2006-05-24 11:19

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자료출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/ossaio

부동산 투자로 대박이 나려면 여러 조건들이 동시에 충족되어야 한다. 일반 중개의 경우엔 평소에 실력 있는 중개업자와 친분을 맺어두어야 하고, 급매로 나온 물건을 일착으로 소개받아야 하고, 싸게 취득한 이후에도 시장이 급상승세를 타거나 뜻밖의 호재가 터져주어야 한다. 경매나 공매로 횡재수를 얻기 위해서는 본인의 발품은 물론 타인의 조력이 필요하다. 법원의 의뢰는 받은 평가사가 보수적으로 감정을 놓아주어야 하고, 차수가 떨어져야 하고, 누구 하나 관심을 주지 않아야 하고, 그럼에도 불구하고 낙찰자가 떠안아야할 부담이 없어야 한다.

그럼 경매에 한정해 대박의 조건들을 하나하나 짚어보도록 하자.

1. 감정이 짜게 잡혀야 한다.
최근의 감정가는 시장가격에 맞춰지는 추세다. 그러나 거래와 관련된 데이터가 축적될 수 없는 현실에서는 아파트를 제외하면 시장가격을 파악해낸다는 것이 거의 불가능하다. 따라서 감정가는 평가사 개인의 성향에 따른 정성적 평가일 수밖에 없다. 정성적 평가가 되면 동일한 물건임에도 가격차가 발생한다. 거래가 드문 부동산, 특히 농지 등의 경우엔 그 차가 더 심해질 수 있다. 따라서 일단 1차 최저가의 기준이 되는 감정가가 짜게 잡혀야 대박의 꿈이 여물 수 있다.

2. 숨어있어야 한다.
특정물건이 감정가의 절반 이하로 떨어지게 되면 이목이 쏠리는 게 당연하다. 그러나 지역 여건이나 당일 입찰상황에 따라 예외가 발생한다. 예컨대 충정권에선 단연 토지가 인기를 끌고 있기 때문에 탐스러운 전답이 여러 개 나오면 상가 등은 아무리 차수가 떨어졌어도 상대적으로 주목받지 못하는 경우가 생긴다. 여기에 1개 사건에 수십 개 이상의 물건이 달려 있는 동일종목 물건이 비슷한 가격으로 저감돼 ‘똥물’ 분위기를 연출해준다면 함께 묻어갈 수 있다. 내재가치와는 무관한 유찰로 인해 박의 볼륨이 커지게 된다.

3. 사연이 있거나 있어 보여야 한다.
경매에는 고수들도 범접하기 어려운 물건들이 있다. 지상권이나 유치권 혹은 별도등기 등의 꼬리표가 달려 있는 물건들이다. 이런 꼬리표가 달리면 감정가의 절반 이하로 떨어지는 것이 기본이지만 의외로 쉽게 해결되는 경우가 있다. 지상권을 예로 든다면, 대지권을 낙찰 받은 후에는 지상권자(건물주)에게 지료를 청구할 수 있다. 합의가 이루어지지 않으면 지료청구소송을 제기할 수 있고, 법정지료를 2년 동안 지불하지 않으면 철거를 요구할 수 있다. 따라서 지상권자도 피곤한 힘겨루기 대신에 합의를 원하게 된다. 만약 헐값에 산 대지권을 제값에 넘기는 합의를 이끌어낼 수 있다면 대박이다. 또 외견상 사연이 있어 ‘보이는‘ 경우를 생각할 수 있다. 이전 칼럼에서 소개된 바 있는 제일플라자가 그 예다. 경매투자자들이 범하기 쉬운 오류 중의 하나가 선입견이다. 찜찜하고 뒤가 구려보이면 쳐다보지도 않는다. 그러나 막상 캐보아 별게 아니라면 진주가 흙 속에 묻혀있는 꼴로 바로 왕대박이다.

4. 꼼수도 필요하다.
상황에 따라서는 입찰전략에 의해 대박이 날 수도 있다. 몇 개 필지가 별개의 물건으로 올라오는 경우를 가정해보자. 도로에 접한 토지가 한 필지뿐이고 나머지가 맹지이면, 도로에 접한 필지만을 후한 가격에 낙찰 받는 전략이 가능하다. 뒤쪽의 맹지들은 아무리 차수가 떨어져도 임자를 못 만날 확률이 높다. 이때 헐값에 낙찰 받을 수 있으면 대박이 가능하다. 농지 등의 경우에서 더러 발생하는 꼼수에 의한 대박의 케이스다.


불합리하고 불투명한 시장구조에서는 더러 횡재수가 생긴다. 일반인들이 쉽게 접근하기 힘든 경매시장에서는 더 그렇다. 그러나 그 대박의 조건들을 하나하나 따져보고 확률로 계산해보자. 로또복권의 1등 당첨, 골프의 홀인원만큼이야 아니겠지만 매우 희박한 확률이다. 스터디클럽에 막 시동을 건 연애방지기의 고민이 여기에 있고, 참여회원들이 눈높이를 낮추고 마음을 비워야하는 이유가 바로 여기에 있다.

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