제목: (♡아기곰♡ 54탄) 1가구 1주택자의 재태크 전략

저번 53탄이 무주택자분들을 위한 글이라 하면 이번 54탄은 1가구 1주택자분들을 위한 글입니다.

“1가구 1주택자는 집값이 올라도 그만 내려도 그만”이라는 말을 많이 합니다. 집값이 올랐다고 팔아서 다른 곳에 쓸것도 아니고, 집값이 내렸다고 누가 쫓아내는 것은 아니기 때문입니다. 그저 오르면 웬지 기분이 좋아지고, 내리면 기분이 나빠지는 정도라 할수 있습니다. 집값이 오르면 내집만 오르는 것이 아니기 때문에 1가구 1주택자는 별로 재미가 없는 반면 다주택자의 경우는 가격 상승의 수혜를 그대로 받습니다. 집값이 내릴때도 마찬가지입니다. 집값이 내리면 내집만 내리는 것이 아니기 때문에 1가구 1주택자에게는 큰 영향이 없습니다. 그러나 무주택자에게는 상대적으로 호기가 되겠죠.

이와 같이 1가구 1주택자의 경우는 ‘이런들 어떠하리 저런들 어떠하리’라는 입장이기 때문에 비교적 마음이 편하다고 할수 있습니다. 이것이 집 한채는 있어야 하는 중요한 이유이기도 합니다.

그러면 1가구 1주택자의 경우 가만히 있는 것이 최선의 선택일까요? 그렇지는 않습니다. 앞서 말한 것은 모든 집의 가치가 동일하다는 전제 조건위에서만 성립되는 이야기입니다. 같은 1가구 1주택이라 할지라도 입지와 평형에 따라 그 가격 변동율이 상이하기 때문에 전략을 잘못세우면 이사도 못가는 경우가 생기기 마련입니다.

< 말 갈아타기 >

1가구 1주택자들이 자산을 늘일수 있는 전략으로는 보다 가치가 있는 주택으로 말을 갈아타는 것입니다. 여기에는 세가지 종류가 있을 수 있습니다.

첫째, 주택의 종류를 바꾸는 것.

우리나라에서는 아파트가 단독주택보다 인기가 높은 주거 수단이라는 것은 이미 널리 알려진 사실입니다. 방범이나 주차의 편이성등 여러가지 구구한 이유가 있지만 한마디로 아파트가 단독 주택보다 살기 편리하다고 믿는 사람이 많다는 것입니다. (미국은 반대죠.)

그러므로 단독주택 --> 연립/빌라 --> 나홀로 아파트 --> 대단지 아파트의 순으로 말을 갈아타는 것이 순서입니다.

둘째, 평형을 갈아타는 것.

처음 내집 마련을 할때에는 자금 문제로 넉넉한 평형의 집을 마련하기는 힘이 듭니다. 그러므로 작은 평형에서 시작하지만 아이들이 점점 커지고, 자금의 여유가 생기면 보다 넓은 집을 원하게 됩니다. 미국의 경우도 지난 30년간 신축 주택의 평균 면적이 50%나 증가했다는 보도가 있었습니다. 우리나라도 보다 넓은 집에 대한 수요는 계속될 것이고 이에 따라 20평형대 --> 30평형대 --> 40평형대로의 말을 갈아타는 것이 필요합니다.

셋째, 입지를 바꾸는 것

주택의 입지에 따라 집값 상승율이 다르다는 것은 지난 수년간 경험했던 바입니다. 이러한 입지라는 것이 교통, 교육, 환경등 여러 요소에 의해 영향을 받지만 한마디로 수요가 많은 곳이 오르기 마련입니다. 직장을 기준으로 볼때 직장이 서울 강남권에 있다고 하면, 죽전 --> 분당 --> 판교 --> 강남 순으로 말을 갈아타는 것이 순서이고, 서울 강서권에 직장이 있다면 김포 --> 부평 --> 목동의 순이 되겠죠. 서울 북서권이라면 교하 --> 일산 --> 상암이 아닐까 합니다. (상암은 좀더 지켜봐야 합니다.)

< 갈아타기의 우선 순위 >

여기까지는 누구나 알고 있는 이야기입니다. 그런데 여유 자금이 충분치 않으므로 말을 갈아탈때 우선순위에 대한 고민이 생기게 됩니다. 즉, 같은 지역에서 평수를 넓혀 갈것인지 아니면 평수는 그대로 유지하더라도 보다 가격이 비싼 지역으로 옮겨갈 것인지에 대한 고민이 있을 것입니다.

위에서 제시한 세가지 기준중 가장 우선 순위를 두어야 할것은 주거 형태입니다. 현재 우리나라의 경제 수준이나 사회 발전 속도를 볼때 앞으로도 20년간은 아파트가 인기를 차지할 것 같습니다. 주상복합은 양극화되어 고급형은 계속 인기를 누릴것이고 짝퉁 주상복합은 오피스텔의 전철을 밟을 것으로 보입니다. 그러므로 내집 마련을 염두에 두신 분은 아파트에만 관심을 쏟는 것이 좋을듯 합니다.

지역과 평형에 대해서는 두가지 경우가 생깁니다. 현재 소유하고 있는 집이 20평형이면, 같은 지역에 있는 30평형대로 갈아타는 것에 우선순위를 두십시오. 반면에 현재 소유하고 있는 집이 30평형 이상이면, 다른 지역에 있는 동일 평형대로 갈아타는 것에 무게 중심을 두시기 바랍니다. 즉, 지금 죽전에 24평형 아파트를 가진 분이 강남의 30평형의 아파트를 가지는 것이 목표라면 죽전 24평형 --> 죽전 32평형 --> 분당 또는 판교 32평형 --> 강남 32평형 이런 순의 갈아타기가 바람직해 보입니다.

이렇게 말씀드리는 것은 공급과 수요의 추세에 기인합니다. 한 부동산정보업체가 아파트 수요자들을 대상으로 실시한 희망평형에 대한 설문조사 결과를 봐도 30평형대 아파트의 인기는 확연히 드러납니다. 전체 응답자의 56.5%가 30평형대를 원한다고 답을 했고, 다른 평형대의 선호도는 △40평형대 20.2% △20평형대 16.6% △50평형 이상 3.1% △20평형 미만 0.3% 등으로 30평형대 선호도에 크게 못 미친다고 합니다. 이는 경제적 여력만되면 30평형대에서 살고 싶어하는 수요가 많다는 것을 의미합니다. 이에 반해 1997년부터 현재까지 공급된 아파트를 보면 이 기간 서울에서는 31~35평형이 17만4550가구로 가장 많이 분양되었고, △21~25평형 7만7299가구 △41~45평형 4만9677가구 △56평형 이상 1만9717가구 등이 공급되었다 합니다. (경기도는 31~35평형의 공급물량이 33만1808가구이며 △21~25평형 11만4595가구 △26~30평형 4만6474가구)

이를 선호도와 공급 물량으로 비교해 보면, 20평형의 경우 선호도는 16.6%에 불과한데, 공급은 24.1%나 이루어졌습니다. 반면 30평형의 경우 선호도는 56.5%이나, 공급은 54.3%밖에 이루어지지 않았고, 40평형의 경우 선호도는 20.2%이나, 공급은 15.5%밖에 이루어지지 않았습니다. 이러한 수급의 불균형이 대형 평형이 약세장에서도 상대적으로 강세를 보이는 원인중 하나가 되는 것입니다.

일부 부동산 사이트에서는 평형별 평당 가격이 나오고는 하는데, 현재의 가격은 왜곡된 수치를 보입니다. 특정 지역에서는 20평형대 아파트가 30평형대나 40평형대 보다 평균 가격이 높은데 이것은 재건축등 특수한 상황이 개입되어서 그런 것이고 같은 지역 아파트라 할지라도 20평형대 아파트는 30평형대 보다 평당 가격 자체가 적은것이 정상입니다. 주택 보급율이 100%가 넘어가게 되면 평형간 가격 차별화가 지금보다 심해질 것으로 보입니다. 그리하여 30평형대 이상 시장은 매매 시장이 주류가 되고, 20평형대 이하는 임대용이 주류를 이룰 것으로 보입니다. 20평형대의 임대 수요도 신혼이나 독신 가구가 주류를 이루겠죠.

< 언제 갈아타야 하나 >

1가구 1주택자의 경우는 동원할수 있는 자금이 한정되기 때문에 타이밍을 잘 잡아야 합니다. 우리나라 주택 정책은 1가구 1주택을 기본으로 이루어져 있기 때문에 양도소득세제도 1가구 1주택자에게 유리하게 되어 있습니다. 그러나 서두에 말씀드린대로 1가구 2주택자 이상의 다주택자가 되어야 집값 상승의 혜택을 극대화 시킬수 있습니다.

그러므로 양도세 면세의 혜택을 누리면서도 1가구 2주택의 효과를 노리는 것이 전략의 핵심입니다. 즉, 일시적으로 2주택자가 되는 것입니다. 아시다시피 양도세법에서는 새집을 사서 1가구 2주택자가 되더라도 일정 요건을 갖춘 기존 집을 1년 이내에 팔 경우 면세 혜택을 주고 있습니다. 이를 최대한 살리는 것이 중요한데, 그 핵심은 타이밍입니다. 장기적으로 보면 집값은 물가상승율 이상의 상승을 보여왔습니다. 그런데 매해 꾸준한 상승을 보이는 것이 아닙니다. 어떤 해는 오르지 않거나 내릴수도 있고 어떤 해는 폭등을 하고는 합니다. (이렇게 되는 이유는 지난 53탄에서 설명드린바 있습니다.)

현재 가지고 있는 집값이 3억이고 새로 사려는 집값이 4억이라고 가정해보죠. 갈아타는데는 1억이라는 추가 자금이 필요합니다만 2억원의 현금을 가지고 있다고 하면, 이 사람의 자산은 현재 5억원입니다. (아파트 3억 현금 2억) 이 사람이 4억원짜리 집을 사고자 합니다. 여기에 두가지 방법이 있을수 있겠죠. 기존의 집을 먼저 팔고 나중 집을 사는 방법과 나중 집을 먼저 사고 1년을 채운후 먼저 집을 파는 방법입니다. (그동안에 기존집 전세를 1억5천만원에 주었다고 가정)

집값이 1년이 지난후에도 변동이 없다면 어떤 방법을 택하거나 큰 차이는 없습니다. 후자의 경우 5천만원의 대출(전세금 1억 5천만원은 별도)이 필요하니 그 이자를 생각하면 전자의 방법이 더 좋아보이기도 합니다.

그러나 타이밍을 잘 맞춰서 갈아타기를 하는 해에 집값이 20% 정도 상승하였다면 이야기는 달라집니다. 1년의 중복 기간이 있기때문에 일시적으로 1가구 2주택이 되는데 나중 산 집은 4억에 샀지만 시가가 4억 8천만원 (4억 * 120%)이 되어 있을 것이고, 먼저 집은 3억 6천(3억 * 120%)에 팔아서 전세금 1억 5천, 대출금 5천만원과 이자 300만원 (6%)를 갚고도 1억 5700만원의 현금을 보유하게 된것입니다. 그러므로 이 사람의 순자산은 1년 사이에 5억원에서 6억 3700만원(아파트 4억 8천 현금 1억 5700만원)으로 늘게 된것입니다. 이 사람이 기존 집을 먼저 파는 방법을 택하였다면 자산은 5억 8500만원 (아파트 4억 8천 현금 1억원 예금이자 5백만원) 정도일 것입니다. 갈아타기를 시도도 안했다면 5억 7천만원 (아파트 3억6천 현금 2억원 예금이자 1천만원) 정도일 것입니다. 어떤 전략을 취하느냐에 따라 1년 연봉이상의 차이를 가져오는 것입니다.

이 시뮬레이션만 보면 일시적 1가구 2주택이 되는 것이 굉장한 전략처럼 보일것입니다. 그러나 이것은 집값이 20%가 상승한다는 전제 조건하에서입니다. 반대로 집값이 20%가 내리는 경우에는 전혀 다른 결과를 가져옵니다. 일시적 2주택 전략을 취했을 경우 자산은 5억원에서 3억 5700만원 (새집 3억 2천 헌집 2억 4천 – 전세금 1억 5천 - 대출금 5천만원 – 대출이자 300만원)으로 줄어듭니다. 기존집을 먼저 파고 새집을 나중에 샀을 경우에는 4억 2500만원 (새집 3억 2천 현금 1억원 이자 5백만원)이고, 갈아타기를 시도도 안했다면 4억 5천만원 (아파트 2억4천 현금 2억원 이자 1천만원) 정도일 것입니다.

그러므로 향후 집값이 떨어질것인지 오를 것인지, 오른다면 언제 오를 것인지에 따라 대응 전략이 다 다르게 되는 것입니다. 방향이 보이면 전략 수립은 쉽습니다. 그 방향에 대한 판단은 전적으로 본인에게 있습니다. 어떤 전략을 수립하는가는 그 다음 문제입니다. 집값이 떨어진다는 것이 확실하다면 기존 집을 팔아서 무주택자로 남았다가 바닥에 왔을때 다시 사는 방법도 있을수 있겠지요.

그러나 53탄에서 설명드린대로 아기곰은 2007년도, 2008년도 집값 상승설을 지지합니다. 아기곰의 예측이 맞다면 1가구 1주택자가 말을 갈아타는 최적의 시기는 내년 하반기에서 후년 상반기 사이일 것입니다. 올해 몇%의 상승이 있더라도 그것은 내몫이 아니다라고 생각하시는 것이 속이 편하실 것입니다. 가령 5%가 상승한다면 4억원짜리 아파트는 2천만원이 오르는 것이지만 이것은 그렇게 큰 것이 아닙니다. 전세를 끼고 산다고 하더라도 대출금에 대한 이자가 있기 때문에 2천만원의 시세 차익이 나는 것은 아니기 때문입니다.

< 결언 >

주택보급율이 높아짐에 따라 주택 시장에서의 차별화는 가속됩니다. 보다 가치 상승을 가져올 곳으로의 말 갈아타기는 중요한 자산 불리기 전략입니다. 그 우선 순위에 있어서 중대형 아파트로 갈아타기도 심각하게 고려해야 합니다. 이미 지역별 차별화는 상당히 진행되었습니다. 이런 지역별 차별화가 쉽게 완화될것 같지는 않습니다만 평형별 차별화가 앞으로는 더 진행될것 입니다.

1가구 1주택에 있어서 말 갈아타기의 핵심은 타이밍입니다.

지난 53탄에서는 올해 2005년도가 무주택자가 내집 마련하기에 적합한 해라고 말씀드렸습니다. 그러나 1가구 1주택자의 경우는 비과세가 되는 1년의 기간을 어디다 맞추냐에 따라 수익성이 달라지기 때문에 타이밍이 무주택자보다 더 중요합니다. 그 시기를 내년 하반기부터 후년 상반기로 보고 자금계획을 준비하는 것이 좋을듯합니다.