[스크랩] 토지 양도세 이렇게 줄이세요

[스크랩] 토지 양도세 이렇게 줄이세요 |부동산노트

2007-07-21 11:47

http://blog.drapt.com/karisma/2413571184986056873

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

토지 양도세 이렇게 줄이세요

취득 당시 실거래가 입증해야

“4년전에 실제보다 싸게 다운계약서를 작성하고 사들인 땅을 팔려는데 양도세가 많이 나올까봐 걱정이다. 해결방법은 없나.”

올해 1월 1일 부재지주 땅 등에 대한 양도세 중과 시행 이후 일선 세무서 과세 담당자들은 요즘 이 같은 납세자들의 하소연을 많이 듣는다고 한다.

땅을 사들일 때 세금을 줄이기기 위해 작성한 ‘다운계약서’를 토대로 과세당국이 양도세를 무겁게 부과하자 뒤늦게 납세자들이 당시 계약서가 사실과 다르다며 억울함을 호소하는 일도 자주 발생하고 있다.

도현세무회계법인 조현일 세무사는 “땅을 살 때 다운계약서를 작성한 경우 이를 팔 땐 취득가액이 낮아져 그만큼 양도세 부담이 늘어난다”며 “스스로 가격을 낮춰 계약서를 작성하고 지자체에 검인까지 받은 만큼 이를 뒤집기기 쉽지 않다”고 말했다.

남양주 세무서 윤동석 팀장은 “최근 실제 계약서를 분실했다며 생떼를 쓰는 납세자가 늘었다”며 “이 경우 공시지가를 기준으로 당시 실제 취득가액을 추정해 과세한다”고 말했다.

다운계약서로 양도세 ‘덤터기’ 사례 늘어

과거 관행처럼 일반화됐던 다운계약서가 양도세 중과 시행 이후 부재지주나 비사업용 땅 주인들에게 ‘이중고’로 다가서고 있다.

다운계약서는 취득ㆍ등록세 등 세금을 덜 내기 위해 거래금액을 낮게 적어 넣었지만, 낮은 가격이 뒤이은 양도소득세 과세에선 납세자에게 불리한 때문이다.

실제로 서울에 거주하는 박모(62)씨는 최근 경기도 가평 땅 620평을 팔면서 양도세 신고상담을 위해 세무사를 찾았다가 깜짝 놀랐다. 예상보다 세금이 훨씬 많이 나왔기 때문이다.

박씨는 2003년 가을 다운계약서를 쓰고 이 땅을 매입했다. 당시 박씨가 매도자에게 지급한 실제 매매대금은 6억원. 하지만 세금을 덜 내기 위해 계약서에는 거래금액을 2억원으로 써넣었다.

올해 6월 갑자기 목돈이 필요해진 박씨는 이 땅을 A씨에게 8억원에 되팔았다. 그런데 세무사에게 알아보니 자신이 내야할 양도세가 자그마치 3억4000여만원에 달했다. 양도세를 내고나면 투자원금까지 까먹을 판이 된 셈이다.

이처럼 박씨에게 거액의 세금이 나온 것은 다운계약서상의 거래금액을 취득원가로 간주해 양도세를 산정했기 때문이다. 이렇게 되면 양도차액(취득원가-양도가액)이 눈덩이처럼 불어나면서 양도세도 덩달아 많아질 수밖에 없다.

서산 세무서 이관수 계장은 “땅을 살 때 공시지가 수준으로 다운계약서를 작성했을 경우 양도세가 정상보다 최대 1∼2배 이상 많게 나오기도 한다”면서 “양도세 실거래 과세, 부재지주 중과 시행 이후 특히 이 같은 사례가 크게 늘고 있다”고 말했다.

경기도 구리 윤동현 세무사는 “주로 땅값이 크게 오른 토지투기지역에서 이 같은 ‘덤터기’ 양도세 과세 사례가 많다”며 “과거 이 지역에서 다운계약서가 성행했기 때문”이라고 말했다.

증빙서류 제출하면 세금 덜낼 수 있어

하지만 박씨처럼 다운계약서를 써줬던 ‘업보’를 씻을 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 조현일 세무사는 “다운계약서로 ‘덤터기’ 씌워진 양도세를 줄이려면 취득 당시 실거래가격을 증명하면 된다”며 “이렇게 하면 실질과세 원칙에 따라 양도세를 덜 낼 수도 있다”고 말했다.

취득 당시 실제 거래가격을 증명하는 가장 확실한 방법은 땅을 살때 매도자와 서로 주고받은 실제 계약서를 제출하는 것이다. 이때 취득 당시 매도자(땅을 판 사람)의 인감이 첨부된 거래사실확인서를 반드시 함께 내야 한다.

하지만 이 경우 실거래 증명을 위한 매도자의 협조가 생각보다 쉽지가 않다. 취득 당시 다운계약서를 근거로 양도차익을 축소 신고한 매도자에게 덜 낸 양도세와 함께 가산세까지 추징 과세되기 때문이다.

때문에 양도세 추징 과세에 따른 줄소송도 예상되는 상황이다. 법무법인 장백의 조명선 변호사는 “과거 쌍방 합의로 다운계약서를 작성해 놓고 결과적으로 이를 파기할 경우 민사 소송으로 이어질 수도 있다”고 말했다.

실제 계약서를 아예 작성하지 않았거나 분실했을 경우에는 매매 당시 주고받은 송금내역, 수표번호 등 금융자료를 증빙으로 제출하면 된다. 하지만 이 경우에도 과세 당국에선 취득 당시 매도자에게 확인하는 절차를 거치기 때문에 실거래가로 인정받기가 쉽지는 않다.

이도저도 아닐 경우 일선 세무서에선 공시지가를 기준으로 당시 실제 취득가액을 추정한 ‘환산가액’으로 과세하고 있다.

이 경우 세무서에선 양도가액에 ‘현재/과거 공시지가의 비율’을 곱해 취득 당시 매입가격액(환산가액)을 결정해 준다. 하지만 이때 취득 당시의 공시지가와 현재의 공시지가 간의 차이가 크면 양도세 부담도 덩달아 늘어나 손해가 크다.

이마저 ‘억울하다’고 판단되면 세무서장 또는 지방국세청장에게 과세 전 적부심 청구서를 제출할 수 있다.

이미 양도세가 확정된 사례라면 관할 세무서에 이의신청, 국세심판원에 심판청구, 감사원에 심사청구 등을 신청할 수 있다. 마지막 단계로 행정법원에 법적소송을 제기하는 방법이 있다. 하지만 절차가 복잡하고 처리기간이 2∼3년에 달해 이 경우 마음고생은 각오하고 나서야 한다.

조현일 세무사는 “양도세 중과 시행 이후 준비 없이 덜컥 땅을 판 후 실거래를 증빙 못해 거액의 세금을 무는 사례가 늘고 있다”며 “다운계약서를 작성하고 사들인 땅을 팔땐 미리 실제 계약서 등 증빙서류를 미리 챙겨둬야 한다”고 조언했다.

농지대체취득 대토에 대한 초과분 양도세부과

대토을 취득하여도 양도소득세 감면의 종합한도가 조세특례제한법 제130조에서 규정하므로 초과분에 대한 양도세부과

1. 대토의 감면요건

조세특례제한법 제70조의 농지대토에 대한 양도소득세 감면요건은 다음과 같습니다.

① 종전토지 및 새로 취득하는 토지가 농지일 것 : 농지란 전, 답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말함.

② 종전의 농지소재지에서 3년 이상 거주하면서 경작했을 것

농지소재지라 함은 농지가 소재하는 시,군,구(자치구인 구를 말함)안의 지역과 농지소재지와 연접한 시,군,구안의 지역을 말하는 것으로 경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함합니다.

③ 양도 후 1년 내에 새로이 농지를 취득하거나, 선취득의 경우 1년 내에 소유농지를 양도할 것

④ 새로이 취득하는 농지의 면적이 양도농지 면적 1/2이상이거나 그 가액이 양도농지가액의 3분의 1 이상일 것

⑤ 자경농민이 경작상 필요에 의하여 취득할 것

⑥ 취득후 3년간 농지소재지에 거주하면서 자경할 것

⑦ 감면 제외농지에 해당하지 않을 것

감면에서 제외되는 농지란 다음 각호와 같습니다.

1) 양도일 현재 특별시,광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시지역(지방자치법 제3조 제4항의 규정에 의한 도,농복합형태의 시의 읍,면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 국토의계획및이용에관한법률에 의한 주거지역,상업지역 또는 공업지역안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 대규모개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말한다)안에서 개발사업의 시행으로 인하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역 . 상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 되는 농지를 제외합니다.

가. 사업지역내의 토지소유자가 1천명 이상인 지역

나. 사업시행면적이 재정경제부령이 정하는 규모 이상인 지역

2) 당해 농지에 대하여 환지처분이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지

새로이 취득하는 농지는 전.답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지가 해당합니다.

농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제69조 자경농지에 대한 양도소득세의 감면과 합하여 5년간 1억원한도로 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다.

2. 조세특례제한법 제133조 【양도소득세 감면의 종합한도】규정

제2항 제1항의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액 중 제69조와 제70조의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액이 그 외 감면받을 양도소득을 제외하고 5개 과세기간의 합계액이 1억원(이하 이 항에서 “농지감면한도액”이라 한다)을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 이를 감면하지 아니한다.

이 경우 농지감면한도액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액의 합계액으로 계산한다.

3. 대체취득으로 100%의 감면에 대한 오류

위 요건(현황, 주거지, 경작)등을 충족하고 대체취득하여도 5년간(대토,8년자경) 양도소득세액의 1억만 감면혜택 현재 실거래가로 신고사항에서 감면의 한도이상은 양도소득세 부과

4. 예시- 양도소득계산

취득가액 5억 양도가액10억 필요경비와 기본공제,장기보유특별공제 5000만으로 본 경우

양도소득과세표준 4억 5천 x 36%-1710만=144,900,000원

대토감면 1억(5년간)

납부세액 44,900,000원(예정신고공제전,주민세미포함)

보다 자세한 내용은 국세청홈페이지나 콜센타 1588-0060으로 문의하세요

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