2010-09-23 21:59

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

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8.29 부동산 去來 活性化 對策 과 목동부동산

立秋와 處暑가 지난지도 일주일 지났지만 여전히 올여름은 무더위의 미련을 버리지 못하고 연일 한 여름의 잔 기운인 막바지 무더위로 여름의 끝자락을 붙잡으며 때늦은 여름 홍수가 가을로 가는 길목에 상처를 남기며 오락가락하는 소나기로 마지막 여름을 장식하고 있습니다.

그러나 아침, 저녁으로 불어오는 바람결에는 분명이 계절이 바뀌고 있음을 느끼게 해주며 초저녁 창문 틈으로 들려주는 귀뚜라미의 가을 노래 와 얼간이 고추잠자리의 한여름 비행이 가을은 점점 우리 곁으로 다가오고 있음을 알려줍니다.

8/29일 정부는 “實需要 주택거래 定常化와 서민.중산층 住居安定 지원 방안”을 발표했습니다.
이번 글에서는 먼저 8/29 대책의 主要 內容과 현재목동 집값 市勢와 8.29대책 발표 후의 목동 집값 전망 등으로 구분해서 말씀드리고자 합니다.

8/29대책은 지난 4/23일 “거래활성화 대책”을 일부 보완 할 것이란 예상을 뛰어 넘는 파격적인 조치로서 시장의 파급효과는 상당히 클 것으로 思料 됩니다.

8/29대책의 주요 내용을 요약해보면 ①무주택자와 1주택 자는 주택구입시 강남 3구를 제외하고 LTV 한도 내에서는 소득과 기존 대출액에 상관없이 실거래가 9억 미만일 때는 서울은 50% ,수도권은 60% 한도 내에서 전액 대출이 가능하며 이것은 일반 예상을 뛰어넘는 파격적인 조치이며 이제 까지 소득 증명이 되지 않는 자영업자나 소득이 낮은 분들에게는 대출한도가 크게 늘어나는 조치이며 ②신규아파트로 입주 예정자의 기존주택(전용면적 25.7평 이하) 매입자에게는 부부합산 소득이 5,000만원 이하 일 때는 LTV 한도내의 대출에 추가해서 국민주택 기금에서 추가 대출이( 2억원 한도 내, 연리 5.2%, 20년 상환조건) 이루어지며 ③ 생애 최초 주택구입자(부부합산 소득이 4,000만원)도 역시 국민주택기금에서 上記와 같은 條件으로 추가 대출이 가능합니다.

그 外 의 내용은 ④다주택자의 양도세 중과가 2012년 까지 유예되었으며 이 조치는 2012년 이후는 “종합부동산세 와 함께 폐지될 것으로 예상되며 ⑤신규취득 주택에 대한 취득세, 등록세의 50% 감면도 2011년 까지 연장 되고 이 제도 역시 2011년 이후에도 거래세의 경감으로 부동산 거래활성화를 꾀하겠다는 정부의 의지로 현재의 세율(취,등록세 1%)은 그대로 적용될 것으로 예상 됩니다.

그 外의몇가지 조치들이 있습니다만 그 내용들은 임대사업자의 자격요건 완화라든지 전세자금 확대 등 부동산 시장에 크게 영향을 끼칠만한 내용이 아님으로 메스컴의 資料를 참조 要望 합니다.

그러면 가계와 금융권의 재정건전성을 이유로 DTI 완화에 강력 반대하든 재경부와 금융위원회가 국토부와 한나라당의 일부지역의 DTI 비율 10% 완화를 훨씬 뛰어넘는 사실상의DTI 전면 해제라는 파격적인 조치를 2011년 3월 까지 실시한 배경은 무엇일까요?

그 이유는 ①정부는 부동산 정책을 통해 고용효과 가장 큰 건설 산업을 살리고 집값의 추가 하락을 방지 하겠다는 정부의 의지 표명이며 ②현재 서울의 주택 담보 대출 가구주의 평균 DTI 비율이 40% 밖에 되지 않으며 우리나라 가계부채는 상환 능력이 있는 고소득자 비중이 60~70%에 달하고 가계대출 연체율이 0.57%로 外國의 절반 수준으로 가계의 재정 건전성에는 별문제가 없으며 LTV를 그대로 유지함으로 금융권의 재정 건전성은 계속 유지하면서③ 주택거래 活性化 政策을 통해 부동산 구매 심리를 자극함으로서 시장의 기능을 되살리고 수요와 공급에 의한 자연스런 집값 안정화를 꾀하겠다는 것입니다.

그렇다면 금번의 서울지역(강남3구제외)의 DTI 전면해제는 어떻 효과를 가져올까요?
DTI가 10% 포인트 상항되면 주택 2,122가구(건설산업 연구원 자료는 3,500가구) 분양과 1조7천억의 돈이 부동산 시장에 유입효과를 나타내며(8/23일 매일경제신문 자료참조요망) 금번의 8/29대책은 DTI전면 해제로 그 파급효과는 훨씬 클 것으로 예상되며 특히 블루-칩 지역 중 목동, 여의도, 용산 등의 인기 재건축 대상지역의 6억~9억대의 중,소형 아파트와 역세권, 한강변의 전용면적 25.7평 이하의 아파트와 일반주택들이 직접적인 수혜지역으로 거래의 숨통을 트일 가능성이 높으며 집값 양극화가 심해지면서 가급적 투자가치가 높은 재건축 대상 아파트를 매입하려는 경향이 강해질 것으로 思料됩니다.

8월 달의 목동 부동산 시장은 ①8/1~8/12일 까지와 ②8/13~8/28로 구분해서 살펴봐야 합니다.
⑴ 8/1~8/12일 까지는 종전과 비슷한 현상으로 진행되었습니다.
즉 7/22일 정부의 부동산 대책이 무기연기 되면서 실망 매물이 초급매물 형태로 다시 시장에 나오면서 매수자들은 초급매물 중에서 가격을 조정하며 계약조건을 매도자 절대 우위로 끌고 가는 PATTERN 이었으며 초급매물 價格에서도 다시 가격 조정이 되고 去來量은 극히 적었습니다.

⑵그러나 8/13~8/28 까지는 종전의 PATTERN과는 다른 형태로 시장은 움직이기 시작했습니다.
관망세 일변도의 매수자들은 매스컴의 발표와 매수자의 기대치보다는 목동의 집값이 떨어지지 않고 약보합세가 계속 지속됨으로 바닥시세 다지기라는 인식이 확산되고 정부의 대책이 8월말에 발표되면 집값불안을 우려하면서 초급매물 위주로 매수세로 돌아섰고 8월 셋째 주보다는 넷째주(8/23~8/28일)에는 초급매물들이 가격조정이 되지 않으면서 빠르게 소화되었고 일부 발 빠른 매도자들은 초급매물들을 회수하거나 20평은 2,000만원,27평은 3,000만원 ,35평은 4,000만원 정도 가격을 인상하면서 초급매물들이 급매물로 전환되고 절대적 매수자 우위시장은 매수자 우위시장으로 전환되었으며 “8.29거래활성화대책”으로 本格的인 DTI 해제 파급효과가 미칠 9월~10월부터는 목동의 시장은 전통적 매도자 우위시장으로 변화 될 것으로 예상됩니다.

목동의 부동산 시장은 금번 8.29 활성화 대책이 각 금융기관들의 내부 규정이 확정되는 9월 중순부터는 가을 이사철과 맞물리면서 가을 주택수요를 촉진 시키고 지난 3월에 목동 재건축 설계안을 현상 공모하여 4/20일에 선진엔지니어링과 에이앤유디자인 그룹의 설계안(금번 대치 은마아파트 재건축 정비용역업체로 선정됨)을 당선작으로 선정하여 이를 기초로 연말에 목동 재건축 마스터 PLAN 을 발표하고 2013년에 지구지정과 안전진단에 들어갈 목동 1단지(1,882세대) 의 “재건축 추진위원회”가 2011년~2012년경에 구성됨으로서 목동의 132만평,26,600세대의 재건축은 14개 단지가 ONE-PLAN 下에 각 단지별 ACTION으로 추진되면서 명실상부한 서울의 최대 재건축 시장으로 떠오르면서 내년도 집값의 향방을 가늠할 주요 POINT로 자리매김 할 것입니다.

금번8.29 활성화 대책이 2011년 3월로 한시적으로 운영하는 이유는 정부가 집값이 2009년 1월~8월까지의 급등 현상이 발생할 때는 또다시 DTI 카드를 꺼내 들겠다는 것이며 소비자 물가 상승률과 대출금리 보다 약간 높은 수준 정도의 가격 상승이 지속 된다면 DTI 카드는 꺼내지 않을 것으로 예상되며 집값은需要와 供給에의한 시장경제에 맡길 것으로 예상됩니다.

그럼 지금부터 8월말 현재 목동의 각 단지별 ,평형별 시세와 앞으로의 전망을 살펴보겠습니다. 지금 말씀드리는 가격은 8.29對策前의 가격으로서 시장 상황이 크게 바뀐 현재로서는 말씀드린 가격과 매도호가는 차이가 날수 있음을 미리 말씀드리며 양지해 주시기 부탁드립니다.

⑴66㎡(20평)은 앞단지(1단지~7단지)가 46,000만원~56,000만원이며 7단지가 강세이며 이는 학군과 역세권의 영향이며 뒷단지(8단지~14단지)는 35.000만원~52,000만원으로서 9단지,10단지가 강세이며 13,14단지는 40,000만원~42,000만원입니다.

20평은 금번 8.29부동산 대책에 직접적인 영향권에 속한 평형으로 평소에도 두꺼운 수요층을 형성하고 있음으로 작년9월의 DTI발표 후 현재 까지도 가격 하락은 크게 일어나지 않았으며 금년 말까지는 5%정도의 가격 인상이 예상되고 내년 3월 까지는 작년 DTI 발표 전의 가격 까지 접근할 것으로 思料되며 초급매물들은 거의 소화되었고 현재는 각 단지별로 1개정도 있으며 초급매물이 없는 단지가 더 많습니다

⑵89㎡(27평)의 앞단지 매매가는 63,000만원~73,000만원이며 상한가는 7단지 가격이며
뒷단지의 27평은 48,000만원~65,000만원이며 상한가는 9단지,10단지 쪽이며 13단지,14단지는 52,000만원~62,000만원입니다.
27평은 목동 단지중에서 가장 많은 평형으로서 20평과 마찬가지로 두꺼운 수요층을 형성함으로 작년 9월에 비해서 8%정도 하락한 것이 현재 가격이며 8.29 부동산 대책의 직접적인 영향으로 가을 이사철과 맞물리면서 가격의 탄력성은 높을 것으로 思料되며 초급매물들은 8월 중,하순에 소화되면서 현재는 찾기가 어렵습니다.

소형 평형의 대표 격인 20평과 27평은 금년 말과 내년 봄까지 가격의 인상 속도는 빠르게 진행될 것으로 예상됩니다.

⑶99㎡(30평)의 앞단지 매매가는 83,000만원~85,000만원이며 뒷단지 가격은 75,000만원~85,000만원으로 목동의 30평의 전체 세대중 60%를 차지하는 14단지(410세대)의 30평가격인 75,000만원~80,000만원이 대표성이 있고 시장가격이며 나머지 단지들의 가격은 저층의 1층에 위치하고 세대수의 희소성으로 정상가격으로 보기는 어려우며 30평은 소형과 중형으로 구분이 애매하고 뚜렷한 수요층이 없음으로 금번의 정부의 대책에서 9억원 미만으로 직접적인 수혜 평형임에도 불구하고 가격의 상승 탄력도는 높지 않을것으로 思料됩니다.

⑷115㎡(35평)는 앞단지가 93,000만원~110,000만원이며 7단지를 제외한 나머지 단지들의 가격은 비슷하며 뒷단지 매매가는 85,000만원~100,000만원으로 상한가는 9단지이며 13,14단지는 85,000만원~90,000만원입니다.
35평의 특징은 초급매물이 가장 많은 평형으로서 매도호가와 실거래가가 가장 많은 차이를 보이는 평형입니다.

이는 작년 9월 DTI 발표로 가장 많은 피해를 본 평형으로서 DTI를 적용한 대출로는 매수하기가 벅차며 자기자금이 6억 이상 마련되어야 가능한 평형으로 극히 적은 매수세로 자연히 초급매물이 가장 많이 나온 평형으로 금번의 정부대책에서도 실거래가가 9억 이상 형성될 평형으로 8.29대책의 간접 영향권에 속할것이며 이에따라 가격의 상승 속도는 빠르지 않으며 목동의 전체 평형 중에서 가격의 혼돈성과 매도,매수세의 가격 싸움이 가장 치열할 것으로 예상되며 앞으로도 매도호가와 실거래 가는 차이가 클 것으로 예상되는 평형입니다.

⑸125㎡(38평)은 뒷단지만 있는 평형으로 90,000만원~100,000 만원으로서 DTI발표 후 35평 다음으로 급매물과 실거래 차액이 많은 평형으로 그 이유는 35평과 동일한 이유이며 앞으로 가격 동향 또한 35평과 비슷한 추세로 약한 강보합이 예상됩니다.

⑹148㎡(45평)의 앞단지 가격은 120,000만원~135,000만원이며 6단지가 비교적 약세이며 나머지 단지들의 가격은 거의 동일하다고 보시면 되고 45평과 55평은 7단지는 없으며 뒷단지의 매매가는 100,000만원~130,000만원으로서 13단지가 약세이며 다른 단지들은 비슷한 가격대를 유지하고 있습니다.

45평 역시 대형 평형으로 실거래가가 9억을 상회함으로 8.29대책의 영향이 별로 작용하지 않을 것으로 예상되면서 가격의 전망은 약 보합세를 유지하며 더 이상의 가격하락은 없겠지만 가격 상승도 크지 않을 것으로 예상되며 자연히 초급매물 위주로 거래되면서 실거래 가와 매도호가의 차이는 클 것으로 思料됩니다.

⑺181㎡(55평)의 앞단지 가격은 145,000만원~160,000만원이며 뒷단 지는 130,000만원~160,000만원으로서 앞단 지는 3단지,5단지가 강세이고 뒷단 지는 9단지가 강세이고 13단지가 약세를 나타내며 가격 전망은 45평과 같은 PATTERN으로 보시면 될 것 같습니다.

이상으로 목동의 각 단지별, 평형별 현재 가격과 앞으로의 집값의 전망에 대해서 살펴봤습니다.
앞에서 말씀드린 대로 소형(20평,27평)은 직접적인 영향으로 빠른 가격 회복세를 탈것이며
벌써 오늘(8/30일)부터 20평,27평은 가격이 인상되기 시작했고 매수세는 8.29대책에 대한 시장 반응을 살피는 관망세를 유지하면서 가격差 는 더 벌어지고 있습니다.

35평과 38평은 느리지만 강보합세로 전환되면서 초급매물들 中心으로 거래되면서 자연히 매도호가와 실거래가 와의 차이는 클 것이며 45평,55평은 現在價에서 큰 변화 없이 당분간은 약보합세를 그대로 유지할 것으로 예상되면서 목동의 평형별 가격 전망을 예측해 보았습니다.
좀더 자세한 목동의 시세 동향과 초급매물 들의 가격현황 과 목동 재건축 진행 상황 등은 부뱅 사이트→거래 포인트(S)로 들어오셔서 양천구 목동을 찾으시면 추천 초급매물 현황과 가격등을 살펴볼수 있으며 주간 단위로 시세와 초급매물을 업데이터 하고 있음으로 가장 최근의 자료를 읽어 보실수 있습니다.
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어떻든 금번의 “ 8.29 부동산 대책”은 일반의 예상을 뛰어넘는 큰 폭의 완화를 통해 實需要者의 거래에 숨통은 트여주며 집값의 추가 하락은 방지함과 동시에 2011년 3월까지라는 한시적 시간을 밝힘으로서 집값의 급등은 막겠다는 정부의 확실한 의지를 表明 하였으며 이 같은 변화가 목동 집값에 어떻게 작용할지는 추석 前 ,後 쯤에는 확실히 나타날 것으로 思料 되오며 부족한 저의 글은 여기서 마칠까 합니다.

우리나라의 중추적인 역할을 담당하는 중산층의 비중이 2003년 60.4%에서 2009년에는 55.5%로 약 5%가 줄어들었으며 중산층의 소득합계가 전체 가구 소득에서 차지하는 비중도 같은 기간에 54%에서 48%로 6%가 줄어들었습니다.
이 처럼 중산층이 야위어 가는 것은 소득의 양극화 현상이 점점 더 심해지고 있다는 證票이며 저 역시 중산층의 한 사람으로 우리네 삶이 점점 어려워짐에 안타깝고 어깨만 무거워 집니다.

그러나 우리 앞에는 결실과 수확의 季節 가을은 귀뚜라미의 노랫소리와 고추잠자리의 飛行에서 가을을 기다리며 다음의 잠언 한마디로 어깨에 힘을 불어드리고 희망을 꿈꾸면서 저의 다음 글은 앞서가는 가을 편지로 9/13일 날 기다리시는 분께 달려가겠습니다.

아무쪼록 다음 글에서 찾아뵈올 때 까지 가정에는 행복을 직장에는 축복을 사업장에는 번영을 자신에게는 건강하시길 기도드리며 이 글을 접으며 이 글 저의 좁은 소견과 부족한 지식으로 쓴 글이오니 저의 글 內容과 맞지 않거나 잘못된 부분이 있으시면 양해해 주시고 지적해 주실 분은 댓글을 통해 말씀해 주시길 정중히 부탁드리며 저의 글을 마치겠습니다.

이제까지 부족한 저의 글을 읽어주신 분들께 감사드립니다.!

◈실패는 좋은 스승이다.

人生에서 성공하는 일이 있는가 하면
실패하는 일도 있다.

成功하는 일만 기억하는 사람은
또 다시 失敗하기 쉽다.
成功은 사람을 오만하게 만든다.

그러나 실패는 사람을 긴장시키고 경계하도록 만든다.
그런 뜻에서 失敗는 좋은 스승이다.

◎M.토케이어의(영원히 살 것처럼 배우고 내일 죽을 것처럼 살아라)중에서...

------2005년 헤럴드 경제 부동산 컨설팅 대상 수상------
------2007년 부동산 경매 마스터 과정 수료-----------
------2009년 한국 경제신문 베스트 공인중개사 선정------

▣목동 명문 공인 중개사 사무소▣

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