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재건축의 목적 |
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도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업의 하나로 정비기반시설은 양호하나 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
| - 정비기반시설 : |
도로 ,상하수도 ,공원, 공용주차장, 공동구 그밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설 |
| - 노후불량건축물 : |
준공된 후 20년 이상으로서 시/도의 조례가 정하는 기간을 지나 수선유지비가 새로운 건축물을 건설하데 드는 비용보다 큰 건축물 | |
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재건축 시행방법 |
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정비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역에서, 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대 복리시설을 건설하여 공급하는 방법에 의한다. 다만, 주택단지안에 있지 아니하는 건축물의 경우에는 지형여건 주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우와 정비구역안에서 시행하는 사업에 한한다. |
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재건축 시행자 |
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조건축물 및 부속토지 소유자로 구성된 조합이 직접 시행하거나, 조합이 조합원의 1/2 이상의 동의를 얻어 시장 군수 또는 주택공사등과 공동으로 이를 시행할 수 있다 |
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추진절차 |
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1. 사업준비단계 |
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① 도시 주거환경정비 기본계획수립
도시 및 주거환경정비법에 따라 인구 50만 이상의 시는 10년 단위로 도시·주거환경정비 기본계획을 세우고 5년 마다 그 타당성 여부를 검토하여 결과를 기본계획에 반영해야 한다.
기본계획은 사업예정구역별로 기본방향, 계획기간, 개략적인 정비구역 범위 등의 내용을 포함하고 있고 주민공람, 지방의회 의견, 도시계획위원회 심의 등 도시계획결정절차에 따라 수립되며 시·도지사가 결정한다.
기본계획에는 사업예정구역별로 용적률 상한선 등 계획기준을 정할 수 있으며, 재건축사업도 이에 따라 시행되어야 한다. 기본계획에 반영되어 있지 않거나, 기본계획과 다른 내용으로 사업을 시행하려면 기본계획의 변경이 필요하다.
② 정비구역지정
정비구역은 정비계획을 포함하여 시장·군수가 지정안을 입안하고 시·도지사가 지정한다.
300세대 또는 부지면적이 1만㎡이상인 경우에는 정비구역을 지정하여야 재건축사업이 가능하다. 정비구역 지정대상이 아닌 300가구 및 1만㎡이하의 재건축사업은 시·군·구 건축위원회에서 계획의 적정성(용적율, 건축선, 도시경관, 재난방지, 기반시설 등)을 검토한 후 결정한다.
③ 안전진단
안전진단 실시여부는 시장·군수가 결정하되 필요한 경우 시·도지사의 사전평가를 받아야 하며, 예비안전진단은 시장·군수가 실시하여야 하나 시·도지사가 재건축사업의 관리를 위하여 필요하다고 인정하는 경우 예비평가를 직접 시행할 수 있다.
안전진단은 구조안전(45%)외에도 설비성능(30%), 주거환경(10%), 비용분석(15%)등을 종합 평가한다. 100점 만점을 기준으로 30점 이하는 재건축을 추진하고, 31 ~ 55점은 조건부 재건축(시·도지사 또는 시장·군수가 인·허가 시기를 조정)을 추진할 수 있다. 또한 평가점수가 56점 이상이면 유지보수를 하여야 한다. |
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2. 사업시행단계 |
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① 조합설립인가
안전진단 전에 토지등소유자 1/2 이상의 동의 및 시장·군수의 승인을 얻어 추진위원회를 구성한다.
조합설립을 위해서는 전체 소유자의 4/5 이상 동의와 동별 소유자의 2/3 이상 동의가 필요하다. 단, 주택단지가 아닌 곳이 포함된 경우 당해 지역은 토지 또는 건축물 소유자의 4/5 이상 동의와 토지면적 2/3 이상 토지 소유자의 동의가 있어야 한다.
조합설립을 위한 주민동의서를 받을 때 찬반의사 외에도 비용부담에 관한 사항 등을 반드시 고지하여 형식적 동의로 인한 분쟁소지를 제거하여야 한다.
정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 인가 후 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 법인으로 등기한다.
② 사업시행인가(시공사선정)
재건축사업을 시행하고자 하는 조합은 사업시행계획서 등 관련서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하여 인가를 받아야 하며, 정비구역 외에서 시행하는 사업시행인가는 건축물의 높이, 층수, 용적률 등에 대하여 시·군·구에 설치된 건축위원회의 심의를 받아야 한다.
시장·군수는 사업시행인가를 하거나 그 정비사업을 변경, 중지 또는 폐지하는 경우에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 하고, 만일 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 예외로 할 수 있다.
<시공사 선정>
사업시행인가가 나면 경쟁입찰을 통하여 시공사를 선정하며 시공사는 은행, 대한주택보증 등에서 발행하는 보증서를 조합에 제출하여야 한다. |
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3. 관리처분단계 |
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관리처분계획인가
관리처분계획이란 토지등소유자가 가지는 종전의 토지 및 건축물에 대한 권리를 정비사업의 시행으로 조성되는 대지 및 건축물에 대한 권리로 변환시켜주는 계획이다.
조합은 사업시행인가 고시가 있은 날부터 21일 이내에 개략적인 부담금 내역, 분양신청기간 등의 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양 내역을 해당 지역에서 발간하는 일간신문에 공고 하여야 한다. 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내에 하여야 하며, 토지등소유자는 분양신청기간 이내에 조합에게 분양신청을 하여야 한다.
분양신청기간이 종료되면 기존 건축물을 철거하기 전에 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 관계서류의 사본을 30일 이상 건축물 및 부속토지 소유자에게 공람하게 하고 의견을 들은 뒤 시장 · 군수의 인가를 받아야 한다.
<착공 및 분양>
시장·군수는 착공신고를 받을 때 시공보증 여부를 확인 해야 한다.
조합은 인가된 관리처분계획에 따라 건설될 건축물을 공급대상자에게 공급하고 잔여분이 있는 경우에는 조합원 외의 자에게 분양할 수 있으며 이 경우 주택의 공급방법, 절차 등은 주택법에 따른다. |
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4. 완료단계 |
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① 준공 및 입주
조합은 공사가 완료된 때 시장·군수에게 준공인가 신청을 하고 시장 · 군수는 지체 없이 준공검사를 실시하여야 한다.
검사결과 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되면 준공인가를 하고 공사완료를 당해 지방자치단체 공보에 고시하여야 한다.
조합은 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 하며, 등기를 촉탁 또는 신청한다.
시장·군수는 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 경우에는 입주 예정자가 완공된 건축물을 사용할 것을 허가할 수 있다.
입주는 보통 30일 전에 입주예정일이 통보된 후, 사용검사필증이 교부되면 통지를 받게 된다.
② 청산 및 해산
조합은 종전에 소유한 건축물 등의 평가액과 분양 받은 건축물 등의 평가액 사이에 차이가 있는 경우에는 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당 하는 금액을 조합원으로부터 징수하거나 지급해야 하며, 청산금을 납부할 자가 이를 납부하지 않는 경우에 조합은 시장·군수·구청장에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있다.
조합은 총회에서 해산결의를 하면 비용정산 등 해산절차를 밟아 관할 시·군·구청에 조합해산인가를 신청하여 인가를 받아야 한다. | |
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