2006-03-29 01:40
http://blog.drapt.com/khj4991/1285241143564020783 
자료출처 : 시우빠의 아름다운 아빠뜨 만들기
원문출처 : http://blog.drapt.com/iam2508
마포에 아파트를 가진 A씨.그는 마포보단 강남권의 수익성이 더 높을 것이란 판단아래 갈아타기를 벼르고 있었다.그가 노린 타이밍은 8,31 대책의 약발이 본격화되는 가을 또는 겨울.
문제는 넉넉지 않은 돈이었다.마포 아파트를 먼저 팔아야 강남권 아파트를 살 수있었다.그런데 부동산에 매물로 내놓은지 몇 개월이 되어도 소식이 없었다.답답해서 부동산에 전화해 보면 중개업소 사장님은 매수세가 자취를 감췄다는 소리만 앵무새처럼 되뇌었다.
그렇게 집을 못팔아 안달하는 사이 그가 노리던 강동구 재건축아파트는 벌써 8,31 대책 이전시세를 거의 회복해 버리고 말았다.한달여만에 순식간에 1억원이상 반등해버리면서 원위치로 복귀해 버린 것이다.
강동구 재건축아파트 투자를 계획하고 있던 B씨.그도 8,31 대책의 약발이 본격화되는 시점에 급매물을 사기로 결심했다.
그의 문제는 분양권 신도시주변지역소형아파트 등으로 여유자금을 모두 분산투자해놓은 것이다.이런 것들을 모두 팔아야 계약금 중도금을 마련할 수있었다.또 그런 곳에 들어있는 주택담보대출을 모두 꺼야 새로 사는집의 담보대출이 가능했다.그는 잔금을 담보대출로 충당할 예정이었다.
역시 문제는 매수세가 없다는 점.8월달에 집을 내놓은 그는 한달정도 부동산에서 연락이 없자 과감하게 매도가를 낮췄다.그지역에서 가장 싼 가격으로 매물을 내놓은 것.1달정도 지나자 매수자가 나섰다.시세보다 1천만원정도 싼 가격이었지만 그는 과감하게 처분했다.
분양권과 아파트의 계약금을 받자마자 그는 점찍어둔 아파트로 달려갔다.최근 시세 동향을 점검한뒤 한 아파트를 매수했다.이미 저점대비 3천만-4천만원정도 반등한 가격이었지만 그는 주저하지 않고 계약서를 체결했다.
아직 계약서를 쓴지 한달도 지나지 않았다.그럼에도 그가 싼 아파트의 호가는 벌써 5천만원이나 올라있다.앞으로 어떻게 될 진 모르겠지만 벌써 급매물로 던진 것 이상의 가격 상승 효과를 봤다.손해본 것없이 원하는 집으로의 갈아타기에 성공한 것이다.
둘의 차이점은 무엇일까.하나는 급매물로 던질 수 있는 용기가 있느냐 여부다.다른 하나는 철저한 수익성 분석이다.
요즘 같은 시점에서 정상 매물은 잘 거래가 되지 않는다.강북지역일 수록 더욱 그렇다.갈아타야겠다고 생각할 땐 과감하게 급매물로 던질 줄 알아야 한다.시세보다 1-2천만원 싸게 던질 수있어야 한다.싸게 팔고 싸게 사면 되니까.
철저한 수익성 분석도 중요하다.B씨는 강동구 아파트의 미래 수익가치를 잘 알고 있었기 때문에 과감하게 보유중이던 아파트를 팔 수있었다.싸게 팔더라도 강동구 아파트에서 더높은 수익을 낼 수있다고 믿었기에 두려움없이 기존 아파트를 털 수있었다.
그는 앞으로 단기적인 집값 변동에 연연하지 않을 생각이다.그가 분석한 바로는 적어도 강동구 아파트는 향후 5년간 3억원은 오른다.그는 강남권 재건축 수익성 분석의 전문가다.게다가 그집은 재건축대상이긴 해도 전용면적이 25.7평이나 돼 투자뿐만 아니라 실거주도 겸할 수있다.
갈아타기의 기본은 급매물로 던질 수 있는 용기와 갈아탈 집에 대한 철저한 미래 수익성 분석이다.
한가지를 덧붙이자면 과거보단 미래를 보는 지혜다.저점대비 3-4천만원 올랐다고 해서 매수를 주저하면 안된다.이미 과거는 돌이킬 수없다.미래의 수익가치가 있다면 과감하게 오른 가격에라도 매수해야 한다.최저점에서 사고 최고점에서 파는 것은 인간의 영역이 아니다.신의 영역이다.길게보고 수익성이 있으면 과감하게 결단할 필요가 있다.물론 단기적으로 매수가격 이하로 떨어질 수도 있겠지만 길게보고 그런 시세변동에는 연연해하지 않는 것이 좋다.물론 제대로 된 수익성 분석이 전제되어야 하겠지만..
이같은 갈아타기 요령은 그동안 보아온 고수들에게서 공통적으로 나타나는 모습이다.
<한국경제>
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