2018-12-06 12:00

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자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=1070

9.13대책 이후 수도권 주택시장은 투자수요가 강한 시장과 실수요가 강한 시장에 따라 온도차가 뚜렷합니다. 투자수요가 강한 정비사업은 이주비 대출 규제 등으로 하락폭이 큰 반면 실수요가 강한 재고아파트는 규제지역도 신축 준신축 중심으로 하방경직성이 강합니다.  
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 갈수록 불확실해지는 주택시장에서 흔들리지 않는, 기본에 충실한 부동산 가치투자를 하는데 도움이 되는 글을 소개합니다.
 
알지도 못하고, 알 수도 없는 거시경제를 예측하는데 시간을 소모할 필요가 없습니다. 예측가능한 투자 기회와 리스크에 집중하세요. 이에 따라 투자처를 분석하고 저가매수로 부동산 가치투자를 하세요. 그래야 계층이동의 사다리에 올라탈 수 있습니다. 매크로 투자법에 집착하면오히려 매수타이밍을 놓쳐 계층이동의 사다리를 걷어찰 가능성이 높습니다.  
 
시간싸움에 자신있다면 지금과 같은 조정장세에 펀더멘털이 강한 아파트를 적정가로 사서 장기보유하는 것을 추천 합니다.  
 
펀더멘털이 강한 아파트란?
 
어느 분에 제 부동산 가치투자법이 ‘사냥개 투자법’이라고 하더군요. 깜짝 놀랐습니다. 거의 정확합니다 ㅎㅎ
 
저는 블러드하운드(수색견) 투자법을 지향합니다. 2019년부턴 강의나 부자노트를 통해 블러드하운드 투자법을 자주 소개할 예정입니다^^
 
블러드하운드 투자법은 피터 린치의 ‘이기는 투자’를 벤치마킹한 것입니다. 하나의 투자 성공사례(저평가 단지의 내재가치가 시세에 반영돼 4년 이상 보유해 투자수익률이 높았던 경우)의 특별한 스토리를 분석해 이와 비슷한 투자처를 찾는 것입니다. 한마디로 저평가된, 펀더멘털이 강해지는 아파트를 찾는 투자법입니다. 모멘텀이 강한 잠재력을 가졌거나 리스크에 비해 상승 가능성이 높은 아파트를 찾아 4년 이상 보유하는 부동산 가치투자를 하는 것입니다.
 
아파트의 펀더멘털(기초체력)은 한마디로 내재가치로 보면 됩니다. 따라서 펀더멘털이 강한 아파트는 내재가치가 높은 아파트입니다.  
 
내재가치중에선 입지가치가 가장 중요합니다. 입지 중에선 직주근접성 역세권(도심 접근성)이 가장 중요합니다. 이어 학군 상권 주거인프라(공원 문화시설 도서관 등)가 중요합니다. 내재가치에서 입지가치 외에 희소가치 수익가치(임대수익률) 미래가치(개발호재 등)가 펀더멘털을 강하게 하는 요건입니다.  
 
개인적으로 서울 도심에서 지난 4년간 펀더멘털이 강해진 아파트로 경희궁자이와 돈의문센트레빌을 꼽고 있습니다. 이들의 성공사례의 특별한(?) 스토리를 들여다보고 있습니다.
 
펀더멘털이 강하다는 것은 내부수요 외부수요 등 실수요층이 두터워진다는 것입니다. 정주여건(Settlement Condition)이 갈수록 좋아져 살고 싶어 하는 사람이 늘어난다는 것입니다. 이런 단지들은 손바뀜이 많지 않습니다. 매도자우위시장이 장기간 지속됩니다. 30~40대 기혼 직장인, 실수요가 선호해 중소형 매물이 품귀입니다.
 
직주근접성은 아파트 펀더멘털을 강하게 해주는 핵심 입지입니다. 특히 인서울 단지를 기준으로 전철망을 통해 3도심과 7광역중심에 접근하기 좋은 단지가 펀더멘털이 강한 아파트입니다.  
 
단지 인구가 늘어난다고 펀더멘털이 강한 아파트가 아닙니다. 도심(원도심 신도심 중심상권을 중심으로) 인구밀도가 높아야 펀더멘털이 강한 아파트입니다. 나아가 30~40대 인구밀도가 높아져야 펀던멘털이 강한 아파트입니다. 대기업 직장인이나 고소득 전문직 40대 거주자가 늘어나는 아파트가 가장 펀더멘털이 강한 아파트입니다.  
 
펀더멘털이 강한 아파트의 적정가는?
 
2019년 대세상승장 5년차를 앞두고 적정가에 대해 많은 생각을 하고 있습니다. 밸류에이션이라고 하죠. 아파트의 내재가치를 평가해 2020년대 적정가를 책정하고 있습니다.
 
그럼 적정가를 어떻게 산정해야 할까요? 제가 생각하는 적정가는 생활권내 실수요자들이 근로소득 자본소득으로 감당할 수 있는 매매가 수준을 말합니다.  
 
생활권내 소득이 높은 실수요가 늘어난다면 적정가는 올라가기 마련입니다. 반대의 경우라면 보수적으로 적정가를 책정해야 할 것입니다. 소득 5분위에 속한 가구가 선택하는 5분위 아파트라면 2020년대 재고아파트 신축 또는 준신축 적정가를 높게 책정해야 합니다. 반대로 소득 3분위가 선택하는 3분위 이하 아파트라면 미래 적정가는 낮게 책정해야 할 것입니다.  
 
앞에 언급한 펀더멘털이 강한 아파트라면 미래 적정가도 높게 책정해야 합니다. 도심 신축 희소가치(특히 4세대 아파트)가 포인트입니다.  4세대 아파트가 시세를 주도할 2020년대에 전용면적 84타입 기준으로 강남4구를 제외하곤 경희궁자이 마포프레스티지자이 신촌그랑자이 흑석아크로리버하임 서울숲리버뷰자이 옥수파크힐스 등 재고아파트 신축 준신축이 가볍게(?) 20억원을 넘어설 것입니다. 송파구에선 헬리오시티가, 강동구에선 둔촌주공이 20억원을 돌파할 것입니다.  
 
인서울에선 노량진뉴타운 신길뉴타운 수색증산뉴타운 청량리 고덕명일 신축이 가장 먼저 15억원을 돌파할 것입니다. 용산 신축 준신축 중대형은 주상복합임에도 불구하고 2020년대에 개포동과 서초2동 신축과 어깨동무를 할 것입니다.  
 
반포 아크로리버파크가 이미 30억원을 돌파했으니 2020년대 40억원 시대는 반포주공 1, 2, 4주구 반포 디에이치클래스트가 가장 먼저 열 것입니다. 이어 아리팍과 래미안 원베일리가 뒤를 쫓을 것입니다. 개포동 서초2동 신축 30억원 시대도 이번 상승장이 끝나기전에 올 것입니다.  
 
인천경기권에선 광명 성남 안양의왕 미사강변도시 신축이 2020년 이후 84타입 10억원 시대를 열 것입니다. 송도국제도시가 바로 뒤를 이를 것입니다.  
 
2기 재건축시대를 열고 있는 과천은 직주근접성과 강남접근성이 획기적으로 개선되면서 2020년대에 들어서 신축은 20억원이 될 것입니다. 현재 개포 매매가의 70% 수준에서 최소한 80%까지 격차를 줄일 것입니다.
 
다시 강조하지만 적정가는 미래가치를 중심으로 내재가치로 책정해야 합니다. 펀더멘털이 강한 아파트는 더욱더 그렇습니다. 밸류에이션을 할 때 핵심은 업그레이드 된 신축 가격을 지지할 수 있는 실수요층이 얼마나 받쳐주냐는 것입니다.
 
뜬금없는 결론이지만 일시적 조정장세에 폭락을 외치는, 구매력 없는 무주택자가 앞으로 더 많은 부를 쌓을까요? 아니면 조정장세에 저가매수를 하는 1주택자 등 유주택자가 더 많은 부를 쌓을까요?   
 
조정장세가 2019년 3월까지 계속되든, 2019년 내내 계속되든 2019년에도 2015년 이후 심화된 부의 양극화는 계속될 것입니다.  
 
양극화는 부동산, 그중에서도 아파트가 주도하고 있습니다. 2019년에도 아파트를 많이 가진 사람은 더욱 잘살게 되고 아파트를 못 가진 사람은 더욱 못살게 될 것입니다.  
 
왜 부(소득)의 격차가 2015년부터 심해졌는지를 한번 생각해보세요. 부의 양극화가 왜 아파트 자체 유동성 확대에서 비롯됐는지를 생각해보세요. 그러면 투자자 스스로 2019년 매매포지션에 대한 답을 찾을 수 있을 것입니다.

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