2006-03-29 00:56

http://blog.drapt.com/khj4991/1285241143561377884

자료출처 : 시우빠의 아름다운 아빠뜨 만들기

원문출처 : http://blog.drapt.com/iam2508

한번 의사결정(one decision making) 아파트가 뜬다.

정부는 2007년부터 1가구 2주택자의 양도세율을 50%로 하겠다고 한다. 이것은 아파트투자에 새로운 변화를 가져올 것 같다. 어차피 모든 아파트거래가 실거래가로 되고 양도차익의 50%를 세금으로 가져가버린다면 세후 투자수익률을 고려한 아파트 투자전략이 달라지기 때문이다.

예를 들어서 1가구 2주택이라면 1억원에 산집을 사서 10년뒤 11억원이 되어도 팔면 5억원을 세금으로 내어야 한다. 부동산을 팔면 재산의 절반이 세금으로 날아가고 나면 비슷한 금액의 부동산으로 교체 매매는 꿈도 꿀수없다. 이런 세제환경하에서는 특별한 사정이 생기지 않는한 보유 부동산을 팔지 않는게 유리하다.

이런 투자환경하에서 부동산 부자들은 어떤 부동산을 선호할까?

아마도 한번만 의사결정하는 부동산을 소유하려할것이다. 즉 사는 것만 의사결정하는 아파트가 인기있을 것이다. 이제 한번 사면 죽을때까지 팔지 않는 노른자위의 아파트를 소유하려 할것이다.

장기적으로 유망한 아파트에 프리미엄을 더 주고라도 사려할 것 같다. 1가구 2주택을 피하기 위해서 어중간한 2개보다는 제대로된 하나를 보유하려할 것이다.

양도세율 강화는 현재 진행되고 있는 아파트 가격의 차별화 현상을 더욱더 가속화시킬 것이다.

양도소득세 강화가 몰고올 향후 트렌드를 예상해보자.

1.수도권과 지방의 아파트가격 차별화는 2007년부터 더욱더 가속화된다.

장기적으로 인구가 몰려드는 수도권 아파트가 지방 아파트보다 더오르는 것은 향후에도 지속될터인데..이제 양도소득세율강화로 한번 사면 팔지 말아야 할 입장이라면 지방 아파트를 소유하려하는 대신에 수도권 아파트를 사려할것이다. 지방 아파트를 잠깐 사서 먹고 나와서 다시 수도권 아파트를 사겠다는 생각은 이제 더 이상 유효한 방법이 아니다.

영리한 지방사람들은 자기 집을 팔고 전세로 살고 수도권 아파트를 사둘려고 할지도 모른다.

2. 과거는 아파트 가격 차별화, 미래는 아파트 가격 양극화

1가구 2주택에 걸리지 않으려면 어중간한 2채보다 유망한 한 채가 더 유리하다. 따라서 아파트 중에서도 인기있는 강남권아파트의 선호도는 더욱더 높아질것이다. 강남권내에서도 아파트별로 가격 차별화는 더욱더 벌어질 전망이다. 소위말하는 강남권의 노른자위 아파트는 2007년이후는 정상적인 매물은 씨가 마를 것이다. 아파트 소유자가 사업이 망하지 않는다면 집을 팔지 않을것이다. 살려는 사람은 있고 매물은 없고 가격은 어떻게 될까?

이미 벌써 이러한 현상이 감지되고 있다.

3. 재건축아파트가 더욱 인기를 끌 것이다.

작은 아파트를 팔고 큰 아파트로 교체하는 것은 양도 소득세란 비용 때문에 하기어렵다. 그런데 재건축아파트는 작은 아파트를 부수고 큰 아파트를 짖는데 매매가 아니기에 양도소득세를 내지 않고서 큰 아파트로 교체 매매할 수있다. 또 재건축아파트는 세월이지나면 지날수록 가격이 올라가기에 장기투자자로서 딱 알맞다. 작은 아파트 소유자가 양도소득세 안내고 중형 아파트를 가질 수 있는 유일한 방법이 재건축 아파트 투자이다. 그래서 2007년이후 강남권 노른자위 지역의 재건축아파트에 대한 부자들의 관심은 더욱더 고조될것이다.

현명한 투자자에게 좋은 정부와 나쁜 정부는 없다. 현명한 투자자는 정부를 비난하지 않는다. 단지 정부의 정책에 대응할 뿐이다.
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