처음 내집마련을 위해 상담실을 이용하는 회원님들은 집값 하락에 대한 불안감으로 대게 내집마련시 대출비율이 어느 정도가 적절한지, 어느 시점이 내집마련하는데 적절한 시점인지를 궁금해 한다.

그래서인지 내집마련을 목적으로 하는 수요자들은 연말이나 연초 연구소나 정보업체에서 내놓는 부동산 시장 전망을 살펴보고 정책 발표에 따른 시장 분위기에 대해 확인해 내집마련 전략을 세운다.

하지만 필자는 투자자가 아닌 내집마련을 목적으로 한다면 부동산 시장의 흐름보다는 나만의 내집마련 시기가 중요하다고 생각한다. 그러므호 아무리 시장 분위기가 안 좋더라도 목표로 하는 집의 매매가 수준에 다다랐고 대출도 어느 정도 감당할 수 있는 상황이라면 매입해야 한다는 입장이다.

◆ 대출비율 철저한 주관적인 기준

대부분 수요자들은 내집마련 할 때 어느 정도 대출을 동반해 매입하는 것은 당연하다고 생각하는데, 이 때 대출이 수익에 어느 정도를 차지하는 것이 적절한가에 대해 많은 의문을 가진다.

그런데, 이 답은 전문가가 답해 줄 수 있는 것이 아니라 자금 상황이나 지출 성향, 구조에 따라 달라지는 것으로 스스로가 답을 얻어야 하는 것이다.

본인만큼 스스로를 잘 아는 사람이 없으므로 총 수익에서 본인의 고정적인 지출과 우발비를 제외한 후 상환가능액을 산정하고 감당할 수 있는 기간을 정해야 할 것이다.

그리하여 ‘대출비율이 적절한가요?’를 문의하는 대신 ‘대출이 생각하는 수준으로 나올 수 있는가’와 ‘보유기간 동안 이자비용 이상의 수익을 얻을 수 있겠는가’로 바뀌어야 할 것이다.

◆ 투자<기회비용

최초 내집마련은 투자보다는 실거주에 비중을 둬 거주 안정과 더불어 목돈 확보를 통해 갈아타는데 발판을 마련하는데 의의를 둬야 할 것이다.

처음 매입한 주택이 크게 상승돼 수익이 커진다면 더할 나위없이 좋은 것이지만 작은 평형의 아파트라도 대출을 동반해 매입할 경우 강제저축이 되고 거주의 안정을 가질 수 있으므로 기회비용이 굉장히 크다고 볼 수 있다.

물론 청약제도의 변경으로 무주택 기간이 당첨에 큰 비중을 둘 것으로 예상되지만 올 3월 판교에서 성남거주자 조건, 10년 무주택기간을 충족하더라도 분양가가 높아 청약을 포기한 수가 많다는 점을 감안할 경우 무의미하다.

게다가, 정책이 시장분위기에 따라 언제라도 변할 수 있다는 점을 고려한다면 무주택 기간을 길게 유지하는 것보다는 거주 안정과 크지 않더라도 집값 상승을 통해 자금확보를 하는 것이 낫다는 판단이다.

◆ 지금이 내집마련 시간

기본적으로 일정 부분 자금이 마련됐고 자금 마련 계획을 세웠다면 내집마련에 가장 적절한 타이밍은 누구에나 지금이다.

지겹게 오르지 않던 지역의 주택이라도 개발 호재가 발표된다면 분위기가 반전돼 과거의 모습은 잊고 매물은 회수되면서 매매가가 올라 매수할 수 없게 된다.

투자가치만을 따지면서 이리 저리 계산만하다 보면 떠나가는 막차를 무기력하게 놓칠 수 있으므로 내게 맞는 주택이 있다면 기회비용을 생각해 선택하는 것이 낫다는 판단이다.

결론적으로 누구에게나 동일한 내집마련하는데 적절한 시기는 없고, 내집마련에 있어 적절한 타이밍은 언제든지라고 말하고 싶다.