부동산 매매계약을 체결할 때 분할해서 '계약금, 중도금, 잔금'이라는 명칭으로 나눠 냅니다.

혹시라도 사정이 생겨서 계약을 이행하지 못할 것을 서로 대비하기 위함입니다.

워낙 큰 금액이 거래가 되니 계약상 그렇게 할 필요가 있을 것입니다.

 

계약금은 계약이 성립한 입증으로 매수인이 매도인에게 지불하는 것이 보통입니다.

 

(1) 보통 거래금액의 10%를 받습니다.

그래서 2억이면 2,000만원을 매수인이 매도인에게 지불합니다.

 

(2)  계약금을 받은 때에는 언제든지 사유가 있으면 계약을 없던 것으로 할 수 있습니다. 이를 '해약금'이라고 합니다.

그래서 만약 계약을 못하겠다고 하면 매수인은 이 천만원을 포기해야 하구요,

매도인이 해지시 계약금 2천만원을 돌려주고 여기에 2천만원 위약금이 더가야 합니다.

그래서 계약금 2배를 지불하고 계약을 포기할 수 있습니다.

 

[참조1] 계약금의 20%를 지불하는 경우도 있습니다. 아파트 가격이 상승하는 시기에는 중도금 치르기 전까지 매도자는 수없이 많은 갈등을 하게 되고 결국은 배액의 위약금을 물고 해지를 감행하는 경우가 있으므로 매수인이 아예 20%를 계약금으로 지급 하는 경우도 있습니다.

 

[참조2] 계약 할 생각없이 분위기 파악차 중개업소에 들렀는데, 꼭 사고 싶은 아파트가 있을 경우 일단 가진 돈으로 계약을 하고 나머지 계약금은 인터넷뱅킹이나 폰뱅킹으로 입금시키면 된다.

이러한 경우 반드시 가계약이 아닌 정식 계약서를 작성하고 입금일자는 특약사항에 명시 한다.

 

 

중간에 넘어가는 돈이라는 뜻입니다. 중도금이라 함은 부동산 처럼 매매 금액이 많을 경우 확실하게 매매를 하겠다는 중간의사 표시를 하는 것이라 생각하면 쉬울 듯 합니다.

보통 거래금액의 30% ~ 40%를 지불하는데, 50%를 지불 하는 경우도 있어서 정하기 나름입니다.

 

(1)  그런데 중도금을 받으면 '이행의 착수'라고 하여 이제는 계약을 이행해야 할 책임이 있습니다.

이행하지 못할 경우에는 손해배상과 더불어 형사상 배임죄(5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금)가 성립될 수 있습니다.

 

(2)  또한 약정해제(허가를 못받으면  없던 것으로 할 경우) 사유가 있거나 법정해제사유(채무불이행)가 있으면 계약을 해제할 수 있습니다.

 

[참조1] 중도금 융자 제도 라는 것이 있습니다.

예전에는 잔금 융자 제도만 있었지만 요즘에는 중도금 융자제도가 있어서 매수인이 급하게 중도금을 마련하지 못 할 경우에 매수 하고자 하는 아파트를 담보로 시중은행에서 융자를 받는 제도입니다. 이때 매도자는 담보제공자가 되며 매수자는 채무자가 됩니다. 금리는 담보대출 금리와 똑 같이 아주 낮으며 필히 확인 사항은 계약시에 중도금융자를 하겠다는 의사표시를 하여 계약서 특약사항란에 기입해 놓아야 차후에 매도자와 분쟁이 없읍니다. 왜냐하면 중도금 지급시 매도자가 등기권리증과 인감도장을 지참하고 은행 서류에 본인 날인이 있어서 매우 귀찮아 하며, 아파트 가격이라도 급등시 해지하려고 별 시비를 다 하니까요.

 

잔금은 나머지 돈이라는 뜻을 가지고 있습니다. 그래서 계약금과 중도금을 뺀 것을 지불합니다.

말 그대로 계약금과 중도금을 치르고 난 후 부동산의 경우에는 입주를 하거나 등기부등본상 소유주 명의를 이전 할 모든 서류를 받으면서 지불해야 할 나머지 금액을 치루는 것을 말합니다.

 

(1)  '이행의 완료'로 여기서는 매도인은 등기에 필요한 서류를 넘겨 주어야 합니다.

매수인의 잔금과 매도인의 목적물 넘기는 인도나 등기서류  교부를 동시에 이행해야 하며 그렇게 못하면 잔금을 못준다고 버틸 수 있어서 이를 '동시이행의 항변권'이라고 부릅니다.

 

(2)  역시 잔금을 치르지 못하면 손해배상을 해야 하며, 역시 배임죄가 성립될 수도 있습니다.

 

 

[참조1] 잔금일 매도자 준비서류

 

1)부동산 매도용 인감증명서1통(매수자 현주소 필히 기입) 및 인감도장, 신분증

2)등기 권리증

3)주민등록등본1통,초본1통(주소 모두 표기된것)

4)전세 또는 월세를 준 경우 (전세,월세 계약서)

5)각종 영수증(관리비,통합공과금,도시가스,상하수도 등 마지막 납부한 영수증) 및 열쇠

6)양도세 신고할 매도자의 경우: 거래사실확인서 및 위임용 매수자 보통인감1통

7)부동산 등기부 등본(중개사무소 또는 법무사가 떼어 놓는다)

8)부동산 중개수수료

9)양도세 신고용 서류: 잔금일 필요서류 챙겨서 세무사 의뢰 또는 본인이 직접 신고

   - 양도세 비과세일 경우에도 본인이 직접 양도소득세 예정신고 해 놓는것이 깔끔한 마무리.

   - 양도세 과세일 경우: 매도자에게 넘겨주기전에 등기권리증 또는 분양계약서 복사본 1통,

                                  필요경비 공제서류, 부동산 거래사실확인서와 매수인 인감증명1통.

 

 

[참조2] 잔금일 매수자 준비서류

 

1)주민등록 등본1통 및 인감증명서1통,인감도장,신분증

2)은행융자로 매수시 은행에서 준비서류 따로 통보함.

3)등기비용(등록세 법무사수수료)

  (단, 취득세는 취득한날로 부터 30일 이내에 해당 시,군에 납부함: 은행을 통해 직접 납부)

 

 

[매도자 매수자 공통 사항]

 

1)아파트 선수 관리비 계산: 매도자가 매수자에게서 받는다.

   - 계산방법은 평당가(용인의 경우 5000원) * 평수

2)장기수선충당금 (현재 전세 또는 월세를 주었을 경우 세입자 나갈때 계산해 주어야 함)

   - 계산방법은 평당가(용인의 경우 100원) * 평수 * 거주개월수