2007-02-13 14:38

http://blog.drapt.com/kbbang/2935771171345080662

자료출처 : 꽃피는 동네 트라팰리스

원문출처 : http://blog.drapt.com/ous99

[자산재설계] 소형아파트 임대해 고정수입 확보를

남편과 사별하고 50평 아파트 남았는데…

• 송파구에 사는 허모(63)씨는 지난해 남편과 사별하고 별다른 수익 없이 혼자 생활 중이다. 문제는 현재 사는 집이 너무 넓고, 은행 잔고에만 의존해 살 수도 없다는 것. 허씨는 그래서 지금 사는 집을 세주고, 여기서 나오는 수입으로 노후의 생활비와 의료비 등을 충당해 볼 계획이다. 허씨는 현재 50평 아파트(취득가액 5억원, 시가 12억원)와 강원도의 임야 2000평(시가 5억원), 은행 예금 8000만원 등을 갖고 있다. 어디서부터 손을 써야 할까.
  
  
  
  일단 아파트부터 파는 것이 좋다. 혼자 살기에 너무 크고, 관리비도 부담스러운 데다 앞으로 종합부동산세도 내야 하기 때문이다. 이 경우 아파트를 12억원에 팔면 1억원 내외의 양도세를 내고 11억원이 남는다.
  
  강원도 임야도 파는 것이 좋다. 부재지주 임야는 60%의 높은 양도세율이 적용된다. 다행이 허씨는 2006년 말 이전에 상속받았기 때문에 2009년 말까지 양도하면 일반 과세를 적용 받을 수 있다. 기준시가(2억5000만원)와 취득가(1억원)를 고려하면 허씨는 5000만원 미만의 양도소득세만 내면 된다.
  
  허씨가 주택과 임야를 매도하고 양도세를 납세하면 총 16억원의 자금을 확보할 수 있다. 이제 어떤 부동산을 구입해 임대주택사업을 하느냐가 문제로 남는다. 이 때 높은 수익률만 좇으면 오피스텔이나 다세대주택, 원룸이 더 낫지만, 혼자 사는 허씨에게 필요한 것은 앞으로도 장기간 이어질 노후생활의 고정적인 수입이다. 따라서 안정적인 아파트 임대수익이 낫다.
  
  지하철 수서역 인근의 15평(전용면적 34m²) 아파트 5채를 2억원씩에 매입한다고 하면, 보증금 1000만원에 월 60만원씩의 임대수익이 가능하다. 이 지역은 서울 시내 역세권으로 교통이 편리하고 업무지역이 멀지 않기 때문에 탄탄한 임대수요와 월세 수준을 유지한다는 점에서 매력적인 데다 매매가격 대비 전세가격 비율도 높다.
  
  허씨가 임대주택 사업자 등록을 하려면 거주지인 송파구청을 찾아야 한다. 임대주택 물건지는 강남구이지만 임대주택사업자 등록은 거주지에서 가능하기 때문이다. 처리기간은 며칠이면 된다. 임대 시작 후에는 거주지의 세무서에 임대주택 사업자 신고 등록을 다시 해야 양도세 감면 등 추가 혜택을 누릴 수 있다.
  
  앞으로 허씨가 양도세 중과와 종합부동산세를 피하려면 최소 10년 이상 임대사업을 유지해야 한다. 또한 앞으로 주택 일부를 팔 때 기준시가가 3억원을 넘지 말아야 한다.
  
  허씨는 임대주택 5채의 구입자금으로 9억5000만원을 쓰고 4억5000만원이 남는다. 월세 수입은 300만원 정도로 기대된다. 남은 돈은 노후자금이라는 면에서 안정성 위주로 운용하는 것이 좋다. 전체적으로 70%는 안전자산에, 나머지 30%를 투자목적으로 운용하는 포트폴리오를 권한다. 먼저 노후 의료비 등에 대비한 비상예비자금은 수시 입출금이 가능하고 일반 입출금 통장에 비해 수익률이 높으면서도 안정성도 뛰어난 MMF에 넣는 것이 좋겠다.
  
  2억원은 확정금리면서 수익률이 높은 특판정기예금을 활용한다. 또 1억원은 고금리 채권투자를 권한다. 안전성 높은 국공채 등의 채권을 통해 만기까지 보유하는 식으로 투자한다면 안정적인 수익을 기대할 수 있다.
  
  투자목적의 1억3000만원은 유럽이나 일본펀드, 글로벌 투자펀드 등 안전성이 높은 해외 펀드에 투자한다. 해외펀드는 오는 3월부터 주식매매 차익에 비과세 혜택 제공이 추진되므로 유리하다.

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• 신한Private Bank 자문그룹 부동산재테크팀장 고준석
  부동산전문가 조강엽
  세무사 이창신
  올림픽선수촌PB팀장 한상언
  입력 : 2007.02.12 22:13

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