자료출처: 작은미소

요즘 부동산 가격은 예전과 달리 사람들의 ‘심리’에 의해 움직인다.

최근 부동산 강연장마다 사람들로 넘쳐나고, 부동산 재테크 관련 책들이 잘 팔리고, 내 집 마련 상담이 부쩍 늘어난 것을 보면 내 집 마련을 앞둔 사람들의 심리가 아주 불안정함을 잘 알 수가 있다.

이는 정부의 강력한 부동산 규제 정책에도 불구하고 그동안 집값은 계속 올라온 데다가 신도시나 뉴타운 등의 신규 아파트 분양가는 치솟고 있기 때문이다.

올 들어서도 판교신도시 고가 분양, 파주신도시와 은평뉴타운 고가분양으로 시작된 집값. 불안 심리는 일부 개발 호재 지역과 주변 지역을 제외하고는 여름을 지나면서 큰 변화가 없었다.

그러던 것이 추석 이후 3기 신도시인 인천 검단신도시가 개발되고 파주신도시가 확대 개발되면서 규제 위주의 정부의 정책이 변화 조짐을 보이자 사람들이 일제히 ‘사자’로 돌변하는 모습을 보이고 있다.

특히 이번 상승세는 그동안 집값이 오르지 않던 20평대 소형 아파트에서 상승세가 시작되어 서울과 수도권 외곽 지역까지 대기 수요가 몰려 가격이 폭등하는 장세가 연출된 것이 큰 차이점이다.

이는 다시 강남권과 재건축 아파트 가격 상승세로 이어져 수도권 지역의 전방위 가격 상승세로 번지게 되었다.

기존에 집값이 오르던 것과는 다르기 때문에 그 영향력이 크다고 할 수 있다.

보통 사람의 경우 평생 1~2번 거래하게 되는 것이 부동산이다.

‘인생에서 가장 큰 쇼핑’이자 가족의 행복의 원천이 되는 곳이 바로 집이다.

또한 이 집을 기반으로 다른 부동산에도 투자할 수 있고 재테크에 있어서도 성공할 수 있는 초석이 된다.

이런 면에서 내 집 마련의 중요성은 아무리 강조해도 지나침이 없는데, 후회 없는 내 집 마련을 할 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있는지 알아보기로 하자.


1. 인터넷을 활용해 후보지역을 몇 곳 선정하라

내 집 마련에 있어서 발품도 중요하지만 먼저 인터넷을 활용하여 기본적인 정보를 얻는 시간이 필요하다.

인터넷 부동산 포털 사이트에 접속해서 본인의 예산 범위 내에서 직장, 학교, 주변 환경, 향후 발전 가능성, 입지, 단지구성 등을 고려하여 1차적으로 후보지역 몇 곳을 선정한다.

그런 다음 1차 후보 지역 중에서 동일한 방법으로 본인에게 맞는 곳으로 00동이나 00마을로 범위를 줄여가라.

단, 여기서 주의할 점은 지역 선택시 본인의 인식(이미지)보다는 일반인의 인식을 기준으로 고르는 것이 나중에 팔기도 쉽고 재테크에도 도움이 된다.

물론 현재 인식이 좋지 않은 지역도 앞으로 지역 개발 소재가 있는 곳이라면 좋아질 가능성이 있지만, 이런 경우를 제외한다면 일반대중의 흐름을 따라가는 것이 좋다.

2. 아파트 시세, 시세 추이, 향후 전망 등의 분석은 기본중의 기본이다.

그런 다음 요즘 왠만한 부동산 포털 사이트의 경우에는 해당 아파트 단지의 정보나 시세는 기본으로 제공된다.

하지만 현재 시세만 보지 말고 1년, 2년, 3년 전 시세는 어떠했는지를 파악해 ‘시세 추이’도 함께 분석하는 것이 좋다.

그리고 아파트 시세도 각 부동산 사이트마다 차이가 조금씩 나기 때문에, 한 곳만 보지 말고 2~3곳을 함께 비교해야 좀더 객관적인 시세를 파악할 수가 있다.

지역 전망 등은 신문이나 인터넷에 해당 지역을 검색해 보면 어느 정도의 정보는 획득이 가능하므로, 미래를 예측하는데 도움을 얻을 수가 있다.

물론 더 좋은 방법은 자기가 살고 싶은 지역에 관한 정보를 평소에 신문, 인터넷, 현장 답사 등을 통해 축적해 나간다면 지역을 결정하는데 더욱 큰 도움이 될 것이다.

해당 지역에 살고 있는 지인들이 있다면 확인은 필수다.

3. 믿을 수 있는 중개업소 2군데 정도를 선정하라

인터넷에 매물이 많이 올려져 있고 이 매물들이 잘 관리되며, 특히 중개업소의 홈페이지의 중개업소 소개란에 사장 및 직원의 이력 등이 상세히 소개되는 등 믿음이 가는 곳 2개 정도를 선정한다.

특히 부동산은 지역성을 띄게 되므로 당신이 매수하고자 하는 곳의 중개업소면 더 많은 정보를 얻을 수 있으므로 더욱 좋다.

한 가지 주의할 점은 처음 내 집 마련을 하는 사람들한테 주로 나타나는데, 여러 중개업소에 알아보지 않는 것이 좋다.

왜냐하면 여러 곳에 알아보러 다니게 되면 중개업소에서는 요즘 매수세가 많은 것으로 생각하게 되고, 이런 얘기가 집 주인(매도자)에게도 들어가게 되면 집값만 올리는 결과를 초래하게 되어 집을 사려는 매수자가 결국 피해를 보게 되기 때문이다.

특히, 요즘 같은 가격 상승기에는 이를 꼭 알아둘 필요가 있다.

4. 인터넷 시세의 특징을 파악하라.

요즘 왠만한 중개업소는 인터넷 홈페이지를 갖고 있어, 매매․전세 등의 정보를 제공하고 있다.

아파트를 알아보는 사람도 젊은 사람의 경우 대부분 인터넷을 통해 정보를 얻고 매물도 확인한다.

부동산 시장 환경이 정말 격세지감이라고 할 정도로 많이 변한 것을 알 수 있다.

이런 상황이다 보니 인터넷에 올라있는 시세나 매물의 특징을 아는 것이 얼마나 중요한지는 다음을 보면 알 수 있다.

- 인터넷 시세는 호가보다 낮은 경우가 대부분이다.

만약 당신이 중개업소 사장이고 많은 사람들이 인터넷을 통해 문의가 오는데, 잠재 고객을 많이 끌어 오려면 어떻게 하겠는가? 당연히 매도자의 호가보다 조금 낮게 가격을 올려 놓아야 네티즌이 관심을 가지고 보지 않겠는가?

이는 당연한 영업 전략의 일환으로 이해를 하면 된다.

이것도 중개업소 사장의 스타일에 따라 약간 낮게 등록하는 곳도 있고 현저히 낮게 등록하는 업소 등 다양하다.

특히 실제 주인의 호가보다 낮게 시세가 등록되는 경우가 ‘부동산 가격 상승기’이다. 하루가 다르게 부동산 가격이 상승하고 있는데, 이에 맞추어 가격을 올려 등록하게 되면 당연히 고객의 관심밖에 나기 때문이다.

- 인터넷 매물은 실제로 존재하지 않는 허위 매물이 많이 있다.

인터넷에 올라있는 매물 중에 현재 시점에서 실제 존재하는 매물은 과연 얼마나 된다고 당신은 생각하는가?

80% 50% 놀라지 마시라.

20% 미만이라는 최근의 발표 자료가 있었다.

내 집 마련을 위해 인터넷을 이용해 본 사람이라면 한번쯤 이런 경험이 있을 것이다.

시세보다 좀 저렴한 매물이라고 생각되어 중개업소에 전화해 보면, ‘아 그거요. 그건 어제 나갔고요.

다른 좋은 매물이 있습니다.’ 라는..

여기에는 두 가지이유가 있는데, 하나는 고객의 눈길을 끌기 위해서이고 다른 하나는 실시간으로 매물을 올리고 관리하는 것이 쉽지 않기 때문이다.

인터넷 홈페이지 관리도 중요하지만, 중개업소 사장이나 직원이 계약을 위해 뛰어다녀야 하지 않겠는가?

또한 이 일에 시간도 들고 부지런하기도 해야 하니 말이다.

따라서 인터넷 매물은 고가로 되어 있는 몇 개 매물만 실제 존재한다고 보면 되고, 시세도 상한가보다 10% 정도 비싸기 때문에 실제 가격은 현장 중개업소에 들러 꼭 확인을 해보아야 한다.

특히, 요즘 같은 가격 상승기에는 현장 시세가 인터넷 정보제공업체에 잘 반영이 되지 않기 때문에 더욱더 그렇다.
지난 번 ‘후회 없는 내 집 마련법(1’)에 이어서 계속됩니다.

5. 요즘 부동산 가격은 집주인과 중개업소가 1차 조정 후 내놓는다.

당신이 중개업소를 운영하는데 매도인이 실제 거래 가격보다 턱없이 높은 가격으로 부동산을 내놓으려고 한다면 어떻게 하겠는가?

당연히 이런 물건은 거래가 되지 않을 것이기 때문에, 거래가 가능한 현실적인 가격대를 제시할 것이다.

반대로 매도인의 경우도 부동산을 내놓을 때 미리 중개업소에 시세를 문의해서 가격대를 알아본 다음 내놓는다.

즉, 요즘의 부동산 거래 경향은 1차적으로 매도인과 중개업소가 가격 조정 후 물건을 내 놓고, 중개업소는 계약서 작성만 해주는 추세로 변화하고 있음을 알아야 한다.

6. 팔 때는 조금 싸게, 살 때는 조금 비싸게 거래하라.

예를 들어 2억 하는 아파트 매매를 위해 당신이 실제로 아파트 현장 방문도 해보고, 주변 환경도 점검해 보고, 시세도 확인해서 결국 매입하기로 했다고 하자.

현재 시세는 2억이다.

그런데 매수자인 당신은 19,000만원에 매도인에게 팔라고 하고, 매도인은 200만 원만 깎아서 19,800만 원에 하자고 한다.

이럴 경우 당신은 어떻게 하겠는가? 19,800만원이면 시세보다 약간 싸니까, 사는 것이 좋다.

그런데 거래가의 1%인 200만원을 놓고 서로 가격 흥정을 하다가 서로 매도․매수시기를 놓치는 경우가 우리 주변에는 의외로 많다.

특히, 요즘같이 매도자 우위 시장에서는 머뭇거림보다는 결단력이 좋은 결과를 가져오는 경우가 많다.

사람은 누구나 자기가 매도인의 입장이 되면 비싸게 팔고 싶어 하고, 반대로 매수인이 되면 싸게 사고 싶어 하기 마련이다.

따라서 팔 때는 본인 생각에 조금 싼듯해야 그 가격이 객관적인 가격이 되어 거래가 잘 되고, 살 때는 조금 비싼듯해야 그것이 객관적 시세가 되어 실제로 살 수 있게 된다.

7. 빨리 팔고 싶으면 여러 부동산에 내 놓고, 제값을 받으려면 한곳에만 내놓아라.

당신이 아파트를 판다고 가정해 보자. 여러 중개업소에 아파트를 내놓게 되면 빨리 팔수 는 있다.

하지만 중개업소란 중개 수수료를 받아 가게 월세도 내고, 직원 월급도 주고, 운영도 하는 곳이다.

따라서 중개업소는 근본적으로 ‘거래 성사’가 제일의 관심사일 수밖에 없다.

중개업소가 매매 거래를 하지 못하면 다른 중개업소에서 매매해 버리기 때문에, 각 중개업소에서는 손님만 오면 싸게 설득해서 팔려고 한다.

그러나 한곳에만 매도 의뢰를 하게 되면 그 물건의 매매 기회는 자기에게만 오게 되므로, 적절한 매도 타이밍에 제값을 받고 팔아줄 가능성이 높아지게 된다.

왜냐하면 그렇게 해야만 그 고객이 자기의 단골 고객이 되기 때문이다.

8. 1기 5개 신도시, 목동, 노원구 일부 지역은 정보가 완전 공유되고 있다.

일산, 분당, 평촌, 중동(상동), 산본 등 5개 신도시와 서울 목동, 노원구 일부 지역의 경우는 ‘부동산 거래 정보망’을 통해 매물이 100% 공유되기 때문에 사실 어느 중개업소를 가던지 전체 매물에 대한 거래를 할 수 있도록 공동 중개가 활성화되어 있다.

여기서 공동 중개란 매도인이 갑이라는 중개업소에 매물을 내놓았는데, 매수인은 을이라는 중개업소를 통해 계약을 하는 경우를 말한다.

이 경우 중개 수수료는 각각의 중개 업소에 따로 지불한다. 따라서 이들 지역에서는 믿을만한 중개업소만 찾으면 굳이 이곳저곳 접촉할 필요가 없다.

상기 지역에서는 매도자도 컴퓨터를 보고 집을 내 놓고, 매수자도 컴퓨터를 보고 비교 우위가 있는 집부터 관심을 가지고 보자고 한다.

따라서 이들 지역에서는 예전처럼 매도인이 중개업소에 고객이 나타나면 가격을 조정해 줄테니 일단 집을 비싸게 내놓는 관행은 맞지 않는다.

그리고 요즘은 매도인도 합리적인 가격에 집을 내놓기 때문에 가격 조정 폭이 그렇게 크지 않다. 이들 이역에서 거래할 경우 이런 바뀐 환경을 알고 접근하라.

9. 부동산 현장 답사는 기본중의 기본이다.

부동산에 있어 현장 답사의중요성은 아무리 강조해도 지나침이 없다.

현장 답사에서 중요한 것은 무조건 부동산 근처의 중개업소에 들르지 말고, 본인이 먼저 현장 방문을 해서 인터넷과 본인이 가지고 있던 자료를 통해 해당 부동산에 대해 알고 있는 사실이 맞는지 틀린지를 직접 확인해 보아야 한다.

그래야 현지 중개업소에 들러 매물을 확인하고 함께 답사를 하더라도 중개업자가 하는 얘기가 맞는 얘기인지 아닌지, 가격은 적정한지 아닌지를 알 수 있다.

특히, 실제 사실과 가장 많은 차이가 나는 것이 바로 ‘시간’이다.

지하철에서 아파트까지 걸어가는데 걸리는 시간, 아파트에서 학교까지 걸어가는데 걸리는 시간, 집에서 할인점까지 시간 등은 본인이 수집한 정보와 맞는지 직접 시계로 시간을 재서 확인을 해보는 것이 좋다.

보통 인터넷이나 중개업소는 속성상 조금 과장해서 말하기 때문에 5분이 걸린다고 하면 10분 정도가, 10분이라면 15~20분 정도가 걸리는 경우가 대부분이다.

10. 봄, 가을에 사고 겨울에 팔아라.

예전에는 봄, 가을이 1년 중에서 부동산 거래가 많은 성수기였다.

하지만 최근에는 그것도 이미 옛날이야기가 된지 오래다.

요즘은 가정의 모든 생활의 중심이 자녀 위주로 돌아가기 때문에 겨울 방학 기간이 연중 최고 성수기이고 가격도 가장 비싸다.

두 번째 성수기는 여름 방학이며 봄, 가을이 가장 비수기이다.

따라서 본인이 매매든 전세든 시기가 조정 가능하다면 가급적 봄, 가을에 부동산 거래를 하는 것이 좋다.

11. 대부분의 부동산 거래 주체는 여성임을 염두에 두라.

요즘 건설 업체들이 아파트 설계에 가장 많이 반영하는 의견은 바로 다름 아닌 아파트에서 가장 많은 생활을 하는 가정주부들의 의견이다.

실제 아파트 분양을 하더라도, 여성의 눈에 들지 않을 경우 분양에 실패할 수밖에 없는 실정이다.

이뿐만이 아니다.

가정에서 자산의 대부분을 차지하고 있는 부동산 거래에서도 의사 결정 주체가 여성인 가정주부다.

많은 경우 재테크에 관한 정보도 여성이 더 밝은 경우가 많다.

12. 부동산 가격 상승세는 순식간에 오고, 그 상승 속도는 무섭다.

매사가 그렇지만 부동산 거래에서 있어서도 100% 만족이란 거의 없다.

내 집 마련의 경우 80% 이상 만족한다면 과감하게 매수에 나서는 것이 좋다.

아무도 미래를 정확하게 예측할 수는 없으며, 지나친 관망과 기다림은 막대한 손해를 초래하는 경우가 대부분이다.

아파트 가격이 바닥에서 상승세로 전환되면 갑자기 매수세가 몰려들어 매물을 잡기는 더 어려워지고 가격은 오르기 때문이다.

어제의 상한가가 오늘의 하한가가 되고, 매도자들도 매물을 거두어들이거나 호가를 높여 내놓는다.

특히, 내 집 마련의 경우에는 ‘올라도 내려도 어차피 내가 살 집’이므로 지나친 관망보다는 어느 정도 자금이 준비되어 있다면, 시기를 잘 선택해서 적극적으로 행동하는 편이 바람직하다.

글쓴이 (아기곰 동호회) 노용환

 

 

http://blog.drapt.com/muzige/2413571164060493777

자료출처: 작은미소

올해 바뀌는 부동산 제도 올 가이드

제도에 맞는 재테크 전략 필요

-->   부동산 제도가 바뀌면 이에 맞게 재테크 전략도 수정해야 한다. 내집마련정보사의 도움으로 내년에 바뀌는 부동산 법규와 제도 변경에 따른 상품별·시장별 파급효과 및 영향력을 정리해 보았다. 1가구 2주택 양도소득세 50%중과(장기보유특별공제 배제) 양도소득세의 경우 실거래가 기준 과표가 2007년부터 모든 주택에 전면 도입되고, 1세대 2주택의 경우 현행 9~36%인 양도세율이 50%로 일괄 상향 조정된다. 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 1가구 2주택자들이 중과세를 피할수 있도록 2006년 한해동안 중과 유예 기간을 주고, 보유 주택 중 한 채를 처분토록 했으나, 생각보다 매물출회가 적어 기존 보유자는 장기보유나 증여/상속으로 전환할 확률이 높아졌다. 종합부동산세 과표적용률 70%→80%상향 2006년 상반기 보유세의 과도한 세부담 완화 요구가 빗발치자, 6월쯤 종전 50%인 재산세 상승률 상한기준을 공시가격 3억원이하 주택에 대해서는 전년도 재산세의 5%, 3억원 초과~6억원 이하 주택에 대해서는 10%를 각각 넘지 않도록 개정된바 있다. 하지만, 종합부동산세 과표적용률은 현행 70%에서 2007년 80%로 그대로 상향된다. 2005년 종부세 도입시 50%인 과표 적용률이 2009년까지 100%로 높아지는 로드맵이 그대로 유지되고 있기 때문에, 올해 급등한 부동산가격에 과표적용률까지 높아지면 6억원을 상회하는 고가주택의 세부담은 늘어나게 됐다. '특정건축물 정리에 관한 조치법 시행령' - 무단증축 옥탑방 양성화 기간 마감 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령'에 따라, 2006년 2월부터 시행되고 있었던 무단증축된 옥탑방 등 소규모 주거용 건축물의 양성화기간이 2007년 1월8일 마감된다. 양성화 대상은 2003년 12월31일까지 완공된 연면적 50평이하 단독주택과 연면적 100평이하의 다가구주택, 가구당 전용면적 25.7평 이하인 다세대주택이다. 정비구역, 도시개발구역, 개발제한구역, 군사시설 보호구역 등 관련법에 따라 지정된 건축물은 적용대상에서 제외되나 정비구역 또는 도시개발 구역 지정 이전에 지어진 건축물은 양성화될 수 있다. 양성화를 희망하는 건축주나 소유주는 건축사가 작성한 현장조사서, 대지의 소유. 사용권리 증명서류 등을 첨부, 관할 자치단체장에게 신고하면 30일내에 사용승인서를 교부받을 수 있다. 주거용 위반건축물 주인은 양성화 기간 만료전까지, 구제 받을 수 있도록 서둘러야 한다. 서울시 SH공사 후분양제 적용 재건축단지내 일반분양주택은 2003년부터 80% 공정 달성 후, 3000㎡(909평) 이상의 건축물과 20실 이상 상가.오피스텔은 2005년 4월부터 골조공사를 2/3 이상 마친 뒤 분양이 이뤄지고 있다. 건교부도 2004년 2월 후분양제를 도입키로 하고 유예기간을 거쳐 2007년 주공이나 지방자치단체가 공급하는 공공부문의 공급주택은 40%, 2009년 60%, 2011년 80%의 공정을 끝낸 뒤 분양을 하도록 로드맵을 정해 놓은 상태다. 서울시도, 은평뉴타운의 고분양가 논쟁이 일어나자, SH공사가 짓고 있는 아파트를 후분양하기로 했다. 그리고, 앞으로 SH공사가 직접 공급하는 아파트는 물론 이후 서울시가 조성해 매각한 택지를 분양받아 시공하는 민간 건설 아파트의 경우에도 후분양제가 적용될 수 있도록 제도를 정비할 방침이다. 또 민간조합 방식으로 시행되는 뉴타운 사업에 대해서도 후분양제 적용이 가능하도록 중앙정부에 관련 법령 개정과 제도 개선을 건의하기로 했다. ‘분양가제도개선위원회’ 분양가 제도 전반에 대한 개선대책 마련 민간 아파트의 분양원가 공개 확대, 채권입찰제 보완, 분양가 인하 등을 다룰 '분양가제도개선위원회'의 개선대책이 2007년 2월 나온다. 건설교통부 차관을 정부측 위원장으로 학계.연구단체.시민단체 인사 등 20명으로 구성된 이 위원회는 월 2차례 정례회의를 가지면서 택지비, 채권입찰제, 기반시설 설치비용 분담, 용적률 등 분양가결정 요인을 점검하게 된다. 특히 원가공개가 민간 아파트에 적용될 수 있는지의 실현성 여부 등도 함께 검토될 예정이라 건설업체, 실수요자의 관심이 집중되고 있다. 논의 결과에 따른 개선안이 상반기내 구체화되면, 법적·제도 정비 등, 2007년 하반기부터 단계적으로 시행될 것으로 보인다. ‘주택건설기준 규정’ 개정 - 2008년부터 공동주택 실내소음 기준 도입 건설교통부는 2008년부터 고속도로 또는 철도변 등에 새로 짓는 공동주택 중 6층 이상 부분은 도로 소음에 대해 실내 소음도가 45㏈(데시벨) 이하가 되도록 소음기준을 적용한 주택건설기준 등에 관한 규정 개정안을 마련, 입법예고한 상태라, 규제개혁위원회 및 법제처 심사 등을 거쳐 2007년 2월부터 시행에 들어갈 예정이다. 개정안에 따르면 현행 실외소음기준(65㏈미만)외에 실내소음기준을 도입, 도로변 지역에 새로 건설하는 주택중 6층 이상 부분에 대해서는 실내소음도를 적용토록 하고 50ｍ이격거리 확보요건을 폐지한다. 현재 공동주택은 도로로부터 수평거리 50ｍ이상 떨어진 곳에 짓거나 방음벽을 설치, 실외소음도 기준을 충족해야 하기 때문에 도로변 공동주택 건축이 제한을 받고 도시미관을 이유로 방음벽을 고층까지 설치하지 못함으로써 도로변 고층주택 거주자의 소음피해와 도로관리에 애로가 적지 않았다. 따라서 공동주택 건설에 실내소음도 기준이 도입돼 까다롭던 도로.철도변의 아파트 건축이 다소 활기를 띨 전망이다. 건교부는 2007년중 실내소음도 측정방법, 외벽창호의 소음차단 성능 인정기준을 마련한뒤 2008년 1월부터 신규로 사업승인을 받는 주택건설분부터 이를 적용할 방침이다. 이와함께 2007년 2월부터 행정도시와 재정비촉진지구에는 주택단지 인근에 대체 복리시설이 설치되면 반드시 주택단지내에 운동시설, 경로당 등 복리시설을의무적으로 설치하지 않아도 되도록 특례를 인정키로 했고, 화재 발생 등 유사시를 대비, 비상용 승강기의 설치대상은 현재 16층 이상에서 10층으로 강화돼 2007년부터 지어지는 10층이상 아파트의 승강기가 대형화될 전망이다. 서울시 '공공 디자인 위원회‘ 설치 - 디자인 가이드 라인 마련 서울시는 공공시설물과 도시건축물의 경관 관리를 위해 시장을 위원장으로 하는 '공공 디자인 위원회'를 2007년부터 설치·운영할 계획이다. 위원회는 모두 60명으로 구성되며 건축심의나 도시.건축공동위원회 심의에 앞서 건축물 외관 디자인에 대한 사전 자문을 실시하게 된다. 건축주 입장에서 보면 우선 서울시가 연내에 확정하는 '디자인 가이드 라인'에 따라 기획설계를 하게 된다. 이 설계안은 공공 디자인 위원회의 사전자문을 통과해야 하며, 디자인 가이드 라인은 지역 특성을 고려해 한강변, 남산 등 자연경관 관리가 필요한 곳, 도로변 등 가로경관 관리가 필요한 곳 등으로 나눠 지역별로 다르게 만들어진다. 이에 따라 한강과 남산 주변에서 재건축.재개발을 추진하는 조합들은 층고나 시각통로 규제 등을 까다롭게 맞추는 등, 본래 도시계획 조례에 의해 주어진 층고나 용적률을 모두 적용받지 못하는 상황도 발생될 것으로 보인다. 주택법 시행령 개정 2007년 상반기부터는 아파트 등 공동주택의 관리 투명성을 높이기 위해 관리비 부과내역 등이 인터넷 홈페이지나 단지내 게시판에 의무적으로 게재된다. 또 창문틀 및 문짝, 지붕, 방수, 타일, 조경, 온돌 등 18개 세부공사의 하자담보 책임기간이 1년 연장되고 하자담보 항목에 20개 세부 공사가 추가된다. ① 관리비 부과내역 인터넷 게시판 공개 의무화 앞으론, 공동주택의 관리주체가 입주자 대표회의의 소집 및 의결사항, 관리비 등의 부과내역, 관리규약.장기수선계획.안전관리계획, 입주민 건의사항 조치내역, 주요 업무 추진상황 등을 반드시 인터넷이나 우편, 게시판 등에 게재, 입주민들에게 공개토록 할 예정이다. 지금까지는 이 규정이 임의 조항이어서, 아파트 관리정보 공개가 형식적인 면이 많았다. 향후엔 주민들이 관리비용항목 하나하나까지 따져볼 수 있게 돼 관리의 효율화, 투명화를 꾀할 수 있게되고 이로 인한 분쟁의 소지도 줄어들 것으로 기대된다. ② 창문틀, 온돌, 방수 등 하자 담보책임기간 연장 또는 신설 현재 1년인 창문틀, 문짝, 창호철물, 타일, 위생기구설비 등 공사의 하자 담보책임 기간을 2년으로 늘리고, 온돌, 수.변전설비의 담보를 3년으로, 지붕, 홈통, 방수 공사 등을 4년으로 확대했다. 그리고, 주택건설기술의 발달에 따른 공법변화의 요인을 감안, 유리, 금속공사(하자담보 1년), 단열 및 옥내 가구공사(2년) 등 20개 세부공사도 하자보수 항목에 포함했다. 건축자재의 내구연한이나 하자발생 등 빈도를 고려한 개정이라, 주민들의 주거만족도도 높아질 것으로 보인다. ③ 아파트 15년만 지나면 리모델링으로 증축 가능 2007년부터 아파트 전용면적을 늘리는 리모델링 가능 연한이 준공 후 20년에서 15년으로 앞당겨진다. 또 주상복합 아파트의 경우 상가 주인도 조합원으로 간주돼 집주인들과 공동으로 리모델링 사업을 할 수 있게 된다. 지금까지는 증축을 수반한 리모델링 가능 연한이 20년이어서 공동주택의 난방 등 급수설비와 위생설비의 수선 주기(15년)와 맞지 않아 경제성이 떨어지고 효과적인 공동주택 유지관리가 어렵다는 지적을 받아왔는데, 법이 개정되면, 앞으로 지어진 지 15년이 경과한 아파트는 리모델링 사업을 통해 최대 30%까지 전용면적을 늘릴 수 있게 돼 리모델링 사업이 활성화될 전망이다. 단, 전용면적의 증가가 없는 경우는 현행대로 사용검사 후 10년만 경과해도 리모델링을 할 수 있도록 했다. 개정안은 또 주상복합 아파트의 리모델링 사업시 상가 등 주택 외의 시설 소유자도 조합원으로 간주하도록 규정했다. 현재는 아파트 소유주만 조합원으로 인정돼 사업추진과정에서 상가 주인과의 마찰을 빚어 사업추진이 지지부진 하는 등 문제가 많았다. 주택법 개정안 - 알박기 방지대책 주택건설 개발업체가 사업 용지를 80%만 확보하면 보유기간이 10년 미만인 토지는 시가로 사들일 수 있게 된다. 지금은 용지를 90% 이상 확보해야 보유기간 3년 미만인 토지를 매수청구(협의매수)할 수 있다. 이에 따라 아파트단지가 들어서는 곳에 미리 땅을 사뒀다가 비싸게 되파는 '알박기'가 어려워질 전망이다. 알박기 방지대책을 담은 주택법 개정안이 2006년 9월말 건교위를 통과해, 국회에 계류중인데, 법률 공포와 동시에 시행하도록 하고 있어 2007년 상반기에 시행될 수 있을 것으로 보여진다. 개정안에 따르면 지구단위계획이 필요한 주택건설 사업에서 사업주체가 건설 대지면적 중 80% 이상 사용권을 확보했을 때는 지구단위계획 결정고시일 10년 이상 전에 대지소유권을 갖고 있는 땅주인을 매도청구 대상에서 제외하도록 했다. 지금은 고시일 3년 전부터 소유권이 있으면 매도청구 대상에서 제외돼 개발계획만 입수해 3년 전에만 땅을 사면 사업시행자에 고의로 비싸게 되사줄 것을 요구할 수 있었다. 또 건설 대지면적 중 90% 이상 사용권을 얻어야 매수청구를 할 수 있었다. 따라서 이번 개정안이 시행되면 개발계획을 미리 입수해 사업지 땅 일부를 매입한 뒤 턱없이 높은 가격에 땅을 팔기가 매우 어려워진다. '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 개정안' - 공익사업으로 토지수용시 사업토지 환지방식 도입 이르면 2007년 상반기부터 공익사업으로 토지를 수용할 때 땅주인에게 개발되는 땅의 일부를 보상비 명목으로 지급하는 '환지방식'이 도입된다. 참여정부 들어 3년간(2003~2005년) 토지보상금은 총 37조5469억원으로 국민의 정부 5년간의 29조7222억원을 이미 넘어섰다. 따라서 건설교통부는 행복도시, 기업도시, 혁신도시 등 대규모 국책사업에 따른 과도한 현금 보상과 이에 따른 주변 땅값 상승을 막기 위해 현물보상을 주요 내용으로 하는 '공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률개정안'을 2007년 상반기까지 마련키로 한 상태다. 토지보상법에 환지보상 방식의 규정이 마련되면 토지 소유자는 희망에 따라 보상금의 전액 또는 일부를 해당 공익사업으로 조성된 토지나 주택, 상가 등으로 보상을 받을 수 있게 되는데, 현재 환지 보상 방식은 도시개발사업이나 택지개발촉진법상 이주자 택지 등에 일부 적용되고 있으나 보상에 관한 기본법인 토지보상법에는 규정되지 않아 다른 공익사업까지 확대되지 못했었다. 아직 검토단계로 향후 공청회 등을 통해 환지지급의 근거와 방식 등이 확정되면 2007년 상반기께 법률 개정작업을 마무리할 방침이다. 그러나 특별법 등 개별법률에서 시행되는 사업에 이를 적용하려면 해당 법률의 개정도 필요해 실제 시행시기는 사업에 따라 차이가 있을 것으로 보인다. 건교부는 이와함께 보상 대상에 건축물의 일부가 편입되면 가치하락분에 대해서도 손실을 보상하고 잔여건축물에 대한 매수청구제도를 도입하는 방안도 함께 추진키로 했다. 평등, 非법정 단위 쓰면 과태료 부과 2007년 7월부터 넓이를 나타내는 '평'이나 무게를 측정하는 '돈' 등 비(非) 법정단위를 계약서나 광고, 상품 등에 사용하거나 이를 이용해 계량하면 처벌받는다. 따라서 부동산 매매계약서는 ㎡로 표기해야 된다. 일례로 비 법정단위인 '평' 단위의 사용을 막기 위해 평 단위와 병행하도록 제작된 부동산 매매계약서와 입주자 공고문을 ㎡ 단일표기로 변경하고 토지구획 정리사업 등에도 ㎡만 사용하도록 할 방침이다. 산업자원부가, 법정계량단위 사용 정착을 위해 2007년 7월부터 단속을 벌이고 법정계량단위를 사용하지 않는 업소나 기업에 대해 50만원의 과태료를 부과할 계획에 있다. 신축주택 비과세 특례 폐지 신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도가 2007년 12월 31일 사라진다. 이에따라 1998년~2003년에 지어진 공동주택 60여만가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 2007년까지 기존 주택을 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 즉, 일몰기한을 넘겨 신규주택이 아닌 일반주택을 매각하는 주택 보유자는 시세 차익에 따라 9-36%의 양도세를 물어야 한다. 다만, 당시 입주한 신축주택에 대한 5년간 양도세 100% 감면은 그대로 유지되고, 1가구2주택 양도세 중과(50%)는 적용되지 않는다. 외환위기때 한시적으로 도입된 과세특례제도는 주택보유자라도 일정기간 분양 또는 신축한 주택을 구입하면 신축주택은 보유하지 않은 것으로 간주, 기존 주택에 1가구1주택 비과세 규정을 적용토록 한 것으로 이후 집값이 급등하면서 형평성 논란이 끊임없이 제기돼 왔었는데, 다주택자를 중과하는 현 부동산정책