정부는 시장에 심판 노릇을 한다. 그런데 지난 대통령 선거에서 심판이 바뀌었다. 게다가 시장의 규칙도 많이 바뀔 것 같다. 이명박 당선인의 부동산 정책 철학이 참여정부와 매우 다르기 때문이다. 이 당선인은 규제를 풀어 시장 기능을 회복시키겠다고 강조하고 있다. 심판과 규칙이 함께 바뀐다면 당연히 재태크 전략도 새로 짜야 한다. 이명박(MB) 시대 부동산 재테크 전략의 포인트는 무엇일까.

① 규제 풀리는 상품 골라라 =

MB 부동산 정책의 큰 줄기는 역시 규제 완화. 이 당선인은 세금을 낮추고 재건축ㆍ재개발 용적률을 높일 필요가 있다고 생각한다.

김학권 세중코리아 사장은 "큰 방향은 규제완화니까, 규제완화될 수 있는 상품과 지역을 선택하는 게 좋겠다"고 조언했다. 재개발ㆍ재건축 상품은 대표적인 규제완화 기대 상품이다.

그러나 문제는 타이밍이다.

규제완화가 본격적으로 가시화되지 않은 상품에 섣불리 투자하는 것은 위험이 크다. 자칫 자금이 묶일 가능성을 배제할 수 없다.

반면 투자 시점이 늦다면 먼저 투자한 이들의 배만 불려 주는 꼴이 될 수 있다.

이런 상황에서 투자자는 누구나 망설인다. 어떤 부분에서 먼저 규제가 완화되고 폭은 어느 정도인지, 파장은 얼마나 큰지 철저히 지켜보고 분석해야 한다.

② 세금정책 변화 따져 매매 =

양도소득세율이 어떻게 변할지 지켜봐야 한다. 양도세는 투자수익을 판가름하는 핵심 요소다.

여야 정치권은 1주택자 양도세 비과세 요건 가운데 '2년 거주' 요건을 삭제하는데 가합의한 상태다. 2년 거주 요건이 적용되는 곳은 분당 등 1기 신도시 5곳 가운데 일부와 서울ㆍ과천 등이다. 이 방안이 확정된다면 이들 지역에 대한 수요는 늘어날 것으로 예상된다. 3년 동안 보유하기만 하면 집값 가운데 6억원 이하 분에 대해서는 양도세를 한 푼도 내지 않아도 되기 때문이다. 규제완화 정책의 첫 수혜자가 될 가능성이 점쳐진다.

종합부동산세 완화도 지켜봐야 할 대목이다. 양도세 인하와 함께 종부세마저 내린다면 고가주택 매물은 줄어들 수 있다. 굳이 매물을 내놓을 필요가 없기 때문이라는 게 박합수 국민은행 PB의 설명이다.

1주택자 장기보유특별공제 확대는 10만가구가 혜택을 볼 것으로 예상되나 영향은 미지수다.

③ 역세권 재창조 공약 주목 =

MB 부동산 공약 가운데 크게 주목을 받지 않은 항목이 있다. 바로 '역세권 재창조 프로젝트'다.


도심 내외곽의 역을 대상으로 지하에 교통시설을 배치하고 지상에는 고밀도 주상복합건물을 건설하겠다는 방안이다. 역사 위 지상공간에는 상업ㆍ업무ㆍ주택이 혼합되는 고밀도 건축물을 건설해 개발면적을 최소화하겠다고 한다. 신설되는 역뿐만 아니라 대도시권 재개발 전철역도 대상이다.

게다가 이 당선인은 서울시장 시절부터 도심 재개발을 강조해왔다. 외곽 신도시보다는 도심 재개발을 통해 주택공급을 늘리자는 게 지론이었다.

도심 재개발과 역세권 재창조 프로젝트가 맞물려 진행될 경우, 도심 역세권이 새롭게 주목받을 가능성이 있다. 그러나 이 같은 공약은 아직도 구체화되지 않고 있다. 공약(公約)이 공약(空約)으로 끝날 가능성이 있다. 역시 문제는 타이밍이다.

④ 계속되는 대출규제 고려 =

고가주택 시장이 살아나느냐는 대출규제와 맞물려 있다. 큰돈을 대출받지 않으면서 고가주택을 살 수 있는 수요층은 매우 제한돼 있기 때문이다.

지난해 소형주택의 가격 상승세가 가팔랐던 까닭도 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제로 중대형 평형 수요가 감소했기 때문이다.

일단 당분간 대출규제는 계속될 것으로 예상된다. 대통령직 인수위원회가 "집값 안정은 대출규제를 통해서 하겠다"고 밝혔기 때문이다.

정부는 지금의 대출규제는 선진국 등 외국 사례를 고려해 결정했다고 주장한다.

미국도 주요 시중은행은 DTI 40% 비율을 원칙으로 주택담보대출을 하고 있으며 40%가 넘으면 국세청의 특별한 관심을 받게 된다.

그러나 한국은 건설업계가 지방 미분양 해소를 위해 끊임없이 대출규제 완화를 요구하고 있어 상황을 지켜봐야 한다.

⑤ 고금리 넘을 상품 찾아라 =

금리 상승이 무섭다. 1월에 6.11%였던 주택담보대출금리(예금은행 가중평균 금리)가 지난해 11월에는 6.59%까지 올랐다.

대부분 전문가들은 집값에 영향을 미치는 가장 중요한 요인으로 금리를 꼽는 데 주저하지 않는다. 주택담보대출금리 상승세가 계속된다면 집값이 오르기는 쉽지 않다. 금리 상승기의 부동산 투자법에 대해 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "올라간 금리를 세입자에게 전가시킬 수 있는 금리 헤지 상품을 찾는 게 좋겠다"고 조언했다.

월세 수입이 가능한 오피스텔이 대표적인 금리 헤지 상품이라는 게 박 사장의 조언이다. 특히 올해 오피스텔은 예년보다 입주 물량이 적어 임대료와 매매가 상승을 예상하는 목소리가 크다.

이 밖에 신흥 오피스 지역으로 임대수요가 높은 구로ㆍ가산 디지털 단지 인근에서 소형주택을 매수해 월세를 놓는 것도 방법이다.

[김인수 기자]