2008-04-11 14:41
http://blog.drapt.com/khg44/2426711207892503575 
자료출처 : 원성원님의 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/taxwon50
1.3개 신도시의 후광효과 용인 수지구
용인 수지구를 중심으로 대한민국의 대표적인 신도시 3개가 연접하여 자리하고 있다
북동측으로는 500만평 분당신도시
북서측으로는 281만평 판교신도시
남서측으로는 340만평 광교신도시
3대 신도시 입성을 꿈꾸는 사람들은 3대 신도시의 길목인 용인 수지구를 주목할 필요가
있고 용인의 대표적인 인기주거지는 신봉,성복,죽전,보정,동천,상현,동백동이다.
신도시의 매매가격이 부담되거나, 전매제한으로 접근이 어려울땐 용인 수지구 만한
대체 투자처는 없다고 본다
그 이유는
판교신도시가 상승하면 분당신도시가 상승하고
분당신도시가 상승하면 광교신도시가 상승한다 . 그리고 3대신도시가 상승하면
용인 수지구에 있는 신봉,성복,죽전,보정,동천동이 상승하기 때문이다
2.용서 고속도로와 용인 수지구
용인 수지구가 갖는 미래의 호재중 빼놓을수 없는 호재는 용서고속도로 개통이다
용서 고속도로 개요를 보면 개통예정시기는 2009년 7월이고 ,
총거리는 용인 수지구 상현동에서 서울 강남구 세곡동까지 22.3km 이다
설계속도 100km로 주행할때 용인 수지구 상현동에서 서울 강남까지 22분이면 도착이 가능하다
용서고속도로 개통이후 강남 직장인들이 용인 수지구로 전입할 가능성이 높다고 본다
또한 용서고속도로는 황금 주거라인의 고속도로가 될 가능성이 높다
용서고속도로 IC는 총6개로 IC 모두 인기주거지역에 위치하여 황금 주거축을 형성한다
흥덕 IC는 흥덕지구, 상현IC는 광교신도시,성복IC는 성복동,서판교IC는 판교신도시
고등IC는 분당,헌릉IC는 강남,서초와 연결되어 핵심 인기 주거지 모두가 용서고속도로에 있다
3.신분당선과 용인 수지구
신분당선은 분당신도시를 범강남권으로 편입시키는 막강한 파워를 갖는 지하철 노선이다
강남역 부터 분당 정자역까지 18.5km를 연결하는 신분당선은 2010년 상반기 개통예정으로
총 6개의 역사만을 갖는데 역사는 강남역,양재역,포이역,청계역,판교역,정자역이다
분당 정자역에서 서울 강남역까지 16분이면 주파 가능한 신분당선은 분당신도시를
강남에 연접한 서초와 송파 수준으로 분당의 지정학적 입지를 격상시키고
신도시 특유의 커뮤니티와 친환경으로로 분당의 부동산 위상을 높이리라 본다
2010년 분당의 지정학적 입지 강화와 위상의 상승에 따른 파급효과는 당연히 용인 수지구에
퍼질것이고 이후 2014년 신분당선 연장선 개통은 용인 수지구에 직접적인 호재가 된다
그 이유는 신분당선 연장선에서 용인 수지구는 분당 정자역 이후 3개의 역을 갖게 되는데
(예정 역사: 동천동 물류센터,풍덕천동 로얄스포츠센타,성복동 두산기술연구원 앞)
신분당선이 개통되면 서울 강남역까지 용인 수지구에서 30분이내 지하철 출퇴근이 가능해진다
2010년 신분당선 정자역까지의 개통과 2014년 신분당선 연장선의 개통은 용인 수지구
동천동,풍덕천동,성복동,상현동에는 대형 호재임이 틀림없다
4.테크노밸리와 직주 근접의 경부라인 도시들(분당,용인 수지.기흥구,영통,동탄)
베드타운이라는 오명을 지녔던 경부라인의 도시들이 직주근접의 자족형 도시로
새롭게 태어난다
판교신도시내의 테크노밸리는 20만평규모로 대한민국의 대표적인 IT,BT기업인
SK케미칼,삼성테크윈,엔씨소프트,안철수연구소,넥슨,엠텍비젼,차병원,레인콤,NHN,
네오위즈,YNK코리아,파스퇴르 연구소등 유명한 대기업들이 입주를 하게 된다
강남 테헤란로 버금가는 기업군이 판교테크노밸리에 생기는 것이다
경기개발연구원 발표 자료에 따르면 판교테크노밸의 고용유발효과는 16만4천명이다
분당신도시 인구가 40만명이고 가구수가 13만가구라는 점을 볼때 16만4천명의 고용효과는
경부라인의 주거지가 갖던 베드타운의 오명을 말소하리라 본다
또한,경부라인의 핵심신도시중 하나인 광교신도시는 5만평 행정타운(경기도청,경기도 의회,
수원지방법원,검찰청등)외에 19만평 광교테크노밸리(경기바이오센터, 차세대융합기술연구원, R&D 비즈니스빌딩, 나노소자특화팹센터가)가 있는데
광교신도시의 행정타운과 광교테크노밸리는 연접 지역인 용인 수지구와 기흥구,
수원 영통,수원팔달구등에 호재가 된다
그리고, 아직 계획단계이지만 동탄2신도시의 100만평 첨단 비지니스용지는 동탄신도시와
용인 기흥구,수지구,영통,흥덕,광교,분당,판교등 경부라인의 핵심주거지에 직주근접의
최상의 주거지를 제공하리라 본다
5.부촌의 커뮤니티와 용인 수지구 신봉동,성복동
현재의 강남이 대한민국 부의 1번지가 된것은 직주근접과 학군의 영향도 있었지만
대한민국 사람들에게 부촌이라는 인식이 각인되면서 강남의 이미지가 확대 재생산
된것에도 그 원인이 있다
이러한 사실에 기초할때,용인 수지구와 신봉동은 대한민국 그 어디에도 없는 중대형 평형
밀집지역으로서 사람들에게 부촌이라는 이미지를 주고 있는 지역이다
일반택지지구와 신도시의 중대형 평형 (34평 초과) 비율이 40%일때
용인 수지구에 있는 신봉동은 행정구역 전체 7906세대의 APT 평균 평형이 40.24평이고
34평 초과는 3911세대로 중대형 평형 비율은 49%이다
이러한 중대형 평형 비율은 용인 수지구 성복동에 더 높이 나오는데
성복동 행정구역 전체 7417세대의 APT 평균 평형은 56.82평이고
34평 초과 APT는 6829 세대로 중대형 평형 비율은 92%이다
신봉동과 성복동의 이처럼 높은 중대형 평형 비율은 서울의 강남이 부촌이라는 이미지를 갖고
현재의 강남이 되었듯이 용인 수지구 신봉동.성복동도 부촌이라는 이미지를 갖고
자신의 위치를 시간이 흘러가면서 격상시키리라 본다
6.신봉동,성복동 분양 가치
가.입지환경
A.山 : 582M 정상 광교산이 분양단지 남,북,서쪽에 위치
B.水 : 광교산 발원 신봉천,성복천이 단지 앞,뒤에 있고,테마형 하천으로 한강까지 연결
C.人 : 전문직 및 자영업자 ,기업의 중간 관리자 이상 거주
나.분양가
A.비교시세 : 배산임수형 입주2년차 성복동 수지자이 아파트 기준할때 분양가는 현재 시세임
B.평균시세 : 신봉동,성복동 행정구역 전체의 평균시세를 분양가와 비교하는 것은 모순이라 봄
다.학군
A.신봉동 : 신일초,신리초,홍천초,홍천중 -- 교육열이 높은 학교들
B.성복동 : 효자초,성복초,성복중 -- 해외 조기유학 경험자,조기유학자 많음
C.비평준화 : 용인외고 국제반 전원 해외 명문대 합격,수지고 용인 제일의 비평준화 고교
라.생활편의시설
A.백화점 : 죽전 신세계 백화점
B.할인점 : 신봉 E마트
C.신도시 이용 : 판교신도시 차량10분,광교신도시 차량 5분거리
마.교통
A.용서고속도로 : 성복IC차량 5분거리에 위치(판교 10분,광교5분,강남 30분도달가능)
B.신분당선 : 성복역 차량 2분~10분 (분당 10분,광교 5분,강남 30분 도달 가능)
C.영동고속도로 : 동수원IC 차량15분 - 경남 아너스빌 옆 버들치 고개 또는 성복IC 이용
바.2011년 입주시점 호재
A.용서고속도로 : 2009년 7월 용서고속도로 개통으로 서울 강남까지 30분내 진입가능
B.신분당선 : 2010년 상반기 신분당선 정자역까지 개통으로 신분당선 이용가능
C.판교신도시 : 2010년 판교신도시 입주와 판교테크노밸리 기업 입주 예상
사.2014년 비과세 매도시점 호재
A.신분당선 연장선 : 2014년 신분당선 연장선 개통으로 지하철로 서울 강남 30분이내 진입
B.광교신도시 : 2013년 광교신도시 입주와 광교테크노밸리,행정타운 완성
C.동탄2신도시 : 2012년 동탄2신도시 입주 및 100만평 첨단 비지니스 용지에 기업 입주시작
D.공급량 감소 : 동탄2신도시 입주후 경부라인 신규공급 급감하여 경부라인 수급개선
7.용인 수지구 성복동의 미래시세 예측
위와 같은 호재가 현실화되고 부촌 커뮤니티가 활성화 될때 용인 수지구 성복동의 시세는
판교신도시와 광교신도시 중간 가격으로 형성되거나 또는,광교신도시에 근접한 시세 형성을
예측한다
즉, 파크뷰 현재 시세 34평 기준 9억~10억일때 평당가는 2800만
따라서 판교시세는 3000만선을 예측할수 있고 판교에서 용서고속도로 바로 밑에 위치한
광교는 분당신도시 다음 시세인 평당 2200만~2300만시세를 예측해본다
판교가 평당 3000만 시세를 형성하고 광교가 2200만시세가 나온다고 할때
중대형이 많은 용인 수지구 성복동은 중대형 평형 프리미엄과 비 신도시의 약점을 생각하여
평당 2200만에서 2500만 시세까지 예측한다
용인 수지구 성복동이 평당 2200만에서 2500만까지 나올때
성복동 이웃인 신봉동,동천동,상현동은 이에 맞추어 시세 형성이 되며
택지개발지구인 죽전과 동백은 택지개발의 이점을 살려 자신의 시세를 만들어 나갈것이다
더불어서 추가로 언급할수 있는 부분은 이러한 성복동 시세예측을 토대로 볼때
이번에 나오는 신봉동,성복동 평당 1500~1700만 분양은
청약 당첨자들에게 입주시점 평당 500만 이상의 차익을 보장하는 청약 성공신화를 만드리라 본다
현 시점 저평가되어 있는 용인의 아파트에 대하여 시장은 미래의 호재를 감안하여
재평가할 필요가 있다
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