상가투자(109)

 상가투자의 가장 큰 장점을 들라면 안정적인 월세수입을 들 수 있다. 향후 부동산 시장은 정부의 강력한 투기억제책과 마땅한 투자대상 찾기가 어려운 탓에 시세차익을 노린 자본소득(capital gain) 보다는 부동산을 이용한 임대소득(rental income)이 중시되는 수익성 부동산 위주로 시장이 재편될 것으로 전망된다. 부동산이 중요한 자산으로서, 부동산 자체의 수익발생을 얻기 위해 장기적 관점에서 투자하는 시장으로 급변하는 전환기에 접어든 것이다. 

 상가는 초보자가 투자에 접근하기 쉬운 종목인 반면 성공하기 어려운 것은 일반 투자자들이 선택의 폭이 넓어 상가선택이 곤란하기 때문이다. 그러나 재테크의 가장 기본적인 결론을 투자에 접목하면 된다. 결론적으로 알짜 상가에 투자하면 된다. 알짜 상가는 조금 비싸더라도 고객이 많이 들어 영업이 잘되는 상가를 말한다. 상가는 임대소득이 목적이지 시세차익이나 권리금을 챙기겠다는 과한 욕심을 내면 투자의 실패로 이어진다. 

 아파트 상가의 경우 가장 대중적인 투자처이다. 따라서 상가투자의 꽃이라 불리지만 가격이 비싸고 낙찰받기가 쉽지 않다. 상가경기가 호황일 때 공사에서 분양하는 단지 내 상가의 경우 경쟁이 치열해 내정가의 두 배 이상에서 낙찰된 적이 있었다. 그러나 상가경기 침체기를 맞아 예전에 과열 분위기에 휩쓸려 턱없이 높은 가격에 낙찰 받았다 이러지도 저러지도 못하는 경우가 많다.

 고정수익이 보장되는 알짜 상가라 할지라도 되도록 내정가의 120~150% 미만에서 낙찰 받는 전략을 세우되 꾸준한 입찰전략을 세우는 것이 좋다. 입찰 전 도면을 살펴 과열이 예상되는 A급 보다는 B~C급 상가를 저가에 낙찰 받는 전략을 세우는 것이 좋다. 

 분위기에 휩쓸려 높게 낙찰되는 것이 우려된다면 차라리 미분양 아파트상가를 노리는 것이 훨씬 실속 있다. 수도권이나 충청권 아파트단지를 답사해 보면 상가경기 침체 후유증으로 계약이 포기됐거나 아직도 미분양으로 남아있는 대규모 아파트 내 1~2층 상가가 여전히 남아있다.

 2천 여 가구의 40여개 알짜 상가 중 1층만 10여개가 미분양으로 남아있고, 1천2백 여 가구의 대단지 중 경남 K시 N단지 1층 상가도 5개 이상 남아있다. 아파트 준공이 다가올 수 록 미분양분은 거의 소진되기 때문에 건설사나 분양대행사는 별로 신경 쓰지 않는다. 

 ‘중심상가’는 시내 한복판에 자리 잡은 지역에서 가장 번화한 상권 내 상가를 말한다. 그동안 사기분양과 과대광고의 오점으로 수요자들로부터 불신을 낳았던 상가인 만큼 투자자들이 외면하는 대표적인 상가로 꼽힌다.

 그러나 오히려 수도권이나 지방에 답사해보면 서울 도심상가보다 유리한 상가들이 눈에 들어온다. 최근 분양하는 상가 중 눈에 띄는 것은 광역시 소재 S상가의 경우 입지와 상권이 뛰어난 것은 물론 임대수익이 보장된 안정적인 상가이다. 

 기존 도심 대형 상가를 리모델링해 브랜드를 입점 시킨 후 점포별로 재 분양한다. 상가가 다 지어질 때까지 기다릴 필요가 없이 분양 즉시 연 12~14%의 임대수익을 몇년간 보장한다는 점과 토지와 건물 등기 분양이라는 점이 매력적이다. 의류 브랜드 아울렛점이기 때문에 저가의 의류를 찾는 젊은 층 수요자들이 주말에는 가득하다. 상가를 다 짓기도 전에 분양을 위한 분양을 일삼는 상가와는 비교되는 알짜상가인 셈이다. 

 부동산 투자를 고려할 때 가장 중시해야 하는 것이 투자목표를 명확히 해야 한다는 점이다. 투자자들은 내가 투자하는 부동산이 장래 전망도 좋아야 하고 임대도 잘되고 또 시세차익도 볼 수 있어야 한다고 생각한다. 그러나 부동산투자처 중 완벽한 미인(환금성 수익성 안정성) 부동산은 결코 없다고 단언한다. 

 이제 부동산 시장의 흐름이 예전과 같이 흐르지 않을 것이란 확신아래 내 몸에 맞는 부동산을 찾는다는 신념으로 투자처를 찾아야 한다. 특히 상가가 주력종목이 아니면서 대충 컨설팅하는, 뭘 모르는 전문가들이 내세우는 투자의 안전지대가 절대 아니다. 차가운 이성과 진짜 실력으로 투자계획을 세워야 투자에 성공할 수 있다

2008/08/09

0

다음글	[스크랩] [윤재호] 수익성 상가 잘 고르는 법	전체글 보기
이전글	[스크랩] ■ 호감을 받는 사람들의 25가지 유형