정부에서 부동산시장이 과열됐다고 판단한후, 결국 부동산이 폭등한후, 정부는 각종 규제정책을 발표하게 됩니다. 규제정책 발표후 시장은 1~2달, 길게는 6개월정도 추가 상승한후에서야 시장은 침체기에 접어듭니다. 이 시기에는 수요자는 위축되고, 가격은 약보합세 또는 하락하면서 시장은 침체기로 접어듭니다. 매물은 쌓이나 사려는 사람은 없고, 아파트 가격은 영원히 추락할것만같다는 생각에 거래가 두절되는 시기입니다. 이때를 파악할 수 있는 방법으로는 신문에는 보통사람들은 언제 집을 사야 하느냐? 또는 언제 집을 팔아야 하느냐의 기사가 이어집니다.
2단계 : 부동산시장 침체의 마지막
일반 내집마련을 원하는 사람이나 투자하는 사람들의 부동산에 대한 관심은 여전히 뒷전에 있는 단계입니다. 그러나 전문가들과 부자(나쁘게 말하면 투기꾼), 일부 재테크 귀재의 내집마련 실수요자들은 시장을 유심히 보기 시작합니다. 그리고 매일 아파트가격과 통계를 유의깊게 주시하면서 실제 투자할 돈을 예를 들면 정기예금에서 MMF, CMA등으로 옮기기 시작하면서 투자준비를 하는 단계입니다.
그리고 시장이 반응하기 시작하면 구매력 있는 내집마련 수요자들중 빨바른 일부만이 주택을 구입하게 됩니다. 특히 부자들은 2단계에 진입하자마자 특정 지역에 대한 급매물을 조용히 사고 있습니다. 단 구체적으로 시장에 드러나지는 않는 상황입니다.
이 단계의 마지막에 들어서는 내집마련 실수요자들도 아파트 현장을 직접방문하고 관심있는 중개업소에 전화하여 가격을 알아보는등 고민을 시작하는 단계입니다. 이때를 파악할 수있는 건 신문기사에 급매물 모두 소진되었다. 부동산 바닥찍었나? 등등의 기사들이 나오게 됩니다.
3단계 : 부동산시장의 회복단계
각종 급매물이 소진되고 비로소 아파트 가격의 상승세가 확인되면 내집마련을 준비하던 일반인들이 시장에 나섭니다. 특히 이사성수기철과 겹치게 되면 이시기의 가격은 서서히 상승하게됩니다. 일단 먼저 자금력이 있는 실수요자가 집을 사게되고, 이제 시장에서는 매수자와 매도자간의 호가차이가 줄어들어 거래가 본격화되는 시기입니다.
이때는 1단계와 반대로 사람들은 집값이 1년만 지나면 혹시 급등하게 되는것 아닌가? 하는 불안감에 휩싸입니다. 이때를 파악할 수 있는 힌트는 신문에 ... 아파트 주간통계가 상승으로 돌아서고, 어디어디가 분양 계약이 100% 완료되었다. 어디어디가 상승세로 전환되었다.. 등등의 기사가 나옵니다. 실제적으로 일반인들도 모두 쉽게 알수있는 단계입니다.
4단계 : 부동산시장 활성화단계
이제 가장 보통사람들이 집을 삽니다. 일반인들이 가장 많이 집을 사는 시기이며, 이미 매도자 보다는 매수자 시장으로 전환되는 단계로 우와좌왕시기라고도 하며 적정대출비율 30%정도를 받으며 집을 사는 시기입니다. 이때를 파악할 수 있는 신문기사는 아파트 몇주연속 상승, 재건축,재개발 투자방법등이 나옵니다.
5단계 : 부동산 폭등마지막단계
이시기가 되면 증권으로 말하면 개미들이 시장에 뛰어듭니다. 주택구입을 안하겠다는 사람들도 불안한 마음을 감출수 없게 됩니다.
이거 집 안사면 괜히 손해보는것 같은 불안감에 휩싸이게 됩니다. 상대적인 박탈감에 가수요까지 발생하며 매도자는 앉은자리에서 몇천씩 가격을 올리지만 매수자는 울며 겨자먹기로 집을 삽니다.
또한 대출도 적정대출을 넘어 최대한 대출을 받으며 집을 사는 일이 빈번하고, 서울수도권을 넘어 지방까지 가격상승현상이 확대됩니다.
무조건 사자단계입니다. 물론 이때 구매를 하여도 시간이 많이 필요할뿐, 수익율이 적을뿐 은행이자 이상의 수익율은 납니다. 왜냐면 부동산의 하방경직성과... 부동산의 성격상 그런거랍니다.이단계에서는 정부는 서서히 부동산 억제책을 준비하면 결국 1단계로 돌아가게 됩니다.
상기 5단계 싸이클은 짧으면 3년~ 길면 10년 단위로 순환됩니다.
여러분은 위단계중 어느단계에서 집을 사겠습니까?
만약 지금이 제2단계의 끝자락이라고 생각하신다면 이제는 매수시기를 고려해야할 때입니다.
그러나 여기서 시세 차익을 노리고 투자 하라는 게 아닙니다. 내가 살지도 않을 거면서 무리하게 대출을 받아 집을 사라는 소리는 더더욱 아닙니다. 소형주택 한 채도 없어 어떻게 집을 마련해볼까 생각하는 서민에, 결혼을 앞두고 전셋집을 구하고 맞벌이를 해 내집마련을 빨리하고 싶은... 주변에서 얼마든지 볼 수 있는 그런 평범한 사람들이라면, 집이 없어 서럽고, 실거주하면서 시세도 올랐으면 하는 사람이라면, 지금 이 때를 주목해야 하지 않을까 싶어 글을 올립니다.
참 신기한 것이 사람은 묘한 군중심리를 가지고 있다는 것입니다. 남이 하는 대로 따라하면 괜찮지만 나 혼자 독자적인 노선을 가면 불안해합니다. 내가 잘 하고 있는 것인지, 더 나은 방법은 없는 것인지 등을 고민하고 불안에 떨게되지요.
예를들면 집을 사는 것도 그렇습니다. 남들이 살 때 우르르 몰려 게됩니다. 왠지 남이 사면 나도 사야할 것 같고. 안사면 손해볼것 같고, 그래서 자금이 모자라면 최대한의 대출로 계약서에 도장을 찍고 봅니다. 그러면 매물은 부족한데 매수세가 몰리니 시세가 올라가지요. 시세가 올라가면 더 올라갈 것 같아서 가수요가 더 몰려들게됩니다.
그러다가 너무 올랐다 싶으면 한 둘씩 집 사기를 포기합니다. 매수세가 줄어들기 시작하면, 집값은 보합세를 보이고 거래도 소강상태에 이릅니다. 한동안 소강상태를 보이다가 매수세가 붙으면 또 서서히 오르기 시작합니다. 즉 한번 상승세로 턴하면 IMF 같은 커다란 이변이 있거나 특별한 부동산 대책이 나오지 않는 한 시세는 하락세를 보이며 곤두박질치는 일은 없습니다. 지금까지 부동산 시장은 늘 이런 식으로 순환해 왔습니다.
그리고 지금이 바로 침체기의 마지막 터널을 벗어나 회복단계로 턴하고 있는 시기로 보입니다.
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[ 아파트 구입 순서 ]
1. 첫째, 주택을 구입할 때도 메모장을 만들어 다음의 순서로 하면 됩니다.
먼저 자신의 자금과 소득 수준을 냉정히 짚어보고 자산운용계획을 세워야 합니다. 아무리 좋은 부동산을 산다 해도 자신의 자산운용 범위를 넘어서면 제대로 익은 열매를 수확하기 어렵습니다.
☞ 자금과 소득수준을 감안한 자산운용 계획 수립2. 둘째, 자산운용계획이 적절하다면 지금이 구입 시기인가를 판단해야 합니다. 실수요자는 시장과 거꾸로 움직이는 게 바람직합니다. 실수요자인 경우 구입 시기로는 지금부터 급매물 장세에서 출회되는 매물에 관심을 가져도 무방합니다. 시장이 지금처럼 침체기일 때 시간 날 때마다 현장조사를 하며 저점 매물을 탐색해야 합니다. 조정기에 사야 흥정할 수 있고, 로열층 물건을 구입할 수 있습니다.
☞ 시장과 거꾸로 움직여야 하며, 침체기에 현장조사를 통해 저점 매물을 탐색반대로 투자 목적이 전부일 경우 시장이 호황 국면에 집인한 것을 어느 정도 확인한 뒤에 시장에 진입해야 합니다. 투자 목적일 경우에는 레버리지효과를 살리는, 즉 대출을 적절히 활용하는 투자가 성행하는데, 이 경우에는 언제든지 구입자산을 현금화할 수 있는 상황에서 매매를 해야 합니다.
조정기에는 값은 싸지만 거래가 부진해 환금성에 제약을 받기 때문에 대출 비중을 높여 투자 목적으로 섣불리 구입해서는 원하는 결과를 얻기 힘듭니다. 마음이 조급해서 제대로 자산운용을 하기 어렵습니다. 시장 가격은 고도의 소비심리가 복합돼 형성됩니다. 따라서 각자의 목적에 따라 같은 부동산이라도 투자 결과는 크게 달라집니다.
☞ 투자 목적일 경우 호황 국면에 진입한 것을 확인한 후 시장 진입
☞ 대출을 활용할 경우 언제든지 구입자산을 현금화할 수 있는 상황에서 매매 3. 셋째, 구입 지역을 선택하는 단계입니다. 구입 지역은 주변의 주거 통합성이 큰 곳일수록 좋습니다. 강남이나 목동, 기타 지역의 대단지 집값이 비싼 것은 단순히 학군이나 교통 등이 좋기 때문인 것만은 아닙니다. 주거의 통합성과 거주자들의 훼밀리의식 때문입니다.
대단위 주거단위로서의 우월성과 비슷한 생활수준과 지향점을 가진 이들이 모여 산다는 것이 주거의 가치를 결정하는 한 요인입니다. 필자가 해외에 거주할 기회가 꽤 있었는데, 선진 외국도 이런 점이 집값에 명확히 반영되는 것을 확인할 수 있었습니다. 도로 하나 사이로 마주한 지역 간에도 어떤 부류의 사람들이 모여 사느냐에 따라 집값 차이가 하늘과 땅인 경우가 많았습니다. 이러한 현상이 반드시 합리적이라고 보기는 어렵지만 부동산시장에서 실패하지 않으려면 이를 받아들여야 합니다.
시장은 지금은 침체이지만 결국 다시 회복기로 접어들 것인데, 이러한 단지들은 선두권에 자리할 수 있습니다. 구입 지역을 선택할 때는 주거의 통합성과 거주민들의 동류성을 체크하고, 구입 단지를 고를 때는 개발재료가 하나라도 있는 가를 살펴야 합니다.
☞ 주거 통합성 및 거주민들의 동류성이 큰 곳과 개발재료가 있는 곳이 유망합니다.
자료출처:
팔구사구부테크
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