2007-02-15 09:30

http://blog.drapt.com/kbbang/81171499418232

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=430

참여정부의 부동산 규제정책은 2003년 5.23대책을 시작으로 해서 2007년 1.11대책으로 절정에 달했습니다. ‘규제정책 폭탄’이 쏟아지는 상황에서 부동산 규제정책을 무조건 피하는데 급급하거나 정면으로 대응하는 것은 바람직하지 않습니다. 규제정책을 피할 수 없다면 발상의 전환을 통해 규제정책을 즐기는 것도 행복한 삶을 위해서도 좋다는 생각이 들더군요. 이번 칼럼에서는 오윤섭의 부자노트 독자를 위해 부동산 규제정책을 즐기는 비법을 소개하겠습니다. 규제정책에 많이 적용될수록 부자입니다 규제정책이 하도 많아 서민까지 무차별 적용되고 있는 상황이지만 전월세로 살고 청약통장이 없는 사람은 규제정책이 대부분 적용되지 않습니다. 집이 없으니 종합부동산세 등 보유세는 물론 양도소득세 걱정이 없고 주택담보대출이 없으니 총부채상환비율(DTI) 주택담보인정비율(LTV)을 복잡하게 계산할 필요도 없습니다. 또 청약통장이 없으니 투기과열지구 및 전매제한, 청약가점제 등 청약제도에 신경 쓸 필요가 없습니다. 하지만 이들에겐 부(富)는 저 멀리 있을 뿐입니다. 부에 대해 애써 무시하거나 초월하는데 안간힘을 써야 할 뿐입니다. 반면 서울 강남권에 재건축 아파트와 분양권을 갖고 있다면 규제정책은 전면적으로 다가옵니다. 재건축의 조합원 명의변경을 입주 때까지 할 수 없고 기반시설부담금, 개발부담금을 납부해야 하며 양도세 계산시 입주권이라고 하더라도 주택 수에 포함됩니다. 담보대출 규제는 말할 것도 없고 1가구 2주택에 따라 팔 때 양도세가 중과됩니다. 또 투기지역이므로 실거래가 기준으로 양도세를 내야 합니다. 청약통장으로 분양받은 분양권은 입주할 때까지 또는 분양계약 후 5년, 10년간(이상 수도권 택지개발지구) 팔 수 없습니다. 가구당 보유한 주택 가격 총합이 6억원이 넘으면 종부세를 매년 납부해야 합니다. 하지만 규제정책에 많이 적용될수록 부는 바로 눈앞에 있습니다. 지금 규제정책 때문에 머리가 너무 아프다고 고민할 필요가 없습니다. 규제정책에 따른 스트레스는 여러분의 투자 역량이 너무 뛰어난데 따른 최소한의 대가라고 생각하세요. 규제정책을 피할 수 없다면 즐기세요. 언제까지 즐기고만 있냐구요? 최소한 3년, 넉넉잡고 5년 정도 즐기면 됩니다. 규제정책은 가치투자를 권장합니다 워렌 버핏, 피터 린치, 필립 피셔 등 주식 가치투자 대가의 힘을 빌어 정리해본 부동산 가치투자 원칙은 이렇습니다. -투자시 반드시 돈을 잃지 마라 -투자는 빚이 아닌 여유자금으로 하라. 빚이 불가피하다면 최대 30% 이하 대출을 받아라. 내집마련은 경제적 시민권이므로 50% 이상 대출을 받더라도 사라 -부동산 투자는 평생 5회(내집마련 제외) 이내만 하라 -보유기간은 아파트 등 주택은 최소한 3년 이상, 상가 토지 등은 5년 이상 하라 -자신이 잘 아는 부동산 분야에만 투자하라 -계란은 한 바구니에 담아라 -배우자를 선택하듯 평생 보유할 가치가 있는 부동산에 투자하라 참여정부의 규제정책에 따라 단타는 불가능해졌습니다. 전매제한 강화로 수도권 택지개발지구에서는 분양계약 후 최대 10년간 팔 수 없습니다. 그렇지만 평생 보유할 가치가 있다면 10년 이상도 나쁘지 않습니다. 가치투자의 핵심인 장기보유를 저절로 실행하게 됩니다. 양도세 과세 강화나 중과도 역시 장기 보유를 유도하며 한번의 투자에 하나에 집중할 수 있게 해줍니다. 투기지역 및 투기과열지구에 집중된 DTI, LTV 규제는 빚을 너무 많이 진 무리한 투자를 하지 못하게 하므로 결과적으로 돈을 잃지 않게 할 가능성을 높여줍니다. 빚이 많지 않으므로 장기보유 부담감도 많지 않을 것입니다. 또 규제가 너무 많으면 자신이 잘 아는 분야에만 투자를 할 수밖에 없어 가치투자 원칙을 저절로 지키게 됩니다. 이렇듯 규제정책은 가치투자를 권장하므로 피하지 말고 즐기세요. 규제정책은 부자를 ‘부유한 사람’이 되게 합니다 우리나라에는 특히 부자는 많지만 부유한 사람, 즉 선한 부자는 적습니다. 부자란 돈이 많은 사람이지요. 30억원 이상 현금성 자산을 가지고 있다면 우리나라 사람은 부자로 본다고 하더군요. 단순히 돈이 많은 부자가 부유한 사람이 되기 위해선 최우선적으로 이웃의 삶의 질을 높이는데 기여하는 기부 등 다양한 선행을 베풀어야 한다고 생각합니다. 또 돈이 많을수록 더욱 겸손한 마음으로 사람과의 관계를 소중해야 한다고 생각합니다. 규제정책에 적용되는 주택을 많이 갖고 있으면 세금을 많이 냅니다. 특히 종부세 재산세 등 보유세가 대표적입니다. 팔지도 못하고 있는데 무조건 세금을 내라고 불평하기보다는 기부한다는 생각으로 성실하게 세금을 내는 발상의 전환이 필요하다고 생각합니다. 물론 종부세는 앞으로 1가구 1주택 제외 및 세율 인하가 필요하겠지만 말입니다. 이제 피할 수 없다면 즐기기 위해 아래와 같은 정부의 종부세 홍보문구를 긍정적으로 한번 생각하세요. “건설교통부 발표(06.8.10)에 따르면 주택의 경우 공시가격 6억원 이상인 종합부동산세 대상은 15만9천여호로 전국 주택의 1.2%에 불과합니다. 따라서 종합부동산세 납세의무가 있다함은 대한민국 1%에 해당하는 성공한 계층에 속한다는 것을 대변한다고 하겠습니다. 누구나 다 의무를 가지고 있지만 종합부동산세 납세의무는 아무나 가질 수 없는 고귀한 의무입니다. 지역균형발전을 이룩하는 값진 의무이며, 보다 풍요로운 세상을 만드는 나눔의 시작이 되는 의무입니다. 즉 종합부동산세로 납부한 세액 전액은 상대적으로 재정여건이 취약한 지방자치단체에 우선 배분되어 그동안 교육, 문화, 환경 등 공공재적 혜택을 충분히 누리지 못한 지역의 주민들에게 나눔의 혜택이 돌아가게 됩니다.” 종부세 납부가 소극적 기부 행위라면 투자 이익을 워렌 버핏처럼 사회에 환원하는 것은 적극적 기부라고 할 수 있겠죠. 규제정책이 쏟아지는 2007년 현재 부동산시장에서 가치투자로 최대의 투자수익을 올린다면 부자노트 독자 여러분도 적극적으로 기부하는 ‘진정한 부자’가 될 수 있을 것입니다.

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