2009-05-06 15:18

http://blog.drapt.com/khg44/945261241590716896

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

투기가 아닌 투자다

이제 부동산에도 직감으로 투자하는 시대는 떠나가고 있다. 통계와 DB(데이터베이스)로 무장하지 않고 말로 먹고 사는 전문가의 말은 안듣는 것이 낫다. 또 현장경험이 없는 전문가의 말은 더더욱 그렇다.

부동산 투자자들은 전문가들이 시키는대로 투자를 하지 않은다. 의심부터 한다. 이는 부동산시장에 대한 일반인들의 불신이 그만큼 크다는 것을 반증하는 것이다.

이제 국내 부동산 시장을 예측할수 있는 가격모델들이 점차 나와야 할 것이다. 직감 재테크에서 통계재테크로 코페르니크스적 전환을 할수 있는 첫걸음이 되는 아파트 투자의 기본원칙을 제시해 보았다.

▼금리와 집값 관계= 금리가 1% 포인트 하락하면 땅값은 연간 1%, 집값은 2% 상승한다.

▼아파트 가격예측= 아파트 적정가 여부는 회사채수익률(시장이자율)에서 임대수익률(전세금/매매가)을 뺀 아파트값 기대상승률을 통해 알수 있다. 즉 아파트값 상승률이 기대상승률보다 떨어지면 아파트를 매각하고 다른 자산으로 구입하는 것이 유리하다.

실제 가격변동은 가격상승률이 기대상승률에 비해 10% 포인트이상 떨어져야 하락하기 시작한다. 이는 주택보유에 따른 심리적 안정감의 가치, 매각시 이사비용과 거래비용 등이 아파트값의 10% 가까이 된다고 보고 있기 때문이다.

또 아파트값이 상승하는 때 역시 실제 가격상승률이 기대상승률에 못미쳤을 때였는데 그 차이는 6∼7% 였다. 주택을 구입하고자 하는 사람 역시 주택보유에 따른 수익률이 채권수익률보다 못함에도 불구하고 주택을 구입하고자 한다는 것을 의미한다. 주택구입에 따른 6∼7% 정도의 수익률 손실은 충분히 감내할 의사가 있다는 것이다.

아파트값의 경우 기대상승률과 실질경제성장률간의 차이를 구해보면 IMF이전까지 평균은 0% 포인트였으며 표준편차는 2.7%포인트 였다. 기대상승률과 실질경제성장률간에 차이가 거의 없으며, 차이가 난다 하더라도 대개 ±2.7%포인트 이내에 있다는 것을 알 수 있는 것이다.

▼주가와 부동산= 회사채수익률이 1%포인트 하락할 때 주가는 즉각 상승하기 시작, 4분기까지 약 9% 가량 상승한다.

땅값의 경우 오히려 첫 분기에는 하락하다가 2분기째부터 완만하게 상승해 4분기까지 약 1% 정도 상승하는 것으로 나타났다. 금리하락에도 불구하고 첫 분기에 땅값이 오히려 하락하는 것은 시중자금이 유동성이 좋은 주식시장으로 몰리면서 나타나는 현상이다.

가격변화속도도 주가에 비해 상당히 느린 편이다. 주가는 금리하락에 따른 가격조정이 4∼5분기이내에 끝나는 반면 땅값은 10분기 이상 긴 기간동안 가격변화가 이뤄진다.

주택가격 역시 땅값과 마찬가지로 금리하락에 따른 상승정도가 크지 않고 가격변화기간도 긴 것으로 나타났다. 다만 주택가격은 지가보다 금리하락에 따른 가격상승 정도가 높은 편이다. 회사채수익률이 1%포인트 하락하면 4분기까지 약 2% 가량 상승한다. 주택은 토지에 비해 유동성이 다소 높아 금리하락에 따른 가격상승 정도가 토지보다 크다.

▼부동산은 실물경기의 후행지수= 주가가 실물경기에 선행한다. 그 시차에 대해서는 견해가 다양하나 대략 경기전환점에서 6개월 내지 9개월 선행한다고 한다. 또한 부동산경기는 실물경기 변동의 전환점에 대략 1년 정도의 시차를 두고 후행한다. 부동산경기는 주가에 1년 반 정도의 시차를 두고 움직이는 것으로 볼 수 있다.

실물경기가 상승국면에 들어선 다음 경제가 성장할 경우 부동산 및 부동산서비스에 대한 수요가 증가하면서 거래가 증가하고 가격이 상승하는 등 부동산경기는 활기를 띠게 된다.

먼저 가장 큰 수요처인 기업의 경우 실물경기가 상승국면에 들어서 매출이 증가하고 경영성과가 호전되면 기업활동에 필요한 토지 및 건물수요를 늘리게 된다. 또한 경기전망이 밝아지면서 미래의 수요증가에 대비한 설비투자용 또는 업무용 토지에 대한 수요를 늘리고 사무실 임대 등 부동산서비스에 대한 수요도 증가하게 된다.

가계의 경우는 실물경기가 호전될 경우 고용사정 개선, 임금상승 등으로 소득이 증가하면서 주거 공간에 대한 수요가 증가하게 된다. 아파트 분양이 활기를 띠면서 건설업체들의 주거용 토지에 대한 수요가 증가해 부동산가격은 상승하게 된다.

또한 경기가 호전되면 자영업자들의 사무실과 점포 임대수요 등 부동산서비스에 대한 수요가 증가하게 되고 이는 임대수익률을 끌어올려 상업용 또는 업무용 건물에 대한 수요를 증가시킨다.

결국 실물경기는 시차를 두고 부동산에 대한 구매력을 변화시키고 이것이 부동산에 대한 유효수요를 움직여 부동산경기를 변동시킨다. 실물경기 없는 부동산경기는 없는 것이다.

▼아파트 내재가치= 내재가치란 주택 보유에 따른 미래의 수익을 현재의 가치로 평가한 금액으로 실제 주택가격은 궁극적으로는 내재가치에 수렴하려는 힘을 가지게 된다.

아파트의 내재가치는 현재의 임대료가 지속된다는 가정아래 평균임대료를 회사채수익률로 나누는 단순한 방법으로 계산해 볼수 있다. 이러한 계산방법은 임대료의 기대상승률, 주택보유에 따른 위험프리미엄, 주택의 감가상각 및 관리비용 등을 고려하지 않은 단점은 있지만 간단하게 내재가치를 계산할 수 있다는 장점 때문에 비교적 많이 사용하는 방법이다.

실제가격이 내재가치보다 낮으면 저평가됐다고 볼수 있으며 높으면 가격거품이 존재한다고 볼수 있다. 금리는 하락할수록 전세금이 상승할수록 내재가치는 높아진다고 보면 된다.

 
http://cafe.daum.net/bumimo/7VQl/2505

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