주택시장 얼어붙었다
1.11대책 여파..아파트 매물 늘고 가격 하락 조짐
매수세 입질 전혀 없어 거래 전멸
거래 '뚝'… 중개업소 '개점휴업'
강북 재개발 '찬바람'
위 문구는 요즘 신문에서 쉽게 볼 수 있는 기사제목들이다.
참여정부는 출범 이후 4년동안 총 9번의 크고 작은 부동산 정책을 쏟아냈으며, 그 때마다 노무현 대통령은“하늘이 두쪽 나도 부동산값은 잡겠다”고 호언장담을 했다.
하지만, 현실은 어떠한가? 각종 부동산 대책과 정부의 부동산값 안정에 대한 의지에도 불구하고 부동산값은 계속적으로 치솟았고 부유층과 서민층의 양극화는 더욱 심해졌으며 엎친데 덮친 격으로 전세가격의 폭등으로 서민들의 삶은 더욱 피폐해져지고 있어 대다수의 국민들의 불만이 극에 달해 있다.
이런 상황에서 또 한 번의 부동산 정책발표(1.11 대책)로, 유주택자나 무주택자 할 것 없이 이래저래 큰 고민거리가 하나 더 생긴 꼴이다.
신문과 방송 등에서는 연일 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙으며 조정 양상을 보이고 있다고 떠들어 대고 있고, 대부분의 부동산 전문가들도 아파트 분양원가 공개, 분양가 상한제, 투기지역 담보대출 제한이 아파트 가격을 당분간 안정시킬 것이라고 얘기하고 있다.
과연, 그들의 말대로 시장이 움직여 줄까?
솔직히 말하자면, 필자도 잘 모르겠다.
하지만, 필자가 수차례 얘기했던 바와 같이, 호재성 재료가 풍부한 지역은 상승기 때는 물론 하락기에서도 상승한다. 위험(RISK)관리와 안정적인 투자수익을 위해서 그만큼 지역의 선택이 중요하다는 뜻으로 해석할 수 있겠다.
그런 의미에서 필자가 생각하는 현시점에서의 투자 1순위 유망지역을 소개한다.
방화뉴타운과 방화동 일대의 새 아파트를 적극매수하라고 강력추천한다.
언론에서도 부동산 재테크시대는 끝난 것처럼 얘기하는데, 부동산을 적극매수하라니...
더우기, 재개발ㆍ재건축ㆍ주상복합에도 분양가상한제가 적용돼 수익성이 크게 악화될 것으로 보여 ‘U턴 프로젝트’와 ‘도시재정비촉진지구(도촉지구)’ 지정 등으로 개발 기대감에 한껏 부풀어 있었던 강북 재개발지역에 투자자들의 발길이 끊기고 쇄도하던 문의전화가 줄어들고 또 사업초기단계에 있는 재개발 아파트단지를 중심으로 재개발사업 포기의 조짐마저 나타나고 있는 상황에서 뉴타운에 투자를 하라고 하니, 정신나간 사람의 말로 들릴 수도 있겠다.
그럼, 지금부터 방화뉴타운과 방화동 일대의 새 아파트를 적극매수해야 하는 이유를 설명해보겠다.
첫째, 향후 20년간 호재가 끊이지 않는 지역이다.
지난 해, 서울 아파트값 상승률은 30%였고, 강서구 아파트값은 평균 40%넘게 상승하여 서울에서 양천구 다음의 상승률을 기록했다. 특히, 9호선이나 마곡지구 수혜지역의 아파트 값은 대부분 지난 한 해동안만 무려 50~70% 가량 가파르게 올랐다.
지하철9호선, 마곡지구, 방화뉴타운, 스카이파크 등의 초대형 호재들이 강서구 전체의 아파트 시세를 끌어올렸고, 4가지 호재의 중심에는 방화뉴타운이 있었다. 그리고, 강서구 아파트 가격의 견인차 역할을 한 방화뉴타운은 주변의 호재들과 뉴타운사업이 현실화되면서 더욱 빛을 발하리라 본다.
* 지하철9호선은 2008년 말 개통예정이고, 마곡지구는 2008년부터 2030년까지 강남의 테헤란로 버금가는 R&D 첨단산업단지로 개발되고, 방화뉴타운은 올 11월부터 2015년까지 단계적으로 개발되며, 롯데스카이파크는 2010년에 완공예정이다.
둘째, 유효수요의 증가이다.
무엇보다도 방화뉴타운은 마곡지구와 스카이파크의 배후단지로써 수요폭발예상되며 마곡지구 및 인근 김포신도시와 검단신도시 보상자금의 유입도 부동산 가격을 끌어올리리라 본다. 아울러, 방화뉴타운은 마곡지구의 주거단지와 맞닿을 것으로 보이며, 이 경우 15,000가구의 대단지를 이루게 되고, 9호선개통으로 강남과의 접근성이 획기적 개선되어 서남권에서 목동을 능가하는 강남대체신도시(고급주거단지)로 급부상할 가능성이 커보인다.
셋째, 참여정부 부동산 정책의 학습효과가 이번에도 작용할 것이다.
참여정부가 발표한 세번의 굵직한 부동산 대책은 다음과 같다.
1. 2003년 10·29대책(1가구 3주택자 양도세 중과)
2. 2005년 8·31대책(종합부동산세 6억원으로 인하, 분양가 상한제 도입)
3. 2006년 3·30대책(재건축초과이익 환수제, 총부채상환비율 도입)
하지만, 그 때마다 잠깐의 조정을 거쳐 부동산 값은 매번 폭등을 반복했다. 정부는 ‘투기는 끝났다’고 떠들어 댔지만 춤추는 부동산가격은 정책의 신뢰성만 떨어뜨렸다. 그리고, 강서구의 3억짜리 아파트들은 대책이 나올 때마다 1억원씩 상승해서 3년간 100%에 해당하는 3억원 가량이 오르기도 했다.
필자는 위의 메가톤급 대책에서도 꾸준한 상승을 보인 아파트 가격이 이번에 몇몇 조치들로 급락하리라고는 보지 않는다. 방화뉴타운과 같은 호재지역은 더욱 더 그렇다. 특히, 서울에서는 재개발/재건축/뉴타운사업을 통한 아파트 공급 이외에는 신규공급이 제한된 상황인데, 이러한 특수성을 무시하고 재개발/재건축/뉴타운사업을 분양가 상한제로 규제하면, 공급이 줄면서 기존 아파트가격은 용수철처럼 튀어오르게 되어 있는 것이다. 그렇게 되면, 재개발/재건축/뉴타운사업의 규제완화가 불가피할 것이다.
이번의 부동산 정책으로인해 잠시 찾아올 수 있는 다소의 조정이 현명하고 공격적인 투자자들에게는 더할 나위없는 매수기회를 제공하리라고 본다. (매번 부동산 대책 후에 그랬듯이)
넷째, 시장중심적 정책을 가진 이명박 前 서울시장이 차기 대통령으로 당선될 가능성이 상당히 높다.
아무리, 노무현 대통령이 “헌법보다 바꾸기 힘든 부동산 정책”을 만들어놨다고는 하지만, 부동산 정책은 대통령과 여당의 정책방향과 의지에 따라 충분히 바뀔 수 있다. 그리고, 대통령의 잔여임기가 1년 밖에 남지 않은 시점이므로, 금년 말에 대통령 선거에서 당선이 거의 확정적인 한나라당 주자들의 정책을 비교분석하는 것이 무엇보다 중요하다 할 수 있겠다. 그런 의미에서 경선을 통해 한나라당의 대통령후보로 추대가 유력시 되는 이명박 前 서울시장의 부동산 정책에 대한 입장을 알아보겠다.
1. 종합부동산세 : 1주택자 등에 대한 세금 면제 또는 경감
2. 양도세 중과세 : 2주택자에 대해서는 양도세 중과세(重課稅) - 투기용 다주택은 점진적 고율 과세 필요.
3. 거래세 : 인하해야 함.
4. 분양원가 공개 및 분양가 상한제 : 부작용을 충분히 고려해야 한다. 분양가 상한제의 효과는 인정하지만 국민이 불신한다. 공공부문은 검토해 볼 수 있지만 민간부문까지 강제하는 것은 시장원리에도 맞지 않고 문제가 있다. 주거권을 헌법적 수준으로 보장해야 한다는 전제하에 중산층 이상이 사는 주택은 시장원리에 맡기고 서민들이 사는 주택은 복지차원에서 국가가 별도대책을 세워야 한다는 입장이다.
5. 재건축 규제 : 재건축단지를 고밀도 초고층화하면 집값이 안정된다.
6. 대출 규제 : 실수요자는 허용해야 함.
7. 신도시/뉴타운 : 신도시보다는 뉴타운 정책이 좋다.
(조선일보 1월 15일자 기사 인용)
특히, 이명박 前서울시장의 가장 큰 업적이 청계천복원, 버스노선계편, 뉴타운사업에 있다고들 하는데, 이중에서 가장 지지부진한 것이 뉴타운사업이 아닐까 싶다. 그래서 인지, 그의 부동산 정책에 대한 입장에서도 볼 수 있는 바와 같이, 뉴타운사업에 대한 의지는 대단히 크고 강력해보인다. [개인적으로도 수요가 적은 수도권 외곽에 신도시를 건설하는 것보다는 수요가 넘쳐나는 곳, 즉 뉴타운사업으로 아파트를 공급하는 것이 바람직하다고 본다.]
다들 아시다시피, 그는 건설업체 사장 출신이며, 전형적인 개발론자이다.
그의 정책방향과 이력과 업적들을 종합적으로 고려해 볼 때, 금년 말부터는 뉴타운을 비롯한 재개발/재건축 사업의 규제 완화와 親(친)시장적 정책으로 방화뉴타운의 가치가 더욱 급상승할 것으로 본다.
지금까지 방화뉴타운과 방화동 일대의 새 아파트에 투자해야 하는 이유를 설명해 보았다.
방화뉴타운의 지분가격과 방화동 지역의 아파트 값은 한번의 하락도 없이 너무 많이 올랐으며, 그로 인한 피로감 또한 큰 것이 사실이었다. 이런 시기에 또 하나의 부동산 정책으로 다소 조정을 주는 것은 필수불가결했다고도 볼 수 있다. 이런한 조정기가 현명하고 공격적인 매수자에게는 좋은 물건을 골라서 다소 저렴하게 살 수 있는 기회라고 본다.
언론의 판단에 순응하는 자세를 가진 사람들이 지금 어떤 모습으로 살아가고 있는지 주위를 둘러보길 바란다. 그리고, 자신 또한 그러지 않았는지 돌이켜보자.
최종판단은 여러분의 몫이다.
하지만...
이제까지 부동산 시장에 불어닥쳤던 엄청난 위기들이 준비된 자에게는 큰 기회였다는 것을 항상 명심하라.
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