[스크랩] [윤재호] 돈 되는 경매상가 낙찰 사례 모음

2009-01-30 13:27

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▲ 부천시 원미구 춘의동 주상복합 상가

부천지원에서 입찰에 부쳐졌던 부천시 원미구 춘의동 1층 상가 268㎡(88평)가 최초 감정가 8억7700만원에서 2회 유찰해 최저경매가가 4억2973만원으로 떨어졌다가 A씨가 1명의 입찰 경쟁자를 물리치고 4억5170만원(감정가 대비 65%)에 낙찰 받았다.

이 상가는 지난 94년 1월에 건축된 13층 규모의 주상복합 건물 중 1층 상가로 주변에는 아파트와 상가건물 등이 모여 있어 상권이 양호한 축에 속한다. 입찰 당시 이 상가에는 경매에 부쳐진 소유자가 직접 식당(감자탕전문점)으로 운영하고 있었는데 낙찰 받은 A씨는 명도 후에 이 상가를 임대수익용으로 세 줄 계획이다.

현재 이 지역 주변에는 동일 규모의 상가가 월 수익이 보증금 1억5000~2억 원에 월 250~300만 원 정도 형성되어 있어 임대수익을 볼 경우 짭짤한 수익이 예상되는 알짜상가이다.

서울남부법원에서 경매에 부쳐졌던 강서구 등촌동 P상가 1층 상가 7㎡(실면적)이 최초 감정가 4000만원에서 4회 유찰 후 최저경매가 1638만원까지 떨어졌다가 B씨가 단독으로 1886만원(감정가 대비 47%)으로 낙찰 받았다.

이 상가는 지하철 5호선 발산역에서 도보로 7분 거리에 있고 근거리에 각종 공공시설 및 근린시설 등이 모여 있는 상업지역 내 10층 규모의 플라자상가 1층으로 임대수요는 물론 영업력이 양호한 편이다. 입찰 당시 상가세입자가 보증금 500만원, 월세 30만원에 옷가게를 운영하고 있었는데 B씨는 명도(세입자 비우기)를 하지 않고 기존 세입자와 재계약을 해 계속 동일 조건으로 월세를 받을 계획이다. 주변의 임대가도 거의 같은 수준이기 때문에 굳이 세입자를 비울 필요가 없기 때문이다.

수원법원에서 입찰에 부쳐졌던 수원시 팔달구 우만동 50㎡(15평형) 상가가 최초 감정가 5500만원 첫 입찰에서 C씨가 감정가보다 더 써낸 5560만원(101%)에 낙찰 받았다. 이 상가는 단독과 다세대 등 주택밀집지역 초입에 위치한 노변 상가로 차량접근이 용이한 대표적인 근린형 상가.

5층 건물 중 1층 상가로 입찰 당시 이 상가의 소유자가 직접 홈인테리어 점포로 이용 중인데 낙찰 받은 C씨는 이 상가의 주인을 명도한 후 직접 임차인들을 맞춰 월세 수익을 얻을 계획이다. 현재 이 지역 일대의 동일 규모의 상가 임대료는 보증금 1500~2000만원, 월 50만원 안팎의 임대료가 나오고 있어 이 금액 선에 맞춰 세를 내줄 예정으로 새 임차인을 구할 생각이다.

경매에 부쳐지는 상가공급 물량이 지속적으로 늘고 있으므로 3~5개 상가 경매물건을 검토, 비교분석해 우량물건을 고르는 전략이 필요하다. 되도록 2회 이상 유찰해 가격의 거품이 충분히 빠진 매물을 중심으로 알아보는 것이 유리하다. 또 임대가 비율이 높은 지역일수록 임대수요도 많다고 볼 수 있다. 따라서 해당 지역의 공실률이 적고 집객시설과 관공서가 밀집해 있는 지역 내 물건을 고르는 것이 좋다..

상가도 가급적 지은 지 오래된 것은 가치가 떨어지므로 되도록 지은 지 10년 미만의 상가매물을 골라야 추가비용이 적게 든다. 입찰 전 해당 경매물건의 내부와 외부를 꼼꼼히 체크해볼 필요가 있다. 서울 요지나 중심상권 내 상가의 경우 입찰경쟁률이 치열해 낙찰가가 치솟는 경우가 많다. 그러나 수도권, 택지지구 내 상가, 비인기지역의 경우 입찰경쟁률이 덜 치열하면서 값싸고 수월하게 낙찰 받을 수 있으므로 되도록 경매물건에 대한 검색을 외곽지역까지 넓힐 필요가 있다.

경매에 부쳐진 상가의 기존 임차인의 임대수익만 믿고 낙찰 받는 것은 금물이다. 통상 임대인은 경매에 부쳐지기 전 무리하게 임대료를 조정하거나 저평가해 임대가를 낮춘 경우가 있다. 입찰 전 임대가 수준을 발로 뛰면서 확인한 후 임대수익률을 따져보는 것이 필요하다.

상가 세입자가 많은 경우 명도비, 이사비 등 추가비용이 많이 들어가므로 되도록 충분한 추가비용을 감안할 필요가 있다. 경매에 부쳐지는 상가는 영업력이 떨어지거나, 그 지역이 슬럼화 되거나, 업종변경이 필요하는 등 문제가 있을 여지가 있으므로 충분한 상권 및 입지조사를 통해 상가의 가치가 충분한 지를 따져봐야 한다.