양을 키우는 어느 한적한 시골마을에서 새로운 양치기 소년이 고용했습니다.
그 양치기 소년은 할 일도 없고 심심하기도 해서 늑대가 나타났다고 외쳤고 마을사람들은 헛걸음을 쳤습니다.
그다음에는 진짜 늑대가 나타나서 늑대야! 를 외쳤는데 사람들이 왔을때 그 늑대는 도망가고 없었습니다.
마을사람들은 서서히 양치기 소년에 대한 신뢰를 잃어가기 시작했습니다.
결국 마을사람들은 또 새로운 양치기 소년을 고용했습니다.
새로운 양치기소년은 새벽부터 밤늦게 까지 열심히 일을 했는데 어느날 늑대가 나타났습니다.
양치기소년은 여러마리 늑대가 나타나지 당황해하며 늑대야!를 다시 외쳤습니다.
마을 사람들은 새로운 양치기가 일을 나가자마자 또다시 늑대야! 를 외치는 소리를 듣고 또 거짓말은 아닌지 망설이기 시작했습니다.
과연 마을사람들은 새로운 양치기 소년이 외치는 소리를 듣고 양을 구하러 갈까요?

 

실용정부가 출범한지 한달이 지났습니다.
제대로 정신을 차리기도 전에 미국발 경제위기, 유가상승, 물가상승, 강북발 소형평형 상승등 동시다발적으로 위기요소가 생겨나고 있습니다.
지난 3/25 국토해양부에서 부동산관련 대통령 업무보고가 있었습니다.
실용정부의 부동산 정책방향을 미리 예측할 수 있는점에서 관심있게 지켜봐야 할 부분입니다.

오늘은 국토해양부에서 보고한 실용정부 부동산 정책에 대하여 이야기 해보려고 합니다.
과연 국민들이 지난정부에서와는 다르게 신뢰를 보여줄지 역시나 늑대야!의 메아리에 머무를지 한번 짚어보겠습니다.

 

 

1. 부동산관련 국토해양부 대통령 업무보고 내용
1) 신혼부부 주택
- 연간 5만가구씩 공급예정(소형분양주택 1만5천가구, 국민임대 2만가구, 전세임대 5000가구, 장기임대 1만가구)
- 청약자격 결혼 5년내 무주택 신혼부부중 첫 출산후 발생
- 청약1순위 결혼3년내 무주택 신혼부부중 첫 출산직후
- 6월까지 주택공급규칙 개정후 시행
- 입양을 통한 신혼부부는 제한될 가능성 있음
- 연간주택공급물량 50만가구중 10%가 신혼부부에게 공급

 

2) 분양가인하
- 공공택지 분양가 10% 인하
- 공공택지 조성원가에 포함된 경상비 절감(5%)
- 용적률 10~20% 상향, 녹지율 하향 조정(5%)
- 택지개발사업에 공공과 민간 경쟁 도입(10%)

 

3) 주택자금 지원
- 저금리지원 7만가구 대상으로 기존주택 구입 연5.2% 1년거치, 19년 균등분할상환
- 임차시 장기저리 지원, 4.5% 2년내 일시상환
- 근로자.서민.주택구입자금 3조원, 저리 전세자금 4조원 확대
- 경제자유구역등 관리지역에 초고층 복합용도(아파트 호텔) 건물 허용

 

4) 주택공급 확대 및 규제완화
- 수도권에 연간 30만가구 공급(전국 50만 가구 공급)
- 저가 소형분양주택 공급 확대
- 고령자 국민임대주택 우선 공급
- 도심 국민임대주택 공급 확대
- 역세권과 재개발 단지중 대상지 선정해 고밀도 개발
- 교통영향평가 건축위원회 통합심의 등 중복절차 해소

 

5) 토지공급 확대
- 재개발,재건축 절차개선과 산지,구릉지,한계농지 택지활용 방안을 마련하여 2020년까지 도시용지 비율 6.2%(6161km2) -> 9.2%(9142km2) 확대
- 도시관리계획 결정권을 시장에게 애양 (인구50만 이상 도시)

 

 

2. 문제점
1) 단기간 분양가 인하되기 어려움
택지비 산정기준, 용적률/녹지율 조정, 택지개발 사업경쟁 체제구축은 단계별로 시행되며 시차를 두고 나타나게 됩니다.
송파신도시,광교신도시,파주신도시,김포신도시는 이미 용적률 상향 되었거나 토지분양 완료되어 대상이 아닙니다.
송파신도시의 경우 이미 상향조정(용적률214%) 되었으며 녹지율(22%)도 판교(37%)보다 낮아서 더이상 용적률 높이기도 힘든 상황입니다.
결국 잘해야 동탄2신도시, 검단신도시에 인하효과를 기대할 수 있는데 그마저도 택지개발이 2010년 이전에 진행되기때문에 공공-민간 완전경쟁을 통한 인하효과는 힘들것 같습니다.
그럼 실질적인 분양가 인하가 되는 시기는 2010년이후 개발될 신도시인데 실용정부에서 추가신도시 개발은 도심개발에 밀려서 쉽지않을것으로 보이기에 실용정부 임기내에서 제대로된 택지지구 인하를 보기에는 어렵지않나 싶습니다.

 

2) 실질 분양가 인하효과 미비
경상비 절감(5%)과 용적률 상향(10-20%), 녹지율 하향조정(5%)을 통하여 분양가 10%를 인하한다고하지만 현실을 무시한 이론에 치우친 정책이 아닐까 싶습니다.
열심히 공부하면 1등이 될거야라고 생각하지만 내가 공부할때는 다른친구들도 다 공부를 하기에 생각처럼 효과가 빨리 잘 나오기는 힘듭니다.
용적률도 높이고 녹지율을 낮추고 경상비도 절감해서 분양가가 10% 낮아져야하는데 막상 뚜껑을 열어보면 생각처럼 10%가 아니라 아마 5% 내가 될것으로 보입니다.
그 이유는 물가상승입니다.
최근 유가상승으로 부터 시작한 물가상승은 철강,시멘트등 원자재상승으로 이어지고 있는데 정부의 계산에는 원자재값 상승은 제외되어 있습니다.
최근 기름값 세율인하해도 실질적인 체감효과가 적은것은 세금조금 내려도 유가상승으로 세제완화의 효과를 죽여버린것입니다.
그럼 물가상승이 원인이 단기적인 원인인지 장기적인 원인인지 살펴봐야합니다.
최근의 물가상승은 미국발 경기침체, 화석원료의 한계가 다가오는 석유,철강석등 화석자원, 중국을 비롯한 신흥경제대국의 소비증대, 중국의 인건비 상승으로인한 저물가시대 마감등이 원인입니다.
이런 원인들은 단기적이고 일시적인 현상이 아니라는게 문제이며 향후 이런 고물가는 단기간 쉽게 해결되기는 어렵다고 보여지며 지속적 상승이 예상됩니다.
결국 여러가지 노력으로 일부 인하를 하였지만 다른 상승요인으로 실질적인 인하효과를 기대하기는 어려울것 같습니다.

 

3) 재개발/재건축 규제완화에 따른 가격 상승
도심, 역세권, 재개발 지역에 공급량을 늘리려면 결국 용적률을 높이는등 규제완화가 되어야합니다.
규제완화가 되면 숨직여있던 재건축 시장이 다시 요동을 칠 가능성이 있습니다.
재건축의 움직임은 강남의 움직임을 의미하고 강남의 움직임은 버블세븐을 비롯한 수도권 전체시장의 불안을 의미하기에 정부입장에서는 많은 고민을 하게되는 부분일 것입니다.
개발이익환수를 어떻게 하면서 규제를 완화하느냐가 문제인데 결국 용적률 상향등 부분적인 완화가 예상되며 전면적인 완화는 단기간에 힘들다고 보여집니다.

 

4) 신혼부부 지원에 따른 형평성 논란
5년내 첫 출산후 청약자격이 생기는데 불임부부는 일부러 낳지않는것도 아니고 애 없는것도 힘들고 서러운데 신혼부부임에도 대상에서 제외가 됩니다.
또한 어짜피 한정된 공급에서 신혼부부에게 더 많은 기회를 주면 나머지 다른분들한테는 불이익을 받을수밖에 없습니다.
조삼모사를 생각하게 되는 부분입니다.
아침에 3개, 저녁에 4개나 아침에 4개, 저녁에 3개나 같은 의미입니다.
신혼부부가 혜택을 받으면 어느 누군가는 피해를 보게 되어있습니다.
모두 내집마련이 필요한 사람들인데 유독 신혼부부한테만 지원하는것은 형평성의 문제이자 또다른 피해자를 만드는 조삼모사 입니다.

 

3. 에필로그
현재까지 해양국토부에서 발표한 실용정부의 부동산정책을 보면 실현가능성이 낮거나 부작용이 예상되기때문에 늑대야!를 외쳐도 마을사람들이 오지않는 또다른 양치기소년이 될 가능성도 높습니다.
국민의 정부 시절부터 서민주택공급을 늘린다고 발표를 했지만 결과론적으로 현재 강북발 소형평형의 상승의 하나의 원인이 되는 서울내 공급부족문제를 제대로 해결하지 못했습니다.
어떻게 보면 예상했던 결과이며 도심 공급을 늘리기위하여 도심개발을 할 수 밖에 없는 상황이기때문에 실용정부의 방향은 맞을 수 있습니다만 성급한 진행은 국민들의 신뢰만 잃어버리는 부작용이 생길 수 있기에 충분한 검토와 의견수렴 후 부작용을 최소화하면서 빨리 진행이 될 수 있도록 해야 할것입니다.

현재로서는 신뢰구축 보다는 늑대야!의 메아리로 거칠 가능성이 있다고 보여집니다.

 

단기적으로 마무리가 되는 사업이 아니기에 재개발/뉴타운 대상이 되는 강북을 중심으로하는 지역들의 인기는 당분간 지속될 것으로 보입니다.
하지만 한가지 생각해야하는것이 정부에서 도심개발을 하겠다는 정책의 목적은 서민주거안정을 위하여 서민중심의 중소형평형아파트를 도심에 공급을 늘리겠다는 의미입니다.
장기적으로는 도심에 중대형이 아닌 서민용 중소형평형의 공급이 늘어나기때문에 뉴타운 입주시점에는 안정을 찾을것이며 이런 안정은 상당기간 지속될 가능성이 높습니다.
중소형평형 위주로는 절대 고급커뮤니티가 형성될 수는 없으며 향후 입주시점에 공급이 늘어나면 현재와 같은 분위기와는 많은 다른양상을 보일 것입니다.
부족한 인프라가 개선된다 하여도 뉴타운 내 학교와 편의시설이 더 들어오는것이며 경전철로 교통여건이 개선된 다 하여도 당장 결과가 나오기 어렵고 지하가 아닌 도심을 지나가는 경전철은 지하철을 넘어 설 수가 없고 도시미관상 문제를 야기할 수도 있습니다.

 

강북의 상승과 강남의 상승은 같은 상승이지만 다른 의미를 가지고 있습니다.
고급커뮤니티와 상류층기반, 우수한 교육여건, 경제기반시설, 교통중심을 갖춘 강남은 상승시 앞선 주자가 없는 무한한계상황이기에 규제만 없어진다면 강남중 경쟁력이 있는 곳은 향후에도 계속 앞으로 뻗어나갈 것입니다.
하지만 강북은 그동안 강남대비 너무 많은 격차가 벌어져있었고 도심개발사업과 정부의 규제정책으로 수요가 막힌 상황에서 발생한 풍선효과 입니다.
지금도 저평가 되어있고 격차가 통상적인 범위보다 더 벌어진 곳이 있다면 투자가치 있습니다만 그런곳이 점점 줄어들고있고 일부지역은 저평가가 아니라 고평가된 곳들도 있습니다.
강북전체가 다 갈아엎고 신도시와같은 일괄개발이 되지않는한 일부지역 몇천세대씩의 뉴타운 개발만으로는 기존 부족한 주거여건을 개선하는 효과가 생기지만 절대 강남을 따라잡을 수는 없고 강남과 적정한 차이를 유지할 수 밖에 없기에 그 차이가 줄어들수록 한계치는 가까워 지는것입니다.
강북중 강남급 경쟁력을 갖춘곳은 용산,뚝섬,여의도,상암/마곡등 일부지역이지 모든 강북지역이 경쟁력을 갖춘것은 아닙니다.
사회고위층, 정치인들이 어디거주를 하고있는지 그 분들이 정말 서민들 집값을 올려주려고 정책을 펴는것은 아니라는 점은 생각해 볼 필요가 있으며 서민주거안정을 추진하는 과정에서 발생한 후유증이 향후 부동산시장의 대세가 될 수는 없는 이유입니다.

현재는 경전철등 교통개선에 대한 기대감, 뉴타운 개발에 대한 기대감이 반영되어있기에 장기적인 접근이 필요한 부동산투자에서는 불나방식 묻지마 투자는 현재시점에는 신중할 필요가 있으며 충분한 조사분석후 옥석을 가리는 투자가 필요한 시점이 아닌가 싶습니다.

 

감사합니다.