부동산 투자에는 발상의 전환이 필요하다.

- 종래 민간주도의 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려없이 주택중심으로만 추진돼 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해

시행하는 새로운 '기성시가지 재개발 방식'이라고 할 수 있습니다.

주택재개발이 민간개발 편의위주로 개별주택 가치중심의 소규모 개발이라면 '뉴타운 개발'은 공공이 원하는 민간사업으로

적정규모의 생활권역을 대상으로 한 충분한 도시기반 시설을 확충하는 종합적인 도시계획 사업입니다.

단순한 도시구조의 정비, 개선에 머무는 것이 아니라 다양한 계층과 세대가 함께 살 수 있는 '인간 중심의 커뮤니티'를 조성하고,

도시전체가 조화를 이루는 '21C형 고품질의 복지 주거환경 공간'을 만들어 가는 것입니다.

2002년에 처음으로 3곳의 시범뉴타운이 지정된 후 시범사업의 추진모델과 성과분석을 바탕으로 2003년에 2차로 12개소를 추가 지정하였고, 2005년도에 11개소를 지정하여 현재 개발계획수립 중에 있습니다.

뉴타운 사업지역내에 입주하는 가장 일반 적인 방법은, 청약통장을 이용한, 방법입니다.

하지만, 지난 7월 29일 금융결제원과 SH공사 등에 따르면 은평뉴타운 2지구 B,C공구 8개 단지에 대한 1순위 청약을 접수한 결과 총 1227가구 모집에 1만4302명이 신청해 평균 11.6대 1의 경쟁률을 보였을 뿐 아니라,

아래자료는 2007년 말에 공개된, 왕십리 뉴타운의 조합원 분양가와 일반 분양가입니다.

조합원분양가			일반분양가
	평당가	총분양가		평당가	총분양가
32A	13,151,511	420,848,363	32A	18,412,094	589,187,000	168,338,637
32B	12,922,936	413,533,947	32B	18,092,094	578,947,000	165,413,053
33A	13,513,550	445,947,139	33A	18,918,939	624,325,000	178,377,861
33B	12,937,723	426,944,844	33B	18,112,788	597,722,000	170,777,156
34	13,107,558	445,656,979	34	18,350,559	623,919,000	178,262,021
49	14,478,148	709,429,270	49	20,269,388	993,200,000	283,770,730
53	15,520,356	822,578,889	53	21,728,491	1,151,610,000	329,031,111
54	15,426,180	833,013,700	54	21,596,648	1,166,219,000	333,205,300

또한, 지난 6월 입주를 시작한 가재울 뉴타운 2구역의 경우 3.3㎡ 당(평당) 분양가가 1500만원대로 분양가 상한제가 적용되지 않았던 단지로써, 현재 매매가는 전용면적 84㎡(30평형대)가 4억7000만~5억1000만원 정도. 조합원 분양가는 3억3000만원, 일반 분양가는 5억원대입니다. 따라서 조합원이 챙길 수 있는 프리미엄은 2억원 수준이 됩니다.

위에 나열한 조합원 취득자격은 가장 일반적인 방법, 즉 이미 모든 정보가 오픈되어 있는 방법이라는 말과도 상통합니다.

그렇기에, 가격적인 면에서도 시세반영이 되어 있고, 초기투자비용은 높아지고 기대 가능한 투자수익은 반대로 낮아지게 됩니다.

상기, 내용중 주목해야 할 부분은, 사업지역내 토지와 건물을 소유하고 있는 경우와 무허가건축물을 소유하고 있는 경우에

얻게 되는 조합원자격이 같다는 부분에 주목을 해야 할 것입니다.

하지만, 사업지역내에 포함되어 있다면 무허가 건축물이라고 할지라도, 가격이 높게 형성되어 있습니다. 쉬운 말로, 가지고 있으면

조만간 뉴타운 조합원 자격이 발생하는 무허가 건축물이라고 한다면 싼 가격에 매도를 할 이유가 전혀없기 때문입니다.

그렇기 때문에, 아직까지 투기목적으로 접근하는 투자자들의 눈길이 닿지 않은 지역을 찾는 것이 관건입니다..

하나의 예로써, 서울시는 지하철 9호선 2ㆍ3단계 구간이나 경전철과 같은 새로 건설되는 지하철 역 주변의 도시계획 등 관리방안을 사전에 수립, 지역의 무분별한 난개발을 막기로 한다는 내용을 골자로 한 '신규 지하철 역 주변 도시관리방안 수립계획'을 마련, 추진키로 했다고 2일 밝힌 바 있습니다.

시는 우선 8억원을 들여 2013~2015년 개통되는 9호선 2ㆍ3단계 구간과 2013년 운행되는 경전철(우이~신설) 구간을 대상으로 내달 연구용역을 발주, 내년 10월까지 역 주변의 특성과 여건 등을 반영한 효율적인 도시관리방안을 수립할 계획이라고 합니다.

정리하자면 이러한 신생 역세권 주변이 도시관리방안 수립계획에 따라 정리가 되게 되면, 기존 무허가 건축물들도 수용이 되게 되고

위 자료에 포함된 내용에 따라, 해당 주택의 소유자는 인근 뉴타운 지역에 편입되게 됩니다.

이러한 지역을 미리 선점하는 것이, 초기투자비용을 최소화 시키는 가장 효율적인 방법임은 누차 설명하지 않더라도 확연합니다.

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