2006-10-19 03:48

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자료출처 : 이승주님의 富로그

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상가투자자들은 말썽만 없다면 물건 수가 많은 경매시장에서 적은 돈으로 좋은 점포를 구하고 싶을 것이다.

그러나 입찰정보가 약한 일반인들은 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 몰라 불안감이 있다. 또한 투자전략도 없어 선뜻 나서기가 쉽지 않다.

하지만 경매가 진행되는 과정을 꼼꼼히 살펴보고 제대로 챙겨 상가 특성에 맞는 투자전략을 세운다면 초보자라도 그리 두려워할 것은 없다.

일반적으로 상가 경매물건 선별은 상가 유형별 종목 선정-상권 형성 정도와 장래 발전 가능성을 조사하여 지역 선정-투자금액범위 설정-권리분석-임대차분석의 순으로 진행된다.

이 과정에서 경매 수익성 여부가 결정되기 때문에 투자전략을 잘 세워 투자한다면 소기의 목적을 거둘 수 있다.

◆ 근린상가

근린상가는 중소형 상가 건물에서 층별,호수별로 개별 분양했던 것으로 소규모 임대사업에 적당하다. 근린생활시설은 경매로 구입하기에 가장 안전한 부동산인 만큼 인기도 좋다.

그러나 물건을 낙찰받기 위해서는 어려운 법률관계를 잘 통과해야 할 뿐 아니라 치열한 경쟁률도 뛰어넘어야 한다. 경매입찰 전 법원의 입찰명세서를 열람해 소액세입자가 많은 경매물건을 노리는 게 유리하다.

고액의 인테리어를 했거나 많은 권리금을 주고 들어온 세입자라면 재계약을 통해 그대로 그 세입자를 떠안는 게 유리하다.

영세상인인 상가 임차인도 법에서 정한 일정 요건을 갖추기만 하면 임차보증금을 보호해주기 때문에 이들 임차인이 사회적,경제적 약자인 점을 악용, 허위로 대항력을 주장하면 낙찰자의 부담이 증가될 수 있는 점에 유의하여 상가입찰에 참가해야 한다.

◆ 단지내상가

아파트 단지내상가 경매 물건은 입주가 얼마 안 된 신규 아파트 단지내상가도 종종 경매 시장으로 나오거나 건설업체의 부도에 의한 경우 통째로 나온 경우가 많다.

이처럼 경매물건은 늘고, 낙찰가율이 하락한 것은 금융권으로부터 투자자본의 상당 부분을 의존한 투자자의 경우 대출 원리금을 감당하지 못해 채권자의 경매신청이 늘고 있기 때문이다.

또한 경기불황 여파와 대형할인점이 우후죽순으로 생기면서 지하층과 2~3층에 위치한 경쟁력이 떨어지는 점포들은 매출이 감소하고 있다.

이건이 임대수익률 하락으로 이어져 신규 임차인을 구하지 못해 장기간 공실 상태를 유지하고 있다. 거꾸로 생각하면 물건은 많고, 낙찰가율은 낮아 잘만 고르면 손쉽게 수익을 낼 수 있다.

경기도 일산에 사는 이모씨(44세)는 의정부지원에서 감정가 4억 7천만원에 5회 유찰된 경기도 고양시 일산구 주엽동 모 아파트 단지에서 식당으로 이용했던 상가 1층 38평형 상가를 단독 입찰해 낙찰가율 47%인 2억2천만원에 낙찰됐다.

이 상가는 대규모 아파트단지와 신도시 중심상업지역의 역세권에 위치해 높은 임대수익은 물론 시세차익도 예상된다.

그러나 상가경매에서 낙찰자 모두가 성공하는 것은 아니다. 임대료 수익을 감안한 적정투자수익을 얻기 위해 적절한 낙찰가를 고려한 경매물건의 선별은 입찰자 개인의 몫이 된다.

아파트 상가의 경우 3회 이상 유찰된 물건을 쉽게 만날 수 있으므로 투자목표를 분명히 해야 한다. 창업 용도가 아닌 투자 용도라면 유찰 횟수에 현혹되지 말고, 반드시 상권 형성도를 가늠해 투자수익률을 따져보고 예정가를 산정해야 한다.

또한 가능한 배후 아파트 가구수가 5백가구 이상인 단지여야 하며 인근에 대형할인점이 있으면 되도록 피해야 한다.

대형할인점과 떨어져 있으며 상권이 고립되어 입지가 좋고 매출이 꾸준한 경우, 싸게 낙찰받은 다음 세를 준다면 고수익을 얻을 수 있다.

◆ 테마상가 또는 쇼핑몰

동대문,남대문 일대 대형상가 내 소형점포도 경매에서 인기다. 이런 물건은 빠른 입찰정보를 얻은 다음 감정가 수준에서 낙찰 받아도 큰 이익이다.

경매로 상가를 산 경험자나 경매 전문 업체의 도움을 받는다면 좀더 안전성을 높일 수 있다. 낙찰가를 정할 때 경매 통계에만 의지하면 실패한다.

시세 분석을 잘못해 경매로 구입한 총 비용이 일반 매매보다 더 많아 낭패를 보는 경우도 있기 때문이다. 이때 가장 중요한 지표는 거래시세인데 주의할 점은 시세와 비교할 금액은 총 부담금이지 낙찰금액이 아니라는 것이다.

총 투자금액은 경매 취득 시 낙찰가 외에 제세공과금, 소유주 또는 임차인 이주비용, 등기 촉탁 신청 시 법무사 대행 수수료, 수리비용 및 경매컨설팅 의뢰시의 수수료 등의 비용이 소요된다.

또한 입주까지의 금리손실비용, 명도처리(소송비용 집행비용) 비용까지 포함해 계산해야 한다. 따라서 기간과 총비용은 범위를 넓게 잡아야 한다.

특정한 기간 내에 창업을 위하여 꼭 입주하겠다는 사람은 절대 경매로 구입해선 안 된다. 모두 그런 것은 아니지만 항고나 재항고, 명도집행기간 등으로 인해 낙찰 후 1년 정도 후에야 겨우 입주하는 경우가 많기 때문이다.

따라서 일반적으로 상가경매는 창업을 위한 실수요 대상이 아니라 재테크 투자대상으로 봐야 한다.

경매 상가는 필히 현장을 방문해 물건과 입지를 꼼꼼히 따지는 것도 잊지 말아야 한다. 이를 위해서는 건축물대장, 등기부등본을 살펴보는 것이 기본이다. 자신이 거주하고 있는 지역 일대를 범위로 설정해보고 투자대상을 고르는 것도 좋다.

물건은 면적, 모양, 방향, 접면도로, 지세, 시설의 노후도와 건축연수, 공부상 내용과의 차이점 등을 파악해야 한다.

세입자 현황파악은 전입일자를 확인하여 배당신청이 가능한 소액보증금이나 확정일자를 받은 임차인을 파악하여 배당신청을 권유한다. 너무 많이 유찰되었거나 낙찰 후 다시 나온 물건은 무조건 무시한다.

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