2008-10-20 22:34
http://blog.drapt.com/kdc0401/3733551224509674683 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★ 버블7 힘차게 날아 오른다 ★
버블7 등 명품 지역이 오를 수밖에 없는 10가지 이유
안녕하세요?
요즘 수도권 남부와 전통적인 대중 선호지역인 버블7 등 신도시의 아파트 가치 하락으로
이 일대의 주민들이 매우 불안해 하는 상황입니다.
하지만 분당.일산.평촌.중동.상동.동탄.파주.송도 등 1.2기 신도시, 용인.수원 등 전통적인 명품 지역은 다음과 같은 10가지 사유로 인하여 반드시 오를 것이니
너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.
아울러서 특별한 사항이 아니라면 침체의 늪에 빠져 있는 수도권 남부권과 1.2기 신도시 일대의
아파트 보유자들은 대출 이자가 부담이 되더라도 상승시까지 무조건 잡고 가시는 것이 현명합니다.
상승기는 반드시 옵니다.
5억 기준으로 지금 매도하면 4억 이하에도 잘 안 팔리지만 성수기에는 단번에 6-7억으로 치고 오르는 것이 부동산 생리라서 지금 매도하는 것과 폭등시에 매도하는 것은 무려 50% 이상의 가격 차이
돈으로 2-3억 차이가 난다는 것을 명심하셔야 합니다.
침체의 정점에 서 있는 남부권의 아파트가 오를 수밖에 없는 8가지 이유입니다.
지금은 매수세가 없기 때문에 가격 자체가 무의미하며 신규 분양 아파트는 얼마나 프리미엄이 붙었는지 중요하지 않습니다.
오를 경우 급매는 순식간에 사라지고 분양.미분양은 새아파트라는 이점으로 상승할 것이니 지켜
보시기 바랍니다.
1. 그래프 모형상 상승 흐름은 2008년 말-2009년 초입니다.
2004년 폭등. 2005-2006년 하락. 2006년 말 폭등. 2007-2008년 하락
기간별 차이는 약간씩 다르지만 이 흐름이 규칙적인데 다음 상승장은 2009년 초 혹은 그 이전인 2008년 말입니다.
2. 정부 정책 발표의 최대 수혜는 용인 등 버블 7지역과 전통적 강세 지역입니다.
1가구 1주택 양도세. 종부세. DTI 규제 완화는 이미 대선 공약이며 사실상 확정이 된 상황으로써
발표만 남기고 있습니다.
원래 총선이후 발표가 유력했지만 노원구 등 강북권의 중소형 평형 이상 폭등과 쇠고기 파동. 금강산 피격. 독도 문제. 물가 폭등. 유가 폭등. 촛불시위 등 현 정부가 풀어야 할 숙제가 너무 많기 때문에 이러한 것들이 일단락 되는 시점에서 순차적인 완화를 시도할 것입니다.
이미 여당과 언론 매체에서 규제 완화를 예고하고 있습니다.
3. 버블7 지역은 전통적으로 대중이 선호하는 부촌입니다.
입지는 하루 아침에 이루어 지지 않습니다.
지정학 관계 혹은 기본 자금이 많은 사람들이 강남.분당 등 수도권 남부에 많이 포진이
되어 있고 그들의 선호지역은 1.2기 신도시와 수도권 남부 지역 등 명품 지역입니다.
당연히 장기간 조정을 보인 이 곳 부촌이 부각이 될 것입니다.
4. 과거 소외 지역 및 중소형 평형의 폭등으로 인기 지역 및 중대형 평형이 오를 수 밖에
없습니다.
과거 소외지역이던 곳들이 폭등을 해도 너무 폭등을 했습니다.
수치상으로는 30%라고 하지만 2007년과 2008년 현재까지 최소 50% 최대 200%까지 초단기간
폭등했기 때문에 상대적으로 용인 등 중대형이 많은 지역의 아파트값이 싸 보입니다.
아파트 가격은 멘토를 이루면서 순환하는데 이제는 버블7과 크게 하락한 지역의 상승 차례입니다.
5. 친시장 정책의 최대 수혜는 과거 버블 7지역입니다.
이제는 모든 아파트가 폭등하지 않습니다.
2006년-2007년 두 해 동안 오르지 않은 곳이 없으며 인기 지역과 비인기 지역이 시차를 두고 모두 폭등했습니다.
하지만 앞으로는 1가구 1주택에 대한 규제 완화가 핵심이라서 똑똑한 아파트 한 채로 갈아타고자 하는 사람들이 늘어날 수밖에 없습니다.
이러한 방향이 선진국 시장 흐름이며, 우리나라도 갈것과 가지 못할 것이 층층이 서열화 될
것입니다.
2006년 상승하다가 최근 큰 폭으로 하락한 대부분의 지역들이 입지가 좋은 곳이기 때문에 대형 평형 새아파트 위주로 추천을 하고 있습니다.
6. 강남.용산 등 서울 쌍두마차와 판교. 광교 등 수도권 쌍두마차는 버블7을 비롯하여 전통적인 대중 선호지역을 선도할 것입니다.
강남. 용산은 여러번 언급했지만 GDP기준으로 외국 아파트보다 2배-4배까지 저평가 된 상황이기
때문에 미래 전망이 매우 밝습니다.
오래된 아파트보다는 앞으로 분양할 아파트들이 무서운 기세로 오를 것이 확실하며 이미
분양이 되었거나 분양 예정인 판교.광교 신도시는 새아파트 미래 친환경 트렌드를 내세워
분당.용인.수원 등 인기지역 아파트를 끌어 올리는 견인차가 될 것입니다.
즉 강남.용산이 서울 아파트를 끌어 올리는 구심점이라면 판교.광교는 용인.성남.수원.동탄.일산.
파주. 등 수도권 인기지역의 가치를 더 높일 것이 유력합니다.
7. 수요 공급 측면에서 한강 이남의 분양 아파트가 턱 없이 부족합니다.
용인. 수원. 성남 등 수도권 남부권은 분양만 하면 시끄러운데 기실 내막을 들여다 보면
인구 대비 신규 분양 물량이 북부권에 비하여 턱없이 부족합니다.
인천을 비롯한 강북권은 송도.청라.영종도.논현.검단.김포.양주 신도시와 남양주. 일산 대량 물량으로 단기 과잉 공급이 문제가 되지만 남부권은 겨우 광교.용인 일부. 수원 일부 등 공급 물량이
북부권과 인천권의 6분의 1 수준이라서 분양 물량이 턱 없이 부족합니다.
남부권의 새아파트 기근 현상으로 인하여 상승장이 오면 새아파트와 입지가 좋은 아파트를 중심으로 폭등할 수밖에 없는 조건입니다.
용인시. 수원시. 화성시. 성남시 4인방 모두 100만이 넘고 인구수만 400만인데 공급 물량이 턱 없이
부족하다는 사실은 지금부터 3년까지 이 지역의 부동산 여건이 매우 밝다는 사실을 암시한다고 할 수 있습니다.
8. 서울.수도권 무주택자가 50%가 넘습니다.
앞에서 북부권의 단기 공급 과잉 문제를 제기했지만 남부권은 공급이 턱없이 부족합니다.
그럼에도 불구하고 아직까지 수도권은 무주택자가 50%가 넘습니다.
실질 통계상으로는 수도권 40%가 무주택이지만 유주택자 4사람 중에 적어도 1사람은 남의
이름으로 명의도용하여 매수를 한 실질적인 2주택자이기 때문에 그것을 감안하면 2주택자는 더 늘어나고 무주택자는 적기 때문에 아무리 낮게 잡아도 50% 이상이 무주택자입니다.
주택 보급율이 아무리 높아도 명의도용한 사람을 감안하면 대부분이 2주택자라서
실질적으로 주택보급률은 50% 아래로 보시면 됩니다.
즉 다주택자와 무주택자의 비율이 엇비슷하다는 사실이 맞는 표현이라서 무주택자가 많다는 점 하나만으로도 집값은 오를 수밖에 없습니다.
다만 무주택자가 무조건 돈이 없는 서민이 아니며, 지방 사람들까지 수도권에 집을 마련하는
일이 잦기 때문에 상대적으로 수도권 남쪽에 위치한 전통적인 수도권 남부 지역의 강세가
예상이 됩니다.
9. 현행 부동산 규제는 세계적으로 유례 없는 악법이며 공산주의 정책입니다.
정부의 규제 완화를 강남 등 특정 지역의 편을 들어 주는 것으로 오해를 하는 분들이 많은데
현행 정책을 이어 간다면 최대의 피해자는 무주택 서민이 될 것입니다.
규제로부터 자유로운 중소형 소외 지역의 아파트들이 폭등함으로써 무주택 서민들의 내집마련
의지를 완전히 꺾게 만드는 필연적인 결과를 초래할 것이 분명하며 이미 2007년 하반기-2008년 상반기 중소형 소외지역 폭등이 이를 입증하였습니다.
여기에서 알아야 할 점은 규제 중심의 노무현식 좌파 정책이 명품 아파트의 폭등을 막았기 때문에 일견 성공한 것처럼 보이지만 절대 다수의 무주택 서민들의 안식처인 1-4억대의 중소형 집값을 폭등시켜서 결과적으로 참담한 패착을 가져왔다는 사실입니다.
시장 원리를 무시하고 일부 상류층을 때려 잡겠다는 발상이 결과적으로 규제로부터 자유로운
무주택 서민들의 집값만 폭등시켰고, 미분양 사태. 건설사 도산 등 경기 침체. 금융 문제로 확대 조짐을 보이고 있는 형국입니다.
유주택자이든 무주택자이든 그 분들의 실익과 관계 없이 시장 원리에 따른 시세 차이가 서열화 되는 것이 민주주의 시장 원리에 맞는 일이며 이처럼 물 흐르는 정책을 펼쳐야 부작용이
최소화 될 수 있습니다.
10. 최근 언론에 종부세. 양도세. 재건축. 전매제한 등에 대한 규제 완화가 거론이
되고 있습니다.
규제완화는 현 정부의 대선 및 총선 공약이며 이를 지지한 수많은 사람들이 부동산의 거래 활성화와 실효성 있는 정책을 기대하며 현 정부를 탄생시켰다고 해도 과언이 아닙니다.
이미 예고된 일련의 규제 완화는 언론에서 운을 떼며 여론의 동향을 살핀다고 보시면 되고
본격적인 시점을 저울질 하고 있다는 것이 정답입니다.
시장의 충격을 고려하여 점진적인 정책이 이어지겠지만 그 핵심은 규제 완화와 시장 중심의
정책입니다.
2007년-2008년 크게 오른 노원구 등 서울 강북권의 하락은 필자가 수차례 예측한 상황이며 이제 하락의 시작이기 때문에 그 일대의 아파트를 보유하신 분들은 비과세 기준으로
적극적인 매도를 권하며 아울러 이 일대의 매수는 지금보다 가격이 20% 이상 하락한
2010년이라고 할 수 있습니다.
역으로 그 동안 큰 폭의 하락을 가져온 지역은 상승할 날이 다가오고 있습니다.
산이 높으면 골이 깊고 골이 깊으면 산이 높습니다.
산에 오른 사람은 산에서 내려와야 하며(최근 폭등한 강북. 소외지역 매도 타이밍)
골짜기에 있는 사람은 산으로 올라가야 합니다.(최근까지 폭락한 남부권. 매수타이밍)
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 5곳 가입 한 분은 무료 상담.
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