유도정비구역에 개발기대감이 높아지면서 지분 값이 치솟고 있어 투자자들의 주의가 요망되고 있다.

 

특히 소형지분 가격이 턱없이 급등하면서 향후 투자금도 못 건질 수 있다는 분석이 제기돼 신중한 투자가 필요할 것으로 보인다.

 

구역도 미확정…투자금액대비 수익은 거의 없어 자칫하면 ‘쪽박’

망원·합정, 당산?양평 유도정비구역의 지분쪼개기 문제가 심각해지면서 지역주민들이 건축허가를 제한해달라며 민원을 제기하고 나섰지만 현장에선 개발기대감이 높아지면서 여전히 지분쪼개기가 계속되고 지분 값도 급등하고 있다.

이처럼 지분 쪼개기가 성행할 경우 해당 지역의 땅값과 집값을 상승시킬 뿐 아니라 사업 진행의 걸림돌이 되기도 한다.

 

실제로 지분쪼개기가 성행했던 기존의 재개발 구역은 지분쪼개기 때문에 한정된 건축 면적에 조합원 수가 급격히 늘면서 조합원 부담이 늘어나고 소형 아파트만 빽빽이 들어섰던 전례가 있어 유도정비구역도 이같은 폐혜를 답습할 것이란 게 전문가들의 우려섞인 시각이다.

 

즉, 투자분석을 해 보면 빠르게 사업이 진행된다고 가정해도 현재 투자금을 감안할 때 손해를 볼 가능성이 크다는 것이다.

 

거기에 유도정비구역은 개발계획이나 기간이 아직까지 정해지지 않고 있어 해당지역이 개발에서 제외될 경우 자칫하면 투자자들이 쪽박을 찰 가능성마저 대두되고 있다.

 현재 마포구 합정-원 유도정비구역의 33㎡(기존 10평) 대지의 3.3㎡당 가격은 4000만원 이상을 호가 하고 있다.

 

현재 이곳에서 대지지분 33㎡ 짜리 다세대 주택을 산다면 4억을 투자해야 하는 것이다. 

그런데 인근 마포구 A재개발 구역의 관리처분계획 시 나온 비슷한 대지지분의 다세대주택의 경우 감정가가 1억 7천만원 정도였다. 반면 109㎡(기존 33평)의 아파트의 조합원 분양가는 6억으로 책정됐다.

 

합정·망원 지구의 경우 같은 크기의 다세대주택 감정가를 2억 정도로 추산한다고 하고 분양가를 6억으로 고정시킨다 해도  감정평가액을 제외한 투자금액 2억에 추가분담금 2억, 총 4억을  추가로 부담 하는 셈이 된다. 즉 총 투자금액이 6억이고 분양대금으로 6억을 납부해야 하기 때문에 수익이 하나도 남지 않는다.

 

이 금액은 이자와 세금 등을 제외한 금액이어서 실제 투자 금액은 더 불어나 실질적으론 손해를 보게 된다.

 

아파트를 분양받고 나서 매매로 수익을 올리기도 어렵다. 

 

망원동·합정동 일대 비슷한 크기의 아파트는 5억 5000만원에서 6억 5000만원 사이로 이 지역에 큰 반등이 없는 한 개발이 일찍 진행된다 해도 큰 수익을 얻을 수 없게 되거나 오히려 손해를 보게 된다.

 

거기에 지분쪼개기로 일반분양이 계속해서 줄어들면 주민들이 사업비를 직접 부담해야 하기 때문에 조합원 분양가는 계속 올라갈 수 있다.

지분가격이 비슷한 당산·양평 유도정비구역도 사정은 비슷하다.

 

이 지역의 109㎡ 아파트의 시세는 5억에서 6억 사이이다. 그렇지만 당산·양평 유도정비구역 내의 지분 가격은 계속해서 오르고 있다.

 

지난해 11월부터 지분쪼개기가 금지된 광진구의 구의·자양 유도정비구역도 건축제한 전인2009년 한해에만 500세대정도가 증가해 유도정비구역 지정시보다 사업성이 많이 떨어진 상태이다.

양평동의 한 공인중개사는 “이 지역에서 지분쪼개기가 계속된다면 정작 주민들은 지분쪼개기로 인해 부담금 부분에서도 혜택을 못보고 일반분양분 없이 사업을 진행해야 하는 상황에 직면할 수 있다”며 “지자체에서 대책이 있을 만 한데도 건축허가를 계속 내주는 바람에 주민들의 불만이 계속해서 높아지고 있다”고 밝혔다.

 

업계 전문가는 “유도정비구역에서 지분쪼개기를 했을 경우에 조합원수가 크게 늘어나면서 일반분양분이 상대적으로 줄어들게 돼있어 사업성이 크게 악화될 수 있다”며 “지분쪼개기가 성행한 일부 재개발 구역처럼 대형 평형 공급이 적게 나오면서 전체적인 한강변 유도정비구역 마스터플랜 짜기가 쉽지 않게 될 것”이라고 지적했다.

또 다른 전문가는 “향후 한강변에 연접한 유도정비구역의 경우  정비 사업을 진행할 때 기부채납을 통해 공공용지 및 기반 시설을 확보하면서 개발 이익을 공유하도록 할 예정이기 때문에 기부채납 비율에 따라 투자 수익이 줄어들 수 있어 투자자들의 주의가 요망된다” 고 밝혔다.