 결정되면 선심성 표를 의식해서 각종 개발공약을 남발할 가능성도 크다. 개발공약경쟁이 치열해질 경우 내년 하반기 이후에는 수도권, 충청권은 물론 전국토가 개발지역으로 거론되면서 투기자 재연될 수도 있겠다.

특히 과도하거나 불필요한 규제는 완화되거나 폐지될 가능성도 높다. 예컨대 재건축시 소형평형의무비율제나 도심아파트의 층고제한 그리고 DTI(총부채상환비율)과 같은 조치는 시장수요와 무관한 과도한 규제로 인식된다. 만약 금리급등, 경기급락, 미국중국 등 해외부동산 시장붕괴 등과 같은 메가톤급 돌발 악재만 없다면 2007년도 시장은 그리 나쁘지만 않을 듯하다.

 

다만, 부동산 시장의 일반적 통설로 자리 잡은 10년 주기설과 벌집모형(HONEY-COMB MODEL)에 따르면 대선이 끝난 후 2008년부터 2년 정도는 조정다운 긴 조정, 즉 침체기, 하락기에 진입할 가능성이 높다. 다시 말해 2001년에 시작된 부동산 장기상승국면은 내년 하반기에 마무리될 공산이 크다는 말이다. 따라서 2008년도 이후에는 부동산 자산가치 하락에 대비하는 투자전략이 요구된다고 하겠다.

세 번째, 장기적으로는 2010년 이후엔 새로운 장기상승싸이클이 출현하면서 수도권은 2015년까지 부동산 가격상승주기(호황국면)가 나타날 것으로 예측된다. 우리나라 인구가 2020년경 5천만명으로 최고치에 달할 것으로 보이고 저출산·고령화 속에 인구정체 현상이 나타날 것이다. 인구증가율 감소(연0.5%)는 주택수요를 감소시키지만 가구수증가율(연 2~3%정도)은 주택수요를 증가시켜 주택가격 상승요인으로 작용한다.

특히, 수도권으로 인구유입현상이 지속되고 수도권의 주택보급률이 절대적으로 낮은 점, 수도권은 신규수요 외에 교체수요, 투자수요가 어느 정도 상존하는 점 등을 고려할 때 수도권 집값은 향후 10년 정도는 완만한 상승추세가 예상된다. 다만, 독일 사례 등을 참고할 때 한반도가 통일될 경우 서울 등 수도권은 새로운 상황을 맞으면서 새로운 수도가 어디에 결정 되느냐에 따라 요동칠 것이 분명하다.

세계경기흐름, 자본이동, 금리추세가 어떻게 될지, 미국 중국 등 우리나라에 큰 영향을 미치는 국가의 부동산경기가 어떤 방향으로 바뀔지, 통일 변수 등 장기전망과 관련돼 관심 있게 살펴볼 주요한 요인들이 많다.