2008-06-19 20:02

http://blog.drapt.com/kbbang/81213873355365

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=502

더위만큼 부동산시장도 답답한 상황이 계속되고 있습니다. 6.11 지방 미분양대책은 ‘MB식 모순화법’으로 주택시장 안정과 활성화를 위한다는 대책 아닌 대책으로 전혀 도움이 되질 못하고 있습니다. 이제 장마철도 시작됐습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 여름휴가철을 앞두고 쾌적한 여행을 위해선 붐비지 않는 나만의 여행지를 찾아야 하듯 부동산 투자에서도 최대의 수익을 올리기 위해서는 남이 가지 않는 길을 가야 한다는 점을 강조할까 합니다. 남이 가는 길을 따라 가는 사람들 남이 가는 길을 따라 가는 사람들은 여름휴가도 가급적이면 다른 사람에게 묻어서 갑니다. 여행일정을 짜고 잠잘 곳과 먹거리 등을 일일이 알아보는 게 귀찮은 것이지요. 그래서 콘도나 펜션에서 자고 유명한 해수욕장이나 계곡으로 여행지를 정하게 됩니다. 휴가 날짜는 가장 더운 7월 20일에서 8월 10일 사이로 잡습니다. 남들이 갈 때 가야 휴가를 간 맛이 나니까요. 식사는 숙소에서 해먹거나 가까운 식당에 가서 먹습니다. 관광지 식당의 맛이 다 그렇고 그런 것이니까요. 휴가 가는 길과 오는 길 모두 차가 막혀 고생한 기억밖에 없고 가서도 수많은 인파로 사람만 구경하고 올 뿐입니다. 그래도 무더위를 잠시라도 피할 수 있으니 다행입니다. 남이 가는 길을 따라 가는 사람들은 부동산 투자도 마찬가지입니다. 지금과 같은 불확실한 시장에서는 가격이 더 하락하기를 기대하고 기다리거나 부동산에 투자하는 시대는 끝났으니 펀드 주가연계증권(ELS) 등 대체 상품을 알아봅니다. 목돈이 없어 부동산에 적극적으로 투자할 수 없지만 굳이 투자해야 한다면 가격이 상승세로 반전될 때 발 빠르게 추격매수를 해도 늦지 않습니다. 글로벌 신용위기에 이어 유가 및 곡물 가격 급등에 우리나라가 순채무국이 될 것이라는 전망까지 나와 최악의 경우 제2의 IMF사태를 맞을지도 모를 상황에서 부동산에 투자하는 것은 무모한 일입니다. 남이 가지 않는 길을 사람들 남들이 다 떠나는 성수기는 피합니다. 오히려 역발상으로 7월 20일 이전 또는 8월 10일 이후 여름휴가가 끝난 시점에서 차분하고 휴가다운 휴가를 떠납니다. 특히 초등학생 여름방학 기간을 피합니다. 떠나고 돌아오는 요일도 중요해 일요일이나 월요일에 출발하고 귀가는 돌아오는 날은 금요일 등 주말을 피합니다. 휴가 장소도 남들이 가는 유명한 계곡이나 바다는 우선 제외합니다. 거리가 멀고 교통이 다소 불편하더라도 알려지지 않은 곳을 찾아 갑니다. 최소한의 여행 일정 계획은 필수입니다. 볼거리와 놀거리, 먹거리에 대한 기본 계획을 세우고 떠납니다. 물론 너무 틀에 얽매인 일정을 짠다면 여행에서 ‘또 다른 나’를 찾는 기회를 찾지 못할 것입니다. 먹거리는 관광객이 아닌 현지 사람들이 애용하는 식당을 찾아 설탕 조미료 등으로 범벅된 ‘인공의 맛’이 아니라 제철 농수산물로 시간과 정성을 들여 만든 ‘자연의 맛’을 느끼려고 노력합니다. 남이 가지 않은 길을 가는 사람은 부동산 투자도 다릅니다. 침체기, 즉 매수자 우위 시장을 철저히 활용합니다. 반대로 남들이 모두 사려고 안달일 때 매도타이밍을 저울질합니다. 이를 위해 언론 기사를 최대한 활용합니다. ‘부자 아빠 가난한 아빠’의 로버트 기요사키의 지적처럼 성공적인 투자자는 나쁜 경제뉴스의 두려움을 흥분으로 바꾸는 능력을 발휘합니다. 나쁜 뉴스에 대한 두려움보다 기쁜 마음으로 매수함으로써 삶을 재미있고 활기차게 만들어갑니다. 남이 가지 않는 길을 가는 사람들은 가격이 많이 하락했다고 사는 게 아니라 현재 가격이 3년 또는 5년 뒤 얼마까지 오를 수 있는 즉 내재가치가 얼마나 풍부한 지를 연구 조사 분석하고 매수합니다. 남이 가지 않는 길을 가야 하는 이유 나가치(가명)씨는 2004년 들어 재건축 투자타이밍을 잡고 있었습니다. 남들이 투자를 포기하거나 심지어 보유중인 재건축 단지를 매물로 내놓는 상황에서 말입니다. 2003년 참여정부가 들어서마자 재건축 일반분양분 후분양제, 안전진단 강화를 주요 내용으로 하는 5.23대책이 나온데 이어 조합원 명의변경 금지 및 전용면적 25.7평 이하 중소형 평형 60% 건립 의무화의 9.5대책, 또 개발이익환수제 도입의 10.29대책까지 고강도 재건축 규제대책이 쏟아졌습니다. 여기에 서울시의 재건축 용적률 하향 조치에다 국세청의 재건축 투기조사까지 시작되면서 재건축 시장은 9.5대책 이후 급격하게 위축됐습니다. 급매물이 속출하고 계약을 포기하는 사태까지 벌어졌습니다. 특히 10.29대책에서 발표된 개발이익환수제가 2004년 들어 구체화되고 재산세 강화 및 종합부동산세 신설 등으로 보유세 부담이 커지면서 재건축 아파트값은 2004년 내내 약세장이 계속돼 매수희망자들은 매입을 유보하고 관망세로 돌아선 상황이었습니다. 하지만 나씨는 역발상 투자를 하기로 하고 투자 대상을 강남권 블루칩으로 좁히고 급매물이 많지 않고 매수희망자들이 많지만 시장 상황으로 인해 매입을 유보중인 단지를 골랐습니다. 이에 따라 2004년 4월 강남구 삼성동 A단지 15평형 급매물을 매입했습니다. 주변 사람의 반대를 뿌리치고 모두가 매도를 생각할 때 말입니다. 나아가 같은 해 11월에는 과천 B단지 15평형을 추가로 사들였습니다. 2007년 입주 후 계속 보유하고 있는 위 2개 단지에 투자하는데 대출금을 제외한 실투자비가 11억원이 들었습니다. 하지만 2008년 6월 현재 시세가 각각 12억원, 11억원선을 유지하고 있어 대출 이자 및 보유세 부담을 제외하더라도 세전 투자수익이 10억원 이상에 달해 지금은 주위의 부러움을 사고 있습니다. 누차 강조하지만 최대의 수익을 올리기 위해선 남이 가지 않는 길을 가야 합니다. 남이 가지 않는 길이란 남들이 투자를 포기하거나 유보하고 있을 때 가격 협상에서 주도권을 잡고 가치투자를 하는 것입니다. 마지막으로 ‘음향의 달인’ ‘광고 소리의 대부’ ‘사운드 디자이너’로 불리는 김벌래 선생의 ‘남이 가지 않는 길을 가라’ 는 글을 싣습니다. “남들은 나에게 예술가로서도 성공했고, 상업적으로도 성공한 사람이라고들 하지만 결국엔 남이 가지 않을 가지 않을 길을 갔기 때문에 이 자리에 설 수 있었어. 남들 다 가는 길 그대로 따라가면 무슨 발전이 있고 무슨 새로움이 있겠어? 누가 뭐라고 지껄이든 가장 먼저 들어야 할 것은 자신의 목소리야. 그래야, 새로운 차원, 새로운 세상이 열려. 아랫배에 힘 꽉 주고 이를 악물어. 그리고 내 길로 가는 거야.”

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