2010-09-23 21:58

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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

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9월 중순 목동 부동산 시장 동향과 분석및 전망

가을을 기다리는 길목에서 여름은 유난히 부산함을 떨면서 오는 가을 을 막고 가는 여름에 대한 미련을 버리지 못하고 철지난 장맛비와 태풍은 자식처럼 길러온 농사거리들을 할퀴어 땀과 정성과 노력으로 수확의 기쁨으로 행복해야 할 농부들의 마음에 깊은 상처를 주며 잔 여름의 흔적을 버리지 못하고 있습니다.

짙은 먹구름과 검은빛 하늘색은 어느덧 걷어지고 맑고 푸르며 높은 초가을의 햇살로 더욱 빛나 보이며 우리의 얼굴을 스치고 지나가는 바람결이 가볍게 느껴지고 옷깃을 스치며 지나가는 가을바람 에서 상쾌함과 부드러움을 느끼면서 정녕 가을이란 계절이 우리들 창문 넘어 가까이 왔음을 느끼게 합니다.

8.29부동산 대책이 발표 된지 2주가 지난 목동 부동산 시장은 지난번 글에서 말씀드린 각 단지별 시세에는 큰 변동은 없으나 일 반가에서 10%정도 빠진 초급매물들은 빠르게 소화되거나 매물을 회수하여 지금은 각 단지별 초저가 매물은 찾아보기가 어렵습니다.

특히 20평,27평 소형 평형들은 8.29 대책 후 20평은 2,0000만원 ,27평은 3,000만원 상승
하기 시작 했으며 35평도 3,000만원~4,000만원 오르기 시작했습니다.

일반적으로 가격 상승은 20평부터 출발해서 27평→35평순으로 상승하나 금번의 가격상승
은 27평부터 먼저 오르기 시작해서 20평→35평순으로 오르기 시작 했습니다.

이는 20평은 순수 투자용 매수가 많은 반면 27평은 입주하면서 재건축 까지 노리는 입주용과 투자용의 용도의 다양성으로 27평의 수요가 많음으로 인해 27평부터 가격이 먼저 뛰었고 27평의 초급매물도 각 단지별로 거의 없는 편이며 소형 평형의 초저가 매물들은 가격 조정은 되지 않으면서 가격적으로 MERIT가 있는 초급매물들은 종전의 절대적 매수자 우위시장에서 매도자가 가격과 계약 조건을 끌고 가는 형태로 바뀌고 있습니다.

대책 발표 후 9/2일~9/4일 까지는 초급매물 소형평형을 중심으로 매수세가 종전보다20~30% 증가 하여 저렴한 가격들은 빠르게 소화되고 일부는 가격을 상승하여 일반 매물로 전환되었습니다.

지난주(9/6~9/11일)는 초저가 매물들이 빠지면서 계속된 늦여름 장맛비 때문인지 매수문의도 줄었고 매수세도 약해져 8.29대책 전의 모습과 유사한 시장 상황 이었습니다.

이는 매도세가 대책 완화에 대한 기대감으로 먼저 움직이기 시작했고 매수세는 아직 집값 상승에 대한 확신이 없으며 투자 심리가 냉각된 상태에서 미분양 물량과 시장의 충분한 공급 물량 등이 가격 상승에 대한 거부감으로 작용하면서 초저가 매물들에 대한 수요가 끝나면서 가격이 상승된 일반 매물에 대해서는 거부감을 나타내면서 관망세를 유지하며 향후의 집값의 변동을 지켜보는 상황인 것 같습니다.

금번 8.29대책의 가장 큰 수혜지역은 불루-칩 지역 중 목동, 여의도,용산쪽의 재건축 대상 시가 6억~9억대의 아파트 이며 여의도 쪽은 “한강 르네상스 사업”으로 이미 개발 프리미엄이 집값에 반영된 상태이며 용산 쪽은 “용산 국제 업무지구 개발건과 미 대사관 이전 및 미군기지의 공원화 ”사업 등으로 집값에 여러 번 반영된 상태입니다

그러나 목동은 ①재건축 시장으로 보기에는 아직 이르며 ② 뚜렷한 대형 개발 PROJECT가 없고 ③지리적으로 불리함 등으로 불루-칩 지역 중 집값이 가장 저렴한 편이고 특히 재건축 시장에서는 “대지 지분 당 평당 단가”2,800만원~3,700만 원 선으로 서울의 전략 정비구역“ 중의 하나인 ” 합정동“ 빌라의 대지 지분보다 낮은 가격대이며 ”유도정비구역“ 중의 하나인 ”양평동“과 ”망원동“의 대지지분과 비슷한 수준으로 불루-칩 지역 중에서 재건축 대상아파트의 ”대지 지분 당 평당 가격“에서는 위치적으로 비슷한 ”여의도 “지역보다도 큰 폭으로 낮은 저 평가 되어 있음으로 금번의 8.29대책의 수혜지역 중 가장 활발한 거래가 일어 날것이란 저의 예상은 현재 까지는 빗나간 것으로 말씀드립니다.

목동 신시가지 단지의 低 평가는 역설적으로 가격의 상승 여력이 그 만큼 남아 있다는 것을 말하며 4/20일 발표한 “선진엔지니어링과 에엔유디자인 그룹”의 설계안을 기본으로 금년 말에 발표될 “목동 재건축 마스터플랜”이 발표되고 “신정차량기지”의 “서남권 복합 문화“공간으로 공사를 시작하는 2011년 에는 서울의 전무후무한 최대 규모의 재건축 단지로서 목동 신시가지는 재평가를 받을 것이며 지금 관망세의 매수세가 급매물 중심으로 매수에 참가할 것으로 예상되는 추석 後 에는 목동 아파트의 가격 탄력성은 8.29 대책의 수혜 지역 중 가장 높을 것으로 思料 됩니다.

①목동 입성을 고려하시는 분은 대상 단지를 넓혀서 아직 간혹 남아있는 초급매물들을 찾으시고 매수가격의 목표가를 잡으신 다음 급매물과 일반 매물의 차액을 CHECK 하시면서 구입을 검토하시면 되겠으며 ② 외부에서나 목동 단지 내에서 갈아타실 분은 가격보다는 어떻게 하면 매수 차액을 줄일 수 있는 시기를 언제 ,어떻게 잡을 것이지를 검토하시고 ③매도하실 분은 꼭 파실 분이 아니라면 1차 매도 시점을 추석 後로 2차 매도 시점은 연말로 잡고 연말에 발표될 재건축 계획안과 내년도 집값 동향을 살펴보면서 내년도 매도 시점을 잡으시면 되겠습니다.

아직은 8.29대책 발표 후 약 2주가 지난 현재 집값의 하락은 멈추었고 매도세가 먼저 움직이며 초급매물과 ,급매물들이 가격을 올리거나 회수하기 시작했고 매수세는 초저가 매물들에만 관심을 보이면서 관망세를 유지하고 있습니다.

전체적인 각 단지별 ,평형별 시세 동향과 집값은 지난번 저의 글에서 말씀드린 내용과 별 변동이 없음으로 이번 글에서는 생략하오며 다음 글에서 목동 시장의 시세 변화가 있으면 말씀드리도록 하겠습니다.

이번 글은 저의 글 중에서 가장 짧은 글인 것 같군요.......
그 만큼 시장의 변화나 시장에 변화를 줄만한 사항이 없다는 것이겠죠.....

아무쪼록 일주일 앞으로 다가온 추석 명절 잘 보내시고 저는 반가운 소식을 안고 9/27일 날 초가을 소식을 안고 기다리는 분들께 달려가겠습니다.

9/27일 글에서 찾아뵈올 때 까지 늘 건강하시고 복된 날들 되시길 빌며 수확과 풍요로움의 계절 이 가을에 우리의 몸과 마음을 아름답게 가꾸는 글을 올리며 저의 부족하고 보잘것없는 글은 여기서 맺겠습니다.

◈사람의 참된 아름다움은......

사람의 참된 아름다움은 생명력에 있고
그 마음 씀씀이에 있고
그 생각의 깊이와 실천력에 있다고 생각합니다.

언제나 맑고 고요한 마음을 가진
사람의 눈은 맑고 아름답습니다.

깊은 생각과 자신의 분야에 대한
연구를 게을리 하지 않는 사람에게서는
밝고 지혜로운 빛이 느껴집니다.

남을 위해 도움의 손길을 건네고
옳은 일이라면 묵묵히 하고야 마는
사람에게서는 큰 힘이 전해옵니다.

강한 실천력과 남을 헤아려 보살피는
따뜻한 그 무엇이 있기 때문입니다.

누구의 눈을 닮고 누구의 코를 닮은 얼굴보다
평범하거나 좀 못생겼다고 하더라도
어쩐지 맑고 지혜롭고
따뜻한 마음이 느껴지는 사람

만나면 만날수록
그 사람의 향기와 매력이 느껴지는
내면의 아름다운 사람이야 말로
이 세상을 아름답게 할 사람들일 것입니다.

내면을 가꾸십시오.
거울 속에서도 자신의 마음을 들여다보십시오.
내 마음의 샘물은 얼마나 맑고 고요한지
내 지혜의 달은 얼마나 둥그렇게 솟아
내 삶을 비추고 있는지…….

내 손길 닿는 곳 ,내 발길 머무는 곳에
어떤 은혜로움이 피어나고 있는지
내 음성이 메아리치는 곳에
내 마음이 향하는 곳에 얼마나
많은 사람들이 고마워하고 있는지…….

●“마음속 길들이기”중에서…….

------2005년 헤럴드 경제 부동산 컨설팅 대싱 수상----
------2007년 부동산 경매 마스터 과정 수료----------
------2009년 한국경제 신문 베스트 공인중개사-------

▣목동 명문 공인 중개사 사무소▣
(02-2648-4544)

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