2006-12-05 11:16
http://blog.drapt.com/kjschaos/3453041165284973319 
자료출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★2007년 이후의 바람직한 부동산 투자전략★
● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
부동산의 끝없는 폭등으로 서민들의 내 집 마련에 대한 한가닥 희망은 좌절의 늪으로 빠져
들고, 유주택 분들의 환희의 찬가도 바늘방석에 앉은 듯한 불안한 시국으로 변해버렸습니다.
● 수도권 아파트는 유망지역, 소외 지역 할 것 없이 광풍으로 돌변하였으며, 중대형 소형
평형 가릴 것 없이 파상적인 상승세를 이어가고 있습니다.
● 아파트 값이 오른다고 말하였지만, 사상 유례 없는 폭등을 겪으면서 지금부터 어떠한
마음가짐을 가지고 자산을 지켜 나가야 하는가? 라는 물음에 실마리를 제시하고자 펜을
들었습니다.
● 그 어느때보다 폭등한 현실을 접하면서 뚜렷한 원칙보다는 가변성이 많은 부동산 흐름을
종합적으로 검토하고 이 시기에 가장 효율적인 전략이 무엇인지에 대한 저의 의견을
피력하오니 유동성을 감안하시면서 참조하시기 바랍니다.
1. 향후 아파트 시장에 대하여 영향을 줄 요인들
1. 상승 요인- 현재의 부동산 상승 흐름이 국지적인 흐름이 아니라 수도권 전역에 걸친 연쇄적
상승으로서 쉽사리 꺾이지 않고 이어갈 가능성이 높다.
- 내 년 이후 이루어질 각종 선거와 정치권의 지각 변동은 부동산에 대한 일관적인
정책에 악영향을 미친다.
- 중소형 아파트 및 소외 지역 아파트의 상승으로 인하여 상대적으로 저렴하게
여겨지는 블루칩 아파트들이 지속적인 상승을 이어갈 것이다.
- 수도권 아파트의 공급 부족과, 지나치게 풍부한 수백조대의 유동 자금이
알맞은 투자처를 찾지 못하고 결국 부동산으로 귀결이 될 것이다.
2. 하락 요인- 1-2년간 지속적인 상승과 단기간 폭등으로 시세 차익의 고점을 돌파한 매물과
버블 등의 심리적 불안감을 제어하지 못한 매물이 늘어날 수 밖에 없다.
- 정부의 강력한 세금 정책이 일관성 있게 추진 되는 상황이기 때문에, 그동안
눈치만 보고 있던 1가구 다주택 매물이 쏟아질 공산이 크다.
- 경기의 지속적인 침체는 부동산에 악영향을 줄 것이며, 세계 전역의 부동산 상승이
대부분 꺾이고 있고 분양가 인하 루머가 번지면서 조정이 불가피하다.
- 대출 규제의 강화와 높은 금리 인상, 석유 등의 원자제값 불안 요인, 증시, 해외
투자 등의 투자처 다변화로 부동산의 활력이 떨어질 것이다.
● 이상에서 되짚어 본 부동산 상승과 하락의 두가지 흐름 중에 어느 것이 파장을 불러 일으킬지
또 3년 주기로 보았을 경우 각 기간별로 어느 부분이 부각이 되어 상승과 하락의 부침이
일어날지를 간파하는 것이 부동산에 투자하고자 하는 분들이 지금부터 촉각의 관심을 곤두
세워야 할 핵심 과제입니다.
● 일각에서는 2007년 대세 상승이 이어지다가 2008년부터 2009년까지 지속적인 정체 및 하락
국면을 맞이할 것이라는 예측이 나오고 있는데, 이 또한 위에서 언급한 부동산 상승과 하락의
요인 중에 어느 것이 부각될 것인가와 무관하지 않습니다.
● 제 판단으로는 12월 현재 일시적 안정 국면에 접어든 부동산 시장은 내년 1월을 깃점으로
블루칩 명품 아파트와 핵심 지역을 필두로 선별적 상승이 이루어지다가, 여름을 맞이하여
지역에 관계 없이 소폭의 상승과 하락의 부침이 이어질 것으로 보여 집니다.
● 광교 신도시의 후광 등으로 2008년 초에 다시 국지적으로 상승하다가 송파 신도시 마무리
시점인 2008년 하반기에 조정기를 맞을 것으로 판단이 됩니다.
● 하지만 2009년은 송파 열풍을 기점으로 2009년 입주해야 할 신규 아파트 물량 부족과 판교 입주
등에 따른 호재에 힘 입어서 이들과 가까운 지역부터 상승의 도화선이 되어, 결국은 수도권
전역이 상승의 흐름을 또 한차례 이어갈 가능성이 높습니다.
● 다만 올 해 보여준 무차별적인 상승 보다는 새아파트와 오래된 아파트, 중대형 평형과 소형
평형, 훌륭한 입지와 소외된 지역의 차별화가 가속화 될 것이며, 미래 트랜드 걸맞는
산소 및 조망권 즉 대단지 웰빙아파트가 새롭게 부각될 가능성이 높습니다.
● 이상의 흐름은 제 입장에서 개연성이 높다고 여기는 예측이니 참조만 하시기 바랍니다.
2. 3년 앞을 내다 본 바람직한 부동산 투자 방식
● 집값 상승으로 불안감을 이기지 못하고 무리한 대출을 받아서 직접적인 투자에 가담하기
보다는 지역 주민에게 할당 되는 대단지 중상급 유망 아파트에 파상적인 청약 전략을
펼쳐서 2009년-2010년 상승기로 추정이 되는 시점에 차익을 남겨야 합니다.
● 또한 해당 지역의 분양 전략과 수도권 전체의 준유망 지역에 릴레이식 청약을 쏟아 부어
당첨에 최고의 가치를 두는 것이 가장 바람직한 방법입니다.
청약은 좀 과하다 싶을만큼 대출을 받더라도 결국은 시세 차익이 따를 가능성이 크기 때문에
대출을 활용한 공격적인 투자도 효과를 볼 수 있습니다.
● 지나치게 유망 지역의 청약에만 몰두하는 것은 시간을 낭비할 수 있습니다.
시간도 돈이며 청약을 지나치게 아끼다가 당첨 되지 못하면 비록 아파트 조정기에 접어들더라도
입주시점을 고려했을 때 결국 상대적 자산 가치의 하락을 벗어나지 못할 가능성이 큽니다.
● 청약 통장이 없을 경우에는 관망을 하다가 초급매물 명품 혹은 준명품 아파트를 매수
하여야 합니다.
싸다고 하여 대출을 전혀 끼지 않고 아무 아파트나 덥석 잡아버리면 그 어느 때보다 위험성이
크다는 것을 명심하고, 대출을 활용한 비수기의 초급매물 명품 혹은 준명품 아파트를 잡아야
합니다.
● 비수기는 반드시 돌아 옵니다.
아파트 값이 한 없이 떨어질 것이라는 발상을 버리고, 시장 동향과 시세 흐름을 주시하면서
일정부분 흐름이 감지 되었을 때 과감한 결단력으로 매수 전략을 펼치셔야 합니다.
● 5억 아파트가 비수기 급매시에는 4억까지 떨어 지는 경우가 수두룩하다는 사실을 명심하시고
비록 좀 더 떨어질 것까지 감안한 약간의 손해를 감수한 선의 선취매의 전략도 필요합니다.
● 4억 초급매물을 잡았을 경우 상승기로 전환이 되면 순식간에 6억까지 줄달음 치기 때문에
앉은 자리에서 2억을 벌 수 있습니다.
이 것이 비수기에 급매를 노려야 하는 이유입니다.
● 특히 1가구 다주택 매물의 경우는 상상을 초월할 정도의 급매 출현까지 예상이 되므로 내
집이 없는 분들은 절호의 기회가 올 것이니, 12월 현재 당장 매수하려는 전략을 펼치기
보다는 인내심을 가지고 초저가 매물이 나올 것으로 예측이 되는 시점을 잘 골라서 매수에
돌입하십시오.
● 중대형으로 갈아 타고자 하시는 분들이나 입지가 좋은 명품 아파트로 갈아 타고자 하시는
분들 역시 이 기회를 잘 살리셔야 합니다.
반드시 그런 날이 올 것입니다.
버블을 기대하다가는 또 한번의 기회를 날려 버리는 우를 범할 수도 있습니다.
3. 부동산의 상승과 하락의 흐름이 매우 빠릅니다.
● 과거에는 1달 혹은 두 달 이상에 걸쳐서 상승과 하락을 예측할 수 있었지만 정보화 시대의
인터넷 사이트의 활성화와 부동산의 연계적인 네트워크 구축 등으로 1달 이내 혹은 보름
심지어는 단 1주일만에 시장의 흐름이 돌변할 수도 있다는 것을 염두하시고 부동산 매매의
시점에 서 있는 많은 분들은 하루에도 두세차례는 아파트 시세 흐름과 부동산 정보 및 공유를
통하여 순발력 있게 대처해야 합니다.
● 큰 틀에서는 3년을 보고 매수 하여야 하지만 매수 타이밍 만큼은 놓쳐서는 안 됩니다.
1달 전의 유망 지역이 보류 지역으로 탈바꿈 하는가하면, 두 달 전의 정체 아파트가 갑자기
유망 아파트로 둔갑하는 일도 허다 합니다.
● 지난 정보를 가지고 유망 지역으로 착각하여 오른 아파트를 비싸게 매수 하는 일이야 말로
가장 안타까운 일이라 아니할 수 없기 때문에, 시시각각 변하는 아파트 등락에 포인트를 주시고
특정 아파트에 대하여 절대적인 맹신을 하여서는 안 됩니다.
● 어제의 정보와 오늘의 정보가 다르고 오늘의 정보가 내일의 정보와 다릅니다.
8억 아파트가 1년 이상 지속적인 하락을 거듭할 경우 과거의 통념에 비추어 보면 6억-7억까지
가랑비에 옷 젖듯이 떨어집니다.
물론 급매는 6억까지 나 올 수도 있습니다.
● 하지만 돌변하면 단 2주일만에 7-8억을 회복하고 상승장에 접어들면 9-10억이 되는 것은
순간입니다.
유망지역과, 명품 아파트 분양권, 그리고 40평대 이상의 아파트일수록 이 기회는 하늘이 준
기회로 여기시고 적극적인 투자에 나설 필요성이 있습니다.
● 무주택 서민이나 갈아타기 하실 분들은 이런 기회가 반드시 돌아 온다는 것을 꼭 가슴에
새기시기 바랍니다.
급매를 잡을 경우 단 2주만에 1.5억을 벌고 상승장에 접어들면 또다시 1.5억을 벌어 3억 버는
것은 얼마 걸리지도 않습니다.
4. 지금부터 해야 할 청약 전략입니다.
1. 분양은 수도권 전역의 신도시,택지개발, 뉴타운, 재개발 호재 지역이라면 세대수와 관계 없이
최소한의 검증만을 받고 넣을 필요가 있습니다.
2. 분양시 유망지역, 경부고속 축선상, 전철 노선, 강남, 용산, 서초, 송파, 목동과 용인, 수원, 동탄
성남, 의왕, 안양, 파주, 고양, 남양주, 구리, 부천, 인천 송도, 청라, 논현, 검단 등의 수도권
지근 거리에 위치한 곳 중의 세대수 400가구 이상이라면 투자성을 고려하여 적극적으로
임해야 합니다. 특 A급 지역이 아니면 200세대 미만은 무조건 피하십시오.
3. 청약 통장이 있는 경우라면 2007년 안에 당첨을 최고 목표로 두고 늦어도 2008년까지
마무리를 짓는다는 기본 계획을 잡아서 릴레이식 청약을 시도해야 합니다.
하루라도 빨리 당첨 될 수록 유리하며 늦어 질수록 손해를 보고 당첨 되지 못한다면 청약은
죽음의 부적이라는 사실을 명심하십시오.
4. 수도권 전역에 대한 분양 계획을 검색 등을 통하여 수시로 자료를 모으고 해당 분양 회사에
직접 전화를 걸거나 고수들의 자문을 구하여 타당성을 검증하여야 합니다.
5. 지금이라도 본인에게 알맞는 청약의 조건과 가능성을 염두해 두어 최상의 청약 통장으로
전환하여야 합니다.
6. 청약 통장이 없다면 당장 만드시기 바랍니다. 늦지 않았습니다.
청약 당첨은 보통의 경우 매수의 2-3배 이상의 시세 차익이 따른다는 것을 잊어서는 안 됩니다.
7. 미분양은 아파트 비수기를 이용하여 유망 지역 대단지 중대형 중심으로 매수해야만 높은
시세 차익을 거둘 수 있습니다.
8. 3~6년을 보고 분양을 받아야 하기 때문에 미래의 트랜드와 그 시점에서의 투자 가치를 따져
보고 투자 가치가 있는 곳이라면 분양을 받을 필요가 있습니다.
예를들면 인천, 오산, 평택, 아산, 천안, 광주, 김포, 의정부 등이 이에 해당하며 특히 경부
축선상과 전철 노선에 유념할 필요가 있습니다.
5. 지금부터 하여야 할 매수 전략입니다.
1. 특징이 없는 아파트를 매수하셔서는 안 되며, 동의 시세 지역의 시세, 해당 아파트의 시세 등을
고루 파악 한 연후에 미래의 발전성을 염두해 두고 최대한 급매 위주로 매수를 하셔야 합니다.
2. 지금부터의 매수는 신중을 기해야 하며, 매수시에 건교부의 실거래가와 최근의 실거래가,
거래량을 반드시 확인하여야 합니다.
3. 매도호가에 의한 매수는 최악의 상황이며, 이를 방지하기 위해서는 3군데 이상 아파트를
방문하여 30% 이상 저렴하게 매수 가격을 받쳐 놓아 호가가 오르지 않게 한 연후에 가장 싸고
조건이 좋은 아파트를 고르는 슬기로움이 따라야 합니다.
4. 3억 이하의 아파트는 왠만한 상황이라면 자제를 하는 것이 좋으며, 인내심을 갖고 비수기를
골라서 4억 이상의 아파트를 3억에 잡는다는 전략을 세워야 합니다.
그러기 위해서는 10여개의 아파트 흐름을 매일 체크하는 부지런함이 필수입니다.
5. 유망 지역의 블루칩 아파트는 현 상황에서 최선의 매수 전략이며, 비록 1층이라도 잡고
가는 것이 옐로칩 혹은 보통 아파트를 잡는 것보다 바람직합니다.
6. 6개월 혹은 1년동안 지나치게 급등한 아파트는 특별한 사유가 아니고는 피해야 하며 특 유망
지역이 아니라면 400세대 이하 아파트 역시 관심 밖의 대상으로 삼으십시오..
7. 비싸더라도 각 동 혹은 지역 아파트의 랜드마크나 블루칩 아파트 혹은 30평대 이상의
중대형 아파트에 관심을 갖고 매수 전략을 펴시는 것이 양극화를 대비한 올바른 전략입니다.
8. 매수시에는 신도시, 택지개발, 뉴타운, 재개발 호재 지역을 핵심 지역으로 관심을 두고
다음으로 유망지역, 경부고속 축선상, 전철 노선, 강남, 용산, 서초, 송파, 목동과 용인, 수원,
성남, 의왕, 안양, 파주, 고양, 남양주, 구리, 부천, 인천 송도 동탄 등의 수도권 지근 거리에
위치한 곳 중의 세대수 400가구 이상이라면 투자성을 고려하여 적극적으로 임해야 합니다.
혹은 기타 도시들의 랜드마크 등에 관심을 가질 필요가 있습니다.
6. 자본금이 절대적으로 부족한 서민들의 매수 전략
● 자본금이 부족한 서민들의 내 집 마련은 그 누구보다도 절박하고 시급한 생존의 문제입니다.
빈익빈 부익부의 자본주의 굴레를 벗어나기 위해서는 무엇보다도 부동산에 대한 중독적인
관심과 발상의 전환이 이루어져야 합니다.
● 자본금이 부족한 서민들 대부분은 맞벌이를 하면서 하루 하루를 힘 겹게 살아 가시는 분들이
많습니다.
아파트는 그림의 떡이요, 아파트가 오르는 것은 달나라의 이야기로밖에 들리지 않습니다.
부동산에 관심을 갖고 싶어도 당장의 생활에 모든 정력을 쏟아야 하기 때문에 발품을 팔
시간적 여유도 없을 뿐더러 온라인 상의 부동산 사이트 존재에도 둔감한 편입니다.
● 모든 분들이 그런 것은 아니지만 부동산에 대한 고급 정보는 유주택 분들의 전유물이 된 지
오래 되었으며, 부동산에 대한 관심과 열정 또한 유주택 서민분들이 훨씬 높습니다.
그렇다면 생활고를 걱정해야 하는 자본금 2억 미만의 서민들에게는 정녕 내 집 마련의 기회가
요원할까요?
절대로 그렇지 않습니다.
1. 자본금이 부족한 일부 서민들의 특징
- 정부의 정책과 신문 기사의 내용을 액면 그대로 받아 들이는 경우가 많다.
- 버블과 폭락 등을 현실성 있게 믿는 경우가 많다.
- 부동산에 대한 관심이 적고, 온라인과 오프라인상의 관심도 및 정보 수집 능력이 떨어진다.
- 부동산보다는 수익률이 높은 저축이나 보험 및 수익성 연금등을 선호한다.
- 수입에 비하여 지나치게 대출을 두려워 하여 대출을 활용하지 못하고, 빚을 지기를 싫어 한다.
- 유망지역 보다는 소외 지역에 거주를 하는 경우가 많아서 부동산 상승에 둔감한 편이다.
- 부동산과 관련한 일체의 지식과 정보 행위에 대하여 부정적인 관념이 강하다.
- 내 집 마련을 철저하게 주거 목적으로 생각하며, 발상의 전환이 자유롭니 못하다.
- 아파트가 떨어지기를 기다리지만 막상 떨어지면 폭락까지 염두하여 매수를 주저한다.
- 수도권 유망지역을 찾기 보다는 자신이 사는 공간에 주거를 마련하는 경우가 많다.
- 오른 아파트보다는 오르지 않은 아파트가 투자 가치가 있을 것으로 판단하여 매수한다.
- 청약이 있어도 최고 투자처만 골라서 청약 신청을 하기 때문에 당첨 가능성이 지극히 낮다.
- 투자에 대한 지식과 정보가 부족하여 부동산 사장님 및 주변 사람의 권유에 솔깃한다.
- 직장 생활이 바쁜 편이라서 발품을 팔 기회가 적다.
- 투자 가치에 대한 분석력이 떨어지므로 지역, 아파트, 평형을 선택할 경우 현실 가치를 중시한다.
- 내집 마련보다는 전세에 관심이 많고, 아파트보다 빌라나 주택을 선호하는 경우도 높다.
- 돈을 모아서 굴리기 보다는 노후 설계나, 자동차 구입 등의 소비 대비 지출 빈도가 높다.
- 전세 및 월세 외에는 부동산 사무실에 들어 가는 일이 거의 없다.
2. 자본금이 부족한 서민들의 매수 전략
- 상기의 요소에 포함되는 그 어떤 경우일지라도 반드시 버려야 하며, 발상의 전환부터
이루지 않으면 절대로 부동산을 통한 자산 가치를 극대화 시킬 수 없다.
위의 요소와 상반되게 움직이면 된다.
- 전세는 최대한 싼 지역을 골라서 적은 금액으로 고생할 각오로 살아야 하며, 남은 돈으로
펀드 등 수익률이 높은 저축을 들어서 목돈 마련에 최선을 다한다.
- 자동차 등의 소모성 지출은 모두 줄이고, 최소한의 내집 마련을 위한 목돈을 모아야 한다.
- 아파트 모델 하우스를 자주 들러서 부동산 투자에 대한 관심과 희망을 마음 속에 새긴다.
- 부동산 사이트에 수시로 들러서 수많은 정보를 얻고, 그 누구보다도 절박한 마음으로
부동산에 관심을 가져서 감각을 익혀야 한다.
- 돈이 없더라도 주말에 발품을 팔아서 아파트를 돌아 다니고 부동산도 수시로 방문을 한다.
- 시간도 돈이라는 개념을 가져야 하며, 집값이 상승하기 때문에 내집이 없으면 상대적으로
점점 더 가난해 진다는 사실을 깊이 새겨야 한다.
- 버블이니 폭락이니 절대 믿어서는 안 되며 비수기를 골라서 대출을 받아 과감하게 매수하겠다는
의지가 있어야 한다.
- 유망 지역의 청약에만 총력전을 펴기 보다는 기본적으로 큰 문제가 없는 곳이라면 모두 청약에
임한다는 각오로 청약 통장을 최대한 활용한다.
● 이상으로 2006년 이후의 아파트 시장 변화와 현 시점에서 펼쳐야할 분양 및 매수 전략에
대하여 살펴 보았는데, 이는 어디까지나 다른 분들의 의견은 전혀 참조하지 않고 저의 판단에
골격을 둔 정보이므로 무조건적인 습득보다는 참조 자료로서의 좋은 지침서가 되었으면 합니다.
● 최근 묻고 답하기에서 저에게 자주 질문하는 사안들을 하나로 묶어서 현 시점에 가장
필요하다고 여기는 투자 형태를 제시한 것이니 다가오는 희망찬 미래에 또 하나의 희망의
불씨가 되었으면 하는 간절한 바램을 하면서 졸고를 바칩니다.
● 우리의 무주택 서민 여러분 그리고 닥터 아파트 애우 여러분 항상 건강하시고 기운
내시기 바랍니다.
● 감사합니다.
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