주식시장에서 흔히 쓰는 격언 중 가장 극단적인 상황을 설명하는 말입니다.

첫번째는 시장이 꼭지에 있음을 경계할 때 사용하는 표현이고, 두번째는 바닥이 다가왔음을 강조하는 표현입니다. 누군가 이런 표현을 쓰면서 주장을 할 때 항상 맞지는 않았습니다. 지붕위에 또 지붕이 있고, 지하실 밑에 또 지하실이 있는 경우가 많았습니다.

 

주식과 부동산은 여러 특성에서 분명히 다른 투자(투기)수단입니다. 유동성, 투자금액 단위, 세금, 필수재(부동산) 여부 등에서 차이가 있습니다.

 

그러나 경제의 한축을 형성하는 주요한 투자(투기)수단이라는 면에서는 같습니다. 그리고 경제를 움직이는 가장 큰 요소인 인간의 심리가 두 시장의 흐름을 좌우한다는 면에서는 같다고 봅니다.

대중의 심리에 영합할 때와 거스러야 할 때를 아는 것이 투자에 성공하는 지름길이라는 것을 월가의 우상인 워렌버핏은 이렇게 표현했습니다. '나는 언제 주가가 상승하고 언제 주가가 하락할 것인지 예측하지 않는다. 모든 사람이 욕심을 낼 때 하락을 두려워하고, 모든 사람이 하락을 두려워할 때 욕심을 부린다'

 

지금이 어느 시기인지는 한 발 물러서서 보면 명확하게 보입니다. 부동산은 이러저러한 특성이 있어서 주식투자와는 다르다고 주장하는 분들의 말을 비판하지는 않겠습니다. 중요한 차이점이 분명히 있기 때문입니다. 하지만 가장 큰 요소인 인간의 심리가 좌우하는 경제현상이라는 면에서 동일한 것으로 생각하며, 주식시장이 꼭지였을 때의 현상들과 비교하면서 타산지석을 삼아야 할 때임을 말하고 싶습니다. (너무도 똑 같습니다, 아래 예들을 주식이라는 글자 대신 부동산이라는 글자를 넣어보시면 아실것입니다)

 

1989년, 1994년, 2000년 주식시장의 종합지수가 1,000 을 넘겼을 때(2006년은 사상최고치를 기록했지만 다르므로 제외합니다) 다음과 같은 일들이 벌어졌습니다. 최고 절정은 단연코 2000년 코스닥 열병이었지요(1989년도 만만치 않았지만).

 

   등등등.....

 

 그 화려했던 불꽃이 꺼지고 난 뒤, 수건돌리기가 끝나고 난뒤, 다 아시는 것처럼,

- 빚더미에 않은 사람들의 자살, 가정파탄 이야기가 뉴스에 나오고..

- 월급을 모조리 은행에 뺏기는 직장인들

   등등등 슬픈 이야기는 생략하겠습니다...

 

일리 있는 말입니다.

하지만 적정하게 투자하신 진정한 실수요자 분들에게 해당되는 말입니다. 집을 여러채 사신 분들은 말할것도 없고, 한채를 사더라도 부채를 30% 이상씩 받은 분들은 많이 고통스러울 수 있을 것입니다. 빚을 갚는 기간동안 수입이 없어지거나, 집값이 내리기 시작하여 조바심나기 시작하면 참 어려운 선택을 강요당할 수 있기 때문입니다.

 

레버리지(부채조달 투자)를 통한 이득이 큰 만큼 손실도 커질 수 있음을 명심해야 합니다. 최근 6년간은 용기있는 자가(대책없이 부채조달 많이 할 수록) 승리함을 보여줬습니다. 어느 순간 그 용기는 무모함이 될 수 있음을 생각해야 합니다.

 

그럴 수도 있습니다.

하지만 2010년 이후에 내린다고 다수가 생각한다면 아마 집값은 최소한 1년전부터는 빠지겠지요.. 어느 누가 바보같이 2010년을 기다릴까요?

2~3년간 아니 길게 5년 정도는 여러곳에서 벌어지고 있는 재개발로 일시적 수요부족이 있는 것처럼 보이기도 하겠지요.. 하지만 개발이 끝나면 어찌 되나요.

계속 사주는 사람이 있어야(수요가 있어야) 가격이 더 올라갈 수 있습니다. 그렇게 많아 보이던 수요자도 어느 한순간 바람과 함께 사라져 버린다면...

우리 경제가 추락하지 않고 2010년 이상까지 버티길 빌어봅니다.

 

일리 있습니다. 교육제도가 바뀌지 않는한...

가치투자를 주장하는 분들이 있습니다. 맞는 말이지만 한가지 간과하지 말아야 할 것은 '시대에 따라 가치는 변한다'입니다. 주변에서 가끔 이런 질문을 받습니다. '지금 삼성전자를 사서 10년 가지고 있으면 몇배는 오르지 않을까?' 저는 현재의 블루칩을 너무 맹신하지 말라고 충고합니다. 삼성전자가 계속 세계일류기업이 되길 진심으로 빌고 있지만, 미래는 아무도 모릅니다. 내가 투자하는 집이 진정한 블루칩으로 미래에도 남을 것이라고 누가 단정짓겠습니까. 또한 시장에서 돈이 빠져 나가면 어떠한 블루칩도 조정받지 않을 수 없습니다. 가파르게 상승했던 블루칩이 가파르게 하락한 사례는 많이 있습니다

 

 

주식이든 부동산이든 전문가들도 예측이 많이 틀립니다. 어디가 꼭지이고 바닥인지 아무도 모릅니다. 내일을 예측못하는 인간이 제대로 된 투자를 하기 위해서는 겸손하게 위험을 대처해야 합니다. 그래서 시장에서 오래 살아남아야 합니다. 기회는 계속 반복되기 때문입니다.

조금 더 갈것이라는 기대감에 서두르다가는 영원히 회복할 수 없는 나락에 빠질 수가 있습니다. 지금이라도 부동산에 올인한 분들은 적정한 자산 포트폴리오가 무엇인지 고민해야 하고, 올인하지 않아서 슬픈 분들은 의연하게 대처해 나갑시다.

 

좀 더 아껴서 한채라도 사거나(서두르지는 말고)

전세로 한두번 더 살면, 더 싸게 살 기회가 있을 것입니다.

 

그래도 꼭하나 함께 목소리는 냅시다.

 

1) 1가구 다주택자에 대해 세금을 완화하려는 말도 안되는 정책을 해결책이라고 주장하는 자들에게

    는 용기있게 소리칩시다. ' 다주택자 세금완화 절대 불가'

 

2) 사상최대의 순이익을 마구 올리고 있는 건설업체(아무리 자본주의라도 집은 조금 달라야죠)만

    비호하는 사람들에게 용기있게 소리칩시다. '분양원가 공개'

 

3) 현 정부와 한나라당(차기 정부로 주장하는)이 공동책임으로 제대로 된, 다수 국민을 위하는 정책을 함께 만들라고 소리칩시다. '당리당략이 아닌 진정한 부동산 정책 공동입안'

 

정말 재주가 좋은 분들은 화려한 불꽃을 좀 더 즐기시고,

자신없는 분들은 한발 물러설 줄 아는 현명함을....