2006-03-01 13:32

http://blog.drapt.com/kkikki25/2657951141187549675

자료출처 : 한강변 재개발 지역를 찾아서~!

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

1.한남 뉴-타운은 가족공원 민족공원 150만평을 U자형으로 3열로 동 배열되기에 전 세대 한강 조망권에 확보되며 전면과 이면의 각도의 차이는 있을 것으로 보여 집니다

2.향후 입주예상 시점(2011년)에는 최고의 아파트 시세의 메카로 자리 메김 할 것으로 예상 된다

3.한남 뉴-타운 지역의 일반분양성에 대하여 이견들이 있는데 제가 확보한 자료에 의하면 조합원수 ,용적율를 적용하여 설계된 건립세대와 전환다세대 숫자를 보면 7개 구역의 일반분양 수입은 양호한 것으로 확인 되었습니다
-.재개발에서는 사업시행인가 공람 전에 대형평를 배정받기 위하여 지분을 매입하는 현상이 만들어 지는데 한강 조망권 일수록 그 정도가 심하게 일어나게 되는 점을 감안하면 한남 뉴0-타운 7개구역중 일반분양성에는 문제가 없는 것으로 확인할수 있고 필요한 고객 분들은 필요한 자료는 부분 오픈해 드리 겠습니다

4. 한남 뉴-타운 지역이 사업이 늦어진다 보도 관련하여?
-. 지난해 11월17일 토지 기본계획확정안에 기술적(ha당 호수밀도와 건축물 노후도 조사)으로 볼때 뉴-타운(재개발)타운 방식으로 개발이 어려운 지역을 자율정비구역으로 제척시킨바 있고 자율정비구역 주민들이 민원을 제기하여 올2월15일부터3월15일까지 제조사가 진행중에 있으며 끝나는 4월초에 건축물기본계획이 확정되는 것으로 알려져 있으며 인 .허가 주무관청이 구청으로 하양이전 되였고 내년 말에는 정도에는 이주비 지급이 진행되는 것으로 알려져 있다

5. 전환다세대가 많다 말 관련하여^^**
-.한남 뉴-타운 7개권역중 한남2구역 보광1구역 이태원구역은 건축물 노후도가 심하여 전환 할 수 없는 환경에 있는 관계로 전환이 작개된 것은 맞으나 조합원숫자에 미등록된 무허가 건축과 국공유지 소유자 많아 원 다세대를 소유한 조합원도 권리가액 다액 순에 의하여 24평으로 밀리는 경우가 많을 것으로 보여 지네요

-.상대적으로 한남1구역과 보광2.3구역 동빙고구역은 건축물 상태가 일부 양호하여 분활 된것은 있으나 조합원 수에 비하여 20%미만이기에 오히려 무허가 건축물 대장소유자도 33배정대상이 확정이며 특히 한강 조망권 지역은 사업시행인가 공람3개월부터 대형평을 받기 위하여 지분매입이 심하게 일어나는 점을 감안하면 대체적으로 일반분양 수익성은 30%이상은 무난할 것으로 보여 집니다

6. 한남 뉴-타운 지분값이 많이 상승했다?
-. 일반적인 부동산의 시세를 체크 할 때는 토지공시지가에 2배가 매매가로 형성되는 것이 일반적이고 그런 점을 감안하면 이해에 도움이 될 것으로 보여 진다
-. 재개발구역의 가격이 상승이론은 초기단계에는 소형지분이 상승율이 높으며 개발후반기 대형지분이 상승폭이 크다
-. 재개발 물건을 매입 할 때에는 평당 가격으로 매입방법과 전세금액이 높은 물건은 가격이 높게 형성되나 평가금액이 적을 수 있는 허수가 있을 수도 있다
-. 위내용을 참조 하시고 미래의 가치를 간안하면 한남 뉴-타운은 가격은 개발초기 시세라 볼수 있다

7.한남 뉴타운 미래의 가치?
-. 현재 판상형 아파트 일변도로 건축되어 있으나 최근 수요자들의 기호도에 맞는 타워형 아파트가 등장하면서 아파트 시세에 5천만원 시대를 목전에 두고 있다
-.삼성동 아이파크 도곡동 렉슬 타워펠레스 용산 자이 ,파크타운 ,씨티파크 ,벽산 ,대우 등 타워형 아파트의 비중으로 보아도 남향에 한강 조망권과 숲 조망권 역세권에 있는 용산에 투자 가치에 높은 점수를 주는 것을 알 수 있으며
-. 민조공원과 가족공원의 150만평을 U자 형태로 3열로 배열되는 2만4천세대의 타워형 초대형 단지의 임주시점에 평당가는 작은평은5천만원에서 대형평은 7천만원 정도를 예측해 볼수있다

0