경기도와 충청남도의 남아 있는 금싸라기 땅을 발굴해 20여 년 동안 100억원을 번 이진우씨의 투자 성공 스토리가 화제가 되고 있다. 얼마 전 『39세 100억, 젊은 부자의 부동산 투자법』이란 책을 출간한 그에게 땅 투자 노하우를 들어봤다.

“단돈 60만원으로 시작한 투자 스토리. 아파트보다 땅에 투자해야 하는 이유”

20세부터 땅에 투자해 100억원대 자산가가 된 이진우씨(39·한국무역경제연구소 소장). 첫 입사한 부동산 컨설팅 회사에서 받은 처음 월급으로 불모지였던 수원의 농경지 100평을 60만원에 매입했다. 수원지역이 개발되면서 시가는 점점 올라 10년 뒤, 열 배 이상의 시세 차익을 봤다.

“어렸을 때부터 부모님이 ‘부동산이 재산이다’라는 말씀을 많이 하셨어요. 그래서 매달 정기적금을 붓기보다는 목돈을 모아 부동산 투자를 했죠.
아파트는 10년이 지나도 20배 이상 오르기 힘들지만 잘 고른 땅은 10년이 지나면 100배 이상 오르니 빅뱅이나 다름없잖아요.”

7년 전 서산 인터체인지 인근 땅 1400평을 2억원에 매입했다. 현재 시가는 27억원. 비슷한 시기에 매입한 충남 당진군 토지 550평은 5억원으로 급상승했다. 용인지역의 땅도 10년 만에 150배 올랐다. 물론 아무 땅이나 사면 안 된다. 그는 신도시나 국가공단, 고속도로 개발 계획이 발표된 지역에서 30km 떨어진 토지를 노린다.

뜨는 지역에서 30km 떨어진 곳을 노려라
“분당 신도시를 조성할 때는 용인 땅을 사고, 용인이 뜨면 화성에 투자했어요. 부동산 가격이 천정부지로 오르고 있는 땅은 위험률이 높으니까 미래 투자 가치를 신중하게 따져서 투자해야 고수익을 노릴 수 있어요.”

이른바 도넛 이론이다. 이미 가격이 오른 땅은 살 필요가 없다. 평당 1만~2만원짜리 땅을 사서 가치를 끌어올리면 된다. 저렴한 농경지도 그가 눈독 들이는 리스트 중 하나다.

“저렴한 농경지를 사서 형질을 변경하고 조경을 한 뒤 도로를 넓히면 돼요. 못생긴 땅 사서 성형수술 한다고 생각하면 되죠.”

땅을 매입할 때는 최소한 현장 답사를 10차례 하고, 최소한 50명 이상에게 물어봐야 한다. 그 지역 터줏대감이나 마을 이장, 동네 구멍가게 주인, 면사무소 직원, 부동산 중개업자들을 만나 개발 정보와 전망을 들어보는 것. 투자 고수라고 하는 그도 여전히 일주일에 3번 정도 현장 답사를 다닌다.

현재 그가 보유하고 있는 땅은 7000평, 상가 3개와 아파트 6채도 본인 명의로 소유하고 있다. 상가와 아파트 임대료 3500만원은 매달 고정 수입이다. 토지 투자 수익금의 70%는 다시 부동산 투자를 하고 30%는 아파트와 상가 매입에 재투자하는 것이 그의 성공 포트폴리오다.

“1억원까지 모으기는 힘들지만 종자돈이 모이면 10배, 20배 이상 자산을 불리는 건 쉬워요. 미래 가치가 있는 땅에 소자본으로 투자해서 점점 자산을 늘려가는 것, 그게 돈을 모을 수 있는 지름길인 것 같아요.”


젊은 땅 부자가 되기 위한 투자 5계명
1 원룸에 살더라도 땅부터 사라
소자본으로 땅 투자를 과감하게 시작한다. 그렇게 생긴 수익금으로 작은 상가에 투자한다. 분산 투자, 다변 투자를 하다가 마지막으로 수익금과 여유 자금을 이용해 아파트 투자의 순서로 가는 역발상 투자를 해야 한다.

2 법원 경매로 소자본 투자에 도전하라
여유 자금이 많아야 부동산 투자를 할 수 있다는 고정관념에서 벗어나야 한다. 최저 경매가가 1000만원 이하인 땅도 많다. 수도권 인근 지역에 빅뱅이 일어날 수 있는 땅이 많으니 법원 경매 사이트를 통해 철저한 지역 분석을 해보자.

3 예쁜 땅보다 못생긴 땅을 선호하라
고압선 철탑 밑 땅이나 푹 꺼진 땅 등 모양 자체가 엉망인 땅을 옆 땅 주인과 협상해서 지적도상의 모양 자체를 변경시키는 경우도 있다. 땅 모양에 구애받지 말고, 그 지역이 개발 가능성이 높고 땅의 위치가 지역 특성상 좋다면 과감히 투자하라.

4 길이 없는 맹지에 눈을 돌려라
맹지는 평균 토지 시세보다 저렴하고 법원 경매를 이용하면 여러 차례 유찰시켜서 시세의 반의 반값 이하로 매입할 수도 있다. 자기 땅의 일부를 과감하게 앞쪽 땅에 줘버리고 앞쪽 땅주인과 협의해서 도로 부분의 사용권을 확실하게 취득하는 방법도 협상 노하우다.

5 장기적인 안목으로 농림지역에 투자하라
FTA(자유무역협정)로 정부 정책 자체가 농림지역 개발을 허용하는 방향으로 기울고 있다. 개발지역 인근의 논밭, 신설도로 주변의 논밭, 인터체인지 주변의 논밭에 분산 투자 하다보면 주변이 개발되면서 보상금이 나올 수 있는 행운이 찾아올 수 있다.