재건축·재개발 등 주택정비사업을 추진하기 위해서는 지난 2003년 7월 제정된 <도시 및 주거환경정비법>에 정해져 있는 절차에 따라 사업을 이끌어 나가야 한다. 법에서 정하고 있는 절차는 계획단계, 시행단계Ⅰ·Ⅱ, 완료단계 등 크게 3가지로 나눌 수 있다. 이 중 △계획단계에는 기본계획수립, 정비구역지정이 진행되며 △시행단계Ⅰ에는 조합설립추진위원회, 안전진단, 조합설립이 △시행단계Ⅱ에는 사업시행계획, 관리처분계획이 △완료단계에는 착공 및 분양, 사업완료 등이 포함된다. 법에서 정하고 있는 단계별 추진절차에 대해 알아보도록 한다.

 

 

 

 

 

 

▲시행단계I =조합설립추진위원회 승인을 받기 위해서는 토지등소유자의 과반수 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원을 구성해 시장·군수의 승인을 받아야 한다. 이때 위원장 1인과 감사를 둔다. 또 위원의 수는 토지등소유자 1/10 이상으로 하되 5인 이하인 경우에는 5인으로 하며, 최대 100인까지 할 수 있다. 이와 함께 △추진위원회설립 승인 신청서 △토지등소유자 명부·동의서 △위원장 및 위원의 주소 및 성명 △위원선정을 증명하는 서류 등을 제출해야 한다.

 

조합설립인가를 받기 위해서는 창립총회를 거쳐야 한다. 또 조합을 설립하기 위해서는 동의서를 징구해야 하는데 사업방식에 따라 도정법 제16조에서 정하고 있는 동의율을 충족시켜야 한다. 사업별 동의율 산정방식은 재개발의 경우 토지등소유자 4/5 이상 동의를 얻어야 하며, 재건축은 각 동별 구분소유자의 2/3 이상 및 전체 구분소유자의 4/5 이상의 동의를 얻어야 한다. 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 토지 또는 건축물 소유자의 4/5 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 동의를 얻어야 한다. 조합설립인가 신청에 필요한 서류로는 △조합설립인가신청서 △조합정관 △조합원 명부 △창립총회 회의록 △조합장 선임 동의서 △개략적 사업계획서 △대표자 선임동의서 △정비구역 위치도 및 현황사진 △정비구역내 토지/건축물의 지적현황도 등을 제출해야 한다.

 

 

▲시행단계II=조합설립인가를 받았다면 전체 시행 절차 중 절반 정도는 진행해 왔다고 볼 수 있다.

 

사업시행인가 단계에서는 먼저 환경, 교통, 재해 등 각종 영향평가 및 건축심의를 거쳐 사업시행계획을 수립해야 한다. 법 제30조에서 정하고 있는 △토지이용계획 △정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획 △주민 이주대책 △세입자의 주거대책 △임대주택의 건설계획 △건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획 등과 함께 시행령 제41조에서 정하고 있는 사항들을 포함한 사업시행계획서를 시장·군수에게 제출해야 한다.

 

사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 정관 등이 정하는 바에 따라 토지등소유자(재건축사업은 조합원)의 동의를 얻어야 한다. 또 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 이 같은 절차를 거쳐야 한다.

 

사업시행인가를 받은 재건축사업의 경우 법 제11조에 따라 건설교통부 장관이 고시한 시공자 선정 기준을 토대로 <건설산업기본법> 제9조 규정에 의한 건설업자, <주택법> 제12조제1항의 규정에 의한 건설업자로 보는 등록업자를 시공자로 선정할 수 있다.

 

사업시행인가를 받으면 관리처분계획 단계에 접어들게 되며, 조합원분양 절차가 진행된다. 사업시행자는 사업시행인가가 고시된 날(재건축사업은 시공자와 계약을 체결한 날)부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 한다. 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않으면 현금청산자로 분류되는데 150일 이내에 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균해 사업시행자와 토지등소유자가 협의할 수 있다. 이밖에 현금청산대상자는 △분양신청을 철회한 자 △인가된 관리처분계획에 의해 분양대상에서 제외된 자 등도 포함된다.

 

관리처분계획을 수립한 조합은 총회의결을 거쳐 30일 이상 토지등소유자에게 공람, 의견청취를 해야 한다.

 

 

▲완료단계=착공에 들어가기 앞서 이주 및 철거 과정을 진행해야 한다. 사업시행자는 금융기관을 선정해 이주계획서를 작성하고 이주를 시작하게 된다. 이주가 완료되면 철거가 진행되는데 이때 착공계도 동시에 제출하면 편리하다.

 

착공신고를 마치게 되면 일반분양이 이뤄지는데 주택의 공급방법, 절차 등에 대해서는 <주택법> 제38조를 준용한다. 이때 과밀억제권역 내 투기과열지구 안에서의 재건축사업은 후분양제를 적용받기 때문에 전체 공정율 80% 이후 일반분양할 수 있도록 규제해 놓고 있다.

 

사업시행자는 공사가 완료된 때에는 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수로부터 준공인가를 받아야 소유권을 이전할 수 있다.

 

사업시행자는 종전의 토지 또는 건축물과 새로 분양받은 토지 또는 건축물의 가격차이가 있을 경우에는 청산금을 지급 또는 징수해야 한다. 이때 청산기준가격평가 방법은 재개발사업이나 도시환경정비사업의 경우 시·도 조례가 정하는 바에 의해 산정하되, 시장·군수가 추천하는 2인 이상의 감정평가업자의 의견을 참작해야 한다. 또 재건축사업은 사업시행자가 정하지만, 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 앞서 말한 규정을 준용할 수 있다. 조합의 해산은 표준정관 제56조에서 정하고 있는 방법에 따라 시장·군수에게 신고하면 된다.