$$.. 만물은 땅에서 출발하여 땅으로 돌아간다.
따라서 부동산도 땅에서 출발하여 땅으로 남는다.
예) 모든 부동산 즉.. 농지, 대지, 공장, 상가, 단독주택, 아파트 등 이 모두가 땅으로 출발해서 땅으로 남는 것.. 결국 이 모두가 종국적으로는 "땅 투자(입지에대한 땅의 용적율에 투자)"인 것입니다.
$$..부동산 가격은 "입지에대한 땅의 용적율(효율성,밀도)"임.
(건물가격은 같은 입지, 같은 건령에서 같이 감가되므로)
$$.. 용적율과 대지지분은 반비례관계 : 용적율이 높으면 대지지분이 적고, 용적율이 낮으면 대지지분이 많다. 즉 용적율이 높으면 평당 땅값이 높아야 하고 용적율이 낮으면 평당 땅값이 낮아야한다. 따라서 토탈 가격은 비슷하게 된다. (입지가 비슷할때)
$$.. 용적율 = 공급면적(분양평형) / 대지지분
==> 공급면적과 분양평형이 다른 경우에는 "공급면적"
$$.. 건폐율 = 용적율 / 총 층수
==> 건폐율이 높은 단지의 경우, 앞 트인 동의 경우 이웃단지의 가격과 별 차이가 없지만 뒷동의 경우 갑갑하므로 아파트의 평균가격에서는 낮아진다.
##... 사례 : 땅의 용적율에의한 땅값 계산..
도심지에 A 땅 100평과 B 땅 100평이 나란히 있음..
나란히 있더라도 같은 주거지 또는 상업지라도 용도지역 또는 용적율이 다를 수 있기 때문에 행정청이 허가를 해줄때 .. A 땅은 용적율이 150%, B 땅은 용적율이 450%라 할때.. (그 시대에 적법성을 갖추었음..)
땅100평 중 50평식 층수를 올릴 경우... 땅 100평 중 1층의 건물이 차지하는
50평이 건폐율 50%임... 50평(1층 건물바닥 면적)/100평(전체 땅 평수)
A 땅은 1층50평, 2층 50평, 3층 50평 즉 150평으로 지어짐.(50*3=150평).. 150%임.
B 땅은 1층 50평~9층 50평 즉 450평으로 지을수 있음.(50*9=450)... 450%임.
위 A 땅과 B 땅은 같은 100평이고 비슷한 입지라 하더라도.. 용적율이 다르므로..
평당 땅값의 비교에서 A 땅보다 B 땅이 약 3배 정도 높아야 적정하다는 것임.
(아파트 등 을 건축할 경우 건물 공급비는 같으므로..)
---> 아파트 단지의 경우 1만평 ~ 10만평을 대비하고 건폐율을 낮추면 됩니다.
!) 건설업자의 입장에서 둘 중 하나를 취득하여 건물을 건축하여 분양한다고 가정할 경우.. A 땅이 평당 1000만원이면 B 땅이 평당 3000만원(3배 비싸다) 이더라도 B 땅을 매수하여 분양하는 것이 수익이 많습니다.
그 이유는 평당 1000만원에 각 층을 분양한다고 가정할때...
A, B 구별없이 건축비가 평당 350만원이면 나머지 650만원은 땅값으로 측정되었으며(각층의 분양가 평당 1000만원 = 건축비 350만원 땅값 평당 650만원)... A 땅의 경우 3층으로 각 층마다 @의 건설사 수익으로 남지만 B 땅의 경우는 "10층"으로 @의 수익이 남으므로 "규모의 경제" 원리상.. B 땅에서의 수익이 많기 때문입니다.
즉 A 땅보다 B 땅이 용적율이 3배로 높기 때문에 평당 가격도 3배가 높은 것이 적정하지만 건설사 입장에서는 "규모의 경제" 원리상 B의 땅을 적정가 이상 즉 평당 3200만원(평당 200만원 더 붙여)을 지불하여 분양하더라도 유리하다는 것입니다.
!!) 건물을 분양받는 사람의 입장에서는 A와 B를 같은 가격 평당 1000만원에서 분양받으므로 큰 차이는 없습니다. 다만 A 를 분양 받은 사람은 대지지분 33.3평으로 B보다 많지만, 적정 땅값이 평당 1000만원으로 B보다 싸다. 즉 A를 분양받은 사람이 취득한 땅값은 33.3평 * 1000만원 = 3억 3300 만원입니다.
B 를 분양 받은 사람은 대지 지분이 11.1평으로 적지만, 적정 땅값 땅값이 평당 3000만원으로 A 보다 비싸다. 즉 B를 분양받은 사람이 취득한 땅값은 11.1평 * 3000만원 = 3억 3300만원입니다.
결론적으로 분양을 받은 사람 입장에서 A와 B는 "용적율의 고-저"에의해 "대지지분의 다-소"가 있지만.. 용적율에의해 평당 적정가격이 다르므로, 토탈 가격에서는 같게 됩니다.
이를 이해하기 쉬운 공식으로 도식화하면...
===> 150% : 450 % = 1000만원 : X....? X 을 구하면 3000만원이 됨.
즉 A 땅값이 평당 1000만원이면... B 땅값은 평당 3000만원이 적정하다는 것임..(건물 공급 가격은 A, B 각 층마다 같은 건축비 가정시)
** 위의 사례를 응용하면 재건축-재개발과 관련된 사항... 상업지에서 중심-일반-근린-유통의 용적율과 땅값... 주거지에서 전용 1종-2종,일반 1종-2종-3종,준주거의 용적율과 땅값... 녹지지역에서 자연-생산-보전 지역의 용적율과 땅값... 공업지에서 전용-일반-준공업 지역의 용적율과 땅값에서의 차등을 이해하실 것입니다.
예를 들어 명동의 상업지 땅값과 도곡동 타워 팰리스 아파트, 삼성동 아이파크 등 기타 용적율이 높은 아파트 1평의 땅값이 1억~3억인 이유이며 (적정가격이 평당 1만원도 되지 않은 땅이 있고.. 적정 가격이 평당 1~3억인 땅도 있는 이유)..
도심지 내에서도 입지가 비슷한 땅이더라도 용적율과 용도 지역에따라 1평의 땅값이.. 몇배(같은 주택지역이더라도 단독주택, 공독주택, 용적율이 차등이 있는 아파트.. 상가건물이 있는 지역 이더라도 중심,일반,유통,준주거,일반 주거) 에서 20배(도심지 보전녹지의 땅) 이상의 차등이 발생하는 것을 이해하실 것입니다.
결론적으로 아무리 인접해 있다하더라도 땅 평수의 다-소가 중요한 것이 아니라 땅값을 얼마나 적정하게 계산할 수 있는냐..? 가 수익율 높은 곳으로 방향을 정하실 수 있을 것이며 자신의 재산을 지키는 지름길인 것입니다.
$.. = 전세 : "현실의 이익" 초점... 모두 실수요자..
= 매매 : 현실의 이익과 "미래의 이익"에 초점.. 실수요자 투자자
1. 원칙적으로 부동산의 전세가격은 건물에서 나온다. 특히 아파트 거의 100%
기타 상가, 단독 주택, 공장 용지 90% 이상..
(예외 경기적 상황으로 상기 부지를 빌려주는 경우도 있음.)
아파트에서 건물이 존재 않으면 전세가격이 있을 수 없으며(예 : 신규 아파트 부지, 재건축 진행되는 아파트 부지).. 건물에 세입자가 신규 입주하면서 전세가격이 발생하며.. 건물이 오래되어 재건축 또는 리모델링이 되는 시점부터는 다시 전세가격이 없다가 건물이 완공되는 시점부터 전세가격이 발생합니다. 따라서 건물가격에서 전세가격이 나온다는 것입니다.
2. 원칙적으로 부동산의 전세가격은 "건물" 가치의 반영물이다.
부동산의 매매 가격은 "건물의 가치와 땅의 가치"를 합한 가치이다.
현재의 부동산 매매 가격은 "땅의 가격과 건물 가격"을 합한 것이다.
이러한 원리는 단독 주택과 아파트, 상가, 공장 등 건물이 있는 모든 부동산에 해당됩니다.
다만 단독주택의 경우 일반인이 가장 이해가 쉬울 따름입니다.
윗 글에서 가격은 "현재"의 개념이고 가치는 "현재에서 미래"를 포함한 개념입니다.
3. 원칙적으로 전세가격이 진정한 입지 및 건령, 자재, 구조, 브랜드 등의 반영물입니다. 그러나 매매 가격은 입지 등의 가치를 잘못 반영할 수 있습니다. 그래서 고평가-저평가가 있으며 각자의 수익율이 다른 것입니다.
그 이유는
!) 전세가격은 일반적으로 "현재의 가치"만 반영하지만, 매매 가격은 현재의 가치뿐만 아니라 "미래의 가치"도 포함되어 있기 때문입니다. 즉 미래의 가치는 각자의 생각에따라 다르고 미래의 가치를 100% 예견(조물주만 가능)하는 것은 불가능하기 때문에 저평가-고평가가 있을 수 밖에 없는 것입니다. 다시말해 현실은 눈에 보이지만 미래는 눈에 보이지 않기 때문입이다.
!!) 전세의 수요자는 전부 실수요자이지만, 매매는 실수요자와 투자자로 구성되어 있기 때문입니다. 즉 투자자는 입지및 건령, 자재,구조, 브랜드 등에대한 평가가 다르고 "이익"에 의존하므로 평가가 다를 수 밖에 없는 것입니다.
매매에대한 평가가 모두 합리적이라면 모든 사람의 수익율은 같을 수 밖에 없으며 정상 수익율(예를 들어 4%) 이하 - 이상이 있을 수 없는 것입니다. 즉 매매가를 2억에 사는 사람, 2억 2000만원 등 다양한 가격에서의 매매는 없을 것입니다. 매도도 같음..
결론적으로 입지가 좋으면 "입지가 좋은 비율로" 전세가격이 당연히 높을 수 밖에 없고
건령, 자재,구조, 브랜드가 좋으면 그에 비례하여 전세가격이 높아야 합니다.
전세가격이 받혀 주지 않으면서 매매가격이 고공행진 한다면 매매물건이 없더라도 일단 구입을 자제하는 것이 좋으며.. 그 원인을 완전히 파악한 후에 구입하는 것이 좋을 것으로 생각합니다.
[창원의 APT 용적율(대지지분)과 적정가격 산출]
* 전제 :
1. 향후 분양할 용적율 150%인 가음정 GS 아파트의 분양가를 평당 1150만원~1200만원으로 분양할시 건물가를 평당 400~450만원으로 산정시의 땅값은 평당 1176만원임. 위 분양가가 낮을수록.. GS 대비.. 아래 아파트의 적정가격은 낮아짐.. GS의 기준자료는 아래의 보충자료 참고.
2. “현재 지어진 용적율(대지지분)”을 토대로 땅값을 계산합니다. 즉 재건축과 관계없이 현재의 적정 땅값을 계산한 것입니다.
3. 건물 가격을 산정하는 방식에는 “원가 방식과 시장가 방식및 수익 방식”이 있지만 시장가 방식과 수익방식을 절충형인 “전세가 방식”이 가장 적당하다고 봅니다. 즉 건물가격 = 전세가격.. 왜냐하면 아파트에서 건물이 존재 않으면 전세가격이 있을 수 없으며 전세가격은 전부 실수요자및 현실의 이익의 반영물이기 때문이다. 또한 “전세가격은 입지 및 건령, 자재. 구조, 브랜드 등의 반영물”이기 때문입니다.
4. 아래 사례에 의한 전세가격은 입증된 가격 및 닥터 아파트의 시세 자료에 의한 것이므로 오차 있을 수 있습니다.
5. 저층 아파트의 건물 수명은 20년으로 가정하고 고층아파트의 건물 수명은 30년으로 가정합니다. 다만 건물 수명을 늘리면 늘리수록 적정 평당가격은 비싸진다.
[1] 고층 아파트 : 3종 일반 주거지역
(조례 상한 : 250%, 지구단위 계획 : 상한 220%
==> 용적율의 상-하한은 부동산 수급의 문제 및 경기적 정책 가변요소로 큰 의미 없음.)
아파트 명 샘플 평형 용적율 (대지지분) 건령 전용
1. 반림 현대 17평형 230% (7.4평) 89년8월 13.4평
==> 150% : 평당 1176만원 = 230% : X ...? X = 평당 1803만원
!) 위 G대비 반림 현대 17평의 적정 땅값은 1억 3340만원(대지지분 7.4평*1803만원)
==> 화폐가치의 하락 또는 물가 상승에의한 중-장기적 땅값 상승은 다음 매수자의 이익으로 함. ==> “이웃집 원리”
!!) 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가 약 5000만원(월세 환가하면 월 45만원)이고 건물의 잔여 수명이 13년이므로... 13년의 월세 수입은 45만원*156개월(1년12개월*13년) = 7020만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 3510만원임.
==> 전세가의 상승이 없다고 가정한 것이므로 위 계산보다는 건물가를 더 계산해주어야 하나 이것은 위 가격에 취득한 매수인의 이익으로 한다고 가정한 것임. ==> “이웃집 원리”
** 위 GS대비 반림현대 17평의 적정 평당가 산출 : 땅값1억3340만원 건물가3510만원=1억6850만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 992만원"(16850/17)
반림 현대 31평형 218% (14. 2평) 89년
==> 150% : 평당 1176만원 = 218% : X ...? X = 평당 1709만원
!) 위 G대비 반림 현대 31평의 적정 땅값은 2억 4270만원(대지지분 14.2평*1709만원)
!!) 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 11000만원(월세 환가하면 월 90만원)이고 건물의 잔여 수명이 13년이므로... 13년의 월세 수입은 90만원*156개월(1년12개월*13년) = 14040만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 7020만원임.
** 위 GS대비 반림현대 31평의 적정평당가 산출 : 땅값 2억4270만원 건물가7020만원=3억1290만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 1010만원"(31290/31)
4. 대방 개나리 1차 18평 200% (9평) 92
==> 150% : 평당 1176만원 = 200% : X ...? X = 평당 1568만원
!) 위 G대비 개나리 18평의 적정 땅값은 1억4112만원(대지지분 9평*1568만원)
!!) 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 4000만원(월세 환가하면 월 35만원)이고 건물의 잔여 수명이 16년이므로... 16년의 월세 수입은 35만원*192개월(1년12개월*16년) = 6720만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 3360만원임.
** 위 GS대비 개나리 18평의 적정 평당가 산출 : 땅값 1억4112만원 건물가 3360만원= 1억7472만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 970만원"(17472/18)
5. 상남 토월 성원 22평 445% (4.93평) 94
==> 150% : 평당 1176 = 445% : X ...? X = 평당 3489만원
#.. 450%..? 250% 초과 : 현재법및 미래법이 현재의 지어진 용적율을 축소하도록 하는 것은 명백한 위헌이기 때문..
!) 위 GS대비 상남성원 22평의 적정 땅값은 1억7200만원(대지지분4.93평*3489만원)
!!) 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 5700만원(월세 환가하면 월 50만원)이고 건물의 잔여 수명이 18년이므로... 18년의 월세 수입은 50만원*216개월(1년12개월*18년) = 1억800만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 5400만원임.
** 위 GS대비 상남성원 22평의 적정 평당가 산출 : 땅값 1억7200만원 건물가5400만원= 2억2600만원..이를 평당가로 나누면 "평당 1027만원"(22600/22)
성원 32.72 390%(8.38) 94
==> 150% : 평당 1176 = 390% : X ...? X = 평당 3058만원
#.. 390%..? 250% 초과 : 현재법및 미래법이 현재의 지어진 용적율을 축소하도록 하는 것은 명백한 위헌이기 때문..
!) 위 GS대비 상남성원 32평의 적정 땅값은 2억5600만원(대지지분 8.38평*3058만원)
!!) 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 1억3000만원(월세로 환가하면 월 100만원)이고 건물의 잔여 수명이 18년이므로... 18년의 월세 수입은 100만원*216개월(1년12개월*18년) = 2억1600만원임... 절반의 월세수입을 다음 매수자에게도 이익을 나누어 준다고 가정하면 적정 건물가는 1억800만원임.
** 위 GS대비 상남성원 32평의 적정 평당가 산출 : 땅값2억5600만원 건물가1억800만원=3억6400만원..이를 평당가로 나누면"평당 1137만원"(36400/32)
[1] 저층 아파트 : 2종 전용주거지역..(조례: 상한 150%, 지구단위 계획: 상한 130%) ==> 용적율의 상-하한은 부동산 수급의 문제 및 경기적 정책 가변요소로 큰 의미 없음.
** 전제 :
1) 필자는 현재의 개발이익환수의 제도는 “공용수용에의한 일괄매수 후 분양하는 제도”로 가기위한 과도기적 제도로 봅니다. 즉 재건축시장의 급락을 막기 위해 복잡하고 시비 있을 수 있는 “개발 부담금”을 도입한 것으로 봅니다.
2) 재건축대상 아파트 중... "용적율 증가로 늘어난 면적"에대한 개발이익 환수의 범위가 많을수록 평당 적정 가격은 낮아짐..
# 참고 : 현재 시행하려는 개발이익 환수의 최대 범위는 80% (개발부담금 최고 50% 공용 매수 25%의 임대주택 중소형주택 의무비율에의한 감가를 5% 가정함.)
3) 아래의 땅값은 현재 지어진 용적율을 토대로 계산한 것이므로 향후 공짜로 얻는 용적율이 얼마냐?에따라 달라질 수 있습니다. 용적율의 상향에서 창원의 경우.. 공짜 용적율이 "1%" 증가시 토지 소유자의 이익은 약 평당 8만원이며, 서울 강남의 경우 3배인 약 평당 24만원 정도이므로 용적율 1%의 가격은 어마어마한 것으로 용적율 자체가 돈입니다.
아파트 명 샘플 평형 용적율 (대지지분) 건령 전용
1. 용호 용지 1단지 17 80% (21평) 82년 15.7평
==> 150% : 평당 1176만원 = 80% : X ...? X = 평당 627만원
* 위 GS대비 용호 용지 17평의 적정땅값은 1억3172만원(대지지분21평*627만원)
* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 5000만원(월세 환가하면 월 40만원)이지만, 20년이 지난 아파트이므로 월세수입을 다음 매수자의 이익으로 한다고 가정하면 적정 건물가는 0만원임.
** 위 GS대비 용호 용지 17평의 적정 평당가 산출 : 땅값 1억3172만원 건물가 0만원= 1억3172만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 775만원"(13172/17)
==> 사견으로 현재의 개발부담금제에 적용되면 공짜 용적율이 약 14%이상 발생하므로 적정 평당가는 약 900만원 이상이 되지만.. 공용수용에의한 재건축시에는 “수용 프리미엄적 이익”은 10%내일 것으로 생각합니다. 따라서 용지의 입장에서는 재건축 절차를 서두르는 것이 이익이 높을 것으로 생각합니다.
2단지
2. 가음정 주공 17 71% (23.8) 84.5
==> 150% : 평당 1176만원 = 71% : X ...? X = 평당 557만원
* 위 GS대비 용호 용지 17평의 적정땅값은 1억3248만원(대지지분23.8평*557만원)
* 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 5000만원(월세 환가하면 월 40만원)이지만, 20년이 지난 아파트이므로 월세수입을 다음 매수자의 이익으로 한다고 가정하면 적정 건물가는 0만원임.
** 위 GS대비 가음 주공 17평의 적정 평당가 산출 : 땅값 1억3248만원 건물가 0만원= 1억3248만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 779만원"(13248/17)
==> 사견으로 가음 주공의 경우, 거의 가능성은 없지만 절차적 속행으로 몇%의 가능성으로 개발부담금제에 적용을 피할 수도 있으므로 위 가격보다 많이 업될 수 있습니다. 따라서 가음 주공의 입장에서는 재건축 절차를 서두르는 것이 이익이 높을 것으로 생각합니다.
7. 사파 무궁화 22 151% (14.52) 88.8
==> 150% : 평당 1176 만원 = 151% : X ...? X = 평당 1184 만원
# 151%..? 150% 초과 : 현재 2종 전용지역의 용적율 상한이 150%라 하더라도 현재법 및 미래법이 현재의 지어진 용적율을 축소하도록 하는 것은 명백한 위헌이기 때문..
!) 위 GS대비 사파무궁화의 적정땅값은 1억7200만원(대지지분 14.52평*1184만원)
!!) 건물가격 계산 : 위 아파트의 전세가격 약 6000만원(월세 환가하면 월 50만원)이고 건물의 잔여 수명이 2년이므로... 2년의 월세 수입은 50만원*24개월 = 1200만원임... 20년 이후의 월세수입은 다음 매수자에게 준다고 가정하면 적정 건물가는 1200만원임.
** 위 GS대비 사파무궁화 22평의 적정평당가 산출: 땅값 1억7200만원 건물가1200만원= 1억8400만원.. 이를 평당가로 나누면 "평당 836만원"(18400/22)
[3] 결론 : 위 가음 GS 아파트의 분양가가 너무 비싸 분양이 어려워 분양가를를 평당 100만원 정도 낮춘다 가정시... 위 아파트의 적정가 역시 약 100만원 정도 낮추면 될 것입니다.
그리고 창원의 경우 고층 소형 평수의 아파트 소유자들이 정보 부족( 자신의 재산을 적정가 이내에서는 안판다.. ---> 안팔면 위의 적정가가 된다는 정보 부족), 언론 플레이의 희생양(양극화 가속화 기사, 차별화 가속화 기사, 특히 05년 8-31 대책 후 소형은 내리고 대형은 오르다는 엉트리 기사(대형은 거의 거래가 없었음 : 직접 발품 팔아 알아 보시길...), 강남의 재건축 아파트는 규제 속에도 오른다는 기사) 등 으로 자신의 재산 가치를 적정하게 찾지 못하고 있기 때문에..
창원의 30평대, 40평대및 대형, 진해-장유의 신규 입주아파트, 분양권 등...
아파트의 가격을 끌어 내리는 작용하고 있습니다.
(서울과 다르게 가격차가 너무 벌어져 갈아타기가 어려운 현실) ...
이로인해 부동산 거래와 관련있는 업(부동산 중개업자, 법무사,인테리업자 등)에 종사하는 사람및 투자자, 지자체 등 이로인한 소비 위축으로인한 파생효과로 전반적인 경기가 상당히 위축되어 있습니다.
전체적으로 살기위해서는 고층의 소형 평수가 적정한 가격이 되도록 유도하여야 갈아타기로인한 수요가 발생할 것이며 06년 11월 입주하는 반송 2610세대의 입주 물량을 소화해 낼 것입니다. 물론 매수 대기자 입장에서는 싸게 취득하는 것이 좋겠지만 가격이 움직이지 않거나 내림 현상에서는 대부분의 매수대기자는 기다리만 할 것이고 가격이 점차적으로 올라야 거래가 일어날 것입니다.
*** 창원의 경우 고층의 20평대 내외의 아파트는 가격에따라 수익율의 차등이 있을 수 있지만 대부분 엄청나게 저평가되어 있다고 생각합니다. 성향에따라 어느 아파트를 구입하더라도 최고의 수익율을 누릴 것으로 생각합니다.
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[보충 자료]
$$... 그리고 보유-양도와 세금관계에서 예를 들어...
1. 성원 22평 등 20평대 아파트의 경우 : 보유세(재산세)는 약 년6만원 정도로 의미없으며.. 팔아도 전세를 내는 돈과 비슷하므로 건질 돈이 없는 현실에서.. 0만원의 투자성에 가까우며 현재의 가격(5800만원~ 6600만원)에서 적정가(2억2600만원)까지는 1억6000~1억6800만원의 차익이 발생하고 여기서 “세금으로 낼 돈(양도소득세: 1세대2주택 이상)”은 약 4800만원 내외이므로 1억1400만원 ~ 1억2000만원의 순수익이 발생합니다.
2. 성원 32평 등 30평대 아파트의 경우 : 보유세(재산세)는 약 년17만원 정도로 의미 없으며.. 현재의 가격(평당 600만원 ~800만원) 적정가(평당 1137만원)까지는 평당 337만원~537만원 .. 즉 1억800만원에서 1억7000만원의 차익이 발생하고 여기서 세금으로 낼 돈은 약 5000만원~2500만원이므로 8500만원 ~ 1억 2000만원의 순수익이 발생합니다. ==> 세금을 납부하더라도 남는 것이 있으면 안 판다.
##.. 1세대 3주택 이상이더라도 "9~36%의 누진 세율" 적용 : 1세대 2,3주택을 언론플레이로 중과세 적용되는 것과 같이 포장하고 있지만 지방은 거의 대부분 아파트(40평대 3채라 하더라도)가 “9~36%” 즉 9의 배수로 증가(9%, 18%, 27%, 36%)하는 누진 세율이 적용됩니다. (참고로 아래는 이해하기 쉽게 계산한 것입니다.)
1. 순수익(양도소득금액)이 1000만원이내 : 1천만원 가정시.. 90만원(9%*1000만원)은 양도소득세로 납부해야 하지만.. 990만원은 이익금으로 발생합니다.
2. 순수익이 1000만원 초과 ~ 4000만원 이내 : 4000만원 가정시.. 1000만원까지는 90만원(9%)의 세금 나머지 3000만원은 540만원(18%*3000만원)의 세금... 즉 90만원 540만원 = 630만원은 세금으로 납부해야 하지만 3370만원은 이익금으로 발생합니다.
3. 순이익이 4000만원 초과 ~ 8000만원 이내 : 8000만원 가정시.. 1000만원까지는 90만원의 세금 1000만원 초과 4000만원까지 즉 3000만원은 540만원(18%)의 세금 나머지 4000만원은 1080만원(27%*4000만원)의 세금... 즉 90만원 540만원 1080만원 = 1710만원은 세금으로 납부하지만 6290만원은 이익금으로 발생합니다.
4. 순이익이 8000만원 초과하는 경우 : 1억 6000만원 가정시.. 1000만원까지는 90만원의 세금 1000만원 초과 4000만원까지 즉 3000만원은 540만원(18%)의 세금 4000만원 초과 8000만원까지 즉 4000만원은 1080만원(27%)의 세금 나머지 8000만원은 2880만원(36%*8000만원).. 즉 90만원 540만원 1080만원 2880만워 = 4590만원은 세금으로 납부해야 하지만 1억 1400원은 이익금으로 발생합니다.
# 사례 : 아파트 분양예정 소식..경남 창원시 가음동 21-36외 (창원 자이)
사업 구분 : 외주 - 사업승인일 : 06. 01. 03 - 지상 층수 : 14층, 15층 - 착공예정일 : 06. 03
- 동수 : 3 - 준공예정일 : 07. 11 - 평 형 : 47A 26세대 47B 55세대 56평 56세대
- 합계 : 137세대
대지 면적(㎡) : 15,050 (4560평)
===> 위 아파트 땅값 계산 : 용도 지역 (2종 전용지역... 용적율 130%~150%)
1) 47평 : 평당 1150만원 분양시 건축비 평당 400만원 가정시 평당 750만원..
750 * 47평 = 3억 5250만원 * 81세대 = 285억 5250 만원
2) 56평 : 평당 1200만원 분양시 건축비 평당 400만원 가정시 평당 800만원..
800 * 56평 = 4억 4800만원 * 56세대 = 250억 8800 만원
3) 285억 5250 만원 250억 8800만원 = 536억 4050만원
4) 536억 4050만원 / 4560평(위의 총 대지 면적) = 평당 1176 만원
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