2007-12-04 18:15

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자료출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문출처 : http://blog.drapt.com/ley87

사회적으로 임차인은 경제적 약자이기 때문에 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법 등을 통하여 여러가지 보호를 받고 있다.
그런데 현실에서는 월세를 내지 않으면서 버티거나, 계약기간이 만료되었는데도 건물을 비워주지 않는 임차인때문에 골치를 썩고 있는 임대인들도 많다.

이러한 악덕 임차인들을 내보내기 위해서는 법적 조치를 취해야 하고, 법적 조치를 취하더라도 시간과 비용이 많이 든다.

월세를 제떄 내지 않는 임차인이 있는 경우, 임대인으로서는 어떠한 조치를 취할 수 있을까?

민법은 임차인이 차임을 두 번 이상 지급하지 않으면 임대인(건물주)이 임대차계약을 일방적으로 해지할 수 있는 것으로 규정하고 있다. 따라서 임대차계약을 해지하기 위해서는 먼저 임차인에게 내용증명으로 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 해야한다. 그리고 밀린 월세에 관해서는 보증금이 있는 경우, 보증금에서 공제하면 된다.

따라서 임차인에게 월세를 낼 만한 여력이나 의사가 없다고 생각되면 보증금이 완전히 바닥나기 전에 가능하면 빨리 해지의 의사표시를 하고, 건물을 비워달라고 요구하는 것이 손해를 줄이는 길이다.

만약 계약을 해지한다는 의사표시를 했는데, 건물을 비워주지 않는 다면 어떻게 해야 할까?

주의할 점은 임차인이 건물을 비워주지 않는다고 해서, 임차인이 점유하고 있는 영업장이나 주거에 함부로 들어가서 물건을 꺼내서는 안된다는 것이다. 아무리 임대차계약이 해지되었다고 하더라도, 법적인 절차에 완료하기 전에는 임차인은 여전히 점유를 할 수 있기 때문에 임대인은 형법상 주거침입죄에 해당할 수 있다.

또한, 임차인 소유의 물건을 파손하거나 은닉하거나, 못쓰게 만드는 경우에는 형법상 손괴죄에 해당할 수 있다.

따라서 이런 경우 임대인은 명도소송을 제기하여야 한다. 또 하나 주의할 점은 명도소송을 제기하기 전이나 동시에 반드시 부동산점유이전금지가처분을 신청하여야 한다는 것이다.

만약에 임차인이 무단으로 제3자에게 건물의 점유를 넘겨주는 경우에는 임차인은 임대인에게 건물을 명도하라는 판결을 받더라도 그것이 제3자에 대한 판결은 아니기 때문에 무용지물이 된다. 이를 막기 위해서 부동산점유이전금지가처분을 해 두어야 하는 것이다.

임대인이 명도소송에서 승소판결을 받으면 법원집행관사무소에 강제집행을 신청할 수 있고, 법원 집행관들은 집행노무자들과 함께 임차인의 점유부동산에 가서 내부의 짐들을 강제로 치우는 절차를 진행하게 된다.

이렇게 명도소송을 통해서 임차인을 내보내기 위해서는 최소 6개월이상의 상당한 시간과 비용은 소요되므로, 임대인으로서는 소유권행사에 막대한 지장을 받게 된다. 이때문에 많이 사용되는 방법이 바로 제소 전 화해라는 제도이다.

즉, 임대차계약을 작성할 당시에 차후 2기 이상 월세가 연체되면 임대인의 명도 집행에 응하겠다는 내용의 화해조항을 작성하여 법원에 제소 전 화해 신청을 한 후, 몇 달 후에 재판기일이 지정되면 법정에 출석하여 위 화해조항 내용을 판사 앞에서 확인받아 확정짓는 방법이다.

제소 전 화해는 판결과 동일한 효력이 있으면서도 향후 임차인이 월세를 내지 않는 등 계약해지 사유가 발생할 때 곧바로 해지한 후, 법원집행관사무소에 강제집행을 신청해서 명도집행을 할 수 있는 편리한 방법이다.

다만, 제소 전 화해의 경우 명도소송과 마찬가지로 미리 부동산점유이전금지가처분을 해 두지 않는 경우 제3자에게 집행할 수 없는 등 명도승소판결을 받은 경우와 동일한 문제가 발생할 수 있으므로 염두해두어야 한다.

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