2005-11-09 10:18

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자료출처 : 닥터아파트 > 상가/상권 리포트

원문출처 : http://www.drapt.com/market/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=11&uid=56013

상가로 부자가 돼 중견 건설업체를 차린 박(51)씨에게는 작은 수첩이 하나 있다. 상가투자X-파일이다. 그 속에는 그동안 박씨가 상가에 투자하면서 경험한 내용과 세간에 널리 알려진 투자수칙이 적혀 있다. 상가로 부자가 되는 과정에서의 애환도 담겨 있다. 남부럽지 않은 재산가가 된 지금도 그는 이 수첩을 자주 들여다본다. 투자의 원칙을 잊지 않기 위해서다. 간단한 상식 같지만 그에게는 이 원칙이 늘 투자의 바이블이 돼 주었다.

상권을 알면 상가투자의 절반은 성공한 셈이라고 박씨는 단정한다. 상가의 가치는 곧 상권에서 나온다는 것이 그의 확신이다. 박씨의 투자X-파일을 보자.

박씨의 상가투자X-파일

박씨가 상권을 분석할 때 고려하는 것은 그리 많지 않다. 그는 몇 가지 조건을 압축해 거기에 들어맞는 것이 많을수록 좋은 점수를 주었다. 그리고는 1차적인 투자대상으로 삼았다.

첫째, 역세권이다. 상가투자를 하려는 지역의 특성을 조사하는 것은 기본 중의 기본이다. 후보 지역의 지리와 교통 여건을 보면 거기에 맞는 상가와 업종이 드러난다. 이러한 맥락에서 역세권은 적어도 50점 이상을 줄 수 있다.

역세권은 지하철역, 전철역, 버스정류장, 터미널 등 일반인들이 자주 이용하는 교통 수단이 있는 곳이다. 교통이 좋은 곳은 통행 인구가 많다. 그만큼 소비자들의 구매력이 높다. 역세권이 상권에 결정적인 영향을 미치는 것이다.

역세권에도 등급이 있다. 지하철역과 버스정류장을 동시에 낀 삼거리나 사거리라면 최고의 역세권이다. 이런 지역을 ‘더블 역세권’이라고도 부른다. 역세권이라 하더라도 사무실 밀집지역이나 주택가에서 멀리 떨어진 곳은 좋은 상권이 아니다. 주변에 주택가, 오피스타운, 대형 상업시설이 있는 역세권일수록 안전한 투자처다.

둘째, 박시는 종점을 좋아한다. 흔히 종점은 변두리라 해 외면한다. 그러나 종점에 대박이 숨겨져 있는 경우가 적지 않다. 종점은 주로 막다른 곳에 있다. 개발이 덜 돼 있다. 이는 무엇을 말할까? 교통은 좋은데 개발이 안 됐다면, 거꾸로 개발 잠재력이 크다는 것을 알 수 있다. 이러한 곳은 실제 가치보다 저평가돼 있기 때문에 미래를 보고 투자하면 큰 열매를 따먹을 수 있다. 물론 이 경우는 여유자금을 갖고 장기투자해야 한다.

셋째. 주차시설이 생명이다. 요즘은 상권이 클수록 사람이 많이 몰린다. 크다는 것은 소비자들이 차를 갖고 들른다는 뜻이다. 따라서 차는 필수다. 주차시설이 시원치 않으면 손님을 받기 어려다. 그 상가는 살아나기 어렵다. 하나의 예로 안양유원지에서는 안양천변을 무료주차에 유로주차로 바꾸자 고객이 크게 줄었던 적이 있다.

넷째, 박씨는 왼쪽 상가를 더 좋아한다. 이는 박씨가 경험으로 터득했다. 음식골목을 보자. 양쪽으로 가게들이 들어차 있다. 그런데 가만히 보면 사람들이 많이 들어가는 쪽이 있다. 골목 입구를 기준으로 했을 때 왼쪽 가게로 더 많이 들어가는 것을 알 수 있다.

왜일까? 소비자들이 무의식적으로 그 방향을 택하기 때문이다. 우리나라는 사람은 좌측통행, 차는 우측통행이 기본이다. 어렸을 때부터 이것이 정답인 것처럼 배워왔다. 그래서 길을 걸을 때나 지하철 계단을 오르내릴 때도 왼쪽이 먼저다. 이 때문에 음식골목에서도 자연스럽게 왼쪽 가게로 시선이 먼저 돌아가는 것이다. 물론 이것이 늘 그런 것은 아니다. 큰 길이 뚫린 대형 상권에서는 왼쪽이든 오른쪽이든 주된 동선에 있는 상권이 최고다. 그러나 음식골목이나 주택가 상권에서는 왼족 상권이 더 좋은 경우가 많다.

다섯째, 박씨는 언덕길이나 높은 곳의 상가는 꺼린다. 낮은 곳에 있는 상가를 좋아한다. 어떤 지역에 오르막, 내리막, 평지로 나뉜 상권이 있다면 단연 가장 낮은 곳에 있는 평지를 골라야 한다. 오르막과 내리막은 사람이 흘러가는 곳이다. 가게가 있더라도 머물지 않고 지나쳐버린다. 상권은 보통 6~8m 정도의 인도 양쪽에 들어선다. 도로도 높낮이가 있다. 이때도 낮은 쪽에 있는 상가가 더 가치 있다. 우리가 산을 오르내릴 때 산 밑 가게에서 쉬었다가 가는 것과 같은 이치다.

여섯째, 박씨는 상권의 흐름을 끊는 상가가 있으면 피한다. 상권은 연속성이 있어야 한다. 중간에 상권의 맥을 끊는 가게가 있으면 투자는 신중해야 한다. 상권을 끊는 시설은 창고, 자동차 수리센터, 이삿짐센터, 신문이나 우유 대리점 등이다.

이러한 상가가 많으면 그곳은 좀처럼 상권이 살아나지 않는다. 요즘은 밤 상권이 중요하다. 밤이면 이러한 상가가 있는 곳의 실상이 드러난다. 대부분의 가게들이 화려한 조명과 간판으로 소비자들을 끌어 모으고 있는데, 창고나 우유 대리점이 중간에 있으면 상권의 흐름을 끊는다. 사각지대가 된다. 이런 가게가 3~4개만 잇따라 있으면 거기에서 상권이 갈리고 만다. 그 너머로는 사람들이 넘어가길 꺼린다. 어두운 거리가 사람들의 심리를 옥죄기 때문이다. 이러한 곳에서 상가를 굳이 구입하겠다면 상권이 분리되는 뒤쪽보다는 안쪽을 골라야 한다.

일곱째, 박씨는 휘어진 길은 안쪽을 택하고, 퇴근 때 사람들이 많이 오가는 길을 선호한다. 커브 길에서 안쪽을 택하는 것은 차가 가는 방향이고, 차를 타는 곳이기 때문이다. 퇴근길이 좋은 것은 실제 구매를 하는 시간대가 출근 때보다는 퇴근 때인 경우가 많아서다.

※한광호 시간과 공간 대표가 매주 '한광호의 상가투자'를 연재합니다.
상가 투자 문의: 02-2009-3466

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