토지매입없이 농가주택 건축 허용 … 임업용 보전산지 개발 길‘활짝’

잠재력 비해 地價저평가 매력적…실제 거주ㆍ작물재배 조건은 부담

최근 산지관리법시행령이 개정돼 임업용 보전산지를 개발하는 길이 틔어 주목받고 있다. 특히 개정된 시행령은 보전산지 내에서 특용작물 등을 재배한다면 농가주택까지 지을 수 있도록 허용하고 있어 기존의 ‘개발제한’방침에서 상당히 완화됐다. 물론 농가주택을 짓는다고 해도 펜션처럼 숙박업을 할 수는 없지만 편안한 전원생활을 만끽하고 수억~수십억원이 소요되는 펜션에 비해 훨씬 저렴한 가격에 토지를 구입할 수 있다는 매력이 있다는 평가다.

▶산지관리법 내용 어떻게 바뀌었나=지금까지 산지관리법상 보전산지는 개발이 불가능했다. 하지만 지난 4월 산지관리법 12조 개정을 통해 ‘임업용 산지 안에서의 행위제한 완화’ 방침이 확정되면서 상황이 바뀌었다. 개정된 산지법 12조는 농림어업인이 보전산지에서 재배할 수 있는 임산물 품목 범위를 ‘임업 및 산촌진흥 촉진에 관한 법률’에서 규정하고 있는 임산물 소득원 지원 대상 품목으로 확대한다는 내용이다. 또 기존의 산림경영관리사는 주거용으로 사용할 수 없었지만, 법 개정을 통해 주거용 시설이 필요한 경우에는 50㎡ 미만에 한해 허용했다.

산림청 산림이용국 관계자는 “이번 법개정은 보전산지라도 임업용의 경우는 개발이 가능하도록 한 것”이라며 “임업용 산지 안에 간벌(나무가 일정한 크기 이상으로 자란 다음 비교적 굵은 나무들을 다시 솎아내는 작업)을 한 뒤 빈 공간에 버섯류, 유실수, 특용작물 등 57개 작물을 재배할 수 있다”고 설명했다.

산지법상 임업용 보전산지는 3만㎡까지 개발 가능하며 농가 주택 주변에 길을 내는 것도 가능하다. 산림청 관계자는 “지금까지 보전산지에는 길을 낼 수가 없었지만 이번에 산지관리법이 바뀌어 농가주택을 허용한 만큼 향후 추가적인 법개정에서 도로 허용을 검토하고 있다”고 말했다.

▶기존 펜션업과 차이점은=과거에는 펜션업을 하고자 하는 경우에는 개발이 가능한 준보전산지이면서 관리지역의 토지를 매입해야만 했다. 이에 따라 펜션업을 하는 데 있어서 토지 매입비용이 가장 큰 부담이었다. 하지만 시행령 개정에 따라 농가주택을 지을 수 있어 펜션과 유사한 용도로 사용할 수 있다는 장점이 있다. 다산서비스 이종창 대표는 “기존 펜션은 대지 구입비 등 초기 투자비가 너무 많았다”며 “보전산지 내에 농가주택을 지을 경우 땅값이 대폭 낮아지는 게 장점”이라고 말했다.

반면 보전산지 개발의 경우는 실제로 농림어업인의 소득 확대를 위한 것이 법개정의 취지인 만큼 실제 이곳에 거주하면서 작물재배에 종사해야 한다는 점에 유의해야 한다.

광개토개발 오세윤 대표는 “경작지역으로 주소를 이전해야 하는 것은 물론 최초 1년 이상 상주하면서 1년에 3분의 2 이상을 경작하는 조건을 만족시켜 농지원부를 발급받아야 하는 만큼 과정이 까다롭다”고 설명했다.

▶초기 투자비용 대폭 낮아져=최근 펜션용 토지의 가격은 천차만별이지만 약 3.3㎡(1평)당 서울지역 인근인 강화도는 약 100만원, 가평은 60만원, 평창은 약 50만원 정도가 평균적인 가격. 반면 임업용 보전산지는 강화도는 20만~30만원, 가평은 5만원, 평창은 3만~4만원 수준에 불과해 커다란 메리트가 있다는 게 전문가들의 지적이다.

또 펜션의 경우 건축비도 3.3㎡(평)당 400만원에 추가로 조경비용(8000만~1억원)이 투자돼야 되고 침대와 TV, 주방시설, 바비큐장 등 집기와 시설을 마련해야 한다.

반면 농가주택은 평당 200만~250만원 정도의 건축비면 충분하다. 하지만 펜션은 외부 손님의 숙박을 통해서 수익을 창출할 수 있는 반면 농가주택은 숙박을 통한 수익창출이 어렵다는 차이점이 있다. 다산서비스 이종창 대표는 “보전산지 내 지가는 잠재력에 비해서 훨씬 싼 수준인 만큼 이를 선점한다는 의미가 있다”고 설명했다.

 

 

헤럴드경제