이것만 알면 부동산으로 부자될 수 있다.

$공식 1) 부동산의 "매매 가격" = "건물 가격(전세가) 땅값"

         경제재에서 가격 = 수요-공급 및 희소성의 원리

$공식 3) 부동산에서 가격의 기준은 매매가격이 아니라 전세가격이다.

$공식 4) 전-월세 가격(건물가격)및 땅값은 물가 상승률(화페가치 하락율)에 비례한다.  

    “창원 반송 아파트”다. : “무한대의 수익률”... 먼 곳에서 찾지 말자.

$공식 5) 무한대의 수익률은 “매수”타이밍에 있다.

        이러한 현상은 “소득과 심리”에 의해 나타난다.

   아래 사례는 하나의 예시임}

 

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즉 땅을 공짜로 매수하였으므로 수익률이 2000배~무한대가 될 수 있었던 것이다.

 두번째로 제 3, 4공식에 대입하자. 이것은 매도 타이밍에서 중요하다.

꼭 필요성이 있다면 전세가의 최고점인 “IMF 직전”인 것이다. 다만 이 시기의 매도 타이밍을 읽을 수 있는 사람은 부동산의 고수이면서 환율-선물-주식에서도 고수인 사람만 가능했던 것이다. 이러한 고수는 IMF 후 전세가가 하락한 시점에서 다시 매수하여 1채당 평균 1000만원의 매매 차익을 얻고(단기 파동의 예측으로 1채당 알파의 수익률 증가)... 다시 2004년 말 1채당 평균 2억 정도에 매각할 수 있는 1%의 고수일 것이다.

 창원시 상남동 성원 아파트 69.42형(구 22평형, 94년 복도식)..  의 경우 현재의 전세 가격은 7000만원 내외이며.. 매매 가격은 8000만원 내외이다. 따라서 1200만원 내외로 3.3 제곱 미터 당(1평당) 약 3150만원 짜리.. 16.27제곱 미터(평 환산시 5평)의 땅을 취득하는 것이다. 즉 1억 5750만원(16.27 제곱미터 즉 5평*3150만원)의 가치가 있는 땅을 1200만원으로 취득하였으므로 향후 수익률이 엄청날 수 밖에 없는 것이다.

{전세가와 매매가가 달라 붙는 원리 탐구 : 무한대 수익률이 나오는 이유}

 

즉 신혼 부부의 심리는 87년경.. 33제곱 미터형은  전세로 살고 49.5제곱 미터형 이상을 매수하려는 심리 때문.(한 5년 정도 33제곱 미터형의 아파트에 전세로 살고 5년 저축하여 49.5제곱 미터형 이상을 매수하겠다 심리 또는 부모의 권유로 인한 심리) 

$보충 1) 부동산에서 가격의 기준은 매매가격이 아니라 전세가격이다.

  전-월세 가격을 결정하는 사람은 "전부 실수요자"이나 매매가격을 결정하는 사람은 실수요자, 투자자, 투기자 등 다양하다.  따라서 매매가보다 전세가가 중요하며 가격을 문의할 때는 반드시 전세가를 먼저 알고 매매가를 수익될 수 있도록 할인하여 투자하는 것이 부자되는 길입니다. 여기서 중요한 것은 "전세가 대비 매매가 비율"이 낮은 것이 일반적으로 저평가된 것입니다.

===> “비용-수익의 원리를 근간”으로 하여 수-급의 원리를 파악하여야 합리적인 가격을 결정할 수 있을 것입니다.

 

 

1) 비용의 원리 등도 있지만 주된것은 "수익의 원리"다.

2) "수익" 방식에의한 원리 : 대부분의 경재재는 "수익(효용 포함)"이 있을때 수요자가 수요의 의사(심리)를 나타내고 수요를 한다. 

 

!) "건물 가격" 산출법 : 잔존 건물 연수 * 년세 수입

 

 사례 : 위 성원 아파트 69.42(구 22평형)형의 월세 수입은 약 60만원 내외이다.

따라서 년세 수입은 720만원(12개월*60만)이다. 성원 아파트의 잔존 건물 연수를 16년으로 가정시 "16년 * 720만 = 1억 1520만원" 즉 성원 아파트 69.42형의 건물 가치는 "1억 1520만원"이다.(고층 아파트의 수명을 정부의 지침에따라 40년 가정시)

 

!!) "땅 값" 산출법 : 땅 평수 * 평당 가격

사례 : 위 성원 아파트 22평의 땅 평수는 약 5평이다. 그럼 위 아파트의 1평의 땅값은 얼마일까?

주변의 아파트 땅값과 비례하여 계산할 수도 있지만 별 차이가 없으므로 재조달 공급가격 방식으로 계산을 한다. 즉 위 성원 아파트를 재건축한다고 가정시 "입지로 창원의 1급지"이다.

 

 따라서 평균 145 제곱 미터(구 44평)기준으로 3.3 제곱미터(구1 평) 당 1200만원으로 분양한다면 분양이 될것이다. 고급 건물로 건축하더라도 건축비는 3.3 제곱미터 당 500만원이면 충분하다. 그럼 땅값이  3.3 제곱미터 당 700만원(1200만-500만)이 된다. 이것은 용적율이 100%일떄 700만원이라는 뜻 이므로,, 위 성원 22평의 현재 용적율  450% 곱하면 된다. 즉 "700만원 * 4.5 = 3150만원".. 결론적으로 성원 아파트 69.42형의 땅의 가치는 "16.27 제곱미터 즉 5평 * 3150만원 = 1억 5750만원"이다.

 

 

!V) 위의 계산법은 원리에의한 산출법이지만, 일반인이 보다 편하게 "대상 아파트의 적정 가격"을 산출하는 방법이 있다. 이것은 아파트 가격의 기준이 되는 "전세 가격"에 약 4배 내외를 "매매 가격"으로 하는 것이다. 

즉 위 성원 69.42형의 적정 매매 가격은 "전세 가격 6700만원 * 4 = 2억 6800만원" 내외..

 

그 이유는 "위 공식 4"를 적용하면 된다. 즉 전세가격과 땅값은 물가의 주된 요소이고 중-장기적인 관점에서는 상승할 수 밖에 없기 때문이다.

  

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