2007-02-01 20:36

http://blog.drapt.com/kisung1/81170329781391

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=428

1. 역세권 소형아파트의 전세금은 계속 올랐다. IMF 때에도 역세권의 소형아파트는 전세금이 보합이었다. 국가 대재난에도 그 정도 가격을 유지했다는 것은 전세에 관한 확실한 실수요가 떠받치고 있다는 뜻이다. 2. 재건축 또는 리모델링을 하지 않고 영원히 갈 수는 없다. 역세권의 소형아파트도 입지가 뛰어난 곳은 향후 대체수단이 없다고 보아야 한다. 다른 지역에 아무리 소형아파트를 지어도 기존 소형아파트 가격은 탄탄하게 유지된다. 그리고 이런 가격의 견고함은 재건축이나 리모델링에 대한 압력으로 작용하고, 이때 법적규제마저 유리하게 돌아간다면 사업은 급물살을 탈 수밖에 없다. 3. 매매가가 상승한 후에는 전세금이 상승한다. 매매가가 상승하지 않으면 모든 사람이 매매를 꺼리게 된다. 굳이 미리 사둘 이유가 없기 때문이다. 그리고 모두 좀 두고 보자고 생각하므로 매매보다는 전세를 선호하게 된다. 무엇보다도 수요와 공급의 원칙에 따라 전세 수요가 늘어나면 전세금은 상승하게 된다. 김원철의 ‘한번 배워 평생 써먹는 부동산 투자의 정석’ 중에서(위즈덤하우스, 162쪽)

통상 소형 아파트란 전용면적 18평 이하를 말합니다. 참여정부 이후 중대형 초강세속에 상대적인 빈곤감에 시달리던 소형 아파트가 2006년 하반기부터 관심을 모으고 있습니다. 이번 오윤섭의 부자노트에서는 정책요인, 인구요인, 소비자 선호도별 수요예측을 통해 2007년 이후 소형 아파트 미래가치를 분석해보겠습니다. 정책요인에 따른 수요 예측 소형 아파트 가격에 가장 큰 영향을 미치는 정책 요인으로는 취득 관련 세금, 종합부동산세 등 보유세, 양도세 등 세제정책이 있습니다. 세제 강화를 통해 투기를 억제시키려는 정부의 정책은 결과적으로 수요자에게 구입보다는 전세를, 중소형보다는 중대형으로 내집마련 또는 투자를 유도했습니다. 특히 평형에 상관없이 가격에 따라 가구별 합산으로 종부세를 부과하고 1가구 2주택 이상 다주택자에게 양도세를 중과함으로써 소형 아파트 수요를 억제시켰습니다. 소형 아파트값 약세의 근인(根因)은 지역별 수요를 무시하고 의무적으로 도입해야 하는 소형평형의무비율(지역에 상관없이 공공택지 민간택지 재개발 재건축 등에 따라 18평 이하를 의무적으로 20~40% 이상 건립) 제도에 있습니다. 이러한 반시장적인 정책이 오랫동안 소형 약세, 중대형 강세를 초래했습니다. 다만 2006년 하반기부터 취득세 등록세 등 취득관련 세율이 낮아지고 리모델링 규제완화가 추진되면서 소형 아파트 강세가 시작됐습니다. 이르면 2월부터 리모델링 가능 시점이 준공 후 ‘20년’에서 ‘15년’으로 단축되고 최대 전용면적의 30%까지 평형을 늘릴 수 있게 완화됩니다. 용적률 200% 안팎, 12∼15층의 중층 아파트, 15∼30년 된 20평형대 이상 중소형 단지가 수혜 단지가 됩니다. 또 2006년 9월부터 소형 아파트 거래시 취득세 등록세 등 취득관련 세율이 2.2%까지 낮아지면서 수요자의 관심을 받고 있습니다. 인구요인에 따른 수요 예측 소형 아파트 수요와 밀접한 관련이 있는 인구통계는 첫 내집마련 수요층 인구와 가구수 추이가 있습니다. 결혼 후 소형 아파트를 주로 매입하는 연령대는 만 35∼39세입니다. 이 나이 인구는 2008년에 4백42만5천명으로 정점에 달한 뒤 하락할 전망입니다. 2015년에는 46만명이 감소할 것으로 내다보고 있습니다. 다른 한편으로는 9백80만명에 달하는 2차 베이비부머(1966~1975년 출생)가 모두 30대에 진입하면서 소형 아파트에 두터운 수요층으로 자리 잡고 있습니다. 또 노인 및 이혼자 증가 등으로 1인 및 2인 가구가 급증하면서 가구수가 인구 증가율에 비해 큰 폭으로 증가하고 있는 점도 소형 아파트 수요에 영향을 미칠 것입니다. 2005년 인구주택 총조사에 따르면 국내 가구수는 5년 전보다 11.1%가 늘어난 1천5백98만8천가구로 같은 기간 인구증가율(2.5%)에 비해 가구수 증가율이 5배나 높았습니다. 혼자 사는 1인 가구가 3백17만가구로 다섯 집 중 한 집 꼴입니다. 소비자 선호도에 따른 수요 예측 참여정부 이후 현재까지 소형 아파트에 대한 소비자 선호도는 다음과 같습니다. -이왕 내집마련을 하는데 홀대받는 20평형대 보다는 상승폭이 큰 30평형대를 사겠다는 입장입니다. 이렇게 된 데는 위에 언급한 소형평형의무비율이 가장 크게 작용했습니다. 지역 시장 상황에 상관없이 의무적으로 소형 평형이 공급됨에 따라 투자가치가 떨어지는 20평형대 보다는 수요층이 두터운 30평형대를 선택해야 한다는 것을 경험적으로 너무나 잘 알고 있기 때문입니다. 따라서 20평형대로 내집마련하기보다는 30평형대를 구입할 여력이 있을 때까지 전세로 살겠다는 것이 소비자 트렌드였습니다. -이같은 중대형 선호도는 재건축 재개발 조합원 동호수 추첨 이후 20평형대와 30평형대 시세차익이 1년만 지나면 강남권에서는 최소 2억원 이상 벌어지고 있습니다. 구매력 있는 투자자들에게 20평형대는 철저히 외면받았습니다. -하지만 2006년 하반기부터 소비자 선호도 특히 강남권 진입을 원하는 수요자 선호도가 변하고 있습니다. 투자가치가 있는 30평형대로 강남권 진입을 시도했으나 참여정부 이후 3년간 30평형대 아파트값이 너무 많이 올라 현실적으로 상대적으로 상승폭이 적은 20평형대가 아니면 내집마련을 하기가 힘들어졌습니다. 더욱이 주택담보대출 규제가 강화되고 있는 상황에서 말입니다. 또 시장을 선도하는 강남권 중심으로 20평형대 선호도가 리모델링 규제 완화 추세와 함께 높아지고 있습니다. 그러면 소형 아파트 미래가치는? 강남과 분당은 주거환경이나 입지적인 여건에서 관심이 매우 높은 지역입니다. 2006년 상반기까지만 해도 30평형대 이상에 대한 수요가 몰리면서 가격이 상승했으나 2006년 하반기 이후 소형평형에 대한 수요가 커지고 있습니다. 직접적인 원인은 위에 언급했듯이 30평형대 수요자가 올라버린 가격에 부담을 느껴 20평형대로 하향 조정에 들어갔기 때문입니다. 이러한 수요 이동은 심리적으로 향후 재건축 및 리모델링에 대한 기대감도 크게 작용했습니다. 재건축 규제로 사업이 불투명하지만 사업이 진행될 경우 추가부담금이 있더라도 그 이상의 가치가 있기 때문입니다. 리모델링 역시 몇몇 사례들이 큰 폭의 투자수익을 얻었다는 점에서 투자 메리트가 있다는 것입니다. 특히 리모델링 사업은 복도식 20평형대가 몰려있는 단지에서 주민들의 평형증가(30평형대 진입 가능성)에 대한 욕구가 커 빠르게 추진될 수 있을 것입니다. 최소한 2010년까지 아파트시장을 내다보면 재건축 규제 등으로 신규 아파트 공급 부족이 심화됨에 따라 중대형 전셋값 상승이 소형 전셋값 상승으로 이어질 가능성이 높아지고 있습니다. 뉴타운 재개발 등으로 서울에서 이주수요가 지속적으로 늘어나는 것도 전셋값 상승을 부추기고 있습니다. 여기에 고분양가와 청약가점제 등으로 30대 청약통장 가입자들이 전셋값 상승이 계속된다면 소형 아파트로 내집마련에 적극 나설 가능성도 높다고 하겠습니다. 하지만 소형 아파트는 중대형보다 매매 수요층이 얇기 때문에 앞으로도 철저히 블루칩 아파트만이 강세를 보일 것으로 예상합니다. 특히 구매력 있는 30대 내집마련 수요자들이 위치(강남권 접근성, 역세권), 학군, 환경 등 3가지 요건을 최우선시 한다는 점에서 투자대상은 제한적일 수밖에 없습니다. 강남권 역세권 단지와 도심 접근성이 좋은 역세권 단지 즉 블루칩 단지 외에는 수요는 제한적일 수밖에 없습니다. 정책 또는 개발 호재가 발생할 경우에는 예외이겠지만 말입니다. 김원철씨는 부동산 투자의 정석 책에서 매입해야 할 소형 아파트로 △강남의 소형 아파트 △분당의 소형 아파트 △가양동 염창동 등 서울지하철 9호선 역세권 소형 아파트 △그외 서울 지역은 역세권 대단지 강남 인접성이 좋은 곳의 소형 아파트를 추천했습니다. 전적으로 동의합니다.

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