입찰전 주의사항
어저께가 2007년도 새해를 맞는다 하며 분주했던거 같은데 벌써 5월을 맞이했어요..
왜이렇게 시간이 빨리 가는지..
어릴쩍엔 빨리 어른이 되고 싶은 마음에 시간이 더디간다는 생각을 참 많이 했는데..
이젠 해를 맞이하는게 가끔은 부담스러워요..
이코너엔 지난 10년간 경매를 하면서 있었던 에피소드나 소중한 경험담도 물건과
함께 올려놓을께요..
잠시 들러서 조금이라도 경매 지식을 얻고 가신다면 글쓴이는 기쁨으로 알겠습니다..
한번은 지방에 일이있어 며칠동안 있다가 이지역 경매시장은 어떤가 싶어 법원에
들렀는데 위치 좋은 대단지 주공아파트가 13평, 15평짜리가 1000만원이하에 나오는 거예요..
시세를 파악해보니 2200~2800정도의 시세이고
생각보다 물건도 많이 나오고 매매하기도 쉬운 물건이였죠.
물건 조사와 시장 조사를 마치고 입찰에 참여를 하게 됐죠.
서울과는 달리 구수한 사투리에 집행관 사무소 직원들도 동네 아저씨같고 화기애애한
분위기에 좀 긴장도 풀리더군요.
지금은 서울쪽 법원 직원들도 굉장히 친절해 졌지만 예전엔 그다지 친절함을 못느꼈거든요
주공 13평 아파트 3채가 나왔길래 하나만 걸려라 하고 모두 입찰참여를 했죠
떨어지면 말자 경험하는거니까 하고 모두 10원도 올리지 않고 최저가로 참여를 했어요
첫번째 물건은 단독으로 들어가서 최저가에 낙찰을 받았죠..
지방물건이라 사후가 걱정되긴 했지만 낙찰을 받으니 기분은 좋아졌어요
두번째 입찰 물건은 경쟁자가 있어 최저가만 쓴 저는 당연히 떨어졌죠.
마지막 물건 번호를 불렀는데 또 경쟁자가 있더군요.
이번에도 경쟁이 붙어 떨어졌구나 생각하고 있었는데 80만원이나 올려쓴 그분은 떨어지고
최저가로 써낸 제가 낙찰자가 되었어요.
입찰표에 기재한 입찰 보증금과 실제 봉투에 넣은 입찰금액이 맞지 않았서 그분은 저보다
높은 금액을 써넣으셨지만 안타깝게도 떨어지게 된거죠..
암튼 전 그분과 합의끝에 500만원을 받기로 하고 아파트를 넘겨주었죠..
나머지 하나는 잔금치루고 명도후에 일반 매매로 바로 팔아서 1200정도를 벌었죠..
그뒤로 한동안 재미 붙여서 한일년을 그곳 법원에 다니게 됐죠.
이처럼 입찰표 작성은 굉장히 중요합니다
많은 초보자 분들이 경매 당일날 작은 실수로 낙찰을 놓치고 있습니다.
법원에선 방송으로 경매진행절차를 설명을 해주고 있는데 막상 당일날 법원에 가면 그 설명을
가만히 듣고 앉아있기는 힘들죠 금액도 정해야 하고 돈도 찾아야하고 입찰표도 작성해야하고 정신이 없습니다
예전엔 입찰 기록도 봐야하니 더 정신이 없어죠
그러니 입찰전엔 전날 수표로 입찰보증금도 미리미리 준비해 놓으시고 도장과 신분증모두 챙겨놓으시고 수표에 이서도 해 놓으시고 사전에 조사를 철저히 하여 금액을 얼마를 써넣을 것인지도 정해놓으시면 좋겠죠?
경매는 일반 매매처럼 내가 원하는 물건이 나오기가 하늘에 별따기죠..
어쩌다 내가 원하는 물건이 나와 입찰에 참여했는데 그냥 떨어져도 화가나는데
입찰표 잘못 작성해서 떨어지게 되면 안되겠죠?
보증금이 10%짜린지 20%짜린지도 확인하시고 제대로 금액을 맞춰 넣었는지
금액이 입찰표 금액과 일치한지 다시한번 확인하신후에 봉투를 제출하시면 됩니다
예전 민사 소송법에서 현재는 민사 집행법으로 바뀌면서 조금씩 달라진점이 있는데
입찰 보증금도 구법에선 내가 살금액에 10%로에 해당되는 금액을 써서 냈지만
현재는 경매 최저가에 10%만 내면 되니 예전보단 실수하는 분이 많이 줄겠죠..
법원에선 한번 낙찰된 입찰보증금은 돌려주지 않습니다..
항상 금액 확인하시는것 잊지마세요!!!
2007년 5월 2일 나창근부동산투자연구소
경매는 보통 사경매와 공경매로 분류할 수 있는데 사경매라 함은 일반인이 주최가 되어 농수산물이나 자동차, 미술품, 골동품등 개인소유의 물건을 경쟁적으로 판매하는 것이며 공경매는 국가 기관이 주최가 되어 한국자산관리공사에서 집행하는 공매와 법원에서 집행하는 경매를 말한다. 보통 부동산 경매라는 것은 법원에서 집행하는 경매를 일컫는다.
그러면 부동산 법원경매란 무엇인가?
간단히 말하면 채무자가 빚을 갚지 않아 채권자의 재산을 강제적으로 처분하기 위해서 채권자가 법원에 채무자의 소유 부동산을 매각하여 그 대금으로 채권을 회수할 수 있게 해달라고 관할법원에 신청을 한다. 그러면 관할법원에서는 채무자의 부동산을 입찰에 부쳐 서로 경쟁하여 가장 비싸게 사는 사람에게 매각시켜 그 대금으로 채권자의 채무를 변제해주는 것을 말한다.
이처럼 법원경매는 법률적 테두리 속에서 경매가 진행이 되다보니 일반인들이 어렵고 까다로운 재테크라고 생각하는 분들이 많을 것이다. 그러나 요즘 경매로 부동산을 사면 일반 부동산거래로 구입했을 때 보다 많은 장점이 있고 생각만큼 절차가 까다롭지 않다.
과거에는 경매로 집을 사는 것은 망한 집에 들어가는 것이라는 선입견 때문에 일반인들이 인식이 좋지 못했다. 또한 경매절차가 너무 어렵고 정보를 얻기가 쉽지 않았다. 그러나 각 기관 및 단체에서 경매강좌가 많이 개설되어 경매에 대한 지식습득이 쉬워졌고 무엇보다도 경매정보제공업체에서 제공하는 다양하고 풍부한 정보의 공개로 일반인들도 쉽게 경매에 참여할 수 있게 되었다.
제도적인 측면에서도 2002년 7월 민사소송법에서 민사집행법으로 개정되어 경매의 절차와 안정성등 낙찰자의 권리를 크게 강화될 수 있는 법적장치가 마련되면서 주식이나 재건축, 재개발 투자보다 안전하고 높은 수익을 올릴 수 있는 재테크 수단으로 각광을 받고 있는 것이 요즘 추세이다.
경매의 가장 큰 매력은 어디에 있을까
첫째는
경매시장은 일반 시세보다 20~40% 싸게 부동산을 구입할 수 있다. 법원경매는 감정평가액 100%에서 한번씩 유찰될 때마다 최저경매가의 20%씩 순차적으로 감가가 되기 때문에 세 번만 유찰돼도 반값에 입찰을 시작할 수 있다. 예를 들어 1억원에 감정된 아파트가 1회유찰시 최저경매가가 8천만 원, 2회유찰시 6천4백만 원,3회유찰시 5천1백2십만 원이 된다.
둘째는
일반부동산 매매 시 인위적인 사고로 인해 피해를 볼 수 있지만 법원경매는 국가기관인 법원에서 집행하는 것이므로 부동산 사고가 없다. 경매부동산 감정에서 매각까지 모든 절차는 법원 주관 하에 이루이지기 때문이다.
셋째 경매시장은 호경기, 불경기를 가리지 않고 수익창출이 가능한 재테크 수단이다. 주식시장의 경우 주가의 등락폭에 따라 투자여부를 결정해야 하지만 경매시장은 항상 많은 양의 좋은 물건들이 많이 나오고 있기 때문에 원하는 시기에 적합한 부동산을 선택하여 투자할 수 있는 것이다.
경매 참여시 주의점
이처럼 부동산 법원경매는 여러 가지 매력적인 요소들로 인해 일반인들의 경매 참여율이 급속히 확산되고 있는 것이 사실이다. 그러나 법원경매는 경매물건을 선택해서 낙찰받기까지 많은 함정이 도사리고 있다. 경매물건은 낙찰자 본인이 모든 책임을 져야 하기 때문에 경매물건에 어떤 채권이 설정돼 있으며 낙찰 받으면 추가 부담 없이 온전히 자신의 소유가 되는지 꼼꼼히 따져봐야 한다.
첫째는 법원경매에서 가장 중요한 것은 권리분석이다.
경매를 처음 참여하는 초보자에게는 권리분석에 가장 많은 시간과 노력을 투자해야 할 것이다. 특히 등기부등본상에 등재되어 있는 금융기관등의 담보설정일과 금액이 얼마나 되는지, 건물 세입자의 선순위여부, 확정일자와 배당신청등 일일이 확인해야 하다. 이러한 문제점들을 적절히 대처하기 위해서는 경매에 대한 법률관계나 등기부등본상 권리관계 등을 정확히 분석해야 한다.
둘째는 감정가만 믿지 말고 직접 다리품을 팔아 주변시세를 확인해야한다.
법원경매에 나온 물건들은 감정가격이 시세보다 낮게 평가된다고 생각하지만 되레 높은 경우도 있다. 또 감정에서 낙찰까지 시간이 많이 걸리기 때문에 감정할 때는 제대로 조사했다고 하더라도 나중에 값이 오르거나 내릴 수 있기 때문에 부동산에 대한 가치를 본인이 직접 확인하여 낙찰가를 결정해야 한다.
셋째는 낙찰을 받아 잔금을 납부해도 없어지지 않는 권리에 주의해야 한다.
등기부등본상에 선순위 지상권, 가처분, 가등기, 대항력 있는 임차인의 임차권등기는 낙찰 받아도 권리가 없어지지 않는다. 또한 전소유자의 가압류도 경매결과로 말소되지 않을 수도 있기 때문에 입찰 전 소멸되지 않는 권리가 있는지 주의해야 한다.
넷째는 경매물건에 대한 정확한 정보를 확인해야 한다.
경매 물건 입찰에 성공하려면 우선 빠른 정보와 정확한 정보 수집이 무엇보다 중요하다. 법원경매 물건은 입찰하기 14일전에 일간신문을 통해서 공고된다. 신문에는 경매 물건이 어디에 있고 가격이 얼마 정도라는 개략적인 정보만 있을 뿐 권리관계등 상세한 내용이 기재되어 있지 않다.
따라서 전문 경매정보제공업체인 지지옥션(www.ggi.co.kr)에서 발행하는 정보지 또는 인터넷을 통해 경매 부동산에 대한 상세자료를 습득하여 입찰에 임해야 한다. 특히 인터넷은 실시간 업데이트 내용을 확인할 수 있어 살아있는 정보를 습득하기에 좋다.
수익률 따져보고 참여
[이데일리 이진철기자] 8.31부동산대책에 따른 규제를 받지 않고 시세보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 경매가 틈새시장으로 관심을 모으고 있다.
지난 6월까지만 해도 강남권 아파트가 경매에 나오면 입찰경쟁률이 수십대 1에 달했지만 최근들어선 응찰자가 4~5명에 불과하고 낙찰가도 떨어지고 있다.
지난 9월 전국 법원경매의 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 67.43%로 전월(69.34%)에 비해 1.91%포인트 하락했다. 입찰경쟁률도 떨어져 8월 물건당 3.38명에서 9월에는 2.92명으로 0.46명 감소했다. 낙찰률(입찰건수 대비 낙찰건수)도 29.79%로 전월(31.34%)보다 1.55%포인트 줄었다.
아파트의 경우 8.31대책 이후 재건축을 중심으로 가격이 크게 떨어지고 있다는 점을 감안, 감정가와 시세를 비교해 입찰에 참여하는 것이 필요하다. 아파트 값이 최고점일 당시 감정된 물건은 감정가가 시세보다 높을 수 있기 때문이다.
지난 9월28일 서울중앙지법에서 입찰이 진행된 강남구 대치동 은마아파트 31평형의 경우 7명이 응찰해 감정가(5억9000만원)의 107%인 6억3160만원에 새 주인을 찾았다. 이는 8월 진행된 은마아파트 31평형 경매에서 무려 32명이 입찰에 참여해 8억1120만 원에 낙찰됐다는 것을 감안하면 입찰경쟁률과 낙찰가가 크게 낮아진 것이다. 하지만 은마아파트 값이 더 떨어지면 6억3000만원에 낙찰 받았더라도 수익을 내기가 쉽지 않게 된다.
뉴타운 후보지 등 개발호재가 기대되는 다세대나 연립, 근린상가 등으로 눈길을 돌려보는 것도 좋은 방법이다. 최근 뉴타운 후보지에 위치한 물건들은 낙찰율과 낙찰가율이 높아지며 인기를 끌고 있다. 따라서 여러 번 유찰된 물건을 선택하는 것이 가격 경쟁력면에서 유리하다. 다가구주택이나 근린상가 등 권리관계가 복잡한 물건은 과거에 임차인의 항고 등으로 명도하기까지 상당한 시간과 노력이 필요했으나 민사집행법 시행후 인도 명령대상자 범위가 확대돼 명도까지의 과정이 수월해졌다.
다만 아파트와 주택의 경우 내년부터 개인간의 주택 거래세율이 현재 4.0%에서 2.85%로 대폭 낮아지지만 경매로 취득한 주택은 개인간 거래로 인정되지 않아 거래세율이 4.6%로 변동이 없다는 점을 염두에 둬야 한다.
고가 물건의 경우는 공동입찰도 좋은 투자방법이 될 수 있다. 투자자들이 많으면 물건의 관리와 수익배분이 복잡해지는 단점은 있지만 소액투자가 가능하고 본인이 혼자 취득하기 어려운 고가의 물건을 매입할 수 있다. 옛 민사소송법에서는 공동입찰시 집행관의 사전허가나 공동입찰자들간의 특수한 신분관계를 요하는 등 일반인들 사이의 공동입찰이 어려웠지만 민사집행법이 시행된 후에는 이런 제한이 없어져 공동입찰이 한결 자유로워진 편이다.
리모델링을 통해 자산가치를 높일 수 있는 물건도 눈여겨볼 만하다. 다만 취득시에는 취득비용 외에 개발비용 및 개발 후의 수익에 대한 정확한 판단이 선행돼야 한다.
토지는 경매를 통해 취득하면 토지거래허가구역 내에서도 허가를 받지 않아도 되고 전매금지 강화도 해당되지 않아 상대적으로 유리하다. 그러나 최근 아파트와 마찬가지로 토지시장도 침체가 예상되기 때문에 수익률과 향후 이용가치 등을 따져보는 것이 필요하다.
특히 취득에 대한 규제는 없지만 경매로 취득한 토지를 되팔기 위해선 토지를 매입할 수 있는 자격이 당해 시·군에 1년 이상 거주한 자로 강화되기 때문에 매각이 쉽지 않다. 아울러 양도세와 종부세 등 세금부담도 크게 높아진다. 따라서 단순 시세차익을 노리기보다는 취득한 부동산을 보유기간 동안 어떻게 활용할 것인가가 중요하다.
■경매투자 포인트 -
임대수익형 부동산(근린, 공장, 오피스텔 등) 인기 급증 - 토지의 경우 중장기적인 투자 바람직 - 종합부동산세, 보유세 등의 강화로 단독투자보다는 간접투자, 공동투자 유리 - 각종 세제의 부담으로 개발호재지역 물건과 비호재지역 물건간 양극화 심화 - 경매시장 기상도: 주택 -흐림, 임대용 건물 - 맑음, 토지- 대체로 맑음
토지--5~10년 앞을 보고 결정
정부의 부동산 종합대책 발표 이후 부동산투자 열기가 많이 가라앉은 듯한 모습이지만 오히려 요즘과 같은 대세 하강기일수록 경매는 더욱 인기를 끌게 마련이다. ▲시세보다 싸게 매입할 수 있고 ▲가격 결정권이 수요자에게 있으며 ▲각종 규제로부터 상대적으로 자유롭고 ▲세금부담도 작기 때문이다.
사실 부동산 경매라고 하면 으레 사람들은 ‘깍두기’ 머리의 폭력배들을 떠올린다. 과거의 부정적 인식이 강하게 남아있는 탓이다. 그러나 민사집행법 시행 2년과 함께 경매는 소수 전문가의 전유물에서 명실상부한 대중화시대를 맞고 있다. 최근 경매시장 참여자들의 상당수가 노년층이고 여성 및 젊은층의 참여가 확대되고 있다는 점이 이를 뒷받침한다.
그러면 부동산 경매는 얼마나 매력적인 투자수단일까, 또 어떻게 하면 돈을 벌 수 있을까. 부동산 경매 전문가인 법무법인 산하의 강은현 부동산사업부 실장에게서 이에 대한 해답을 들어본다.
■아파트 경매가는 80%선에서 결정하라
경매시장에서 가장 인기있는 투자대상은 아파트. 특히 초보자와 여성투자자들이 선호한다. 아파트는 환금성이 좋아 짧은 기간의 시세차익용으로 적당하다. 명도 부담이 없다는 점 역시 매력적이다. 반면 많은 투자자들이 몰리다보니 낙찰가가 높아 수익률이 크지 않다는 것이 흠이다.
강실장은 아파트의 경우 서울 지역을 기준으로 ‘시세의 80% 안팎에서 적정가격을 결정하라’고 조언했다. 실제 거주가 목적이라면 85% 수준이라도 무난하지만 투자를 위한 것이라면 83%선을 넘지 않아야 한다는 설명이다.
토지는 지난해 경부고속철도 개통과 행정도시 확정을 계기로 관심을 끌고 있다. 무엇보다 경매를 통해 토지를 구입할 경우 토지거래허가를 따로 받을 필요가 없다는 점이 인기비결이다. 수도권의 경우 90%가량이 토지거래허가구역으로 묶여 있어 큰 메리트가 될 수밖에 없다.
그는 ‘길’과 ‘법’, ‘물’을 토지 투자의 3대 원칙으로 꼽았다. 먼저 ‘땅의 가치는 도로가 결정한다’는 말처럼 길을 보고 사야 낭패를 보지 않는다는 것이다. 둘째는 토지 투자는 미래가치에 투자하는 것이어서 관련된 주요 법률에 대한 지식을 갖고 있어야 한다는 것이다. 셋째는 물을 바라보고 물과 함께 할 수 있는 지역의 땅을 고르라는 주문이다.
“토지는 5∼10년 뒤를 보고 경매에 들어가는 것이 좋아요. 눈앞의 이득에 집착하게 되면 ‘콩깍지’가 씌고 좋지 않은 물건에 휘둘릴 가능성이 높거든요.”
◇권리분석과 물건분석을 철저히 하라=강실장은 성공적인 경매를 위해서는 권리와 물건에 대한 분석 등을 잊지말라고 조언했다. 분위기에 휩쓸려 뛰어들었다가는 자칫 낭패를 볼 수 있다는 것이다. 결국 발품을 어느 정도 파느냐에 따라 경매의 수익률이 결정된다는 지적이다.
우선 권리분석이란 경매물건에 설정돼 있는 물권(근저당권?지상권 등)과 채권(가압류?압류 등)이 낙찰받은 후 소멸될 수 있는 지를 살펴보는 것이다.
“경매에서 법원은 중개자 역할만 할 뿐입니다. 물건의 하자 등에 대해서는 책임을 지지 않아요. 잘못하면 경매에서 싸게 낙찰을 받더라도 개인적인 부담이 증가해 밑질 수도 있습니다. 시세보다 10∼20% 싸게 사는 만큼 꼼꼼이 살펴봐야죠.”
물건분석은 가격에 대한 분석으로 경매의 수익성을 좌우할 만큼 중요하게 여겨진다. 일반주택이나 다세대주택, 토지 등은 도로인접 여부를 비롯한 개별요인에 의해 가격이 크게 달라질 수 있고, 따라서 현장답사와 시세조사는 필수다. 아울러 낙찰 이후 3개월 가량 지나야 진짜 ‘내 것’이 된다는 점을 고려할때 미래가치도 내다봐야 한다.
“당장 1억원짜리 아파트를 8000만원에 낙찰받았다고 해서 싸게 산 것이 아닐 수도 있다는 거에요. 현재와 같은 하락기에는 보다 보수적으로 접근해야 합니다. 과거 낙찰 시세에 의존해서는 안되죠. 그때보다 5∼10% 낮게 들어가는 것이 바람직합니다. 그중에서도 토지는 오르는 지역과 안오르는 지역의 차별화가 뚜렷할 것으로 예상됩니다. 철저한 개발재료를 안고 있는 지역에 투자하는 것이 좋아요.”
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blue73@fnnews.com 윤경현기자
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‘초보’ 법원경매 참가자를 위한 조언
부동산경매업계가 호황이다. 법원 경매에 부쳐지는 물건 수가 꾸준히 증가하고 있고 입찰에 참여하는 사람들도 늘고 있다.
실제로 2003년 10월 경매 매물 건수가 3만 건이었다가 10개월 만인 2004년 8월에는 4만 건을 넘어섰다. 입찰에 참여하는 사람 수는 2004년 10월 기준 3만 1446명으로 1년 전과 비교해 36% 증가했다.
이처럼 많은 사람들이 부동산 경매에 몰리는 이유는 값싼 경매 물건이 쏟아지면서 전셋값 정도의 금액으로 내 집을 장만할 수 있기 때문이다. 이런 이유로 경매에는 초보자가 뛰어드는 경우가 많아졌다. 특히 여성의 숫자도 눈에 띄게 늘었다. 4~5년 전만해도 경매에 참여하는 여성은 많지 않았다. 그러나 요즈음은 매회 입찰참여자의 10%이상이 여성들이다.
초보자의 경우 발품팔기를 두려워하지 않고 눈만 밝으면 큰 자본금 없이도 뛰어들 수 있다. 또 욕심만 부리지 않는다면 시세차익에서 오는 이익도 적절하게 노려볼 만하다.
1년 전부터 경매에 참여했다는 주부 송모(41)씨는 “실제로 경매에 참여하기 전에는 궁금한 것도 많고 법원에 가기도 무서웠다”며 “그러나 일단 한 번 해보니 생각보다 절차가 복잡하지 않았다”고 말했다.
경매에 뛰어든지 6개월 정도 됐다는 정모(31)씨는 친언니 때문에 경매를 시작하게 됐다. 지난해 가을 언니가 산 집이 경매대상이 됐던 것이다. 언니의 집을 낙찰 받기 위해 정씨는 여러 부동산 사무실 등을 찾아다니며 정보를 수집했다. 처음에는 떨어져도 그만이라는 심정으로 경매에 입찰했다 빌라 두 채를 낙찰 받았다. 정씨는 한 채만 선택하기로 하고 다른 한 채는 그 집에 살고 있는 사람에게 넘겼다.
정씨는 “부업 삼아 경매를 하게 되면서 청약부금에 대한 관심이 없어졌다”며 “내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 다른 길을 찾았기 때문”이라고 말했다.
인터넷 부동산 경매정보제공 업체 디지털태인의 이영진 부장은 “경매 성공을 결정짓는 가장 중요한 요소는 정보력”이라며 “열심히 발품을 팔아 해당 건물에 거주하는 사람이 있는지, 경매 물건에 문제는 없는지, 도로가 있는지, 개발 가능성이 있는지 등을 따져보는 것이 중요하다”고 조언한다.
이 부장에 따르면 초보자들은 대부분 투자자가 아니라 실수요자인 경우가 많다. 이런 경우 직접 찾아가서 물건을 확인하는 현장조사가 가장 중요하다. 그러나 현장조사는 말처럼 쉽지 않다. 어려운 상황에 처한 소유주나 세입자를 만나는 것 자체가 진땀나는 일이고 초보자로 보이면 우습게 보는 경향도 있다. 그렇기 때문에 이런 경우 팀을 구성해 같이 움직이는 것이 도움이 된다.
시세조사도 빠뜨리지 말아야 한다. 현재 경매에 오르는 물건들은 대부분 7~8개월 전에 감정 평가한 것이기 때문에 당시는 부동산 경기가 좋아 현재 시세보다 높게 평가됐을 가능성이 있다. 이런 물건에 입찰했다가는 시세보다 오히려 더 비싸게 주고 낙찰을 받는 경우도 생길 수 있다.
또 경매물건을 보러 가면 집의 상태가 좋지 않은 경우가 많다. 남에게 넘어갈 물건이기 때문에 관리에 소홀했던 것은 당연하다. 이때 그냥 눈을 돌릴 것이 아니라 보수를 하면 어떨지, 건물의 용도를 달리 하면 어떨지, 개발가능성은 있는 지 등을 따질 줄 아는 안목을 키워야 한다.
<부동산경매의 장점>
1. 시가보다 싸게 구입할 수 있다.
최초경매가격은 보통 시가(시세)보다 10-20%정도 낮은 가격으로 정해지며, 법원마다 차이는 있으나 대부분 1회 유찰될 때마다 20%-30%씩 감액되므로, 경매로서 부동산을 취득하면 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있습니다.
그리고, 상가나 임야, 전, 답과 같이 환금성(물건을 처분하여 현금화 할 수 있는 성질)이 낮은 부동산의 경우는 더 낮은 가격으로 취득할 수 있습니다.
2. 소멸기준권리 보다 우선하는 권리 외에는 모두 말소된다.
3. 부동산경기에 영향을 받지 않는다.
부동산경기의 약세로 시세가 하락한다 하더라도, 그 만큼 낮은 가격에 부동산을 취득할 수 있으므로, 결과적으로 부동산경기에는 영향을 받지 않게 됩니다.
4. 경매투자 대상 물건이 다양하고 풍부하다.
아파트, 주택, 상가, 공장, 임야, 농지 등 물건이 다양하며, 매달 새로운 물건들이 경매로 나오게
됩니다.
5. 토지거래허가지역의 부동산도 토지거래허가 없이 취득할 수 있다.
투기적 거래가 성행하는 지역과 지가가 급격히 올라 일정면적(주거지 247㎡)이상의 취득을 금지하는 지역의 부동산을 취득할 때에는 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매로서 취득할 경우에는 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다.
하지만, 농지의 경우에는 일반 취득과 같이 농지취득자격 증명을 발급 받아 낙찰기일 전까지 제출하여야만 취득이 가능하게 됩니다.
6. 임야매매증명이 없어도 임야를 취득할 수 있다.
7. 고수익을 위한 재테크 중 가장 확실한 수단이다.
주식투자는 지식과 노력보다는 의외성이 수익을 결정하는 중요 요소로 작용하지만 부동산경매는 의외성 보다는 경매에 대한 지식과 노력으로 수익을 올릴 수 있습니다.
8. 경매시장은 아직 폐쇄적이다.
입찰자가 컨설팅업체의 도움 없이 부동산경매에 입찰하기 위해서는, 권리분석(임차인분석), 물건분석, 가격분석 등에 필요한 법률지식 및 경매지식을 습득하고 있어야 합니다.
대법원의 경매대중화 정책에도 불구하고, 경매교육의 부족과 경매에 대한 부정적인 인식 때문에 아직도 폐쇄성을 탈피하지 못하고 있습니다.
현재는 많은 사람들이 경매를 통한 수익을 얻고 있지만, 그 수는 아직도 많지 않습니다.
이런 폐쇄적 시장, 일부만이 경매에 참여하여 이익을 얻는 오늘의 경매시장은 경매지식을 가진 사람들에겐 더 많은 기회가 주어지는 시장일 것 입니다.
<부동산경매의 단점>
1. 확인하기 힘든 권리로 인한 위험성
부동산등기부등본만으로 확인이 어려운 권리관계(담보가등기/소유권이전청구권보전가등기 여부) 와 부동산등기부등본에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 숨어있는 대항력 있는 임차인 (임차권양도(전전대 계약)에 의한 임차인)등은 권리분석이 쉽지 않으며, 권리분석을 잘 못 하였을 경우에는 큰 손실을 입게 됩니다.
2. 낙찰부동산에 대한 소유권 취득과 부동산 인도의 지연
낙찰 후 낙찰대금의 10%-20%을 납부하였다 하더라도, 세입자 및 소유자 등 이해관계인이 항고를 하면 보통 2~3개월, 재항고 시에는 5~6개월의 기간이 소요되어 소유권취득이 지연되게 되며, 또 명도대상 점유자들이 부동산을 자진 명도해주지 않아 법적인 힘을 빌어(인도명령 및 명도소송) 부동산을 인도 받아야 할 경우에는 더욱 많은 시간이 필요하게 되어 경제적, 시간적으로 손실을 얻게 됩니다.
경매참여시 유의할점
글쓴이: 백사자 번호 : 30 조회수 : 1372005.08.24 18:05
경매초보자 이모씨는 강원도 평창 소재 토지(전) 200평 가량을 감정가보다 두 배 높은 가격에 낙찰받았다. 감정평가액은 68만4000원인데 반해 낙찰가를 138만원으로 적어낸 것. 이 땅을 꼭 사고 싶었던 이씨는 입찰경쟁률을 고려해 높은 가격을 써 냈지만 정작 입찰에는 이 씨 혼자만 참여했던 사실을 모른 채 울며 겨자먹기로 이 땅을 적어낸 가격에 샀다.
이달 4일 경남 하동 소재 토지(답) 470평 경매에는 응찰자가 48명이나 참가해 감정가액(2240만원)의 세 배가 넘는 7200만원에 낙찰됐다. 기업도시 선정을 며칠 남겨두고 선정이 유력하단 소문만 믿은 응찰자들이 몰렸던 결과다. 결국 8일 발표된 기업도시 확정지에는 하동이 빠져 낙찰자는 그만한 가치가 없는 땅을 비싸게 산 결과가 됐다.
최저가와 가까운 가격을 쓰려던 응찰자가 입찰가액에 실수로 '0'을 덧붙여 낙찰된 사례도 있었다. 인천 도화동에 있는 단독주택 경매에 입찰했던 박모씨는 감정평가액이 1억5188만1290원인 이 집의 입찰가를 11억7979만원으로 적어내는 웃지못할 실수를 했다. 이 경우 최종 매수를 포기한다 해도 최저가(이 단독주택은 1억6031만원)의 10%(1000만원)인 입찰보증금은 몰수당할 수 밖에 없다.
24일 관련업계에 따르면 올 상반기에 낙찰된 경매시장이 감정가 기준 10조원을 웃도는 등 시장규모가 커지면서 경매 참여 인구도 늘고 있다. 외환위기 이후 경매로 나오는 부동산이 늘고 있는 데다 시중 부동자금이 몰리는 데 따른 것.
전문가들은 그러나 기본적인 경매지식 없이 경매에 무작정 참여했다가 수익을 내지 못하는 결과를 초래할 수 있다고 조언하고 있다.
경매정보업체 디지털태인 관계자는 '경매에서 가장 중요한 절차는 권리분석인데 특히 후순위로 등재되어 있다 할지라도 예고등기, 유치권 등은 낙찰자가 무조건 인수해야 하기 때문에 일단 응찰을 피하는 것이 좋다'고 말했다.
경매물건의 이용제한이나 규제여부는 토지이용계획확인서, 토지(임야)대장, 지적(임야)도 등 관계된 공적서류를 통해 확인할 수 있다.
고종완 RE멤버스 사장은 '물건의 일치여부 및 등기상 나타나지 않은 권리관계를 파악하기 위해서는 필히 현장을 답사해야 하는데 이때 반드시 주변현황과 시세도 함께 분석해야 한다'고 말했다.
경매는 대상물 종류에 따라 점검해야 할 사항도 다르다. 아파트인 경우 관리비체납여부를, 임야라면 진입로와 분묘기지권 설정여부 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 이 밖에 세입자 합의금, 명도비용 등 예상치 못한 금액이 추가될 수 있기 때문에 본인의 자금사정 및 대출여부도 함께 고려해야 한다고 전문가들은 지적했다.
김유림 기자(머니투데이) | |
출처--부동산연구소
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