‘공부’란 무엇인가 - 공부상 주택으로 등재되어 있으나 실제 점포인 경우 양도 전에 용도를 변경·공부를 정리하자.

▷ ‘공부’란 관공서에 작성·비치하고 있는 장부로서, 등기부등본·토지대장·건축물관리대장·주민등록표등본 등을 말한다.

 

▷ 세법은 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 각 세법을 적용하지만, 세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다.

 

▷ 예를 들어 보자.
A는 아파트(1세대1주택 비과세요건 충족)와 상가건물을 소유하고 있고, 상가건물 중 일부가 건축물관리대장에 주택(실제 점포로 사용)으로 등재되어 있다고 하자.

만약, A가 주택을 양도한다고 한다면, 사실상 1세대1주택으로 비과세를 적용받아 양도소득세를 신고하지 않아도 된다.
그러나, 세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 1세대2주택자로 보아, 과세대상으로 판단할 수 있는 것이다. 

이 경우, 납세자는 상가 건물 중 공부상의 주택이 점포였음을 스스로 입증하여 1세대1주택 비과세적용대상임을 증명하여야 하는데, 이때 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이므로 객관적인 증빙을 제시하여야만 사실을 인정받을 수 있는 부담이 생긴다.

그러므로 위의 경우 아파트를 양도할 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다.

 

용도전환 - 때로는 용도전환도 필요하다.

B는 서울에 살면서 아파트 1채와 지방에 허름한 농가주택을 보유하고 있다.
만약 B가 아파트를 양도한다면 일반세율을 적용받게 되는데, 이때 양도하려는 아파트가 혹 1세대1주택 비과세적용을 받을 수 있는지 살펴볼 필요가 있다.

먼저 양도하려는 아파트는 3년이상 보유하고 2년이상 거주를 하여야 한다.

두 번째로 지방에 있는 농가주택의 활용도를 살펴본 후 멸실 여부를 판단하여야 한다.

농가주택을 보유하면서 아파트를 양도할 때의 세부담이 크다면 농가주택의 멸실을 고려할 수 있는 것이다.
만약 농가주택을 멸실시킨 다음 건축물관리대장 등 공부를 정리해 둔다면, B는 아파트를 양도할 때 1세대1주택으로 비과세를 적용받을 수 있는 것이다.

 

출처 : 비즈앤택스 2007-10-23