2009-01-02 19:15
http://blog.drapt.com/kbbang/81230891304254 
자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=33198
경매를 이제 막 입문한 사람은 ‘경매’에 대해, 한편으로는 두려움과 다른 한편으로는 기대감을 갖고 있을 것이다.
두려움은 경매를 공부하면서 접하게 될 낯선 법률 용어와 경매 과정에서 부딪치게 될 여러 유형의 인간관계 및 경매의 함정 때문일 것이고, 기대감은 경매를 통해 각자가 세운 수익 목표를 달성함으로써 자신의 인생 계획을 멋지게 설계할 수 있다는 희망 때문일 것이다.
꿈과 희망을 갖기 위해 경매를 시작하는 분들은 경매 학원을 등록하거나 경매관련 서적을 읽기 시작할 것이다.
학원에서 강사나, 책에서 필자가 하는 말의 공통점은 “경매는 분명 수익성이 있다”고 말하는 것이다. 그렇지만 현실은 그렇게 녹록치 않다. 경매로 수익을 얻기까지는 사실 많은 실패와 좌절이 동반된다.
물론 성공한 경매 재테크만을 했던 분들은 이러한 주장에 반론을 제기할지도 모르겠지만, 크고 작은 실패가 밑바탕이 되어야 안전하고 꾸준하게 수익을 올릴 수 있다는 점을 필자는 강조하고 싶다.
특수부동산이나 특수물건, 그리고 협상과정이나 심리전을 통해 수익을 얻는 방법에 대해서는 차차 이야기하기로 하고, 오늘은 경매 초보자도 소액으로 물건을 낙찰 받아 수익을 낼 수 있는 방법에 대해서 말하고자 한다.
우선 전제 조건이.
첫째, 초보자도 접근할 수 있는 물건일 것
초보자가 접근하기 쉬운 물건은 권리분석이 쉽고, 경매 리스크가 없어야 하며, 환금성도 좋은 그런 물건이어야 한다.
둘째, 자기 자본이 1000만원 이하의 소액일 것.
위 조건을 충족하는 물건 중 하나는 바로 아파트나 다세대로서 전세가와 낙찰가의 비율이 거의 비슷하게 형성되는 물건이다.
3여년전 지인의 부탁으로 위의 조건을 충족시키는 물건을 낙찰 받은 적이 있다. 천안에 있는 아파트였다.
감정가는 1억 2천이었으며, 2회 유찰 된 물건이었다. 세 명이 입찰에 참가하였으나 필자가 8천 1백여만원에 낙찰을 받았다. 이 아파트의 전세가는 7천 5백만원이었는데, 세금 및 부대비용을 모두 합쳐 1천만원 정도의 자기 자본만으로 투자한 아파트였다.
임대를 통해 임대보증금으로 대출금은 4개월 만에 거의 대부분을 변제했으며, 현재 이 아파트의 매매가는 1억 5천, 전세가는 1억 1천 정도에 형성되어 있다.
결국 이 아파트는 1천만원 정도를 투자해 3여년이 지난 지금 세전 7천여만의 수익을 얻은 물건이 된 것이다.
그리고 지금 이 지역은 전세난이 심해 계속해서 전세가가 상승하고 있기 때문에 추가적인 매매가 상승도 기대해 볼 수 있게 되었다.
이렇게 생각하는 독자도 있을 것이다.
“3년 전에는 가능했겠지만 현재도, 전세가와 낙찰가가 비슷한 아파트가 있을까?”
정답은 물론 있다. 아니 많다.
스스로 발견을 못하는 것이지, 물건이 없는 것은 아니며, 특히 요즘 같은 부동산 시장에서는 향후 이런 물건이 나올 가능성이 높다.
자기 자본 500만원으로도 살 수 있는 집이 있다. 부동산은 목돈이 있어야 한다는 편견, 소액 및 권리분석이 쉬운 물건은 무조건 입찰자가 많이 몰릴 것이라는 편견 등이 자신의 발목을 잡고 있을 뿐이다.
혹자는 자신이 잘 아는 지역부터 공략하라는 말을 하곤 한다. 물론 맞는 말이다.
그렇지만 자신이 잘 아는 인근에 경매 물건이 없을 경우에도 계속 물건이 나올 때까지 기다리고 있으라는 말은 아닐 것이다.
물건이 나오길 기다리는 것보다 자신이 먼저 옥 같은 물건을 찾기 위해 손품, 발품, 귀품 등을 팔고 다니는 적극적인 공략 자세가 필요하다고 본다.
실제로 아무리 모르는 지역도 3-5번 정도만 임장을 완벽하게 하다 보면 그 지역의 과거, 현재를 통해 미래의 부동산 흐름을 정확히 예측할 수 있게 된다.
많은 시간을 할애해서 정보지를 보고, 마음에 드는 물건은 반드시 임장을 통해 정보를 수집해 나가길 바란다.
그렇게 쌓인 경험은 훗날 특수부동산이나 특수물건을 공략하는데 있어, 자신에게 가장 큰 무기로 남을 것이다.
경매 권리분석의 이론 지식과 임장 등을 통한 경험, 그리고 수익을 내기 위한 방법의 연구(사실 이러한 연구에 대한 답은 항상 현장에 있다)를 통해 자신이 목표하는 수익을 하나씩 하나씩 쌓아가길 바란다.
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