2008-09-26 18:10
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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=32734
‘은행은 정대로 부도나지 않는다’고 은행에 대한 신뢰도가 거의 절대적이었던 시절이 있었습니다. 그러다 97년말 IMF외환위기가 닥치자 진짜로 은행도 망할 수 있고 기업뿐만 아니라 가정경제에까지 암울한 그림자를 드리웠었고 사오정·오륙도·이태백·삼팔선 같은 신조어도 생겨났습니다. 그러나 달리 생각하면 IMF외환위기가 우리 경제에 끼친 긍정적인 영향도 있습니다.
구조조정 등 혹독한 외환위기를 거치면서 기업경쟁력이 한층 개선되었고 경제에 대한 관심이 사회 저변으로 확대되어 경제 패러다임이 사고의 중심으로 자리매김하였습니다.
그로부터 10년후, 미국발 서브프라임모기지 사태는 지난 2년간 수시로 공포감을 조성하였고 9월 위기설이 실체 없이 조용히 지나가자마자 미국발 신용경색은 전 국민에게 어마어마한 공포로 다가왔고 과민하게 여과 없이 보도되는 언론의 반응은 합리적인 사고를 어렵게 합니다. 거시경제 지표를 무시할 수는 없지만 과거에 비해 상대적으로 우리 경제의 내성이 건전하여 우려는 해야겠지만 심각한 수준이 아닌 것도 사실입니다. 거시경제지표에 너무 얽매이다보면 국지적인 면을 간과하기 쉽습니다.
재테크에 딱 정해진 공식이 있는 것은 아니나, 모든 재테크가 그러하듯이 주택시장에서도 기본원칙이 있습니다. 흐름을 타는 것이 중요하고 내외부 변수를 잘 살펴, 쌀 때에 사고, 비쌀 때 팔고 내 형편에 맞게 투자하는 것입니다.
요즈음 같은 침체기 안개국면의 주택시장이 기회일 수도 있고 아무것도 하지 않기보다는 개발 호재가 풍부하거나 우수입지에 내재가치가 풍부한 주택을 선별해 내는 것이 무엇보다 중요하고, 그리고 직장·지역연고·내 형편에 맞게 그 가치를 구입하는 것이 중요합니다. 가치가 지불가격보다 높으면 일단은 투자를 잘한 것이고 그 다음은 장기적으로 기다릴 줄 아는 것입니다.
작금의 우리나라 수도권 주택시장은 수요와 공급의 메커니즘에 맡겨져 ‘경기의 호불황 등’에 움직이는 시장이 아닙니다. 주택가가 급등하면 투기를 잡는다고 세제를 강화하고 전매제한·대출억제 등 유동성을 마비시켜 시장은 시장대로 시장원리대로 움직이지 못하고 정부의 힘에 의해서만 움직이는 악성에 가까운 시장이 되었습니다. 무엇에나 시행착오는 있습니다. 학습과정이나 적용과정이 필요하기 때문에 시행착오를 두려워해서는 결코 더 나은 결과를 기대할 수 없을 것입니다. 시장이 일시적으로 오르더라도 시장의 메커니즘에 맡겨진 시장의 흐름이 시장을 튼튼하게 합니다.
사지도 팔지도 못하게 버블세븐지역의 중대형을 꽁꽁 묶어 둔 풍선효과로 강북·의정부·양주 등 지역의 주택과 소형주택은 급등하였고 버블세븐지역은 2005년도말 수준까지 주택가가 2006년 한해 상승분이 모두 빠지는 조정을 받았습니다. 이제 정책의 완화정도에 따라 조정받은 지역은 회복할 것이고 급등한 지역은 더 이상의 호재가 없다면 조정을 받을 가능성이 많습니다.
부동산 규제정책의 방향은 언제나 완화정책의 역순이고, 완화정책 역시 규제의 역순에 불과합니다. 1997년 이전까지만 해도 대부분의 부동산정책은 규제일변도였습니다. 분양권은 애초부터 전매금지였기 때문에 편법적으로 거래가 이뤄졌고, 또한 재개발·재건축을 비롯한 대부분의 아파트건립이 소형평형 건립의무규정에 얽매어 있었고, 분양가는 시장의 흐름과는 무관하게 동결돼 있었습니다. 그러한 상태에서 IMF 외환위기가 찾아왔고 그 당시 위기를 극복하기 위한 가장 합리적인 방법은 부동산 경기 활성화였습니다.
시장 논리에 의한 분양가 자율화 시대가 시작됐고. 분양권 전매금지는 점차 풀렸고, 소형 평형에 대한 재건축 의무규정도 완화됐지만 생각보다 미분양 적체는 줄어들지 않았으며, 경기는 살아날 기미를 보이지 않자, 정부는 각종 취득세·등록세· 경감정책을 내 놓았고 조세특례를 주어 미분양아파트 매입시 양도세 면제라는 획기적인 조세특례를 던져주고 더욱이 임대사업자 자격요건을 대폭적으로 완화해 여러 주택을 매입하는 것을 권장하기까지 하는 거래 활성화 유도에 힘을 기울였습니다.
이에 시간이 흐를수록 그 모든 당근이 폭탄으로 변하기 시작해 2001년~2003년 부동산 경기를 부추겼고, 가격은 예측할 수 없을 정도로 나날이 상승하고 말았습니다. 알고 보면 국민이 집값을 올린 것이 아니라 정책이 그렇게 유도하고 있었던 것입니다.
그 달콤했던 당근들이 부작용을 만들고 그 부작용은 지역별·계층별 불균형까지 초래했으므로 다시 원점으로 가야만 했고 규제가 필요하게된 것입니다.
2003년10·29대책부터 부동산정책의 방향은 권장하던 다주택이, 주택가가 상승하자 투기로 보아 세금 폭탄이라는 규제로 이어졌고 무수히 많은 10·29, 8·31, 3·30 등의 날짜별 대책들이 만들어졌지만 국민이 정책을 신뢰하지 못했던 탓에 오히려 경기악화라는 사회부작용과 판교발 버블세븐지역의 중대형주택가 폭등처럼, 더 큰 폭의 양극화만 만들고 말았고, 규제의 극[極]으로 07년1·11 DTI[총부채상환비율]·LTV[담보인정비율] 등 대출억제책은 유동성을 마비시켜 버블세븐지역 중대형주택거래를 아예 마비시켜 상투를 잡은 매수세와 일시적 1가구 2주택자들을 망연자실[茫然自失]하게 하고 경기의 침체까지 더 하게 만들었습니다.
또한 풍선효과로 강북의 저평가지역 주택가와 소형주택가를 폭등시키는 왜곡을 불러 왔고, 이들 지역에 대한 주택거래신고지역의 지정만으로도 이들 지역의 주택가는 더 이상의 호재가 없어 거래가 침체되고, 역으로 의정부·양주·강서의 저평가지역 주택가[價] 단기 상승을 불러왔습니다.
따라서 부동산시장의 흐름으로 볼 때, 이제 다시 원점으로 돌아가 잘못된 정책에 대한 역순으로의 완화를 통해 본질적인 해법을 찾을 가능성이 크고, 곧 서서히 부동산거래 활성화를 위한 완화내용이 발표될 조짐을 보이고 있습니다.
MB정부들어 시장친화적이라는 기대와는 달리 너무 우유부단한 규제완화는 시장의 신뢰를 잃어 시장의 정상화에 도움이 되지 못하고 과거처럼 심리적으로 또 다른 왜곡을 낳는 학습효과가 되지 않을지 염려스럽지만 침체의 골이 더 깊어지기 전에 주택시장부터 살려 놓고 봐야하겠습니다. 인위적으로 시장을 마비시켜 놓고 시장이 안정되었다고 믿을 수는 없고, 과거 시장이 억눌린 기간만큼 회복기에 폭등하는 악순환을 많이 봐 왔습니다. LTV[담보인정비율]로 충분히 조정이 가능한 것을 DTI[총부채상환비율]까지 규제하여 유동성을 너무 제약할 필요는 없어 보입니다.
예상되었던 미분양 해소대책이 포함된 6·11대책은 일단 시장에서 신뢰만 잃어 시장정상화에 도움이 되지 못 했습니다. 8·21대책, 9·1 세제완화책, 9·19 부동산활성화대책 등 MB정부의 완화책이 법 개정을 앞두고 있거나 시행예정입니다. 매수세는 지역에 따라서는 개정법 시행전에 매수를 서두를 필요가 있고 매도세는 적어도 내년 상반기까지는 기다려 볼 필요가 있습니다.
1]미분양 해소책으로 발표된 6·11대책의 주요내용은 지방 미분양주택을 09년6월말까지 구입하는 1년간의 한시적 대책으로 ㅇ.LTV[주택담보인정비율 10%상향], ㅇ.취·등록세 50% 감면, ㅇ.일시적 1가구2주택 유예기간 1년에서 2년으로 연장, ㅇ.매입임대주택사업자 기준 완화로 활성화[149평방미터이하, 임대기간5년으로 단축, 양도소득세 중과기준 취득가액3억원으로 완화] 등입니다.
2]건설경기를 살리기 위한 8.21대책의 주요 내용은 ㅇ.수도권에 신도시 2곳을 추가 건설, ㅇ. 분양가 상한제 일부 손질, ㅇ.재건축 등 민영주택에 대한 후분양제는 사실상 폐지, ㅇ.도심 주택공급 확대위한 재건축 규제완화[안전진단 절차를 간소화, 2종 일반주거지역의 층수를 평균 18층으로 완화, 조합원 분양권 전매를 조합설립인가후부터 등기시까지 자유화], ㅇ.지방 미분양 해소 추가 대책[1가구 2주택 양도세 중과 배제 기준 공시가격3억원을 지방 광역시까지 확대, 지방에 한해 매입임대주택사업자가 1채 이상을 7년 이상 보유하면 양도세 중과를 배제하고 종합부동산세를 비과세] 등입니다.
3]8.21 이후 분양승인 신청분부터 수도권 전매기간 완화되는 내용은 다음과 같습니다.
ㅁ.수도권지역별 전매완화 현황
ㅇ.공공택지:[수도권현행] 85평방이하 10년, 85평방미터초과 7년
? [수도권 개정안]
과밀억제권역:85평방이하 7년, 85평방미터초과 5년
기타지역 :85평방이하 5년, 85평방미터초과 3년
ㅇ.민간택지:[수도권현행] 85평방이하 7년, 85평방미터초과 5년
? [수도권 개정안]
과밀억제권역:85평방이하 5년, 85평방미터초과 3년
기타지역 :85평방이하 3년, 85평방미터초과 1년
과밀억제권역:서울,인천[일부는 제외],과천,안양,성남,고양,하남, 구리 등
기타지역:김포, 파주, 남양주[일부는 제외],용인,광주,안산,화성 등
4]6월 29일부터 분양아파트[기 분양물량 포함]전체 적용되는 지방 전매제한 완화내용은 지방 공공택지 분양가상한제 적용주택에 대한 전매기간을 현행 3~5년에서 1년으로 대폭 줄이는 주택법 시행령 개정안을 마련해 4월 25일 입법 예고했고, 6월 29일부터 전매제한 기간이 계약 시작 후 1년 후면 전매가 가능해졌습니다. 지방 민간택지 내 분양가상한제 아파트 전매기간도 이미 3월 28일 주택법 개정을 통해 폐지된 바 있습니다.
5]9.1세제 완화 대책은 다음과 같습니다.
[가]개정될 양도소득세
ㅇ.과세표준 및 세율 종합소득세와 일치, ㅇ.1가구1주택자 장기보유특별공제범위 확대
세율:1,200만원이하 7%[2010년 6%], 1,200만원초과4,600만원이하 16%[2010년 15%], 4,600만원초과8,800만원이하 25%[2010년 24%], 8,800만원초과 34%[2010년 33%]로 바뀝니다.
ㅇ.1가구1주택자 장기보유특별공제범위 확대
3년이상 24%에서 매년 8%씩 10년이상 80%까지 공제합니다.
ㅇ.1세대 1주택 비과세기준 중 거주요건 강화 문제는 09년6월30일까지 취득하거나 신규 분양주택을 계약하는 분에 대해서는 유예되고, 09년7월1일 이후 신규 취득하거나 분양계약하는 분에대하여는 개정법의 적용을 받습니다. 기존 주택에 대해서는 현행법의 적용을 받는 것은 물론입니다.
서울·과천및 5대 1기신도시는 3년이상보유중 3년이상 거주로,
수도권 일부지역을 제외한 대부분의 지역 3년이상 보유중 3년이상 거주로,
수도권 일부지역과 지방의 전역 3년이상 보유중 2년이상 거주로 강화되었습니다.
ㅇ.양도소득세가 비과세되지 않는 고가주택의 기준이 6억원 초과에서 9억원 초과로 변경됩니다.
[나]개정될 상속·증여세율
과세표준5억원이하 6%, 5억원초과15억원이하 15%, 15억원초과 30억원이하 24%, 30억원초과 33%의 누진세율로 걔정 됩니다.
6]종합부동산세 부과기준이 6억원에서 9억원으로 상향되고 전년대비 보유세 상한 범위가 300%에서 150%로 하향 조정되고 종부세의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 사실상 폐지됩니다. 9.19 부동산시장 활성화 대책내용은 향후 10년[2009년~2018년]동안 전국에 공급될 주택의 로드맵을 제시했다는 것으로, 이 기간 전국에 공급 예정인 주택은 무려 500만가구[수도권 300만, 지방 200만]에 이를 전망입니다. 오는 2011년까지 서울 등 수도권에서 뉴타운[재정비 촉진지구] 25개 지구가 추가 지정되고 도시 근교에서는 40만 가구를 공급하기 위해 100㎢, 분당 신도시의 5배 규모의 그린벨트가 해제됩니다.
상기와 같은 MB정부의 로드맵에대해 전문가들의 의견은 각양각색이지만 수도권 주택투자에 대해 까다롭게 장기적인 전망을 해 보자면 시기적으로는 금년말 이전이 유리해보이고 고유가 시대를 대비하는 수도권 주택투자의 기본원칙은 도심에서 30~40km를 벗어나지 않는 것이 그나마 선호되고 안전해 보이고 입지로는 배후가 늘어나는 수도권 8개축·용산-강남-판교[분당]·용인이 선호돼 보이고 “침체기에 주택보다는 수익성 부동산이나 금융자산에 투자하는 것이 어떻습니까?”에 대한 견해는 1가구 다 부동산보다는 우수입지 역세권 대단지에 똑바른 중대형 1채 마련후 여유자금이 있으면 수익성 부동산과 금융자산에 투자하는 향후 10년 후의 로드맵, 고금리시대 내집 마련에 주택가의 30~40%이하의 대출에 원리금 상환이 월소득의 30%이내인 무리가 되지 않는 투자, 수도권으로의 인구집중, 인구구조의 변화 등
09년 하반기이후를 대비하는 내 형편에 맞게 내재가치를 보고 투자하는 내용에 대해서는 다음 칼럼에서 말해 보고자 합니다.
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