2009-02-22 22:30

http://blog.drapt.com/keifco77/1063241235309423788

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 매수 가격과 보유 기간으로 분석한 매도 타이밍 ★


천만명 부동산의 꿈 카페 여러분 꿈을 이루기 위해서는 긍정적이고 적극적인 사고를
지녀야 합니다.

오늘 1일 전망대에서는 매수 가격과 보유 기간을 통해 본 매도 타이밍을 제시하고자 합니다.

부동산은 종목에 따라서, 사람에 따라서, 매수 가격에 따라서, 보유 기간에 따라서, 매도 타이밍이
다르다고 할 수 있습니다.

기본적으로 가격이 저렴하면 매수하고 폭등하면 매도하는 것이 원칙이지만 이 대원칙이 항상
적용이 되는 것은 아닙니다.

이해하기 쉽도록 8가지 유형을 정리하여 상식선의 매도 타이밍을 제시 하겠습니다.

최근 3년 동안 평균 시세 4.5억 최고가 6억, 최저가 3억을 예로 들어서 설명할테니까 각각의 상황에
대입하여 어떤 계획이 합리적인가 생각할 수 있는 시간을 가졌으면 합니다.


유형1. 2006년 폭등지역 최저가에 매수. 3년 이상 보유
2005년 시세 3억대 부동산을 매수한 K씨는 매수한 지 1년만인 2006년경에 매수 부동산
시세가 6억까지 치솟아 기분이 좋았습니다.
그런데 2007년부터 하락하기 시작하여 2009년 1월 현재 3.5~4억선으로 곤두박칠쳐서 잠이 오지
않습니다.
이미 비과세는지났는데 대출 1억 5천이 부담이 되어 매도를 해야할 지 기다려야 할 지 도무지
감이 오지않습니다.

답변1. 무조건 상승기까지 보유
미국발 금융 위기로 부동산 가격이 생각보다 많이 하락한 상황입니다.
특히 2006년 폭등한 지역들은 폭등 이전의 시세로 급락한 상황이지요.
K씨의 경우는 매수 1년만에 두 배로 올랐지만 양도세까지 내면서 매도할 수 없었을 것입니다.
하지만 결과론적으로 매도 타이밍을 놓친 상황입니다.

그렇지만 부동산 경기는 반드시 회복이 될것이며, 통상적으로 상승시에는 예전 최고가를
돌파할 가능성이 크기 때문에 이제 편안한 마음으로 기다리시면 됩니다.

양도세 부담이 거의 없는 비과세 시점에 상승해야 시세 차익을 거둘 수 있기 때문에 그 과정에서
하락하였다고 하여 낙심할 필요가 없습니다.

부동산 폭등 이전에 매수를 잘 하였기 때문에 이제 매도만 잘 하면 두 배 이상의 수익률이 보장이
되므로 섣부르게 매도하거나 다른 곳으로 갈아타시면 안 됩니다.
기다리면 오른만큼 세금 부담 없이 자신의 몫이 될 것입니다.

유형2. 2006년 폭등지역 최고가에 매수. 2년 이상 보유
2006년 말 버블7 지역 폭등시 부동산을 매수한 L씨는 요즘 잠이 오지 않습니다.
2005년에 3억선에 머물던 부동산을 6억선의 꼭지 시세에 매수를 하였는데, 최근 시세를
보니까 4억 미만으로 곤두박질 한 것입니다.
그것도 매수자가 없어서 거래도 되지 않는 형국인데, 어차피 양도세 부담도 없는데 매도하고
더 좋은 곳으로 갈아타야 할까요?
금융 부담도 너무 큽니다.

답변2. 상승기까지 보유 원칙
L씨는 K씨와 공통점과 다른 점이 있습니다.
공통점은 보유한 부동산이 현재 최고가 대비 40%수준으로 하락하였다는 점이며 차이점은
K씨는 최저점에 매수한 데 비하여 L씨는 최고점에 매수했다는 점입니다.

L씨도 K씨처럼 매도해서는 안 됩니다.
오른 것이 없어서 양도세 부담도 없고, 대출 이자는 부담이 된다는 것을 이해하지 못하는 것은
아니지만 지금 매도하거나 갈아타게 되면, 엄청난 자본금을 손해 볼 것입니다.
이미 최고점 대비 40% 정도 하락한 부동산은 그 자체가 추천 부동산인데 다른 부동산으로
갈아타거나 매도한 그 자체로 득이 하나도 없습니다.

부동산에 따라서 조금 다를 수 있지만 통상적으로 이 경우는 2009년이든 2010년이든 상승시까지
기다려서 매도하는 것이 정석입니다.

유형3. 2006년 폭등지역 중간가에 매수. 1년 이상 보유
P씨는 2006년 폭등하다가 고점 대비 많이 하락한 부동산을 2007년 하반기에 매수하였습니다.
최저점 3억 부동산이 6억까지 치솟다가 4.7억에 급매로 나와서 매수한 것이지요.
그 시점에 매우 잘 샀다고 생각했는데, 2008년 금융 위기 이후에 추가 하락하더니 지금은
4억 미만으로 주저 앉아서 손실을 1억 정도 본 상황입니다.
더 떨어질 것 같은 생각으로 불안한데 차라리 본전을 회복하기 위해서라도 좋은 곳으로
갈아타는 것이 어떨까요?

답변3. 장기 조정해서 곧 상승 가능함 보유 원칙.
매수지역과 부동산이 어느 곳이냐에 따라서 약간의 가변성은 있지만 일단은 보유하는 것이
정석으로 판단이 됩니다.
매수 가격은 그래도 적정선으로 보여지며, 대략 1억 하락하였지만 고점만 본다면 1억 3천의
시세 차익을 거둘 수도 있다는 말이지요.

부동산이 무조건 오른다고 장담할 성질은 아니지만 모든 정황을 종합해 볼 때 2년 전에 6억까지
오른 부동산이 6억 아래에서 장기간 머물 가능성은 높지 않기 때문입니다.

그리고 더 유망한 부동산으로 갈아타는 문제도 쉽지가 않습니다.
가정 형편상 매도하지 않으면 파산이 생길 상황이 아니라면 일단 보유하는 것이 현명합니다.
문제는 2007년 하반기에 매수해서 비과세가 2010년 하반기라는 점입니다.
많은 전문가들이 특별한 악재가 없다는 조건하에서 2009년 상승을 할 것으로 판단하는데
이때 기간상으로나 정책상으로나 상승을 이끌 부동산은 2006년 폭등후 하락한 부동산이
될가능성이 크기 때문입니다.

2009년 예전 최고점까지 오른다고 가정할 경우에 비과세가 1년 이상 남은 상황으로 매도가 쉽지
않을텐데, 지금 매도나 갈아타기를 고민할 것이 아니라 2009년 오를 경우에 고민할 문제로
판단합니다.
오름폭에 따라서 차등은 있지만 상승시에 매도하지 않으면, 2년이상 하락하는 것이 부동산의
사이클임을 감안하면 비과세를 챙기려 할 경우에 2011년 이후나 다시 상승할 수 있기 때문에
기간적 손실을 따져 보아야 합니다.

이때 유용한 방법은 비과세 1년이 남은 상황일지라도 상승할 경우 계약금을 미리 치르고,
잔금을 비과세에 맞추려는 융통성 있는 전략이 필요합니다.
좀 싸게 팔면 가능하며 매수자와의 동의하에 이러한 전략을 활용할 수만 있다면 하시는
것이 좋습니다.

유형4. 2006년 폭등지역 중저가에 매수. 1년 미만 보유
C씨는 최고가 6억까지 오른 부동산을 2008년 7월 경에 4.3억선에 매수하였습니다.
사실상 바닥이라고 판단하여 저가 매수를 잘 한 일이라고 생각했는데, 해외 금융 위기가
터지면서 급매가 3억대에 나오고 있어서 별의별 생각이 많이납니다.
워낙 싸게 잡은 편이라 불안감은 덜하지만 더 많이 하락한 유망 지역이나 더 큰 평형으로
갈아탈까 하는 생각에서입니다.
어떻게 하면 좋을까요?

답변4. 보유 원칙. 갈아탈 경우 유망지역 초급매만으로
C씨의 경우는 고민할 성질의 문제가 아닙니다.
부득불 추가 하락을 하였다고는 하지만 이미 최고가 대비 40%선으로 하락한 부동산은
그 어느 특급 지역보다 안전하다는 것이 과거의 전례입니다.
특히 두 배까지 오른데는 그만한 이유가 있다는 것을 잊어서는 안 됩니다.

그런데 C씨의 경우는 갈아타려고 하는 점도 일리 있는 말입니다.
보유해도 좋고, 더 많이 하락한 유망 지역이나 큰 평형으로 갈아타는 것도 나쁘지 않습니다.
이때 갈아타기 비용을 생각하셔야 하며, 가급적이면 최고가 대비 하락 폭이 큰 급매물을
선취하는 것이 좋습니다.

만일 주변 개발 호재가 무성하여 꼭지를 찍다가 이제 하락이 시작한 부동산을 매수하면
낭패를 볼 가능성이 높습니다.
꼭 실거래가를 확인하시고 상승 가능성이 높은 곳으로 갈아타야 하며, 자신이 없다면, 그냥
보유하는것이 최선입니다.

C씨도 마찬가지로 2009년 경에 혹은 비과세 이전에 상승했을 경우 고민을 해 보아야 하는데
상황에 따라서 비과세가 너무 많이 남은 상황인데다가 오르면 하락은불 보듯이 뻔하여
마음 고생을 할수도 있기 때문에 상승시에는 세금을 각오하고 매도하는 것이 좋아 보입니다.
다만 여유가 있다면 매수 가격 자체가 낮은 상황이니까 비과세 상승시까지 기다려
보유 아파트로 올인하는 전략도 높은이익이 따를 수 있는데 본인의 마인드에 달려 있습니다.

유형5.2007년~2008년 폭등지역 최저가에 매수. 3년 이상 보유
J씨는 2005년 3억대 종잣돈으로 부동산을 매수하여, 마음 고생을 하다가 매수 부동산이
2008년 초에 6억까지 급등하는 기쁨을 맛보았습니다.
그때 비과세라서 매도했다면 높은 시세 차익이 가능했을텐데, 미국발 금융 위기 전후로
거래가 끊기고 급매는 5억 아래로 떨어진 상황입니다.

문제는 가격 하락 폭이 점점 확대 되고 있다는 점인데 지금이라도 매도해야 하는 지
아니면 다음 상승시까지 기다려야 하는 지 그것도 아니면 유망 지역의 하락 폭이 더 큰 곳으로
갈아타야 하는지 고민이 됩니다.

답변5. 상승시까지 보유 원칙. 하락폭 적으면 하락 폭 큰 곳으로 갈아타기
J씨의 경우는 절호의 기회라고 할 수 있는 비과세 100% 수익률을 거두고도 매도하지 않아서
매도 타이밍을 실기한 상황입니다.

3억대 부동산이 6억까지 오르다가 최근 3분의 1정도 추락한 상황인데, 이미 매도 타이밍을
놓쳤기 때문에 다음 상승장으로 판단이 되는 2010년 전후까지 기다리는것이 정석입니다.
비과세가 지나서 오른만큼 수익률을 거둘 수 있기 때문에 많이 하락한 곳으로 갈아탄다고 해서
당장 돈이 되는 것이 아니며 그만큼 시간이 걸릴 것입니다.
보유 부동산은 버블7 지역보다 하락 폭이 적은 데다가 기간상 그래프 모형을 판단해 볼 때
추가 하락이 이어질 가능성이 높습니다.

그렇지만 이미 최고가 대비 17% 하락한 상황이므로 좀 어중간 하기는 한데 보유를 원칙으로 삼고,
만일 실거주 겸 3년이상 장기 투자를 생각한다면 하락 폭이 큰 신도시 등을 추천합니다.
5억대에 매도한다면 비교적 좋은 판단으로 보여지지만 4.5억 아래로 추락한 상황이라면 매도해서는
안 됩니다.

유형6. 2007년~2008년 폭등지역 중저가에 매수. 2년 이상 보유
Y씨는 2006년에 만년 저평가로 머물고 있는 서울 소외 지역 부동산을 3.7억에 매수를 하였습니다.
J씨와 마찬가지로 부동산을 싸게 매수했는데 다른 점이 있다면 보유 기간이 1년 늦다는 것과
매수 타이밍을 기가 막히게 잘 잡았다는 점입니다.

2007~2008년경에 간격을 두고 최고 6억까지 호가하다가 최근에는 5억대가 무너지고 급매는
4.7억선으로 떨어져 시세 차익이 크게 줄었습니다.
더 떨어질 것으로 판단이 되어 매도를 해야할 지, 갈아타야할 지, 보유해야 할 지 머리가 복잡합니다.
오르면 팔 생각이었는데 비과세가 남은 데다가 호재가 많아서 보유했는데, 지금 생각하면
매도하지 않은 것이 큰 후회로 남습니다.

답변6. 절대 보유 원칙. 하락 폭 큰 유망 지역만 갈아탈 것 고려.
Y씨의 질문을 보면 폭등시에 매도하지 않은 것을 후회하고 있는데, 얼마든지 전화위복의
상황이 올 수 있다는 신념을 가져야 할 때라고 판단합니다.
비과세 요건을 채우지 않아서 매도가 쉽지는 않았을 것입니다.
단기 폭등하는 부동산은 비과세를 절대적인 가치로 맹신하기 보다는 매도도 생각해야 한다는
점을 상기 시키는 대목이라고 할만합니다.

6억까지 오르다가 4억 중반대로 급매가 나온 상황이므로 굳이 매도에 무게를 둘 필요가 없습니다.
어차피 세금 때면 남는 것이 적다고 판단하시고 이왕 추가 하락이 이어지더라도 그것을
감수하고 보유하는 것이 좋아 보입니다.
보유 부동산이 5억선이라면 매도를 하여 장기 조정한 유망 지역으로 갈아탈 것을 권하겠는데
매도 타이밍을 실기한 상황입니다.

Y씨도 J씨처럼 보유에 무게를 두고, 다음 상승시까지 기다리는 것이 현명해 보입니다.
주변의 개발 호재는 최고점에 이미 반영이 될 가능성이 높으니까 부적처럼 믿어서는 안 됩니다.

꼭 갈아타시겠다면 J씨의 경우처럼 향후에 장기 투자 전망이 밝은 유망지역 하락 폭이 훨씬
큰 곳으로 전환해야 하며 어설프게 근처에 있는 대형으로 갈아타는것은 시간도 잃고, 돈도 날리는
결과를 초래할 수 있다는 사실을 명심하시기 바랍니다.

유형7. 2007년~2008년 폭등지역 중간가에 매수. 1년 이상 보유
H씨는 2007년 말경에 4.5억에 내집마련을 하였습니다.
3년간 최저가 3억대이며, 최고가가 6억을 호가할만큼 단기간 등락폭이 큰 부동산을
매수한 것입니다.
그래도 본격적으로 오르기 직전에 매수하여 고가 대비 1.5억의 시세 차익을 거두었다고
생각하고 있었는데 2008년 상반기 6억까지 오르다가 하반기에 급격히 무너지면서 2009년
새해 벽두에는 급매가 쌓이고 가격도 하락하는 추세입니다.

아직도 평균 매물은 5억선을 유지하고 있지만 급매 기준으로 4.7억에도 매도가 잘 되지
않은 상황이라서 답답합니다.
어떻게 해야 할까요?

답변7. 보유와 하락 폭 큰 인기지역으로 갈아타기 둘 다 좋음.
H씨는 단기간 고수익을 거둘 수 있는 호조건을 갖추었는데 최고 시세에 매도하지 못한
상황입니다.
이미 매수한 가격으로 추락한 상황이라서 기간과 손실률 2009~2010년 전망을 모두 살펴 볼 경우
갈아타기와 보유를 반반으로 설정하고 싶습니다.

갈아타기를 권하는 이유는 보유 기간이 1년 남짓한 상황이고, 추가 하락가능성이 높다는 점과,
다음 상승기가 2009년 말이나 2010년 경으로 추산이 되기 때문에 비과세 기간이
어중간하다는 이유를 들 수 있습니다.
이미 1억 정도 하락한 상황이라서 매도 자체에 목적을 두는 것은 바람직하지 않으며, 반드시
유망 지역의 하락 폭이 큰 초급매물로의 갈아타기만을 말하는 것입니다.

이 경우에 기간과 비용을 따져 봐도 갈아탔을 경우가 이익이 남을 가능성이 크다고 판단합니다.

이번에는 보유 원칙입니다.
5억대라면 매도에 무게를 두라고 하고 싶은데 혹여 4.7억 매수 가격으로 매도한다면 올바른
선택이 아닙니다.
그래도 고점 대비 1.3억 하락하였지만 같은 가격선에서 2.5억 이상 하락하였고, 발전 가능성도
높은 인기지역으로 갈아탈 경우라면 환영합니다.
결론적으로 매도가격과 갈아탈 부동산, 마인드에 따라서 보유하거나 갈아타는 것 모두 일리가
있습니다.

유형8. 2007년~2008년 폭등지역 최고가에 매수. 1년 미만 보유
M씨는 2008년 특정지역 폭등기에 부동산을 매수했습니다.
각종 호재만 믿고 얼마나 올랐는 지를 따져 보지도 않고 군중 심리에 의해서 매수했는데
2005년 경에 3억대이던 것이 2008년 최고가 6억까지올랐는데 그 부동산을 꼭지가인
6억에 매수한것입니다.
8억을 기대하면 매수했는데 최근 1억 정도 하락하였으며, 하락폭이 점점 커지고 있어서 불안합니다.
어떤 것이 최선입니까?
잠도 오지않고 미칠 지경입니다.

답변8. 매도와 동시에. 하락폭이 큰 유망 아파트로 갈아타는 것이 원칙
만일 꼭지에 매수했다고 하더라도 보유 부동산의 하락 폭이 매우 크거나 폭등한 기간이 2년 지났다면
매도하지 말라고 하겠습니다.
그런데 이 경우는 매도를 원칙으로 삼되 매도를 위한 매도 보다는 반드시 갈아타기를
해야 한다는 잊어서는 안 됩니다.
매도를 권하는 이유는 이제 하락한 지 6개월도 되지 않아서 다음 상승시까지 기다리는 데
시간이 걸릴 가능성이 크다는 점을 들 수 있으며, 또한 불안한 여건을 고려해 보았을 경우에
하락 폭이 시작이 된 상황이라 추가 하락이 이어질 수 있기 때문입니다.

1억정도 손실률이라면 하락 폭의 정점에 이른 유망 지역으로 갈아탈 필요가 있습니다.
이때 손해 본 1억은 낙폭이 큰 지역을 잘 선점할 경우에 초단기간 만회할 수도 있습니다.
다만 폭등 후에 하락폭이 적은 곳으로 갈아탄다면 두 번의 쓰라림을 맛 볼 수도 있습니다.
머리가 복잡하고 편안한 것을 좋아 한다면 다음 상승시까지 기다릴 수밖에 없으며, 이때
조심할 점은 비과세를 너무 따져서는안 된다는 점입니다.
꼭지에 잡았기 때문에 비과세가 되더라도 오름 폭은 높지 않을 전망입니다.
매도 타이밍은 지금이거나 다음 상승시기이지 비과세가 아닙니다.

다만 하락 폭이 4.7억 아래로 곤두박질했다면 이미 타이밍을 놓친 경우이니까
매도를 하는 것도 신중해야 합니다. 조건은 1억 이내 하락한 상황일 경우만 성립이 됩니다.

지금까지 매수 가격과 보유 기간을 통해서 유형별로 매도 타이밍을 잡아 드렸습니다.
이제 부동산은 서울과 서울 인근 거리라는 조건만 성립이 된다면 특정 지역이 좋고 나쁘고
그런 단계를 넘어 섰습니다.

이 시점에서 가장 중요시 해야 할 점은 향후에 누가 더 많이 오를 것인가?
혹은 누가 더 하락 하였는가?
위의 요소가 부동산 매도와 매수의 핵심 키워드라는 사실을 강조하고 싶습니다.

위의 유형 1~4번까지는 2006년 폭등후 하락 폭이 큰 신도시, 강남권,수도권 남부권과 중대형이 
해당이 되며 유형 5~8번까지는 2007~2008년 경에 폭등한 대부분의 서울권, 인천권, 수도권
북부권과 중소형 평형 재개발,재건축 등이 해당이 됩니다.

지금 시국에서는 유형1~유형8 대부분 보유가 최선이지만 상황에 따라서 하락 폭이 큰 유망 지역으로갈아타기를 해야 하는 유형도 있다는 점을 참조하시기 바랍니다.

감사합니다.

2009년 1월 9일 금요일 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회/컨설팅 김종갑 대표

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