2000년대 들어 소외되고 오르지 않았던  구도심 내의 소형 및 중형아파트가 상대적으로 떠오르는 시기였읍니다.
 
뉴타운 재개발 바람으로 인한 빌라 연립등의 가격상승은 인근의 소외된 기존 아파트에 대한 관심과 수요를 유발하였고, 신규 분양되는 택지개발지구의 아파트 가격 역시 만만치 않은 가격으로 분양되었으며, 상대적으로 구도심 재개발 재건축 기대하며 부동산 가격을 끌어올렸읍니다.

가격이 올라가면서 매매대상 물건이 들어감과 아울러 금융규제로 인하여 다주택 투자수요 여력을 가진 신규 수요층이 눈높이를 많이 낮추고 몸사리는 상충효과가 유발되었기 때문이라 생각합니다.

2008년 새롭게 신규 아파트를 분양받고자 기다리는 분들이라면, 우선 분양가 상한제 적용에 따라 상대적으로 저렴하게 분양되는 구도심권 신규 아파트 일반분양 물량에 관심을 가져야할 것입니다.

기존 선호되는 택지개발지구 분양은 이미 어느정도 분양완료 수준이고, 향후 분양될 광교 위례신도시 등은 모든 분들에게 초미의 관심 대상이기에 상대적으로 높은 청약가점을 유지한 분과 어느정도의 운( 워낙 많은 분들이 청약할 것은 자명하므로)이 따라주어야 할 것으로 생각됩니다.

따라서 남들이 상대적으로 관심이 떨어지는 뉴타운 재개발 내 역세권 혹은 도심지의 일반분양 아파트는 투자와 내집마련에 있어서 틈새 전략중 하나라 생각됩니다.

분양가 상한제 적용 아파트는 기본 아파트 대비 '높지 않은 가격이 책정'되기에 향후 입주시 충분히 가격 상승하여 내집마련과 투자를 동시에 만족시키기 좋은 품목이 될 것이라 판단합니다.

일부 분양가 상한제에 따라 원가절감 차원에서 내부 마감재와 평면설계 등이 조금 떨어질 수 있으나 입주시 적절히 리모델링 혹은 마감재를 보완한다면 그리 문제 되지 않으리라 생각합니다.

다음은 2008년 분양 예정 주요 단지 입지 및 시공사와 분양시기입니다.
제 나름으로  관심지역   참고 지역 으로 구분하였읍니다.
 
**  아래 참고 자료는 대부분 분양가 상한제를 적용받지 않는 물량이지만
    2008년 후반기에는 어찌될 지 모르니 관심을 집중해야 할 것으로 생각되어 올립니다.
 
1)  관심지역

지 역.... ...........시 공 사.....  규 모..... 일반분양 .....분양시기 ........문 의
6호선효창공원 ..대우건설...... 302 ...... 161 .............3월 ...........539-4222
마포아현3구역 ..대우건설 ......1532 .....413..............8월 ...........2288-3114
반포3단,재건축 ..GS 건설 .......3411 ....566 .............8월........... 2005-1114
용인 성복 ..........GS 건설 .......500...... 500  .......... 2월 ...........031-235-3535
한강로 2가 .........동부건설 ......128 ......31 .............10월 ..........3484-2387 
** 규모가 작아서, 분양가 적정할 경우
성수동1가 ...........한화건설 ......230 .....230............ 미정 ........080-729-2400

 ** 규모가 작아서, 분양가 적정할 경우
성수동1가 ...........대림산업 ......196 ......196 ...........미정........ 080-783-3000
** 규모가 작아서,분양가 적정할 경우
은평뉴타2지구 .....SH공사 ........5134..... 3562 .........하반기....... 3410-7495~7
수원 광교 ............울트라건설 ..1188 ......1188 ..........10월 .........3707-7000
용인 흥덕 ............현대건설 ......570........ 570 ............1월 ..........1577-7755
성남 판교............ 대우/신구 ......948....... 948 ............2월.......... 599-7600
용인 성복 .............고려개발 ......476 ........476 ...........1월.......... 080-783-3000
용인 성복............. 고려개발 ......838........ 838 ............1월 .........080-783-3000
인천 송도 .............코오롱건설.... 236 .......197........... 하반기 .......1588-1786
용인 성복 .............현대건설 .......2157 ......2157,,,,,,,,,, 미정,,,,,,,,, 1577-7755
용인 성복 .............SK건설.......... 373 ........373........... 미정...... 080-890-7114
** 규모가 작아서,분양가 적정할 경우
용인흥덕 ..............동원개발 ........720 .........720 ...........1월
흑석5구역 .............동부건설....... 663 ..........183.......... 2월
아현 공덕5 ............삼성물산.......794 ............31........... 11월
왕십리1,2,3구역   삼성/ 대림/ GS/ 현대
                      1702/1 136/ 2101       570/ 470/ 800      미정/ 2구역9월
은평뉴타운 2지구
A,B,C 공구       현대/ 동부/ 포스코/ 두산/ 금호
                      1769/ 1811/ 1554                 1345            하반기
 
 
2) 관심지역

지역             시공사          규모             일반분양      분양시기      문의
용산 신계동   대림건설       867                289            5월          814-5104
** 분양가 싸면 최우선 검토
용인 신봉      동일하이빌    1462               1462           1월        031-712-0009
용인 신봉       GS 건설        299                299            2월        041-620-9323
남양주 별내면 대원칸타빌     495               495            12월       6677-1000
용인 풍덕천동 대우건설        158                158            3월        2288-5336
남양주 별내면   신일/대원/호반/쌍용
                    450/ 516/ 892,/ 651      450/ 516/ 892,/ 651  12월
인천 청라       호반 건설       2426              2426          1월
인천 청라       우정건설        264                264           상반기
인천 청라       인천도개공      692               692           1월
인천 청라       원 건설          1296              1296          1월

3) 관심지역

지역                     시공사            규모              일반분양    분양시기      문의
7호선숭실대인근   우방건설                                192          5월      2210-1777
인덕원역 인근       대림/고려개발                         220         1월   031-4241800
영등포구 신길동     GS 건설                                108          1월    814-5104
중동 재건축           현대,대우         3090               132          4월    02-3474-2739
 

 이들 관심지역 1,2,3, 는 각 건설사에서 발표한 지역및 분양 계획을 필자가 취합하여  개인적인 주관으로 선정 하였음으로  글을 읽고 적절성 여부는 독자가 판단해야 할 것입니다.

아파트 선택시 고려할 사항

1)  실거주 목적의 주택구입 이라면 교통및 거주 편의성 >친환경 최고급 > 투자성  순으로 고려해야 한다.

2) 입지야말로 현재가치와 미래가치를 동시에 충족시켜주는 요소이다.

3) 성숙단계의 주거지역은 급상승 급하락 하는 경우는 매우 드물다. 따라서
교육 거주 환경 커뮤니티 성격을 고려하여 선택해야 한다.

4) 분양 당시 서울 투자자가 제대로 인식하지 못하지만, 교통요지에 입지하는 비인기 택지개발지구는 상대적으로 저렴하고 어설퍼보이나 입주시 시간흐름과 함께 교통 및 편의시설이 보완 확충되는 특성으로 소자본 내집마련의 가장 좋은 방법중 하나이다.

5) 주거지역 선택에 있어  교육과 환경요소 인기가 점점 증가하고 있다. 따라서 교통 편리성과 환경 교육 요소가 충족되고 더불어 직주 근접성이 뛰어난 지역은 장기간 인기지역으로 남을 것이다.

6) 오피스텔 원룸 300세대미만 단지 (아파트및 주복) 등은  초기 소자본으로 거주를 해결할 수 있는 장점이 있으나, 장기적인 거주수단 혹은 투자수단으로 부적합하다.  따라서 비인기지역에서 급매가 저렴한 가격이라는 작은 열매의 달콤한 매리트로 선택했을 경우 매도시 늦게 저렴하게 매도될 위험이있다.

 7) 현재의 입지보다 미래 환경요소 교통요소 학군요소 직주근접성 요소 등이 개선될 지역이라면 과감히 선택하고 선택했다면 기다리는 끈기가,  투자 결정보다 더 중요하다.

8) 나와 가족이 인생의 가장 편안한 시간에 머무는 공간이다. 따라서 모든 가족구성원이 합심해서 결정한 주거공간이라면 행복도 함께 할 것이다. 

 9) 융자등의 금융비용은 현재수입과 비용지불능력에 따라 결정하지만 장기적 관점에서 수입과 지출 능력 역시 고려해야 한다.
예를 들어 현재 자녀의 교육비와 일정시일 이후의 교육비 부담은 달라질 수 있고, 금리와 수입 역시 수시로 변동될 요인이다. 능력의 최대치에 근접한 금융비용보다 적절히 차후 지출  수입 등을 고려하여 판단해야 할 것이다.

10) 집의 크기가 과다하면 소유자의 부가적 경제 부담을 증가시킬 수 있다. 평형에 따른 관리비와 아파트 인근의 물가 등 미처 고려하지 못한  품위유지비 등의 비용이 증가할 수 있다. 따라서 몸에 맞지 않은 평형을 고집하기보다 내 삶에 적당한 평형 또는 인기선호지역일 경우 5~10평 더 큰 아파트를 선택하는 것도 재테크의 방법이다.

spatha@paran.com 하영수