2006-02-02 09:28

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

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새해 재개발 시장이 또 한 차례 달아오를 전망이다. 3차뉴타운 추가지정을 비롯해 강북권 광역개발, 최근 국회 본회를 통과한 도시 재정비 촉진을 위한 특별법 시행까지 굵직한 호재들이 수요자의 관심을 받을 것으로 예상되기 때문이다.

2006년 최대 부동산투자 종목으로 꼽히고 있는 재개발 시장이 올해는 어떻게 전개될지 간단히 전망 해보고자 한다.

하반기부터는 지분시세 빠르게 오른다


재개발 시장은 8.31 부동산대책과 9월 6일 소득세법 개정으로 현재까지 암흑기를 벗어나지 못하고 있다. 양도세 중과를 피하기 위해 2005년 내 처분하려는 급매물이 출연했지만 매수세가 끊겨 거래는 힘든 상황이 이어졌다.

그러나 최근 상황이 호전되고 있다. 방학이사철을 맞아 수요가 증가하면서 실거주와 투자를 겸하려는 매수자들이 움직이기 시작하면서 급매물이 소진되기 시작했다. 아직은 급매물이나 저가매물만 근근이 소화되고 있지만 올 하반기부터는 가파른 시세 상승을 보일 것으로 예상된다.

그동안 재개발 시장이 침체될 수밖에 없었던 가장 큰 이유로 양도세 중과를 꼽을 수 있다. 이 세금 중과라는 약재를 시장이 모두 흡수하고 수요자들이 받아들여 이를 감안하도고 매수에 나서는 시기를 올 하반기쯤으로 추정하기 때문이다.

이때쯤이면 매도인들은 양도세 부담을 매도 호가에 반영 하고, 한번 회수한 매물을 높은 기격에 다시 내놓을 가능성이 높다. 그럼에도 수요자들은 점점 증가해 지분 시세상승은 불가피 할 것으로 보인다.

또한 올해도 재건축규제 예고로 재건축을 투자종목으로 삼았던 투자자들이 대거 재개발로 전환하면서 매수자가 크게 증가할 것으로 예상되는 것도 이유로 들 수 있다.

10평 이하 약세 15평~25평 강세


올해 재개발 시장에서는 10평 이하 지분은 약세를 면치 못할 것으로 예상된다. 위에서 말한 양도세 중과를 피하기 위해서는 매도자들이 굵직한 투자처 한 두 곳만 보유하고 나머지는 처분하려 하기 때문이다.

10평 이하 지분은 초기투자비용은 적지만 향후 대형평형 배정을 보장 받기 어렵다. 적어도 15평~25평은 되야 30평형대를 배정받을 수 있어 이 쪽으로 매수세가 몰릴 것으로 예상된다. 따라서 과거 10평이하 소규모 지분거래가 주를 이루는 것과는 달리 15~25평 거래가 시장을 주도해 나갈 것으로 전망된다.

25평이상 큰 지분은 초기투자비용이 과다하게 들어 매수세가 제한적인 수밖에 없어 보합세를 유지 할 것으로 예상된다.

재개발 진행은 더 빨라진다


올해 재개발 사업 속도는 더 빨라질 전망이다. 뉴타운 사업과 강북 개발에 강한 의지를 내 비치던 이명박 서울시장의 임기가 올해로 마지막이기 때문이다. 각 조합들은 차기 시장이 누가 될 것인지에 따라 재개발 사업도 영향을 미칠 것은 고려해 이시장 임기 내에 되도록 사업을 최대한 빨리 진행해 나가려고 노력 할 것으로 전망된다.

또한 소형 의무비율 감소, 용적률 추가 허용, 층수 제한 완화 등을 주 내용으로 하는 도시재정비촉진법이 7월에 시행되면서 사업여건이 한층 개선될 것으로 보인다. 이에 주민 동의율을 확보하기 수월해져 추진위원회 승인이나 조합설립인가를 받는 구역이 대폭 증가할 것으로 전망된다.

뉴타운 중에서도 3차뉴타운 인기


뉴타운 중에서도 3차 뉴타운 인기가 급상승할 것으로 예상된다. 그 첫 번째 이유는 뉴타운으로 지정됨에 따라 미래에 대한 불확실성이 제거 됐으며 둘째 다른 뉴타운 지역에 비해 아직 초기단계인 만큼 저렴한 시세를 형성하고 있다는 것이다. 발품만 조금 판다면 기존 뉴타운 10평대 매수 가능한 금액으로 3차 뉴타운 지역에서는 20평대를 매입할 수 있는 곳도 있다.

마지막으로는 시세상승 여력이 많다는 것이다. 뉴타운 사업이 진행 될 때마다 수직적으로 시세가 상승하다 보합세를 유지하는 계단식 상승을 보일 가능성이 높다. 뉴타운 사업이 초기인 만큼 잠재력을 무한이 내포하고 있다고 할 수 있다.

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