2006-05-04 10:41

http://blog.drapt.com/kkk429/81146706908189

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=386

2005년 8.31 대책 이후 안정적인 움직임을 보이던 주택가격은 2005년 12월부터 주거, 교육여건이 양호한 지역, 재건축아파트, 개발호재지역을 중심으로 빠른 속도로 상승하고 있다. 아파트가격 상승률이 1~3월의 장기(1986~2005년) 월평균 상승률인 0.9%(전도시 아파트가격 기준)를 초과하는 지역의 비중(아파트 호수 기준)도 2006년 1월중 15.3%, 2월중 21.4%, 3월중 26.4%로 확대되고 있다. 2006년 1~3월중 주택가격 상승률이 높은 지역은 물가수준을 감안한 실질 주택가격이 2002년에 이미 장기평균(1989~2005년)을 넘어섰으며 소득대비 주택가격이 1990년대초 주택가격 급락 직전 수준에 이미 근접해 있는 것으로 나타났다. 그럼에도 불구하고 이들 지역의 주택가격은 높은 상승세를 보이고 있어 주택시장의 거품 가능성에 대한 논의가 지속되고 있다. 한국은행의 2006년 4월 ‘금융안정보고서 7호’에서

주택가격 거품(버블) 붕괴에 대한 논쟁이 비단 어제 오늘 일은 아닙니다. 중요한 것은 거품은 누구도 미리 예측할 수 없다는 것입니다. 지나가봐야 그것이 거품이 꺼졌다는 것을 알 수 있습니다. 거품 붕괴 즉 가격 거품이 빠지는 것을 논하기에 앞서 과연 지금이 거품이냐, 아니냐도 누구도 알 수 없다는 것입니다. 역시 지나가봐야 거품이라는 것을 알 수 있습니다. 이런 상황에서 거품이 이미 발생했으므로 붕괴 가능성이 높다는 비관적인 전망이나, 거품이 없으므로 추가 상승이 계속될 것이라는 낙관적인 전망 모두 주택시장 수요자에게는 별 도움이 되지 않습니다. 따라서 주택가격 거품을 미리 알수 있는 비법은 없다는 현실을 직시해야만 거품에 대비할 수 있습니다. 거품이란 무엇일까요? 거품이란 주택가격이 펀더멘털(기초 경제여건 또는 경제적 내재가치)보다 과도하게 상승하는 현상을 말합니다. 거품이 발생하면 기대가격 수준이 높아지고 펀드멘털에 비해 지나치게 실제가격이 지속적으로 올라 매매차익을 노린 단기 투자자들이 기대심리로 몰리면서 발생한다고 합니다. 거품은 통상 최소 1년에서 길게는 4~5년에 걸쳐 발생하는 것으로 전문가들은 보고 있습니다. 주택가격 거품여부를 판단할 때 실질 GDP성장률, 금리, 환율, 주가, 소비자물가상승률, 가처분소득대비 차입여력, 가계 및 주택자금대출 등 거시 경제지표와 소득대비 주택가격, 주택건설투자 증가율, 주택건설실적, 주택 매매 및 전세가격 등 주택시장 지표들이 활용됩니다. 이번 오윤섭의 부자노트에서는 주택가격 거품 예측과 관련이 있다는 지표의 의미를 살펴보겠습니다. 주택가격 상승률 Vs 소비자물가상승률, 실질 GDP성장률 정부가 신뢰하는 국민은행의 주택가격 동향조사에 따르면 아파트값은 2000년에서 2002년까지 3년간 누적 42.6%가 올랐으며 참여정부이후 2003년부터 2005년까지 3년간 15.3%가 올랐습니다. 2000년 이후 전국 아파트값 누적상승률은 57.9%입니다. 반면 같은 기간 소비자물가상승률은 연평균 3.3%로 19.8%가 오른 셈으로 주택가격 상승률이 소비자물가상승률보다 2.9배 수준입니다. 또 5년간 실질 GDP성장률을 보면 총 29.9%로 집값 상승률이 약 2배 정도 높은 것으로 조사됐습니다. 하지만 90년 이후 2004년까지 15년간 전국 주택가격 상승률은 소비자물가상승률에 못미칠 정도로 집값은 안정됐다는 것입니다. 서울 아파트는 93년부터 2002년까지 10년간 매매가 상승률이 소비자물가상승률에도 못미쳤습니다. 또 90년대에는 91년, 98년 등 집값 폭락기(대세 하락기)를 2번이나 거친바 있습니다. 단지 2001년 이후 단기 집값 누적 상승률(그것도 2004년에는 마이너스 기록)만을 보고 가격 거품이 꼈다고 주장하는 것은 지나친 예단입니다. 더욱 집값 상승은 상품으로는 아파트만, 지역적으로는 강남 및 개발호재 지역 일부에 국한되고 있습니다. 주택구입능력을 나타내는 PIR 주택시장의 거품존재 여부를 판단하는 수단으로 PIR이 있습니다. PIR(Price Income Ratio)이란 주택가격을 가구당 연평균 소득으로 나눈 것입니다. 나라별 PIR을 보면 영국이 4.6배, 미국은 2.7배, 우리나라는 5.5배 수준입니다. 문제는 서울이고 특히 강남이 13.5배에 달하는 것으로 조사됐습니다. 즉 서울 강남에서 아파트를 사려면 소득을 한 푼도 쓰지 않고 13년 6개월간 저축해야 살수 있다는 의미입니다. "서울의 PIR이 현재 7.7배로 선진국보다 매우 높은데, 이를 2012년까지 5배로 낮춰야 한다." 대통령 자문기구인 국민경제자문회의가 2006년 2월 국민 주거안정을 위한 실천목표로 제시한 방안입니다. 우리나라 PIR이 다른 나라보다 높다고 인위적으로 집값 하락시키는 단기 처방을 쓰는 매우 위험합니다. 우리나라는 우선 땅덩어리가 좁은데다 아파트가 주택의 50% 이상을 차지하며 이미 중산층이상을 위한 주택으로 자리 잡고 있다는 특수성을 인정해야 합니다. 더욱이 장기간 저금리 기조에다 선분양라는 독특한 제도를 갖고 있는 국내에서 아파트는 투자 수요가 많아 자산에서 차지하는 비중이 높습니다. 또 핵심 구매력층인 40대이상에 내집이라는 소유 개념이 아직도 위력을 발휘하고 공공임대 주택시장이 취약해 다른 나라보다 PIR이 높을 수 밖에 없습니다. 이런 우리만의 특성을 무시한 채 단기간내 선진국 수준으로 PIR을 낮추겠다는 발상은 무모하다고 볼 수밖에 없습니다. 거품 붕괴에서 심각하게 우려되는 것은 이와 같은 정부의 단기 처방입니다. 10년 이상 지속된 90년대 일본의 부동산 거품 붕괴가 단기간 금리 및 세금 인상을 주무기로 한 정부의 지나친 시장 개입이 원인이라는 점도 타산지석(他山之石)으로 삼아야 합니다. 우리나라 병원들이 장삿속으로 제왕절개 수술을 남용하면서 출산 주부들의 자궁 질환이 급증하고 있는 사실에서도 보듯이 지나친 단기적인 처방은 또 다른 부작용을 낳을 것입니다.

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